パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31903: 匿名さん]

[No.31743～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[31904: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

当サイトのご提供趣旨に反する投稿が散見されたため、関連する投稿の一斉削除を行わせていただきました。

・他の投稿者や検討者を馬鹿にする内容を含むもの
・揚げ足取りや煽りのみで、住宅に関する情報が含まれない投稿
・物件スレで、その物件に直接関係のない話題を繰り返すなど、スレの趣旨を逸脱する話題
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張
・住宅購入を検討していないことが明らかなスタンスの投稿
・削除に関する話題

などについては、削除対象となっておりますので、改めてご確認をお願いいたします。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

なお、上述のような問題のある投稿をお見かけになられましたら、むやみに反応せず速やかに、削除依頼をお願い致しします。
ご協力のほど、よろしくお願いいたします。

[31905: 匿名さん]

>>31866 匿名さん

まじ、売れそう。綺麗な間取りですね。

[31906: 匿名さん]

>>31903 匿名さん

ナイス削除

[31913: 匿名さん]

[No.31907～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[31914: 匿名さん]

テナントが、韓国料理屋とラーメン屋か。

浜離宮どころか、赤坂檜町をも完全マウントしてるだろコレ。

[31915: 匿名さん]

>>31913 匿名さん
標高だけは勝ってます。
大丈夫、自信もってください。

[31916: 匿名さん]

赤坂檜町って直接基礎だろ


【杭の長さ・構造一覧】
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

[31917: 匿名さん]

一部直基礎というところを無視しているのが若葉だよね

あのごつい基礎杭が入っている画像って、イメージなんだよね、イメージ。

谷底低地３の表層の軟弱地盤をそっくり削ってその下の安定地盤に直基礎で建てているという話だけどね。商業施設部分は杭が入っているという話だが、実際どんな感じなのかな。

[31918: 匿名さん]

そろそろこのスレッドも閉鎖になるので、できれば中の人に本当のところを書き込んで欲しいな。南北線より深く掘ってたので、多分、直基礎でいいんだと思うんだけど。

[31919: 匿名さん]

>>31917 匿名さん
そっくり削って直基礎にしようが、なっがーい杭を打とうが、土壌汚染のある土地の土壌をごっそり除去しようが、そういった瑕疵がある土地は、土壌改良費用分だけ改良の必要のない土地と比較すると安いのです。
掘削しようが杭打とうが、かかる費用は同程度なので、安い土地であることに変わりないなのです。

[31920: 匿名さん]

>>31917 匿名さん

公式ホームページには、マンションを支える巨大杭の画像が大々的に掲載されていましたが。

三井不動産が公式に掲載しているものをウソだとおっしゃるのですか？
あまりおかしな事を言っていると、三井不動産に訴えられますよ。

[31921: 匿名さん]

今さらだけど、ここは三菱・三井・新日鐵の共同案件なのに、なぜあえて三井のマンション名が使われたのだろうね。
こういう他のJV案件で特定デベロッパーのマンション名が利用されたことって、過去に一度もない。

たぶん色々と大人の事情があるのだと思うけど（詳しく言うとまたポジが大騒ぎするだろうし）、買うならやっぱり純正のパークコートがいいな。

[31922: 匿名さん]

>>31920 匿名さん
なんかちっちゃくイメージですって書いてあったような記憶がある
だからイメージなんだろう

多分谷底低地３だから杭をがっつり打ってないと心配みたいな固定観念のある人が多いんじゃないか。建築に詳しい人ばかりじゃないからね。

[31925: 匿名さん]

＞たぶん色々と大人の事情があるのだと思うけど（詳しく言うとまたポジが大騒ぎするだろうし）、買うならやっぱり純正のパークコートがいいな。


そこは最後まで固執するところでしょうね。
ここの住民は、住所を聞かれても小石川一丁目とは答えずにマンション名を答えることになるでしょう。
人は、住む場所、いわゆる地位が似たもの同士がコミュニティを形成するものです。
せっかくできたママ友とも疎遠にはなりたくないでしょうしね（いくら住所を隠してもマンション名でバレることもありますが…）

[31926: 匿名さん]

入居開始まであと五日

スレ閉鎖も五日後でおけ？

[31927: 匿名さん]

32000届くかはネガの頑張り次第

[31928: 匿名さん]

ネガは、ネガ脳だからな
そして田舎在住
趣味で開示請求しても良いのだがな
身内で楽しまないか？

[31929: 匿名さん]

たしかに地位は下から数えた方が早いですね。

住所は言わず、タワマンに住んでるって言えば
容易にマウントできる地域ではありますけれど…

[31932: 匿名さん]

目標３３０００

[31933: 匿名さん]

もうすぐ閉鎖なので最後のスパート、みんな大好き価格情報！
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FKPY7A03/

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F15Y7A0D/

千代田富士見が１１００万なので、ここも８００万は妥当になってきましたな。私の見立て通り、ネガ涙目草

[31934: 匿名さん]

ここ、坪700以上は一部屋も売れてないのに・・・

（って、言っちゃったらまた大騒ぎするのかな草）

[31935: 匿名さん]

ユニークな住民が多いですね。

例えばパークシティ中央湊タワーですが、
坪961万で売っていますので
坪961万に値上がりしてますね。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/chuominato/detail.cgi

http://residence.nikkei.co.jp/buildings/110897

[31938: 匿名さん]

[No.31923～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[31939: 匿名さん]

>>31935 匿名さん

パークシティ中央湊も坪961万に値上がりしていたんですね。
パークタワー文京小石川も坪800で中古が一部屋売り出されているので、坪800に値上りですね。

[31940: 匿名さん]

ネガは36000万円の家買えなかったのが失敗

[31941: 匿名さん]

閉鎖前に沖さんの記事を投下
ネガはアホ
瞬殺で完売した物件をどうしても認めることが出来ないのは良いけど、そこまで嫌がる意味がわからんわ
ネガを信じたネガ信者もアホ
以上

「新築ヴィンテージマンション」になりうる、東京の2つの目玉物件とは

●　駅直結1分の価値

「駅直結1分のマンションは過去に7物件しかなく、すべての物件が値上がりし、その平均値上がり率は55.3％です。

https://news.yahoo.co.jp/articles/5dbe7d3b30bc99a905c88fba86a5c2582e5a...

[31942: 匿名さん]

歪曲した持論は辟易やな
値下がりいつするんだよ？

[31943: 匿名さん]

いつまでも掲示板と、ブロガーの養分
可哀想です
マンションにたまには来いよ
ネットから抜け出すことから始めんとな

[31944: 匿名さん]

南北線延長の方向でほぼ決まりそうやな

https://news.yahoo.co.jp/articles/80e65a5537b623e0c083ebb67074dd8de916...

[31945: 匿名さん]

品川の新幹線改札と上下移動でつながるといいけどなあ

[31946: 匿名さん]

どんどん売り物が出てきますね。
70㎡までで、1.1億
80㎡までで、1.4億
あたりですか。
これくらいで引き取ってもらえれば、最悪 損はしなさそうです。

https://rynne.co.jp/condos/49168?gclid=EAIaIQobChMI__TQ_KLk8QIVXhitBh2...

[31947: 匿名さん]

>>31932 匿名さん
＞目標３３０００
いや、ゾロ目で33333で締めようよ！
楽しい話題で行こう。

[31948: 匿名さん]

>>31941 匿名さん

その記事には、この物件のことなど一言も書いてないですね。
印象操作しても、売れないものは売れません。

〆

[31949: 匿名さん]

>>31948 匿名さん

駅直結1分過去７つってどこですか？
平均50％超の値上がりだそうです。
ネガ先生教えて下さい。
パークコートタワーで値下がりした物件歴史上あるのですか？
過去12かな？
ネガ先生教えて下さい。

どうしてそこまで値下がりの地震がお有りなんですか？

[31950: 匿名さん]

>>31948 匿名さん

乗ってくれてありがとう

[31951: 匿名さん]

>>31949 匿名さん

地震→自信

[31952: 匿名さん]

ネガいないと32000いかない

[31953: 検討板ユーザーさん]

品川へGO
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20210715-OYT1T50121/

[31954: 匿名さん]

ネガってブロガーの言うことは良く聞くのにな
俺なんて何年も見てないけど
ほとんどが、掲示板ネガ民とレベル変わらんと気づいたから
では、次のパークコートタワーで会おう

[31955: 匿名さん]

品川リニアから東京ドームや東大の導線ができるな

[31956: 周辺住民さん]

>>31945 匿名さん
https://railproject.tabiris.com/shinagawa.html
によれば、そうならなさそうで、残念です。

[31957: 検討板ユーザーさん]

>>31956 周辺住民さん

あんた、情報が古すぎるよ。
今回はこれがアップデートされたんだよ。
リニア新幹線に合わせて、急ピッチで間に合わせてきたの。

[31958: 周辺住民さん]

>>31957 検討板ユーザーさん
新幹線の直下でない計画は、アップデートされていませんが。

[31959: 匿名さん]

募集かけたらくんが必要にいちゃもんつけてたけど
売出しと成約価格の都心の乖離率2％だからね
アホやねー
無知なのに食って掛かるところも更にアホやねー
なんでそんなに瞬殺で完売したマンションを認めることが出来ないのかな？
勝手におもとけよと思うわ
一生養分だよ
パークコートタワーに住めば少しは変わるかもよ
情報は増えるぞ

[31960: 匿名さん]

もっとアホなのは、掲示板を真に受ける掲示板が情報の全ての奴ら
最近のー
パークコートはー
ってやつな
掲示板閉鎖でネガの情報が止まる
養分だよな

[31961: マンション検討中さん]

今出てる
73.86m2 18400万って
パークコート虎ノ門並ですね

[31962: 匿名さん]

いやー久々に見たら、持ち家の方は良い流れですね！
50年代生まれですが、リーマンショックと民主党時代からマンション購入数件し始めまして、資産が増えました。

もうお金は使い切る感じではないですが、人生はそういう事ではないと考えておりますので、日々仕事に励んでおります。

購入者は来週から鍵受け渡しですね！
楽しみですねー！

この掲示板には楽しい書き込みが多く、早く住みたい気持ちが抑えられて助かりました。

[31963: マンション検討中さん]

50年代は
昭和ですか西暦ですか？

[31964: 匿名さん]

昭和でしょ

[31965: 匿名さん]

あと36
ネガよろ

[31966: 匿名さん]

>>31965 匿名さん
そうかい？じゃあ久し振りにご指名に答えて。
で、リセールもそこそこ好調で調子はいいようだが、結局は住み心地がいいかどうかが、一番大事だよな。
ぶっちゃけ、内覧のときに天井高はどう感じたか、赤裸々な感想を購入者に語ってほしいので、よろ。
自分の今住んでいる部屋に比べて低すぎるから、想像がつかん。
天井高下げての住み替えの人の感想を超聞きたい。

[31967: 匿名さん]

三井不動産
10年間で賃貸の利益は35％増加しましたが、
分譲の利益は 7.3倍になっていた 笑

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor...

[31968: 匿名さん]

文京区は常に上位で良いね
https://toyokeizai.net/articles/photo/440776?utm_source=smartnews&utm_...

[31969: 匿名さん]

>>31966 匿名さん

天井高下げての住み替えの人がどういう人か分からん
地方から出てきた人でもいいか？
ひとこと普通に快適だぞ

[31970: 匿名さん]

アチコチに増えちゃったタワマンの狭い部屋に、なんでそんな高い金出してるの？と気づき始めた人増えてきたとのこと。

[31971: 匿名さん]

>>31966 匿名さん
マンションに詳しくなると目に見えるところに厳しい目がいくのはしょうがないよね。ただ、この立地のアドバンテージとか文京区の土地柄から見た希少性とかを加味するとその違いは誤差範囲だろうね。

ワクチン打ちまくるのと、PCR検査やりまくるとと、どちらが患者が減るかって話に近いかも。どちらもできればいいんだろうけど、諸々欠点はあるもののコスパの点では前者の方が選ばれるかな。

[31972: 匿名さん]

>>31970 匿名さん

君は郊外戸建てに住みなよ

[31973: コイシカワイッチョメ民]

内覧したけど素晴らしい出来
パークコートに早く引っ越したい

[31974: プードクさん]

知ってた

マンション価格が高い理由は原価が高いからじゃなくてデベが増収増益だから

[31975: 検討板ユーザーさん]

ポジが焦って大量投稿してますね 笑

[31976: 匿名さん]

あと24
ポジよろ

[31977: マンション検討中さん]

>>31961 マンション検討中さん
流石に高すぎません？笑
前同じ間取りのより高層階が15980万で売りに出されてましたよね。

[31978: 匿名さん]

原価積み上げ方式（）

[31979: 匿名さん]

パークシティ中央湊も坪961なんだし、パーク文京小石川も坪800でもいいだろｊｋ

[31980: 検討板ユーザーさん]

>>31967 匿名さん

三井の分譲事業の利益率は、
2020年は脅威の50%越え（爆）

ここも本来なら、
坪400くらいの価値しかないんやろな

[31981: 匿名さん]

常に全国住みよさランキング上位のランドマークマンション

[31982: 匿名さん]

>>31980 検討板ユーザーさん

買えなくて残念だったね

[31983: 匿名さん]

福太郎が焦ってツイート連打してますね 笑

[31984: マンション検討中さん]

黙って見てましたが、表面的な情報ばかりで、冷静に決算読めない方がいるので単に記載内容申し上げると、
国内住宅分譲の利益の絶対額は11/3-13/3期は100-150程度、アベノミクス以降は200?400億を行ったり来たりの水準。営業利益率は14/3期までは3.1-6.6%となる一方、15/3期以降は8.0%-12.3%と確かに利益率は高くなってる。
ただ、15/3期以降の中では20/3期は普通の水準ということでしょう。
(セグメントPLの詳細開示はなく、売上原価と販管費の水準が分からない状況なので、より分析深めたいならSPEEDAとか使ってください)

投資家向の分譲と混同していて、かつ絶対額と比率の扱いが分からないと論理的には議論・検討出来ないと思いますよ。

[31985: マンション検討中さん]

>>31984 マンション検討中さん
よくよく見ると売上計上は引渡のタイミングで計上されてそうなので22/3期をみる方が正しいですね、訂正します。
となると、今期の予想は利益が220億、利益率の予想は8.1%ですね。

[31986: 匿名さん]

駅直結パークコートは唯一ここだけ、坪８００万は妥当ですな草
ネガ涙目草

[31987: 匿名さん]

>>31985 マンション検討中さん
パークコート住むような層に駅直結のメリット少ないです。
もしかしてリーマンですか？

[31988: 匿名さん]

前期分の利益率は38％とありますから、
この物件が分譲された時期的にその辺りでしょう。
この周辺相場は坪400くらいですから
ここの利益率が38％だとすると
分譲価格に似たような感じになりますね。

[31989: 検討板ユーザーさん]

内覧行きましたが、
室内の声が廊下にもれてますね。

[31990: eマンションさん]

>>31977 マンション検討中さん
あの物件は売出から1週間でのスピード成約だったので（仲介ヒアリング）売り急いだ感が否めないですけどね。
普通に考えれば引渡し後の内覧できる状態の方が検討客増えると思いますし。

[31991: 検討板ユーザーさん]

普通はそうなんですが、この物件は
内覧されたら終わり、という逆のストーリーが濃厚ですし、ある意味 一番いいタイミングで売れたと思いますよ

[31992: 匿名さん]

美人に人が群がるようにパークコートは罪だわ

[31993: マンション検討中さん]

>>31988 匿名さん
どこに38%なんて記載あります？

あまりにも面白いので少し計算しますね、あくまでも単純な試算です。
もし仮に38%の営業利益率だと言うのなら、
本物件の平均単価は約1億と仮定すると、400個売れてるので、22/3期計上の営業利益は400億×38%=152億
22/3期の住宅分譲のセグメント利益予想が220億なので、残り物件での利益は220億-152億で68億
一方、セグメント売上高は220億÷8.1%=2700億程度
で本物件除くと2700億-400億=2300億程度
単純にその他の物件の利益率は68億÷2300億程度=3%程度ってことになるんですかねぇ

うーん、物件の格差が激しいですねぇ笑笑もう一度お聞きしますが、どこの情報でしょうか？

[31994: 匿名さん]

たしかに再開発タワマンは儲かりますからね。

ボッタクリ率38%はないにしても20%以上は確実にありそう。

タワマンには割りをくってもらって、低層パークコートとかは逆に 5%くらいかな。

[31996: 匿名さん]

富裕層向けタワマンは実質的に独占企業状態です。買う方が賢くならないといくらでも利益乗せられます。
タワマンは儲かりますから、庶民派のハセコーでさえ参入したわけですよ。

[31997: マンコミュファンさん]

ここもそろそろ閉鎖ですか

マンコミュ史上、
最も 香ばしい住民さん達でしたね。
中古が売れないことよりも、
大変なのは住み始めてからだと思いますよ。

[31998: マンション検討中さん]

再開発の総事業費は1200億弱という過去の発表踏まえてると、事業費の配分は不明ですが、利益20%以上出ないんじゃないですか？そもそもタワマンの利益率参考になるものあれば教えてください、別件でも活用したいので。

[31999: 匿名さん]

>>31997 マンコミュファンさん

あなたはマンコミュ史上最も削除された汚名をもつ方かもしれませんね。我々快適に暮らしますのでご心配なく
下から眺めるくらいならきてもいいですよ。不法侵入は許しません。

[32000: 匿名さん]

>>31998 マンション検討中さん

教えてくださいって笑
自分で汗かいて探しなよ笑笑