パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
所在地:東京都文京区小石川一丁目102番1他(地番)
交通:都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩1分 駅直結
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩2分
総武・中央緩行線「水道橋」駅 徒歩12分
間取:1LDK~4LDK
面積:43.14平米~127.34平米
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社 三菱地所レジデンス株式会社 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社:清水建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
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お便り返し(16, 17, 18)住宅ローン不安/ロフト付住戸の価値/パークコート文京小石川の資産性
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[スレ作成日時]2018-08-09 19:37:25
パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか?
31028:
匿名さん
[2021-06-16 14:40:50]
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マンションレビューによると、
推定賃料は18,000円、推定価格667万円です。
https://www.mansion-review.jp/mansion/780664.html
18,000円×12か月×(1-経費率20%)÷667万円=2.59%
このマンションのネット利回りは2.59%です。
これ、異常に低いと分かりますか?
投資リスクが日本一低い
丸の内S級オフィスビルが2.8%です。
それよりもリスクが低いという推定売買価格です。
千代田区丸の内や大手町ではなく、文京区の春日でですよ。
しかも借りるのは超大手企業ではなく素性の分からない個人。
さらには権利形態は単独所有権ではなく制約がある区分所有。
素性の知れない賃借人に賃料踏み倒されるリスクも、
すぐに退去するリスクもあるうえに空室リスクも高い。
こんなに投資リスクが高いのに、丸の内S級ビルより
利回りが低いんですよ。理論的に破綻してる利回りです。
本物件の場合、最低でも3.5%はないと
投資採算性に妙味がないため、
18,000円×12か月×(1-経費率20%)÷x万円=3.5%
x=494万円
が適正価格です。
実需がアホみたいに高くても買っているから
667万円なんていう異常値が出るのです。
いずれ金融政策は正常化されます。
その際には500万円まで下がってきます。
楽しみにお待ちください。
不動産は長期的にみれば
収益価格(494万円)に収れんするのです。
不動産価格は科学的に決まるのです。
それを理解せずに相場だけを見ている人は
高くないと信じ切ってしまう。
相場とはいつも行き過ぎ、間違え、
最終的には収益(理論)価格に修正されるのです。