バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[681: 名無しさん]

珍しいレア事象を複数抱える面白い物件です。宅建業法の知識もないと振り回されることになり、結果、適当なコメントが増えてますね。まず計画道路は確かにS33と昔のものですが、都市計画上の優先整備指定を受けたのがH28の約4-5年前。武蔵野市議会が取り纏めた市民意見に反し東京都として指定したもの。優先整備の定義は、指定から「事業化」まで10年を目処。事業化は工事着手ではなく、一般的には住民との協議開始を差します。そこから基本的な住民意向のヒアリングと第三者機関になる鑑定などを経て、収用価格等の条件の協議に入ります。条件は用途地域の変更等も含みます。武蔵野市の場合、利害関係者である近隣住民の総意として反対されなければ道路から20メートルは、本物件の南側や同じ道路沿いの物件と同様に中高層(60.200) に用途地域の変更が一般的にはなされます。ポイントは計画道路がかかる土地の地権者がUR団地の道が尽きるまでの間で当マンション以外存在しない(道路幅員計画次第では戸建ての駐車場にかかるかも)、つまりマンション住人の意向。過去、武蔵野市で戸建エリアで戸建住民の全員が周りに高いマンション等が建築されるのを嫌気し用途地域変更に反対したケースがあり市が受諾した模様ですが、その他は容積率と建ぺい率の緩和が通例認められている。既存不適格のままで良いとする住人はいませんので、反対する方は北側斜線や日影の影響を受ける方となりますが皆無。なお、本物件の北側は公園一方で、URより北側は戸建や賃貸を近郊の車の通行量は全くといっていいほど少なく(数少ない地元の自然とアカデミックのプチシンボルを壊してまで)本当に道路が必要かという意見が多数あることに加え、URの通り手前まで立ち退かせ道を作っても渋滞緩和効果は全く期待できず広い公園や自然を壊して当面放置となる行政のレピュテーションリスクを踏まえれば一定の協議が進んでから収用される蓋然性が高い。まかり万が一、仮に都がそのリスクをとっても事業化までの6年弱と協議の時間を加味し目先10年は工事が実行されないと見るのが自然。都による想定収用価格は一住戸あたりだいたい800万円前後(土地暴落なければ)。高いととるか安いととるかはこの臨時収用の期待値次第。。ただし、そもそも南向きを中心に7000万円台後半とちょっと高過ぎるのは事実。北側住戸で専用庭ある方以外は比較的影響を受けないので臨時収入がいつかある可能性がある。前科一犯の若築建設の敗者復活案件。そもそもマリコンの若築建設はマンションの実績に乏しく下請けに舐めれるのは至極当然。三菱地所と日本土地建物が警戒しているとは見れる。結論、総じてちょっと高い。値引きすれば売れるのではないかと。(私本人は高価格帯は買えませんが、、)