新築で土留め

[りりんご]

ただ今新築で家を建てようと考えています。
そこでハウスメーカーに土地を探してもらい立地が気に入った土地があり『奥行12.5mm×横13.5』の土地に対して、
『奥方が隣と高さが有り土留めを新しく建てないと駄目ですね。
奥の横の面が傾斜になっており正確な値段はすぐに出せませんが、
半分は2m、もう半分は1.5mの高さの土留め(長さ13.5m)が必要ですので土地代2100万+土留め500万で2600万』と言われました。
家を建てる費用もあるので、土地代を2200万以内には抑えたかったのですが、土留め費用はやはり高さ2mを越えてくると一気に値段が上がりハウスメーカーの言うくらいになるのでしょうか？

ハウスメーカーを疑っているわけではないので、
大きな値段で初めてのことなので知識が足りなくて騙されてないか不安で、、、
長くなりましたが、客観的意見よろしくお願いいたします。

[9: サラリーマン]

今年新築しました。
土地は不動産屋から購入。
地盤改良等敷地造成工事、建築工事、最終外構工事とそれぞれ別契約としました。
その経験から書きます。

そもそも各価格の成り立ちを知らないと何とも言えません。(直工:施工の本当に必要な単価)
建築工事
工務店：直工×1.2～1.3
HM：直工×1.3～1.5
土木工事(建設会社に頼んだ場合)
直工×1.4～1.8

今回の場合
工法が不明なので何とも言えませんが、1.5m～2mの高さということなので、ブロック積擁壁等それなりの工法で行うと仮定。
>『高さ2mを7メートル、高さ1.5mを6.5m』の土留めを建てようとしています。
構造物は根入れを0.5m入れるとして
｛(2+0.5)×7+(1.5+0.5)×6.5｝×1.1(傾斜割増)+5隅部取り付け面積=38.6≒40㎡(端数切り上げ)
練積ブロックと仮定すると
擁壁単価　40㎡×2.5(㎡単価)=100万　諸経費込　100×1.6=160万
基礎コン・天端コン単価　(7+6.5)×1万=13.5万　諸経費込　13.5×1.6=2.16≒22万
搬入土量　7×6.5×1.75(平均高)=79.6m3(締固た場合)
　　　　　実際必要量　79.6/0.9(締固率)=88.4≒90m3
土工の単価は購入単価+運搬費+締固単価
購入単価　2,000円/m3　　運搬費2,000円/m3　締め固め単価　1,000円/m3と仮定
　概ね5,000円/m3　90×0.5×1.6＝72万
　これ以外に重機の運搬費、高さがそれだけ違うと何らかの仮設費合計20万程度
　以上より単純に土工費の合計　
(160+22+72+20)×1.08=295.9≒300万(税込)…直接建設会社に頼んだ場合。

HMに頼んだ場合(建設会社に頼み、HMが諸経費を取る)
300×1.4(ハウスメーカーの諸経費)=420万

現在概算で500万ですか。
多めに言って減らし分を見ているのでしょう。あなたの顔色を見ながら、土地購入を止めると言ったら値引きするのではないですか。土地を買ってくれないと家も建ててもらえないですから。HMの諸経費分の120万は、最大でまだ引けますから。これに近ければ営業がなんやかんやで努力して最大200万までは値引きします。○○さんだけですって言ってくれますよ。HMとしては土地で儲からなければ、本業の家の建築費の諸経費で最終的にはふっかけるだけです。

どうしてもその土地が良いのなら、勇気をもって直接建設会社に相談してみたらどうでしょうか。
擁壁の価格も工法によってピンキリですので、安くしようとしたら方法は色々あります。
また、土の単価は、自社の山を所有していた場合安くなるし、運搬距離が短ければさらに安くなります。これは建設会社の立地条件によって価格は大きく変動します。こればっかりは分かりません。
またこの単価はあくまで私の周りの単価であって、住んでいる場所によって単価は違います。

それから、別契約をしていても住宅ローンには何の影響もありません。
ただし、ローンはHMなど通さずに全部自分でした場合です。