アルファステイツおもろまちってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アルファステイツおもろまちについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.anabuki-style.com/omoromachi/index.php

所在地：沖縄県那覇市おもろまち4丁目15-1（地番）
交通：沖縄都市モノレール線(ゆいレール)「おもろまち」駅　徒歩6分
　　　「新都心公園前」バス停　徒歩2分
間取：2LDK、3LDK
面積：57.80平米～82.50平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンコミュファンさん]

>>39 eマンションさん

回数のご回答ありがとうございます。
重要なのは交換の時期に数百万の積み立てができているか、ですね。

[42: 匿名]

タワー駐車場は25-30年で大規模修繕が必要なのでは？

[43: マンコミュファンさん]

>>40 匿名さん

やはり、価格改訂は引渡し後に管理組合で、になってしまうのですね。

販売会社の見立てと計画を立てた時期で修繕計画の内容は変動するでしょうから、引渡し後正確に検証しなくてはいけませんね。ネットで情報を見ると近隣ではプレミストがタワーです。そちらが参考物件にあたるでしょうか。

立地は本当に最高です。
映画館も近いし、外食やショッピング等娯楽には困らなさそうです。普段の生活もサンエーが近いので便利ですし、モノレール駅が徒歩圏内なのでこの場所の価値は高いと思います。

ゴキブリは沖縄県内ならどこにいても対処と予防が必要そうですね。もし住むことになったら工夫してみます。

[44: 匿名さん]

やはりタワー型のパーキングは、数百世帯入るタワマン位ではないと維持できなさそうですね。パーキング建設代がマンション価格に上乗せされているので近隣物件よりもかなり高い、納得しました。

全国的に子供の事故なども発生していますし、メンテナンスはケチれない。これをあの世帯数で維持していくと考えれば、月数万円の積み立て金がプラス。いくら金利が安くても将来月々の返済が行き詰まりそう…。

かなり購入に傾いていただけに、みなさんの意見を聞いていると悩んできました。

[45: eマンションさん]

>>44 匿名さん
営業担当に維持費や建て替え費用の事を聞いてみると良いですよ。
誠実な回答なら検討する、誤魔化すようなら今後も信用ならないのでナシです。

[46: 匿名さん]

管理会社の責任在る立場の担当者と直接会って、見解を聞くのが手っ取り早い。
契約前に管理会社が「それこそ」誠実な信頼出来る会社かを判断出来る。一石二鳥です。

契約前の検討段階では、通常は販売代理会社の営業が窓口になる。
言うまでも無く、管理会社（穴吹）と販売代理（Ｔフィールド）とでは、保有情報が違う。
将来、管理委託変更や倒産が無い限り、永いお付き合いをする事になるのは「管理会社」です。
販売代理会社は信頼出来ても、管理会社がダメ企業だと苦労します。

私は「Ｔフィールド」の非常に優秀な販売員との出逢いを機に物件購入しました。
立地・設備等は申し分無いのですが、管理会社があまりにも杜撰で困っています。

[47: 匿名さん]

他物件の概要を見て頂ければ、《 修繕積立月額 ? ㎡ｘ200円 》に満たない物件が多い事が解ります。

つまり、多くの物件が大規模修繕着手前に、手遅れにならないタイミングで、「積立金の価格改定」
若しくは「修繕のスケールダウンや分散化」を余儀なくされる状況なのです。

人件費や資材費の高騰傾向は当面は続く、と思われるので不可避です。

[48: eマンションさん]

>>46 匿名さん
住み始めて管理会社がどうしようも無ければ、リプレースするしかないですね。
いずれにせよ管理会社に丸投げしてはいけない物件です。

[49: 評判気になるさん]

＞４８
管理会社を変更する手もありますよ。

[50: 匿名さん]

だから「リプレースするしかない」とおっしゃってますが。

[51: 評判気になるさん]

失礼しました。
リプレース＝交換　ですね。

[52: マンション検討中さん]

タワーパーキングにはメリットもあるようです。
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1490859564/
こちらのヤフー不動産情報には盗難や車の劣化を防ぐ、夏の もあ～っとした感じがなくなるなどいい面があることがわかりました。


ただメンテナンスや修繕にはいくらかかるのかタワーパーキングの情報は見つけられませんでした。耐用年数は１５～２０年と記載されている情報は見つけることができました。

こちらのサイトにはタワーパーキングの価格査定法が掲載されています。
http://kobeblog.net/u/25720a/3lwauQNbqiOKtvXADYMU
32台で再建費用が80，000，000円。
世帯数４４で割ると1，818，182円が1世帯当たりの負担額。
耐用年数15年と仮定して15年後にリニューアルするとしたら1年あたり121，213円。
月あたり10，101円積み立てれば15年後リニューアルできる？？

でもその間に定期メンテナンスも必要でしょうし、故障することもあるかもしれません。
タワーパーキングのメンテナンス費用はいくらかかるか分からないので販売者に確認するのが確実ですね。

エレベーターは25年で部分リニューアルか全交換費用が500万円～1，500万円。
あとは外壁塗装のメンテナンスや塗り直しがいくらかかるかですね。

[53: eマンションさん]

>>52 マンション検討中さん
その1万円を修繕積立金に上乗せする必要があるので、駐車場料金が全額修繕積立金に入る事が最低条件ですね。

[54: マンション検討中さん]

子育て環境としてはいかがでしょうか。

小学校も沖縄県内では学力が高いと聞きましたが。中学は私立への進学も多いと。

塾もおもろまち駅から12分かけて儀保駅まで行くとたくさんあるので大学受験の際は良いかと思いました。

[55: eマンションさん]

那覇国際や興南は徒歩圏内ですし、薬科大付属のスクールバスも新都心から出ているので良いと思います。

[56: マンション比較中さん]

場所は魅力的だけど値段が厳しい・・・
新都心で戸建ては土地の価格だけで１億を超えるので、どうしてもこの場所に住みたいからマンションで！という方が買っているのでしょうか。

立地が良いので買って損はない気もしましたが、個人的見解で投資で購入は分が悪い気がします。ご近所のマンションは家賃１５万で賃貸していますが、そんな値段でしたらこちらの物件の場合赤字になるし。
新築というメッキが剥がれ中古市場に出たときに超近隣のDクラウディアやライオンズマンション、リュークスと同じ土俵に立つことになりますよね。

予算が許せば住むには便利そうなので購入したい気持ちがあり、すごく検討しています。
単純に気に入ったのなら購入すればいいじゃん、とは思うのですが、お値段がねぇという感じです。
自分の中で価格と見合わないと思っていますが、もしかしたらただ知らないだけで素晴らしいスペックが隠されているかもしれません。購入された方が決断した理由が知りたいです。何か後押しになるようなコメントが欲しいです。

[57: 匿名さん]

購入を押しとどめるコメントは聞きたくないということですね？

[58: eマンションさん]

目立つデメリットは駐車場ぐらいなので、管理組合の運営を頑張るなら良いと思います。
住みたい所に買うのが一番。
低金利のおかげで、住宅ローン控除の戻りの方が利息より多いし。

[59: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
押し留めるコメントでもいただけるなら有難いです。
おいおい冷静になれよ的な。
いいな、と一度思ったら自覚しているデメリットもきちんと目に入らず猛進しているところがないか見直して納得して買い物したほうが後悔がないかと。

[60: マンション検討中さん]

>>58 eマンションさん
そうですよね。場所に満足して住むのが一番ですね。
こちらはマンションの価格としては妥当なのでしょうか。
駐車場がデメリットとの客観的ご意見ありがたいです。やはり気がかりなタワーをどう対処するかですか。
管理組合を頑張り修繕積立金改定をするかタワー壁面広告（おしゃれなやつ限定）で経費をまかないましょうかね。