【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

[匿名さん]

お前いら、忌憚無く語れや！

[201: 匿名さん]

>>199
それが組合員軽視の上からの目線そのもの。
組合員を軽視してるとある日突然訴状が届くよ。

[202: 匿名さん]

ここの人って直ぐに訴訟って言い出すね。訴訟せずに合理的な解決策を考えるとが出来ない人たちなの？RJCもタワマン協会も。
区分所有法では特別決議の可決は「3/4以上の賛成」となっており、否決はその逆の「3/4未満の賛成」と解釈される。否決の条件は「1/4以上の反対」とはなっていない。つまりは、棄権・未投票は、「賛成」ではないので本人の同意無く賛成票に入れるのは区分所有法に抵触する恐れがある。
何か間違ってる？理事会は、安易な票操作でなく、議決権行使の割合を増やすこと(出来る限り多い区分所有者の意思確認)に注力すべきと考えます。悪意をもって未投票の人が多いとは思えないんだが…

[203: 匿名さん]

今後出てくるのは、住宅宿泊事業法による民泊を規約で禁止した場合、その規約の無効を求める訴状でしょう。
これも区分所有者の専有部分の利用権利にかかわる問題ですから。

[204: 匿名さん]

>>202 匿名さん

無関心で未踏票は悪意ではないが特別決議の成立を阻害する点では実害がある。

[205: 匿名さん]

話題になっている某マンションですが、総会における議決権の未行使が２回続いた場合の２回目の対応であり、２回目においては、議決権が未行使であっても議決権を行使したものとするとのことだと思います。

[206: 匿名さん]

>>204
「特別決議の成立を阻害する点」と言うが、それは反対票でも同じでしょう。「阻害する」という言い方が理事会の決定(決議案)は成立させるべきという強い思いが有るように感じ、区分所有者の平等な意思決定を妨げているように思う。「賛成が3/4未満かつ反対が1/4未満」という結果は、「決議の未成立」でなく「否決の成立」ですよね？

>>205
すみませんが、どこのマンションの事例か、まとめサイト等を教えていただけないでしょうか？
そもそも否決された議案を、見直しもせず全く同じまま再度起案しているなら、時間の無駄で管理組合活動の妨害とも取れる。議案を見直した(新しい議案扱い)のなら「未行使が２回続いた場合」に該当しないでしょう。

[207: 匿名さん]

ところで、このスレッドのタイトルは【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル なんだが、なぜRJC中心メンバのマンションの規約の話になってんの？

[208: 205]

>>206
>すみませんが、どこのマンションの事例か、まとめサイト等を教えていただけないでしょうか？

２回目とは、「次回の総会」のことです。
詳細は、
https://www.isa515.com/管理組合法人/管理規約-細則/
の「管理規約第４９条（議決権）」および「総会運営細則」で確認してください。

[209: 匿名さん]

↑
第6期臨時総会議案書で、ダーウィンの進化論を引用して説明するとは正に趣味の世界　笑

[210: 208]

区分所有法には、以下の規定があります。
あの「管理規約第４９条（議決権）」および「総会運営細則」でどのように対応するのでしょうね。

第６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第５項】　第１項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
【第６項】　前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。
【第７項】　第５項の決議があつた場合において、その決議の日から２週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から２月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第14条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第８項】　第５項の決議の日から２週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。
【第９項】　買取指定者が第７項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者（買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第13項において同じ。）は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。
【第１０項】　第５項の集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者）は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、４月以上の期間を定めて、第７項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。
【第１１項】　前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第７項前段に規定する請求をすることができない。
【第１２項】　第５項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から６月以内に同項、次条第１項又は第70条第１項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第１３項】　第２項、第７項、第８項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第９項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。

第６２条（建替え決議）
【第８項】　前条第６項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。

[211: 匿名さん]

スレ違いだと思うけどね。RJC48の団体の中の１つのマンションの
規約がどうだからで、会の活動とは関係はないから。

[212: 匿名さん]

>>210
その指摘はお見事。
そのことは前スレ>>155でも指摘されている改正された規約の欠点なのに、まったく言及せずに故意にスルーしてる。
棄権者を賛成と反対に按分したら第６１条－第６４条はどう解釈すればいいのか？
区分所有法を理解せずに規約改正するもんだから完全なミスだね。規約改正は無効だ。
議案書に書いてあったが一体どこの外部法律専門家に相談してお墨付きもらったのか？

[213: 匿名さん]

ポイントは総会への議決権欠席を禁止する規約改正と併せて成立している部分。
棄権する権利があるという主張をしないと、この無効が主張できない。
該当する規約では棄権者は規約への違反者となる。
この規約そのものが違法と主張して通るかどうかはかなり微妙かな。
裁判を起こしてみなければわからないし、そのためにはまず同じマンションの
オーナーにならないといけない。

うちの規約なら真面目に考えるけど議論するだけ無駄な気はするね。

[214: 匿名さん]

セコンドからタオルが投げ入れられましたな。試合終了！

[215: 210=155]

>>214
>試合終了！

了解しました。

[216: 匿名さん]

>>208
ありがとうございます。ざっとしか見ていませんが、標準管理規約に満足せず、よく考えられ工夫された規約と思います。案分の規約が区分所有法に触れるかは微妙だが、区分所有者全員がその意思表示方法を合意しているなら問題ないと思うね。違法を訴えられるのは規約改正決議で反対か棄権した人だけでしょうね。その他、運用上で気になる点も有りますが、長くなるので別の機会に。

>>211
いいんじゃないの？RJCの中心メンバーが考えた規約なら、RJCの議論内容が多く反映されてるだろうし。逆にタワマン協会側の成果物は何かないの？

>>210
第61条7項が問題ということですかね？棄権票は案分されていて、可決された場合はその人の議決権の3/4以上が賛成票なんだし、棄権者は賛成者扱いでいいんじゃ無いかな。でないと、極論だけど仮に賛成1票、反対0票、残り全員棄権となって可決された場合、その1人にマンション全体を買い取る責任が生じてしまう。わざわざ建替決議だけ議決権を1戸1票とする対象外としてるし、第61条は十分考慮した管理規約だと推測します。

[217: 匿名さん]

こりゃ、おかしいの一言。

[218: 匿名さん]

>標準管理規約に満足せず、よく考えられ工夫された規約と思います。
代表の独善。外部法律専門家の名前を教えろ。直接聞くから。

>区分所有者全員がその意思表示方法を合意しているなら問題ないと思う教えろ。
それは管理組合内の合意。それを問題として司法の場に持ち込み裁判官に裁定してもらうのが訴訟。

>極論だけど仮に賛成1票、反対0票、残り全員棄権となって可決された場合
これだと賛成・反対の可決以前に総会不成立で流会。

>第61条は十分考慮した管理規約だと推測します。
第61条は区分所有法そのものだよ。

修行が足りん、もっと勉強せーよ！そうじゃないと訴訟できんぞ！

[219: 匿名さん]

いやいや熱く議論されているようですね。

ここに書きこみはしませんが（１円の足しにもなりませんしね）
ブログを同じマンションコミュニティ上でやっているのでその
ついでに稀に見に来ることはあって、楽しく読ませていただいています。

うちの規約は他からの輸入ものです。その人のとこにまた某氏から
メールがいって迷惑かけるだけですから、外部の法律専門家のお名前は
言えません。

[220: 匿名さん]

棄権案分で棄権禁止規約のマンションを中古で買った人は棄権禁止に同意して買ったと見なされるから棄権の権利を主張することはできないということかな？相続や贈与で区分所有者チェンジの場合はどうなんだろう？

[221: 匿名さん]

>>218
>それは管理組合内の合意。
意思表示の方法を「全員」が合意してるなら外野が否定するもんじゃないだろ。

>総会不成立で流会
総会には参加したが棄権者続出という可能性はないの？極論って言ってるんだし。

>第61条は区分所有法そのものだよ。
そんなことは分かってる。「区分所有法第61条を十分考慮した上で作成された管理規約」と言い直せば理解してもらえるかな？

[222: 匿名さん]

>>219
>ここに書きこみはしませんが（１円の足しにもなりませんしね）
>ブログを同じマンションコミュニティ上でやっているのでその
>ついでに稀に見に来ることはあって、楽しく読ませていただいています。

へばりついて読んでるのでは？
RJC48のメンバーもみな読んでますよ、勉強会よりも面白いって 笑

[223: 匿名さん]

もう少しまめに反応しないと、実は1人で頑張ってるとかバレますよ（笑）

[224: 匿名さん]

何かと言うと訴訟と言うが、区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。
慰謝料とか損害賠償が取れる訴訟ならいざ知らず、規約無効とか決議無効とかは原告として経済的対価は何も得られない。
そして弁護士を立てれば原告は少なく50万円から100万円くらいの裁判費用が必要になる。
それだけの金をかけて何も金銭的対価が得られなければ、普通なら訴訟なんて起こさない。
それだけの金が余分にあるなら、住宅ローンの返済に回したほうが賢い。
金が有り余ってて、趣味で暇つぶしに訴訟起こす奴なんてまずいない。

[225: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件にて管理会社と共謀して規約や法令に違反して組合員から追及され、
総会対策に管理会社１０９関係の弁護士に依頼、総会前に同席料の高さに驚いて理事長は、
別の弁護士探しに奔走した。

バカ弁護士はこの理事長を信じて総会に同席したが、問題外の質問に追い詰められた弁護士は
別の話題にすり替えて逃げた。

その後組債員から法令と規約違反の追及はやまず、弁護士も黙り出し、理事長は泣き叫び出した。

その後理事長は辞任して通院が始まり、副理事長、監事、書記はこつ然とマンションを退去した。

管理会社１０９の支店長、担当課長、担当係長、担当は変更になった。レベルの低さに驚いている。

[226: 匿名さん]

>>224 匿名さん　「区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。 」

↑のパターンは、過去の判例や、現在進行中の裁判は、裁判所では、結構おこなわれていますよ。先月の最高裁判決も、↑のパターンです。
もっと裁判をおこすべきですね。管理組合は、裁判を起こされないと思うから、ずさんな業務運営がされてしまうのです。
裁判を起こされると思えば、緊張感をもって、談合や背任などできなくなりますよ。
理事長や役員に、大損害をもたらしますからね。

[227: 匿名さん]

質問ですが、管理規約のある条項と矛盾する内容の使用細則制定は違法ですか？
本来使用細則は、規約の細部を決めるものだと思いますが、理事会は規約の変更は特別決議が必要なので、それを回避するために使用細則を新規に制定し、普通決議で可決承認しました。
その結果、規約と細則が矛盾する内容になってしまいました。

[228: 匿名さん]

議案書と規約と使用細則の比較表を作成して専門家に相談して下さい。
こういう事は管理会社に拠ったら日常茶飯事です。精査して下さい。

裁判すれば勝訴する事例は多々ありますが弁護士費用が高いので諦め
るケースが多いです。

[229: 匿名さん]

>>228
多額の弁護士費用がかかるので組合員から訴えられることはない、とたかをくくって理事会は暴走するのですね。
規約で議決権行使の義務化をするなんて、正にその典型ですね。
そのためには、常に理事会を監視して、いざとなれば管理組合を訴えるくらいのことをしないと理事会の悪政を許すことになりますね。

[230: 匿名さん]

訴えて勝訴したところで罰則規定がないので無意味である。
大体は裏で管理会社との共謀が多いので各マンションに啓蒙
して区分所有者の意識向上を図るしかありません。

[231: 匿名さん]

>>227
違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。「区分所有法＞管理規約＞管理規約細則」であり、上位規程を覆す決定を下位規程ではできません。ただし、細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合は、細則も管理規約の一部として扱われる可能性はあります。

[232: 227]

>違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。
無効といっても理事会が是正しない限り有効ですよね。
やはり訴訟で無効にするしかないのですか？

>細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合
管理規約は特別決議が必要ですが、今回の細則は普通決議でした。
同等の承認プロセスではないですよね。

[233: 匿名さん]

だから、言っているではないですか、規約と使用細則は曖昧な取り決めが多いのが、
元々可笑しいのですが、それ等を一部の組合員や、管理会社が共有して組合運営を
している事例がほとんどです。
よって、規約、使用細則、議案書、議事録の比較表を作成してプロに相談して下さ
い。

特別決議事項を普通決議で可決したり、その反対に普通決議を特別決議だと偽って
否決したり、これ等は日常茶飯事に行われております。

[234: 匿名さん]

判例を調べてみたら参考になるかも。

●普通決議の細則制定が特別決議の規約制定にあたるとして総会決議が無効とされた
（駐車場使用細則制定の普通決議が規約制定の特別決議に当たると決議が無効にされた判例）
http://www.retio.or.jp/attach/archive/62-056.pdf
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[235: 匿名さん]

うちのマンションなどは解約騒動が出たので、管理会社１０９の傀儡政権を
造る為に議決権総数が２９６の内僅か３１名の賛成で理事長を総会で決めた。

規約上は理事は総会で可決し、理事長は理事の互選によらなければならない
のですが。上記のような状況で現在もその流れで運営されています。

[236: 匿名さん]

うちの総会議場欠席の場合の①委任状と②議決権行使書の取扱ルール

1)①委任状と②議決権行使書の双方を提出した場合は②議決権行使書を有効とする。
2)①委任状で代理人の記載がない場合は総会の議長に一任する。
2)②議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。
3)②議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

1)は、用紙が一枚つづりになっているので、毎回誤って両方書く組合員がいるから。
2)は、白紙委任は総会議長委任とする。
3)は、議案ごとに棄権を規定している。
4)は、所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

[237: 匿名さん]

>>236
>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。
>　↓
>所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

この場合、「議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。」の取り扱いで何か問題がありますか？

[238: 匿名さん]

この場合の白票とは、全議案に賛否の印を付けなかったということ言うことになる。
公職選挙の場合、投票所に行ったが、投票用紙に何も書かず投票用紙を投函したことに等しい。

[239: 237]

臨時総会で議案が一つの場合は、どのように取り扱うのでしょうか？

[240: 匿名さん]

欠席議決権行使は、委任状または議決権行使書を提出すれば、区分所有者数と議決権数にカウントされる。これにより普通決議成立か特別決議成立かが決まる。
あとはその決議の賛否だけである。白票は賛否にカウントされない。議案が一つでも考え方は同じ。

[241: 239]

ならば、

>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

の規定は不要です。

[242: 匿名さん]

（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す
る組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

標準管理規約を採用している管理規約では、総会は「成立」と「決議」の2段階になっている。
「成立は」は議決権数の過半数以上、普通決議は出席議決権の過半数以上。
これは区分所有法の普通決議の規定と異なる。ただし、特別決議と建替え決議は区分所有法通り。

[243: 匿名さん]

>>234
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

修繕積立金を返還してくれるなら誠に有り難いことなのに、規約違反を理由に訴訟する人がいるんだ。
一体何が目的で訴訟しているのか？正義か？義憤か？それとも理事長と犬猿の仲なのか？

[244: 匿名さん]

２４３さん、へ
では、修繕積立金の増額は普通決議で決議したのは区分所有法違反で無効だから、
増額分は返還しなければなりませんよね、そうならないと、、成らなければ可笑
しいでしょ。？

うちのマンションは管理費等の値上げ値上げで剰余金がありすぎです。議案書と
議事録を調査したら全て普通決議で可決している。法令違反ですので返還請求を
したら、おそらく敗訴でしょうね。？

分譲当時の規約には管理費等各戸負担額一覧表を明記されていたのに、新しく製
本された規約には、削除されている。

[245: 匿名さん]

>修繕積立金の増額は普通決議で決議したのは区分所有法違反
違反ではないでしょう。
区分所有法の特別決議には当たりません。管理規約でも普通決議で可です。
243で引用されている判例は、修繕積立金は規約で使途が限定されており、返還はそにの使途に該当しないからということです。

[246: 匿名さん]

>正義か？義憤か？
大義があってもそのために金使うのは金持ちにしかできない。

>それとも理事長と犬猿の仲なのか？
要するに人間関係、金使ってでも会田に一撃わ食らわす、これも金持ちにしかできない。

まさか借金してまで訴訟はしないだろう。普通ならあきらめる。

[247: 匿名さん]

>>244 氏の投稿は、毎度のことながらピント外れですが・・・
各区分所有者が負担する修繕積立金の額を規約の一部として記載しているケース（この場合、修繕積立金の額を変更することは、規約の変更に該当するので特別多数決議が必要）を前提にしたレスですね。

[248: 匿名さん]

額は変動する可能性があるから規約には明記せず細則で定めるのが一般的。

[249: 職人さん]

案外規約の別表とかに相乗りしていたりして、規約の一部になってるケースは
あるので、その場合は特別決議ですね

[250: 匿名さん]

初期の管理費とか修繕積立金計画は、管理規約ではなく売買契約書や重説書に別表で添付されている。
その後の値上げ等は管理組合が決めるものだから規約か細則かは好きにすればいい。

[251: 匿名さん]

いきなり訴訟なんて普通はあり得ない。
そこに至るまでに組合員と理事会とのすったもんだがあったはず。
判例見ても、そのすったもんだは殆ど書かれていない。
提訴に至る経緯を知りたい。
例えば理事長との差しの話し合いで決裂したとか、内容証明郵便で脅したとか。
少なくとも話し合いをしてるはず。

[252: 匿名さん]

>>249 職人さん

マンション標準管理規約では、管理費等の額を規約には定めず、総会議決事項（単棟型規約：第４８条第３号）として普通決議で決する（単棟型規約：第４７条第２項）と定めていますね。

[253: 職人さん]

標準管理規約通りに、あるいはその趣旨にそって規約が作られて
いれば普通決議ですが、そのマンションの規約がもちろん標準管理規約
よりは優先されますから規約本体の中とみなせる部分にべた書きされて
いたら標準管理規約での決議レベルは・・・とか言っても意味はありません。
ー共用持ち分を定める別表に積立金や管理費が相乗りしているパターン
ー規約集のなかにどこにも引用をうけずに表が細則などのページが始まる
前に挟み込まれている（規約の一部なのかどうかも不明）
というパターンは結構見かけます。

標準管理規約は別にそれに準拠する義務もないひな形にすぎないので
規約の中に書いてあるとか、
規約で特別決議になっているとか
それだけでは区分所有法違反というわけではありませんね。

[254: 252]

＜参考＞
管理費等請求控訴事件
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

[255: 職人さん]

この裁判の場合も、規約側では通常決議となっているのに、
規約の一部でないことが明確でない形で徴収表があったために裁判に
なってしまっていますよね。
裁判になってしまった時点で、組合理事会としては失敗だと思うわけです。

[256: 匿名さん]

訴訟起こして控訴審まで行ったので、滞納金を払うよりも裁判費用の方が相当高くついてしまったようだ。おとなしく払ってればよかったのに。

[257: 匿名さん]

このパターンだと遅延損害金も免除されないでしょうしねぇ

[258: 匿名さん]

>>254
その裁判、本人訴訟なの？
代理人訴訟だったら、弁護士に相談した時点で弁護士は勝訴の見込みは薄いと判断すると思うが。

[259: 匿名さん]

あるマンションでは、革新派の元理事長を名誉棄損罪で刑事告訴する臨時総会決議をとられて、実際に刑事告訴されてるよね。
理由は、理事会と管理会社の悪政を糾弾するビラをマンション外の近隣にばらまいたことが原因。
民事じゃなく刑事で、しかも臨時総会で決議されたことが驚きに値する。

[260: 匿名さん]

>>259 匿名さん

そりゃあ近隣にゴミをばらまいたらマンションの品位を汚す行為と見なされてもしょうがないさね。

本人は不正を暴いてるつもりかもしれないけど、近隣住民にとっては風俗のビラと同じだよな。

[261: 匿名さん]

その件は昨年末に地検で不起訴処分になっている。

管理会社と共謀した理事会の過去の金銭疑惑を暴こうとした新理事長が、守旧派牛耳る理事会から理事長辞任勧告を受けて辞任し、一組合員に下野して不正糾弾をマンション内だけでなく広くマンション外にまでビラ撒きをしたために、管理組合から刑法第２３０条・２３３条に定める名誉棄損罪・信用棄損罪で告訴された事件である。

簡裁の調停を経ているが、理事会との交渉が決裂し、臨時総会で刑事告訴の決議をとられて告訴されていた。

[262: 匿名さん]

なんで管理組合の裁判スレにここ化けてるんだろう

[263: 匿名さん]

>>261 匿名さん

それはマンション内部でやることでしょ。他のマンションにやめろと言われてるのに無断で何度も確信犯的にポスティングしたら訴えられてもやむなしではないか。

それに本当に不正かどうかは客観的に見てみないとわからないしね。

[264: 匿名さん]

>>261
無罪になったのですね。
これから理事会にお礼参りが始まりますね。
代表が言う「流会し続ける理事会トップの座」を実践できます。
是非、RJC48で講演お願いします。

[265: 匿名さん]

>>263
会社に例えると、社長が内部不正の疑いを持って調査しようとしたら、他の役員に阻まれて平社員に降格させられた。内部監査部門や裁判所を使っても不正は立証でなかった。
納得のできない元社長は、取引先の会社の受付前で、自社の不正を訴えるビラ配りを繰り返した。それが禁止行為と伝えたが止めないため、取引先は自社に迷惑だと伝えた。社内で注意しても止めないため、仕方なく株主総会で大多数の賛成を得た上で元社長を訴えた。迷惑行為が不正侵入まで至っていなかったため、結果は不起訴。
さて、元社長の次の一手は？

[266: 匿名さん]

ちと疑問に思うのは、刑事告訴と併せて告訴のための弁護士費用200万円を修繕積立金から取り崩す総会決議をしていることである。
これは使途を限定した修繕積立金取崩しを定めた管理規約違反で、訴えれば>>243の判例もあり勝訴するはずである。
管理組合の刑事告訴の反訴としてなぜ管理組合を提訴しなかったのか？
訴訟や告訴に対しては訴訟をぶつけて示談や和解に持っていくのも一つの手であるが。

[267: 匿名さん]

>>266
当該マンションの管理規約は知らないけど、「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」に該当するんじゃない？総会の特別決議で承認されているし十分な根拠かと。
>>243の判例は、返還は過去にマンション修繕のために積み立てて既に転居して区分所有者でなくなった人にとって何のメリットもなく、その時点の区分所有者にしか恩恵が無い決定で不公平なので敗訴したと思われる。
そうでないと、3/4の賛成で異様に修繕積立金を値上げして、払いきれなくなった1/4が退去(3/4の人の関係者に買わす)してから余剰といって値上げ分を返還すれば、事実上1/4の人から搾取できてしまう。

[268: 匿名さん]

>>267

本件告訴の弁護士費用は修繕に関わる費用ではない。争えば勝てると思う。
本来なら一般会計から支出するもの。一般会計剰余金が不足するなら組合員から特別徴収すればいい。
そうすれば、告訴なんてしないと思う。

>>243の判例はそういう意味ではない。
「修繕積立金の使途を建物の修繕等に限定することで、管理費との混合を防ぎみだりに修繕積立金が散逸することを防ぐことにあると解される」
「修繕積立金の取崩しは、これまで積み立てられてきた修繕積立金を被告が出えんした何らかの費用に対し、これを穴埋めするという性質を有さない」
が裁判官の判断。

[269: 匿名さん]

なんで刑事告訴に200万円も必要なの？

[270: 匿名さん]

区分会計してるのに一般会計と修繕積立金会計との間で資金の振替をやってる。規約違反。
一般会計の剰余金は翌期に充当するのに内部留保してため込んでる。規約違反。
これをネタに訴訟出来るか？

[271: 匿名さん]

>>270
訴状は裁判所に受理されるが、裁判で「原告に訴えの利益がない」と棄却されるだろう。
管理組合が自治会費を管理費と一緒に徴収する総会決議に対する無効確認訴訟で、「原告に訴えの利益がない」と横浜地裁で棄却された例がある。

[272: 匿名さん]

管理組合が自治会費を、引き落とし手数料共用化のために管理費等と一緒に口座引き落としすることは一般的に行われているね。
だからと言って、これが自治会への加入を強制しているわけではない。自治会員でない区分所有者からは自治会費は徴収されないから。
あくまでも引き落とし手数料を削減するための徴収方法の話であるから。
ただ、徴収した自治会費を一般会計の収入に計上してるアホな会計やってる管理組合はある。一般会計に計上してはならない。

自治会で訴訟になるのは、任意加入団体である自治会への入退会に制限を課する場合。

ところで、都内でよくある例だが、既存の町会内にマンションがある場合、マンションが一町会員になって町会費を納め、各区分所有者は町会に加入せず町会費も納めない、これって強制加入じゃないか？組合員から徴収した管理費から町会費払ってるのだから。

[273: 匿名さん]

↑おかしいじゃないか。
管理組合は自治会と委託契約を結んでいないのに、誰の手を介して事務処理を
行うんだ。結んでいたり対価を支払ってる場合は別だけど。

[274: 匿名さん]

>>272
管理組合が一町会員の場合、区分所有者の会員権は共有持分割合で有する。

>>273
普通は自治会が管理組合承認の下で管理会社に会計処理委託する。
口座引き落とし手数料は管理組合相乗りにし、口座振り替え手数料のみ自治会負担。

[275: 匿名さん]

>>274
自治会のイベントも管理会社に委託できますね。

[276: マンション住民さん]

イベント企画ならタワマン協会に相談したらいい。業者も紹介してくれると思うよ。

[277: 匿名さん]

>>274
自治会費くらい自分たちで集めろ！！
うちは２～３か月に一度、班長が集めに回ってるぞ。
管理費からの引き落としなど論外。
こんにちは！おげんきですか？とコミュニケーション取りながら
集めてる。

[278: 匿名さん]

個別訪問する自治会の班長は、居住者情報を全て把握している。
それを基に、コミュニケーションの名のもとに室内を覗き込み身辺調査をしている。
それを嫌うから自治会費も口座引き落としになってきている。
個人情報保護がうるさい時代だから。最近のマンションは、表札すら出していない。

[279: マンション住民さん]

今のマンションはモニター付きの完全オートロックだから、班長といえども解錠してもらわないと入れないよ。しかもモニターに顔が写るから班長だったら居留守使われて出てもらえない。
自治会費の口座引き落としにしないと自治会費は徴収できない。

[280: 277]

すみません、マンション内自治会です。

[281: 匿名さん]

エレベーターが自分の家の階以外には止まってくれない
うちみたいなマンションでは集めようがないと思うけどな

[282: 匿名さん]

うちは自治会が役所の区会に認定されているので、役所から区会業務委託費が入り潤ってるので、自治会費は集めてない。

[283: 入居済みさん]

自治会のイベント、ハーバリューム教室、はとバス日帰りツアー、ライザップ健康セミナー、色々ありそう。
詳しくはタワマン協会に相談したらいい。

[284: 匿名さん]

代表理事の分際でなんで専有部分への立入調査権があるのか？その法令根拠は？
建築基準法、旅館業法、住宅宿泊事業法、消防法等、法律で立入検査権が規定されている。
代表理事にはその権限がない。

[285: 匿名さん]

ルールがあればＯＫでしょう。

[286: 匿名さん]

それなら組合員の代表理事宅への立入検査権もルール化しないと公平性に欠ける。
これが管理組合法人の組合運営の原則である。

[287: 匿名さん]

組合員の代表理事とは何の意味。？

[288: 匿名さん]

理事長、副理事長、代表理事、理事の序列。

[289: 匿名さん]

唐突で何のことやら全く理解できないな？？

[290: 匿名さん]

代表理事なんて肩書きはタワマン特有だね。
理事長、副理事長を除く理事の代表者ってことだね。

[291: 匿名さん]

うちは監事が3人いるので、うち1名を代表幹事の肩書きを規約で与えてる。

[292: 匿名さん]

法人化してるなら、登記されてるのが代表理事でしょ。
規約で一人あるいは少人数に制限しないと、何もしないと全員が法人を代表するのが
方のデフォルトの規定ですから、普通は監事をのぞく1人だけを代表理事として
登記しますね。

[293: 匿名さん]

うちは駐車場用地の買収を予定して組合を法人化して、代表理事を登記した。

[294: 匿名さん]

5名も理事として法人登記してる管理組合法人があるが、
5名も登記するのなら理事全員登記しないと不公平になる。

[295: 匿名さん]

法例に反してはいないからマンションの事情に拠るのでしょう。うちは４００戸の
マンションで理事は２１名で、代表理事は１名です。

[296: 匿名さん]

管理組合で不動産取得する場合以外は法人化は不要だと思う。
地歩自治法で認可自治会に法人格を付与しているのは自治会館を所有させるのが目的。

[297: 匿名さん]

普通預金、定期預金、国債、等々の管理費等の保管口座名が個人名が良いか、
法人名が良いかにもよる。
やはり法人化しておいた方が色々な利点の方が多いのかもしれません。

[298: 匿名さん]

登記する人数を何人とか決めている会社など存在しないでしょう。
役員会の任意規定にするのが自然でしょうね。　
規約に定めがないと全員登記しないといけないとかなってしまいます。
これは現実的ではないですから通常は理事長１名のみを代表理事に
しますが無論その設定はマンションごとの自治範囲で任意です。

法人化しても口座名には代表者名をつけてくれと言われる場合が多いと
思います。　〇〇管理組合　理事長XXXX　が管理組合法人になるだけの
場合が多いときいています。

一番大きな差は、理事長のみを管理者にあてる通常の非法人とちがって
管理者が廃止されて理事の多数決できめなさいという規定が強行規定に
なることですね。　普通に理事会精度をもうけていれば理事会の多数決で
決めるとかはあたりまえではあるのですが、その規約そのものまで変えて
しまって管理者は△△さんで理事会はなしですと規約改正してもかまわん
とこになます。法人化されていれば解散されない限りはそれが法律的に
固定保証されますね。　監事の権限などもかなり法的に強化されるわけ
で外部監事の登用などを考える場合には法人化の仕組みは利用したほうが
楽になりますね。

[299: 匿名さん]

>理事の多数決できめなさいという規定が強行規定になることですね。

区分所有法見るべし、第2項は強行規定ではない。規約で別途定められる。

第四十九条　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
３　理事は、管理組合法人を代表する。
４　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
５　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。
６　理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。
７　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。
８　第二十五条の規定は、理事に準用する。

[300: 匿名さん]

この条文は法人化していないと適用されないですよね？

理事会内で多数決をした結果には理事長が拘束されるという
非法人の理事会はもっとその根拠を持たないことになります。
理事会で解任決議をくらった理事長は理事長でなくなるか
どうかでごく最近も最高裁まで裁判になった通り。

[301: 匿名さん]

理事長が期中で辞任届を出し理事会がその辞任を了承した。
これは理事会が理事長の辞任により理事長職を解くことに当たるので、解職すなわち解任したことになる。
なにをいまさら最高裁で争ったのか？

[302: 匿名さん]

理事長を解任して平理事にして新しい理事長を選任するというのが
本人がそえを望んでいない場合に理事会の過半数決議でできるかどうか。

ある意味当然解任できる気がするけど地裁・高裁では元理事長側
の勝ちで　最高裁までいってようやく解決した（理事会側の言い分を認める）
のはごく最近の判決があり新聞などでもとりあげられて話題になっていました。

[303: 匿名さん]

理事長職に固執するのは何が目的？
自分から辞めると言っても「ならぬ、任期を全うせよ！」と言われるのだから、解任してもらったらむしろ感謝しなければ。

[304: 匿名さん]

タワマンの理事長は地元の名士と勘違いしてる奴がおる。

[305: 匿名さん]

　近く定期総会がありますが、民泊新法対応の規約改正が特別議案としてあがっています。

　当マンションは、今まで細則の制定や変更の普通決議はありましたが、規約改正の特別決議は初めてです。
　例年、総会の議決権（議場出席議決権と欠席委任状・議決権行使書）は60%が最高で、75%以上となると100人以上の議決権が更に必要となり、かなりのハードルの高さです。

　そこで理事会は「議決権行使は権利かつ義務である」との文書を全戸に配布し、議決権行使を呼びかけています。

　ところで、議決権行使は権利ですが、義務ではないですよね。前者の権利は区分所有法と管理規約に規定されていますが、後者の義務は同法・同規約には一切規定されていません。

　理事会は区分所有者の無知に付け込んで「議決権行使は義務」などとデタラメなことを言っています。総会当日、議場で抗議することを考えています。

[306: 匿名さん]

>>305
「義務」の言葉の用法次第であり、総会でクレームするほどではないと思います。
辞書を調べれば分かりますが、「義務」には、「倫理的・道徳的にすべきこと」という意味もあり、「議決権を行使しないと罰則がある」や「規約や法律違反になる」等の記載がなければ完全に問題と断定するのは難しいです。
それでも誤解を与える可能性もあるので、それを問題視するのであれば、あなたがすべき事は、総会当日のクレームではなく、より適切な案内文で議決権行使依頼を総会前に再度行うように理事会へ要望することです。

[307: 匿名さん]

それでは総会当日は質問に変更します。
「議決権行使が義務であることの法令・規約根拠を示せ」と。
そうすると、おそらく議長（理事長）は区分所有法第19条を回答とするでしょう。
同法第19条の「負担に任じ」は経済的負担だけではなく議決権行使の義務も含むと。

恣意的超拡大解釈！

第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[308: 匿名さん]

普通にやれば総会の議決権出席率は少なくても９５％はいくと思うけど
どうさぼったら７５％で可決できる特別決議を出席者不足で落とすのか
よく理解ができない。その家にいけば普通はオーナーがいると思うし
不在なら連絡先にがんがん電話するだけでしょう。１月もかからずに
いつもほぼ全戸総会に参加になるけどな。

[309: RJC48非会員理事長]

>>307
第19条は、共用部分の「負担と利益収取」がペアになってるから義務に関する規定ではない。
コンメンタールマンション区分所有法[第3版]の第19条（共用部分の負担及び利益収取）の解説（P.118）でも、「共用部分の負担とは、管理費用や固都税、下水道負担金などの公租公課の負担をいう」と経済的負担と解説されている。

>>308
それは議決権行使は区分所有者の自由で強制することが出来ないから。
どうしても75%以上の議決権を集めたければ、理事長が戸別訪問し玄関先で土下座してでも委任状や議決権行使書を出してもらうしかない。反対の意思表示しなくても棄権してしまえば賛成にはならないので、反対なら棄権しても良い。
ただ戸別訪問も良し悪しで、理事長が戸別訪問し出すと、逆に組合員が理事長宅に夜討ち朝駆けされる恐れがある。難しいところ。
特別決議は何も賛成可決するために行うのではない、反対が多数ならそれがマンション内の民意である。
決めるのはあくまでも区分所有者であって理事会ではない。理事会は決めるためのお膳立てをするだけである。


ところで民泊新法対応の規約改正であるが、うちは3月の定期総会に上程することになっている。
ただ、理事会内でも意見が二分している。違法はもちろんだめだが、合法なら区分所有者の権利をむやみに制限するものではないと。
そこで、定期総会にはかり民意で決定することにしている。合法的な民泊新法による民泊を認める認めないは区分所有者の民意次第と。

[310: 匿名さん]

>>309
できる限り全員の意見に従うのが民主主義の大原則なんだから、棄権(未行使)者を賛成と反対に強制的に案分するのも問題だが、賛成を阻止しだいがために未行使者の権利行使促進策(もちろん強要するのは良くないが)を否定するのも同じように問題だな。反対なら堂々とそれを主張して1/4以上の反対を集めればよい。
問題は議案(理事会案)への反対意見を主張し、他の区分所有者の理解を得る機会が十分にないということだろう。個人で活動するのは時間面、経済面での負担が大きく現実的ではないし、総会で主張しても理事長への委任が多ければ、理事長の心を動かさない限り大勢を変えるのは容易ではない。事前のアンケートや理事会への要望書で意見を上げても、どこまで区分所有者に伝えられるかは理事会次第。
改善のポイントは、監事が本質的に機能することと委任の方法だと考えている。

[311: 匿名さん]

議案に対する賛成反対以前に、議案を総会に上程すること自体を是としない場合は、棄権の意思表示しかないよ。賛成反対は上程された議案に対しての意思表示だから、議案を上程することの賛成反対ではない。

さて第十九条が話題だが、「共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」の後半は、規約で別段定めがない場合は区分所有者に利益配分されることになる。
携帯基地局賃料、駐車場外部貸し賃料、これらは区分所有者に利益配分できる。
もともと管理組合は不動産の所有権がないので、土地建物の賃貸借契約の契約主体にはなれない。
管理組合として契約するなら、あくまでも全区分所有者の代理人として契約し、賃料収益は全区分所有者に配分されるのが原則である。
当然、所得税を払うのは管理組合ではなく各区分所有者になる。

[312: 匿名さん]

議案の総会上程決議は理事会決議だから理事にしか賛否はできない。
だから組合員は議案の総会上程を阻止することは一般的にできない。

[313: 匿名さん]

>>311
議案の賛否の意思表示は区分所有者の権利だけど、議案上程自体の適切性を管理組合(総会)に訴える権利は無いと思うね。理事会か監事にでも意見書を出せば？
一方、賛成でも反対でもない意思表示として「棄権」も必要ということには同意です。完全に賛成でも反対でもない一部賛成とかね。そのためには、白票で出すルールとするか、「棄権」という選択肢を作るか、「反対または棄権」という選択肢にするかですね。
ただし、明確に「棄権」の人と、議決権行使が出来ていない人は分けて考える必要がある。

[314: 匿名さん]

>理事会か監事にでも意見書を出せば？
意見書出しても無視されるのが通常でしょう。
理事会は常に組合員を見下した上からの目線かつ独善的にことを進めている。
監事に期待しても、監事は理事会を阿て何も言わず業務監査も「問題なし」で済ます。
うちの場合、かつては組合員からの運営に関する意見書や質問書に対して、理事会で審議して理事長名で文書回答していたが、ある時組合員から訴訟を起こされ、その時の訴状に理事長からの回答書が全て書証として添付されてた以来、うかつに回答を出さなくなった。訴訟の証拠にされることを恐れて。

[315: 匿名さん]

裁判は証拠主義だから、口頭で言った言わないではなく、全て文書で証拠が残っていれば強い。
組合員から文書による回答を求められた場合は警戒した方がいい。
訴訟を目論んでる組合員は必ず文書証拠を欲しがるものだ。

[316: 匿名さん]

監事が業務監査した結果、管理組合に法令違反・規約違反が発見され、監事から理事会に是正勧告したにも関わらず、理事会はそれに従わなかった場合、管理組合を訴える監事は果たしているのか？

[317: 匿名さん]

>もともと管理組合は不動産の所有権がないので、土地建物の賃貸借契約の契約主体にはなれない。
サブリース方式なら管理組合は不動産賃貸借契約の契約主体になれる。
まず全区分所有者と管理組合が不動産賃貸借契約を締結し、次に管理組合が携帯会社や駐車場運営会社と不動産賃貸借契約を締結する。要するに転貸方式。
借賃は、携帯会社や駐車場運営会社→管理組合→全区分所有者、で区分所有者に収益配分する。
これだと、国税が言う管理組合の収益事業に合致し、管理組合は全区分所有者からの借賃を経費として落とせるので、事業利益を極力圧縮すし節税が可能。

[318: 匿名さん]

共用部分の賃貸借は管理に関する事項であるから、区分所有法３条団体である管理組合が賃貸借契約の当事者となることに問題はない。

[319: 匿名さん]

この場合の賃貸借は共済事業としての賃貸借ではないのでは？
例えば、うちの場合、鉄道ガード下の空き地を駐輪場として鉄道会社から借りてるけど、これは収益事業ではなく共済事業としての賃貸借です。
携帯基地局屋上貸し、駐車場外部貸しは、国税の言うところの明らかに収益事業ですから、本来の管理組合の共済事業管理ではありません。

[320: 匿名さん]

↑　これは法人税と消費税の課税に関する区分であり、管理組合の管理行為とは別次元の話です。

[321: 匿名さん]

>>318
そういう意味ではないでしょう。
不動産を所有してない者が、何で不動産の売買契約や賃貸借契約をするのか？他人物売買、他人物賃貸借に相当する。他人物賃貸借は契約としては無効ではないが、賃貸人が真の所有者から賃貸権原を取得することができなかった場合には、賃借人は賃貸借契約を解除することができ、善意であればさらに損害賠償を請求できる、というリスクがある。
だから管理組合は区分所有者の代理人としての地位か、転貸借のサブリースしかないと言ってるのだと思う。不動産を所有しているのは区分所有者だから。
そして区分所有者は自分に配分される利益が少ないこと等を理由に、自分の持分を管理組合に賃貸することを拒否できる。

[322: 匿名さん]

区分所有法
第18条（共用部分の管理）
１　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第２項の規定は、第１項本文の場合に準用する。（※）

※：専有部分の所有者の承諾を得る必要があるのは、共用部分の管理に関する事項が【専有部分の使用に「特別の」影響を及ぼす場合】に限られる。

[323: 匿名さん]

マンション標準管理規約（単棟型）
第16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）
１　管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。
　一～三（略）
２　前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。

＜第16条関係コメント＞
① 有償か無償かの区別、有償の場合の使用料の額等について使用条件で明らかにすることとする。
② 第２項の対象となるのは、広告塔、看板等である。

[324: マンション検討中さん]

ところでスレッドタイトルは
タワーマンション協会　vs RJC48 ですよね。
どっちが強いかは決着ついたの？
まるで関連が理解できない。

[325: 匿名さん]

>>322
原告は不動産の所有権を論点としているが、被告は共用部分の管理を論点としている。管理は別次元の話。

>>323
東電借室電気室、通信業者の弱電盤室がこれに該当する。原則無償貸与。
賃料を取ると国税に収益事業と判断されるので注意。

[326: 匿名さん]

>不動産を所有してない者が、何で不動産の売買契約や賃貸借契約をするのか？他人物売買、他人物賃貸借に相当する。
>東電借室電気室、通信業者の弱電盤室がこれに該当する。原則無償貸与。

一般にマンションは、竣工以前に売主が東電や通信業者と無償賃貸借契約を締結しているので、その時点ではマンションの所有者が売主のため、他人物賃貸借契約ではない。
ところが、マンションが竣工し管理組合が設立されると、上記売主の賃貸借契約を管理組合が継承（名義変更）するので、その時点で管理組合は他人物（区分所有者の共有物）賃貸借契約になってしまう。

[327: RJC48非会員理事長]

コンメンタールマンション区分所有法[第3版]の第19条（共用部分の負担及び利益収取）の解説（P.119）でも、「共用部分の利益収取とは、たとえば、共用部分を賃貸した場合の借賃や専用使用権を設定した場合の使用料収取をいう。なお、共用部分から生じた利益について、区分所有者に配分せずに、規約や集会の決議に基づいて管理費用に充当したり次年度への繰り越し処理をすることは認められる」と解説されている。
従って、規約や総会決議をしなければ、原則、利益は区分所有者に帰属するので、区分所有者は利益配分を要求することができる

[328: 匿名さん]

ここのスレ違いの書き込みが必死にされているようだが、スレタイに添って
書き込みをしようとしている者にとっては大迷惑だよ。
他のスレにいってやりなさい。
削除も検討します。

[329: 匿名さん]

↑ネタ投下しないからだよ。

[330: 匿名さん]

>>328
マンション管理の問題や有るべき姿について、タワマン協会とRJC48の中の人が熱く議論するスレじゃないの？
どちらの見解か第三者の見解か区別が難しいけど、現状でも外野としては参考になる情報が得られて有益ですよ。
特にタワマン協会は有償でサービス提供してるんだし、会員を増やしたければ、理事や区分所有者にここでその価値をアピールすればいいのに。それをする能力が無いのか、このレベルの書き込みで会で+αの価値を提供できないのか。少なくとも私のマンションでタワマン協会に加入の話が出たら、猛反対しますね。理事長が個人の趣味でRJC48に参加するのは別にいいですが。

[331: 匿名さん]

タワマン協会は開店休業状態で、ホームページにもろくな情報ないので、対決する前に勝負は決してしまったよ。

タワマン向けサービス業者を紹介するユニオンを標榜するタワマン協会の創立記念講演を心待ちにしてたけど、中抜きする営利団体っぽいので人が集まらなかったみたいですね。

[332: 匿名さん]

創立記念講演は中止になったんじゃないか？

[333: 匿名さん]

ようやくスレタイの書き込みになってきたね。

[334: 匿名さん]

しかしタワマンの管理を委託するのは難しいよね。
殆どデベ系の管理会社が委託しているようだし。
小規模な管理会社や独立系の管理会社では到底太刀打ちできない。
合人社なら取るかもしれないが。

[335: 匿名さん]

何か参考になることは？と読み始めましたが、しんどい投稿でした。
これこそ、趣味人だったみたい泣きがします。
タワマンの中に医者や店があるタワマンはややこしい。

[336: 匿名さん]

タワマンも大規模マンションも管理していくのは
難しいですよ。
弁護士、医者、建築士、上場会社の役員、官僚、商売人等いろんな
曲者がいますからね。

[337: 匿名さん]

一番の曲者は不動産ブローカーの宅建士だろう。海千山千だからな。

[338: 匿名さん]

そんなマンションには安心して住めない。ネギが鴨を背負うか、鴨がネギを背負うか。？

[339: 匿名さん]

うちのマンションは管理組合とは別に自治会が設立されましたが、全世帯加入の自治会会則になっています。
これって強制加入ですから違法ですよね。

[340: 匿名さん]

自治会会則は違法ではありません。強制的加入は違法です。

[341: 匿名さん]

>>340
会則で全世帯加入ってことは強制加入と同じだよ。違法だ。

[342: 339]

補足しますが、全世帯強制加入なので会則には退会規定はありますが、入会規定がないのです。
例えて言うと、マンションに住んでいたために、ある日突然本人の入党意思確認なしに、
特定の政党の政党員にされてしまい、嫌なら脱退してもいい、と言うのと同じです。

[343: 匿名さん]

自治会費の徴収方法を聞かせて下さい。

[344: 339]

会則には、自治会費を徴収すると規定されていますが、徴収方法は何も規定に書かれていません。
ただ、自治会費は当面0円です。理由は、この後すぐに行政区の申請をするので、
役所から行政区の認可が下りれば、世帯数に応じて行政事務委託費が入るからです。

強制入会にした理由は、行政区認可基準の組織率である60%以上にしなければならないからです。
要するに、全世帯強制加入で組織率100%で自治会を立ち上げ、退会者を差し引いていくという算段です。
自治会を憚って退会届は安易に出さないだろう、これなら60%以上確保できるとの目論見です。
もともと自治会を作る目的が、なんとも不順な業務委託費目当ての行政区なのです。
仮に全世帯100%の組織率なら、この行政事務委託費は年間80万円近くになります。

[345: 匿名さん]

うちは管理会社１０９が組合員の口座から管理費等と一緒に差し引いております。、
通常総会の収支報告に収支の報告がありません。再三収支報告はするように要請
しましたが、そのままです。分譲当時は自治会費と町内会費が別々に通常総会で
収支報告され、次は自治会費だけになり、５～６年前から収支の報告がなくなり、
現在に至りました。収支の報告をするのが憚られるのでしょうか。？

私は、自治会費を組合員の口座から管理費等とまとめて徴収して自治会費を自治
会口座に支払う収支の報告はしてもなんのお咎めもないと解釈します。

条件は総会で可決するか、規約の制定は必要であると思います。

[346: マンション検討中さん]

>>345
お咎めはないが、訴訟になると負ける。ただ訴訟する人がいるのかどうか？

■東京簡裁平成19年8月7日判決
マンション管理組合が，町内会費相当額を管理組合費に含めて徴収することを規約等で定めても，その拘束力はないとされた事例
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/205/035205_hanrei.pdf

[347: マンション検討中さん]

これ↓　町内会費の徴収は共有財産の管理に関する事項ではなく区分所有法第３条の目的外の事項

ところで，区分所有法第３条，第３０条第１項によると，原告のようなマンシ
ョン管理組合は，区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理
を行うために設置されるのであるから，同組合における多数決による決議は，そ
の目的内の事項に限って，その効力を認めることができるものと解すべきである。
しかし，町内会費の徴収は，共有財産の管理に関する事項ではなく，区分所有法
第３条の目的外の事項であるから，マンション管理組合において多数決で決定し
たり，規約等で定めても，その拘束力はないものと解すべきである。
本件では，原告の規約や議事録によると，管理組合費は月額５００円となってお
り，親和会当時からの経緯によると，そのうちの１００円は実質的に町内会費相
当分としての徴収の趣旨であり，この町内会費相当分の徴収をマンション管理組
合の規約等で定めてもその拘束力はないものと解される。

[348: 匿名さん]

成程、だから管理会社１０９は自治会費を組合員の口座から引き落としていながら
定期総会で自治会費の収入と支出の報告をしないのですね。

[349: 匿名さん]

>>339
管理組合のように強制加入の根拠となる区分所有法みたいな法律は自治会にはない。
地方自治法第260条の2は認可地縁団体の規定で入退会に関する規定とは違う。
これは違法と言うよりも人格権の侵害だと思う。すなわち人権侵害。
「入会の意思決定の自由」を蔑ろにした人格権侵害、だから不法行為（民法第709条）が成立する。
不法行為だから損害賠償（精神的苦痛に対する慰謝料）を請求できる。ただし訴訟で。

>>346
その判例を読む限り、管理費に自治会費を含ませて徴収するのは区分所有法第3条違反と判断されるようだが、管理費と自治会費は会計科目で分離されているが口座引落手数料を共用化するための両者同時徴収は違法とは言えないと思う。

[350: 匿名さん]

そうなると管理組合でコミュニティ活動費なんて計上してイベントやってるのは建物・敷地の管理とは違うから区分所有法第3条の目的外と言うことで違法になるのか？組合員に訴えられたら負けるぞ！

[351: 匿名さん]

だから国交省は標準管理規約からコミュニティ条項を削除したんだね。
管理費でお祭りやってると訴えられるから。
管理組合は本来の使命である建物・敷地の管理に専念しろと。
それに対してRJC48の会員マンションが連名で意見書出した。

[352: 匿名さん]

管理に関係ないイベントは自腹でやるか自治会にやってもらうかした方がいいね。
管理費は管理の目的外のイベントなんかに使うものではないね。

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

違うでしょ。参加制限されたサークルなど全員参加でないコミュニティへの拠出は全員から集める管理費でやるのは望ましくないとのことで、一律コミュニティ条項削除に走ったから、参加制限されてない広義のコミュニティ活動はあってしかるべきで削るのは誤解されるとのことでは。

[354: 匿名さん]

＞＞353
広義のコミュニティ活動とは、標準管理規約に書かれている、防犯、防災、美化、清掃の意味ですが。
夏祭り、ハローウィンなどは違いますね。良好な居住環境を構築するためのものです。
＞＞349
また同じことを言ってる。違法ですよ。管理会社が自治会の口座引き落とし手数料まで忖度する必要なし。

ところで管理会社109ってどこですか？
ＲＪＣ48も新年会も終わったんでは？。皆、ここ、見てるみたいですよ。

[355: 匿名さん]

>管理会社が自治会の口座引き落とし手数料まで忖度する必要なし。
管理会社→管理組合の間違い。管理会社は口座引落手数料を管理組合に請求している。
管理組合が自治会を忖度して口座引落手数料を共用させあげている。
ただし管理組合口座から自治会口座への振替手数料は自治会持ちになっている。

[356: 匿名さん]

>広義のコミュニティ活動とは、標準管理規約に書かれている、防犯、防災、美化、清掃の意味ですが。
なんで清掃がコミュニティ活動なのか？管理会社の清掃業務だけじゃ足りないのか？

[357: 匿名さん]

防災とか美化は分かるけど、「防犯」って何するの？
夜回りとか自警団結成して巡回するとか？

[358: 匿名さん]

>>349
>「入会の意思決定の自由」を蔑ろにした人格権侵害、だから不法行為（民法第709条）が成立する。
>不法行為だから損害賠償（精神的苦痛に対する慰謝料）を請求できる。ただし訴訟で。

強制加入ではないが、自治会長が自治会への加入を強制し自治会費の支払いを請求したことに対して、自治会員でない事の地位確認と執拗な強制に対する精神的苦痛の慰謝料請求事件の、地裁と控訴審の高裁での判例。高裁で自治会の不法行為責任が認定され、慰謝料は5万円と確定した。


福岡地方裁判所　平成25年9月19日　判決　（第一審）／平成24年（ワ）第898号

本件団地に居住する原告が、本件団地の居住者を会員とする自治会である被告に対し、被告の会員でないことの確認、自治会費の支払義務のないことの確認及び被告の役員の言動により精神的苦痛を被ったとして慰謝料の支払を求めた事案において、原告の権利又は法律的地位に不安が存するとはいえず、即時確定の利益を欠くとして、不存在確認の訴えは却下し、被告の会長が、被告への加入が強制されることがないことを知りながら、あるいはこれを容易に知りうるのに、原告に加入を強制し、自治会費の支払を請求したことについて、使用者責任に基づく慰謝料請求を一部認容した事例。


裁判年月日　平成26年 2月18日　裁判所名　福岡高裁　裁判区分　判決　事件番号　平２５（ネ）９２７号

事件名　地位不存在確認等請求控訴事件　裁判結果　控訴棄却　上訴等　確定　

団地の自治会である一審被告Ｙから自治会員であることを前提とした自治会費の支払を求められた一審原告Ｘが、Ｙの会員でないことの 確認、自治会費の支払義務の不存在確認を求めるとともに、Ｙの役員からＹの会員となることを前提とした言動を受けたとして損害賠償を 求めたところ、原審が各確認請求に係る訴えを却下し、賠償請求を一部認容したため、双方が控訴した事案において、各確認請求につき 訴えの利益を欠き訴訟要件を欠くとした原審の判断を是認し、原判決の事実誤認、判断の脱漏などをいうＸの主張を退ける一方、Ｙに 責任を負わせる必要ないし実益はなく、Ｙの会長が加入強制・会費支払請求をした事実もないなどとするＹの各主張も退け、各控訴を棄却した事例。

[359: 匿名さん]

三井のとある物件では、賃貸住戸のオーナーには議決権を与えないと言ってるらしいぞ。それが可能なら、三井の法務部門が区分所有法を無視しても構わんと判断したわけで、少し前に議論されていた棄権者の議決権を案分するやり方も認められるのでは？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591965/

[360: 匿名さん]

またスレタイと関係のない書き込みが出てきましたね。
何故ここのスレを活用するのか理解できない。
ここのスレ主旨と関係ない書き込みがされると、該当者がここのスレ
をみたり書き込みをしようとしても、できない雰囲気があるから大迷惑
しますよ。

[361: 匿名さん]

>358さん
自治会のスレにいってください。

[362: 匿名さん]

>>360
ここの法務ネタは全てRJC48とタワマン協会の会員マンションに関わるネタだということは知る人ぞ知る。

[363: 匿名さん]

>>359

区分所有法第38条によると、議決権は規約で別段の定めをすることができる。

（議決権）
第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

従って、専有部分面積割合によらない一住戸一議決権とか、賃貸オーナーの議決権を0にするとかは違法ではない。
件の議決権を与えないは、売買契約時の重説で説明し、承諾して契約締結するから問題ない。
不満なら売買契約を締結しなければ良い。あるいは訴訟。

>少し前に議論されていた棄権者の議決権を案分するやり方も認められるのでは？
権利侵害だから訴訟を起こせば必ず勝つ。ただし裁判費用は数十万円～100万円くらい見とく必要がある。
訴訟する費用対効果をどう考えるか？そんなに金かけて正義と義憤で代表に一撃を加える奴が果たしているか？

[364: 匿名さん]

>>363
>賃貸オーナーの議決権を0にするとかは違法ではない。

権利濫用であり、また区分所有法第30条（規約事項）違反である。

[365: 匿名さん]

>>364
例えば、役員就任基準が標準管理規約のように「マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」と規定されていれば、賃貸オーナーは役員業務から免責される。その代わり総会での議決権はゼロにする。
これなら、居住区分所有者と非居住区分所有者との間で、管理組合業務に対する権利と負担の衡平性は保たれると主張できそうである。従って区分所有法第30条第3項に違反しない。

[366: 匿名さん]

権利の乱用と言うならば、民泊新法の民泊禁止こそ、区分所有者の権利に制限をかける禁止規約の乱用である。

[367: 匿名さん]

区分所有者には、議決権を総会に出席して直接議決権を行使するほか、書面（および電磁的方法）または代理人による議決権の行使が認められている（法39条2項3項）。これらの議決権の行使は区分所有者の権利であり、制限することはできない。

[368: マンション検討中さん]

>>367
制限することが出来ないことに対する法的根拠は無いと思います。
これは権利侵害の不法行為（民法第709条）だから損害賠償の請求です。訴訟で。
ただ、件のマンションは売買条件のようですから、それを承諾した人が売買契約を締結します。
これと似たようなのは、自治会強制加入（管理費に含ませて自治会費を徴収）の新築分譲マンションです。
これも売買条件ですから、それを承諾した人が売買契約を締結します。

[369: 匿名さん]

だから訴訟起こすには、総会で故意に棄権し、自分の棄権票が議長委任で賛成と反対に按分された事実を管理組合から証拠として入手し、それを事実として管理組合に対して権利侵害による不法行為として慰謝料請求するのが良い。
運営が規約で恣意的に棄権票を不正操作するのは、まさに区分所有者の権利を侵害する規約による権利の乱用である。

[370: 匿名さん]

>中古マンション買うなら要確認 “ダメ管理組合”の見抜き方（2017年12月22日付日刊ゲンダイデジタルより）

普通は管理組合までチェックしないよ。
売買価格と毎月の管理費・修繕積立金額、別途徴収金額（インターネット、CATV、自治会費、等）、それと長期修繕計画と値上げ・一時徴収の可否。
要するに金だよ。

[371: 匿名さん]

管理組合の良し悪しは、定量的評価が出来ないので資産価値に加味されない。
資産価値とは、土地建物の不動産価値である。

[372: 匿名さん]

「管理の品質」も定量的か評価が出来ない。したがって、これも資産価値には加味されない。

[373: マンション管理土試験上位合格者]

不動産価額は坪単価で決まる。

[374: 匿名さん]

御意

[375: マンション管理士試験上位合格者]

>>373 マンション管理土試験上位合格者さん

管理組合の民度は平均分譲価格で決まる。

[376: 匿名さん]

理想は共用施設に管理人室しかないマンションだろう。

[377: 匿名さん]

理事会の開催できる部屋程度はほしい気もするけどな

[378: 匿名さん]

>>376
どこで理事会開催するのですか？
理事長宅？近所のファミレス？それともエントランス？

[379: 匿名さん]

>>376
タワーマンションへの当てつけか？
共用部分の豊富なタワーへの。

総会は近所の公民館を借りて、理事会は、エントランスか近所のファミレスかで。
みみっちい。

[380: 匿名さん]

年間100万円以上も役員報酬払ってるのに更にマンカン士に年間100万円を超える顧問料は払って湯水の如く管理費垂れ流してるRJC48かタワマン協会に所属しているマンションってありますか？

[381: 匿名さん]

>>380
無駄使いも甚だしい、と言うよりも理事会に人材がいないのだろう。

[382: 匿名さん]

>>375 マンション管理士試験上位合格者さん
まず 民度しかも、
管理組合の民度って定性定量評価できるの。

[383: 匿名さん]

民度も管理品質も定量的評価など出来ないね。

[384: マンション管理士試験上位合格者]

>>382 匿名さん
できますよ。
民度の指標は
総会実出席率です。
大阪市北区、都島区、城東区では60パーセント以上が普通です。

[385: マンション管理士試験上位合格者]

橋下さんの大阪都構想住民投票に半数以上が賛成した大阪市の北半分は極めて民度が高い地域です。

[386: 匿名さん]

総会は2時間近くかかるから、普通は出ないよ。
議決権行使書出して、質問は予め文書で出して文書で回答もらうようにしてれば済む。
文書でやり取りするのは、後日訴訟のときの書証にするため。
議場で質問して議長から回答もらっても、理事会は都合の悪いことは故意に総会議事録に残さない。
言った言わないは証拠にならない。

[387: マンション管理士試験上位合格者]

理事にならない居住してない区分所有者に協力金月2500円払わせる規約で最高裁まで揉めたのは
大阪市北区の中津リバーサイドコーボだったかな。最高裁までやるってすごい管理組合である。
北区のマンションはとても高いので民度も高い。

http://blog.livedoor.jp/kazutoyo11/archives/51627261.html

[388: マンション管理士試験上位合格者]

>>386 匿名さん
↑あほ
なんで集会を開くのかというと、
弁論すると逆上したり焦ったり
するからなんですよ。
裁判が弁論主義なのもこのため。

[389: マンション管理士試験上位合格者]

総会の質問者の弁論で、理事長がビビって採決で反対にまわり、理事長が持ってる委任状で否決されるなんてこともありうるが、これは集会を開く区分所有法の制度設計の時点で予定されていること。
議決権行使書は総会を形骸化させるから、本来は好ましくない。

[390: 匿名さん]

＞＞388 マンション管理士試験上位合格者
？？ 意味不明です。

＞＞389 マンション管理士試験上位合格者
＞＞議決権行使書は総会を形骸化させるから、本来は好ましくない。
代替のアイディアをお持ちなら、披露したらどうなの？

それとも、批判するだけの人？
建設的な提案は不得手ですか？

[391: マンション管理土試験上位合格者]

＞＞388 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　　↑あほ

[392: 匿名さん]

>>388 マンション管理士試験上位合格者さん
なんで、集会と裁判をほぼ同列に論じますか？
目的も機能も全く異質のものですけど。

文章の主語も欠落しているよ。
いったい誰が逆上したり焦ったりするの？

[393: 匿名さん]

>>385 マンション管理士試験上位合格者さん
その 極めて民度が高い地域とは、どんな環境ですか？

あなたの論理では、
大阪市の北半分の地域では、どのマンションも、"総会実出席率"は高いとなりますね。
実際にそうなのですか？

[394: マンション管理士試験上位合格者]

>>390 匿名さん
出席できない人はすべて委任状にするのが望ましい。
集会を開く意味は生で議論させ、出席者の投票行動を変更させるきっかけを作ることである。

[395: マンション管理士試験上位合格者]

>>392 匿名さん
発言者の態度、言動が評価対象になるということである。

[396: マンション管理士試験上位合格者]

>>393 匿名さん

北区は特にレベルが高くて七割以上は総会にでてる。

[397: 匿名さん]

＞＞396 マンション管理士試験上位合格者
＞＞北区は特にレベルが高くて七割以上は総会にでてる。

又、先の投稿では
＞＞384 マンション管理士試験上位合格者
＞＞民度の指標は
＞＞総会実出席率です。
＞＞大阪市北区、都島区、城東区では60パーセント以上が普通です。

これらのデータの出典をご提示願います。
民度との相関性も含め、非常に興味深いです。

[398: マンション管理士試験上位合格者]

>>397 匿名さん
全日本マンション管理士協会に聞いてみてね。

[399: マンション管理士試験上位合格者]

全日本マンション管理士協会の本部は橋下事務所のとなりのビルにある。
自民党と太いパイプがあるので国土交通省住宅政策局の課長と定期面談している。
マンション管理について行政に陳情をしたかったら入るといいでしょう。

[400: 匿名さん]

＞＞398 マンション管理士試験上位合格者
提示された値は、いずれも信憑性が疑われる。
　
根拠の無いデータ（単なる憶測）だから、出典を明示出来ないのでは？