ザ･パークワンズ芝公園

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpo-shibakouen/?adpcnt=80x_CKe3
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：村中建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

どうですか？


所在地：東京都港区芝２丁目38番1(地番）
交通：都営三田線「芝公園」駅(A1出入口)より徒歩3分、都営大江戸線「大門」駅(A3出入口)より徒歩8分、
都営浅草線「大門」駅(A3出入口)より徒歩8分、都営三田線「三田」駅(A9出入口)より徒歩8分、
都営浅草線「三田」駅(A9出入口)より徒歩8分、ＪＲ山手線「浜松町」駅(金杉橋口)より徒歩9分、
ＪＲ京浜東北線「浜松町」駅(金杉橋口)より徒歩9分、都営大江戸線「赤羽橋」駅より徒歩10分、
東京モノレール羽田「モノレール浜松町」駅(南口)より徒歩10分
総戸数：81戸（事業協力者住戸18戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸29戸含む）
間取り：1K・1R・2LDK
専有面積：22.23m2～50.37m2

【物件情報の一部を修正、追加しました2017.12.7 管理担当】

[1: 匿名さん]

ザ･パークワンズは投資用マンションですよね？
分譲マンションには違いないけど、何となく場違いな気がします。

[2: 匿名さん]

高速道路近すぎ。排気ガスと騒音が酷そう。

[3: 匿名さん]

内廊下設計で再開発エリアに近接しているなら、この場所ですと資産価値あるでしょうね。間取りの広さを見てもファミリー世帯向けでないことはわかります。
日中、部屋にいないライフスタイルの人なら高速道路が近くても気にならないでしょうね。上の階なら夜景が綺麗だと思います。エントランスや内廊下の共用スペースなど、ホテルみたいでオシャレですね。

[4: 匿名さん]

いやいや、いくら投資用とは言え、この立地は有り得ない・・。いくら何でも、高速に張り付き過ぎでしょ。

[5: 匿名さん]

排気ガスと騒音だけじゃなく、これだけ近いと振動もありそうで。

[6: マンション検討中さん]

これからEV化、自動運転化が進んだ時に一番アップサイドあるのが高速真横のマンションでしょう。北欧系のファンドなんて今から買い集めてると聞くけど。元より暮らしてみると意外と気にならず、クロスエアタワーもかなり高値で取り引きされてるよね。

[7: 名無しさん]

すべてEV車になるころにはマンションも住人もかなり寿命なってるね。高速近くに住んでいたことありますが換気口からいつのまにかススが入ってきて雑巾で床や窓をふくと真っ黒になりました。咳き込むこともあり引っ越ししました。

[8: 匿名さん]

81戸中、事業協力者住戸18戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸29戸で
半数くらいの割合で事業住戸、会員優先住戸になってしまっているのが気になりました。
地権者住戸の割合も2割いるので割合としてはかなり多いですね。

地権者の場合賃貸に回すというケースも多いでしょうから、ほとんどが沈滞になってしまうという可能性もあるので、人の出入りが多いのはデメリットかな

[9: 匿名さん]

設備仕様は最低なの？

[10: 匿名さん]

設備の写真見ましたけどものすごく良くはないけど悪くもないという感じ。
コンパクトマンションならこの位がせいぜいなのかも。
乾燥機や床暖房があるのはさすがに分譲クオリティ？
浴槽やシャワー部分が載ってないのはどうしてでしょうね。

ところで高速道路ってこのマンションだと何階くらいの高さになるのでしょう。
高速道路のすぐ横になる階だと比較的安めになったりするのでしょうか。

[11: 匿名さん]

タイヤゴムカスも大量飛散。

[12: 匿名さん]

1K中心ってある意味はっきりしているというか、わかりやすいですよね。
割り切りが出来ている。
東京タワー向きだと、開口部が北側になってしまうけれど、でも、タワーが見えるというメリットがあるので、そこは面白い部分だと感じる人は多いでしょう。
投資向けだと北向きはちょっと…となりそうだけど、十分東京タワーで補えるのでは

[13: 匿名さん]

ただ単に北向きじゃないのはたしかに良いかも。特に東京タワービューは方角関係なく、見えるということにものすごく価値があるのですから。資産価値の点でもとても興味深いのかもしれないですね。景色はご褒美ですよ、本当に。見えないのと見えるのだったら、見える方を取る人が多くなってくることでしょう。

[14: マンション検討中さん]

何階建てですか？

[15: 名無し]

1Kは投資用だね。と言っても築5年も経てば月11万程度に下がる地域。
融資受けて買おうなんて思ったら利回りマイナスレベル。
要は値段が高すぎ。港区に投資マンションを持ってる、っていう価値を見出せる人でもない限り買わない方がいい物件だね。

[16: 匿名さん]

たしかにここ買う人は相続対策？ご子息へのプレゼント？港区好き！投資としては完全に見合わない物件ですよね。一体どんな人が買うんだろ？

[17: 匿名さん]

資産として持つには、良い場所ですし、いいマンションなんだと思います。
設備や仕様などもグレードがとても高いものですので、
実際に住んでも満足の行くものになるでしょう。

ここだと賃貸でも十分に需要のある場所だと思いますが、
もともとの価格が高めに設定されてしまうと
ペイできる家賃設定も難しいのかなぁ？

[18: ヤマ]

目の前の川が気になりますね。高速も。眺めは良さそうですけどね。

[19: 翔真]

設備や仕様のグレードは最低限レベルでしたよ。モデルルーム見に行きましたから。学生が住む賃貸って感じです。

[20: Ｚ]

６階を検討していましたが、目の前高速って感じでしたよ
実際は3～４階あたりが高速と同じ高さ、5.6階はベランダの外、高速！！って感じです。

[21: 匿名さん]

7Fくらいから、値段は変わってきているのかなぁと思いました。かなり首都高のある高さで、眺望が変わってくる…というか
音の環境は変わってくるのでしょうか。
今時のマンションだと遮音性能がものすごく高いと聞きますが、階数が違うだけで随分異なるのかな。

[22: 匿名さん]

ここより、パークリュクス虎ノ門の方が良いと思います。

[23: 匿名さん]

資産形成を目的としている人をターゲットにしているのかなぁという感じが
公式のサイトを見ていて思いました。
立地も立地ですから、まあ、わかりやすいですよね。

普通に自分が暮らしていくにしても、
このあたりだったら便利だし
いざとなれば賃貸に出してもいいしと言うのもありそうです。

[24: 匿名さん]

>>22
パークワンズっていうブランド自体がイマイチなんだよねぇ・・

[25: 匿名さん]

首都高沿いなのはとても気になるとはいえ、駅も近く利便性も良さそうな場所に思えます。皆さんおっしゃるように、投資に良さそうですね。永住を考えた場合はどうかな、2LDKなら何とかなりそうな気もするけれど。1Kや1Rでもシューズインクローゼットとウォークインクローゼットがあるのはすごいと思います。

[26: 匿名さん]

ここなら、東麻布の中古の方が環境がいいね。シティハウスとプレシスは新築だし。

[27: 匿名さん]

間取り見ました。1Kや1Rが中心と書いてあり、1人暮らし向けでしょうか。また、投資用なのかなとも思いました。

間取りは多くて、1フロア8邸。南側のG、E、C、D、Fは似ているので位置で人気が違ってきますか？

Bタイプを見ましたが、かなり広いクローゼットがついています。玄関にも収納がたっぷり取ってあります。キッチン横の洗濯機置き場は海外みたいですね。Eタイプの１Rだと、廊下に洗濯機、部屋にキッチンがあって、ドアの位置ひとつでも家の雰囲気が変わりそうに思いました。

[28: 名無し]

投資って、この立地で1Kなら月12万がいいところ。新築プレミアムで13-14万か。

ローン組んで買ったら回らないよ。
かと言ってアホな家賃設定してシティハウス東麻布みたいに埋まらないのもあれだしね。

港区に投資マンションもってます〜、みたいな見栄っ張りミーハーが買う所だねここは。

[29: 匿名さん]

設備の項目を見ていましたが、維持や管理のしやすい環境が整っていると思います。
特にメンテナンスが必要ない床暖房が魅力的に思いました。
この床暖房についてですが、一ヶ月でどれぐらいの光熱費となるでしょうか。

[30: マンション検討中さん]

首都高からのキッタナイ空気でベランダがすぐに煤けるから汚れ具合がわかっていいですね。

[31: 匿名さん]

北向きの棟の方が、部屋の広さ自体は有るのですけれど、、でも南向の方が、需要はあったりするのでしょうか。
わかりやすく単身者向けのマンションです。
あまり昼間家にいない場合が多いでしょうから
そこまで南の開口部にこだわる、という感じの方は多くはないのかしら

[32: マンション検討中さん]

単身者がこんな値段のマンション買ったらそれだけで一生終わりだな。

[33: 匿名]

目の前にある東京グランドホテルの定食は、なかなかおすすめですよ。

[34: マンション検討中さん]

そんな無理矢理話題つくらんでも・・・

[35: 匿名さん]

マンションのコンセプトとしては資産形成マンションとなるのですね。
自分が借りることを考えると複線使えるより少しでも駅に近い方が良いですけど
ここはどういう評価なのでしょうか。
ところで間取りには未掲載のA・Bって1LDKとなるのですかね？
Hが変形しているシングルルームなのでいまいち大きさが分かりにくいですが。

[36: 名無し]

不良債権マンションの間違いでは？

[37: マンション検討中さん]

ローン返済－家賃収入＝マイナス利回り　という構図を見ればそうなりますね。

ローンが終われば家賃は全額収入に、なんて気の遠くなるような先の話を営業はしますが、
30年間自分の懐からお金が出ていく事を計算すれば、結果的に損であることは分かるはず。
空室リスクは？現状回復は？家賃下落は？修繕積立金も年々上がりますよ？

ここを買う人は金が余ってしょうがなく、相続税払うくらいなら・・・短期で転売しようという人向けですね。
もはや不動産価格は末期に至っていると思います。ババをつかむ人はいま買う人です。

[38: 匿名さん]

お値段は場所柄結構するんだなぁという感じのマンションですが、
ワンルームや1LDKが中心であると言うだけあり、かなり広さとか設備とかは割り切ってしまっている部分もあるのかなと思いました。
単身者向けなので、
オーバースペックになるよりは、こちらのほうが効率が良いというのもあるのかもしれないです。

[39: 匿名さん]

1Rと1Kが中心で、２LDKはむしろ珍しい感じみたいですね
最上階とかにあるような、プレミア物件なんでしょうか。
モデルルームもJタイプで作られているのか、写真が掲載されていますが。

１Rや1Kだと、30平米もないんですね。本当にこじんまり。割り切っている。
賃貸用に持つ人のほうが実需の人よりは多くなってくるのかなぁ。

[40: 匿名さん]

資産形成コンパクトマンションと銘打っているので、自分用に住みましょうという人は多くはないだろうけれど…
ただ通勤の関係でこのあたりに住んでいたほうが楽な人にとっては、セカンドハウスとしての需要は大いにあるでしょう
場所はそれなりによいです。
地権者が多めなのは気になりますが

[41: マンション検討中さん]

スーモに賃貸が出てますね。1Kで月14万前後。
もうちょっと広い1DKのプランなんかも作っても良かったのでは、と思ってしまいます。

[42: 匿名さん]

家賃それくらいなんですね。
まあ１Kですけれど、新築の新築の分譲賃貸なのでどれくらいで行くのだろうか、と思っていました。
地権者さんの住戸だったりするのかな。
何れにせよ、とても参考になる価格です。

[43: マンション検討中さん]

相場というものがあるんだからタワーのハイグレード物件でもない限り1Kじゃそんなに家賃取れないよ...ましてや25平米しかないのですから。

あまり意図がわからないマンションになってしまいましたね。

[44: 匿名さん]

アドレスが芝だと港家内の序列的には格下扱いなのが、賃貸に出すにしても中古で売るにしても不利になりそう。

[45: 匿名さん]

そもそも投資用マンションは、これまでは常にバブル期に咲く徒花でした。そろそろ注意したほうが良いのではないかと・・

[46: 匿名さん]

2020年、東京オリンピックの民泊は流行しませんか？
投資用マンションで、1人暮らし用を保有している人が民泊をはじめると利益になるような気がしますが、理想論でしょうか。

1Rは永住者が購入しないような気がします。
2LDKは永住向きとしてもいいのかと考えます。

マンションのページには、相続対策などでマンション購入をして、投資や運用、賃貸サポートをしてくれるサービスがあると書いてありました。１Rを購入してもうまく運用していけるかがカギでしょうね。

[47: マンション検討中さん]

民泊に使うのはボロマンションで事足りますよ。

[48: 匿名さん]

でも、こういうマンションもけっこう民泊に使われそう・・・

[49: マンション検討中さん]

管理組合の許可がないとダメでしょう。

住んでる人からしたら民泊は悪ですから。

[50: 匿名さん]

>>46: 匿名さん　
一般的マンションの民泊は管理規約で禁止されているので できません（不可能です）。
逆に、禁止項目がないマンションが、もし存在すれば早晩トラブルが発生するので誰も購入しません。

マンションの常識的情報も知らないのでは投稿する資格がないですよ。

[51: 匿名さん]

芝公園近辺は開発も進んでいるし人気がでてきているのでしょうね。
やっぱり買っといた方がよかったって
なりそうな物件ですね。
ヘタな住宅街より住みやすく感じる人にはすごくいい場所だと思います。

[52: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
言ってる意味が分からない。

[53: 匿名さん]

買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。

出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので

迷ってしまう気持ちがありますね。

[54: マンション検討中さん]

ここは三菱が自分で貸すために建てたんだろ。
お前らにも売ってやったっていいぞ。ただしプレミア価格でなぁ。
てな感じの値付けですが。

[55: 匿名さん]

見た目はそんなに悪そうな印象はないですけ。
実際に住んでみないと、分からないことも多いような気がします。
あとは折り合いがつくかどうか、ということになりそうです。
個人的にはそれほど条件が悪いとは思ないので、安心しています。

[56: 匿名さん]

全戸内覧できるということです。
モデルルームなどは特に設けることもなく、ということなのか。
１つモデルルームを作って
ディスカウントするというのも有りだとは思いますが
買う人にとって、特に真剣に悩んでいる人にとっては
実際の環境を見ることができるというのがとても大切になってくるのだと思います。

[57: マンション検討中さん]

全然安くないんだけどね...

[58: 匿名さん]

まあ、場所が場所ですから、安くないですね…
というか、ここは安くなったら買うみたいなモチベーションの人は、そもそもそんなに多くないんじゃないかなと思います。
資産形成としてと考える人が殆どなのでは。

ここの場合は、事業協力者分と会員優先分の戸数の割合がとても多いので
一般分譲数自体はそこまで多くなかったと見ていいのかも。

[59: 匿名さん]

来月、最終期を迎えるから、安くはないと言っても、静かに粛々と売れている物件なんだと思います。

１Kとかだと、投資に回しやすいっていうのが大きいのではないでしょうか。小回りがききやすいそ、処分をしようとしたときにはリセールもしやすいと思います。リセールで儲かるかと言われるとそれはわからないけれど。

[60: マンション検討中さん]

ここ値下げした？利回りが良くなってる気がする。
4Fのタワー向きを見せてもらいました。高速の遮音壁が目の前に。。。でもタワーは見えました。
ただし2、3Fのこの部屋は完全アウトですね。高速より低くてメリットがありません。借りる人もいなさそう。

[61: 匿名さん]

都内では非正規でも賃金がいいですし、正社員の給与も高めですからマンション1人暮らしのビジネスマンも多いのでは。女性もアパート暮らしよりマンションの方が安心です。人生100歳時代ですから30代で結婚も遅いわけでは無くなりました。10年位マンション一人暮らしして結婚の時に売りに出しても価値の落ちない物件に住むというのも時代の流れでしょう。買い替え時に二重ローンにならないようタイミング良く買い替えできれば理想です。

[62: 匿名さん]

単身者用のマンションだと、減税が付かない広さの場合があるので、単身者のうちは自分で住んで、結婚して手狭になったら賃貸に出してみたいなことができると
無駄なくやっていけるのかなと思いました。

その代わり、かなりローンはすごい勢いで返していかないと
次に住む場所の確保のときにおそらく困ってしまう。

ここの場合はもともとの物件価格が高めなので最初から投資だと利回りとかどうなんでしょうね？

[63: 匿名さん]

投資向けの人は、今は中古のマンションを見ているという話は以前から耳にするので…ここの場合はそういう投資向けに今なるかはわからないです。現状だとまだ実需の人もいらっしゃるのではないでしょうか。単身者だと通勤の負担が少ないほうがよいと考える人も多いでしょう。

[64: 匿名さん]

新築が高すぎて中古が人気の流れになってきました。建築資材も高いから内装や設備は中古とあまり変わらないようですし、全部が全部そうではないですが実際に現地を見て納得して選ばないと。竣工前に売り切れてしまう物件も多いですが冒険で踏み切れません。ここは現地確認ができますし、アクセスもいいので資産価値は十分ある場所です。ファミリー層のマンションからコンパクトマンションへ時代とともに体力のあるデベはきりかえが早くできるのが強みだなと思います。

[65: マンション検討中さん]

住民ですけど、ここのキッチン狭すぎです。

コンロも二口ですが奥行きが狭すぎてフライパン使うと、もう一口が使いものになりません。

給湯器の容量が小さいのかお湯が出るまでに時間がかかります。

あまり長く住む気にはなれないですね。

[66: 匿名さん]

>>65
>>住民ですけど、ここのキッチン狭すぎ
間取り見ました。コンロは手前、奥の2口コンロなんですね。使い勝手は確かにあまりよくなさそう。
Eタイプを見ているんですが、洗濯機は玄関開けてすぐの場所になりますか？洗面の隣が一般的だと思うので、ちょっと変形間取りなのかと感じました。廊下キッチンじゃないだけ寒くないからありがたいのかな。

投資目的で購入する人が多そうに思います。

[67: 匿名さん]

公式サイトにFタイプの３Dのウォークスルーモデルルームというのがありました。
かなりわかりやすいと思いますよ。
玄関入ったところの廊下に、洗濯機があります。
リビングの扉の外側なので、
洗濯機を回している音が同じ空間で鳴り響くということは無いようです。
ピクチャーレールがついているのですが
あれはオプションなのかしら？

[68: マンション検討中さん]

洗濯機はキッチンの並びに置くようになります。シティハウス東麻布の狭いタイプもこんなレイアウトですね。お風呂の前で服を脱いでから廊下の洗濯機まで運ぶ必要があるので面倒といえば面倒です。

[69: 匿名さん]

１Rに関しては、
居室部分を広く取るために、その他の部分はとにかく空間効率を考えて、最大限に効率よく配置してありますね。
だから、洗濯機の場所もあの場所になるのでしょう。
居住空間側に入ってくるよりはいいでしょう。脱いだ洗濯物を持っていくのが、手間といえば手間ですが、すぐの距離なんで。

[70: 匿名さん]

公式サイトに中文の簡体と繁体とがあるので、中国の検討者さんも多いのかなと思いました。たぶん、どちらかといったら資産としてお持ちになるのかもしれないですね。
6駅6路線のアクセスで徒歩10分以内なのもなにげにすごいです。も永住向きではないコンパクトでも高めの賃料でも需要はじゅうぶんにあるのではないでしょうか？
Gタイプ、Eタイプの洗面室の出入り口は玄関の床繋がりなのでしょうか？不思議なつくりだと思います。

[71: マンション検討中さん]

そうです。玄関キッチントイレ、同じ床材が続いています。
どこで靴を脱ぐべきか悩みますw

[72: マンコミュファンさん]

浜松町駅の金杉橋口ってなんであんなに不便なんだろ。階段しかないし、狭いし、このバリアフリーのご時世に不便すぎる。改善する予定ないのかな

[73: マンション掲示板さん]

ソーホーokですか？

[74: 評判気になるさん]

>>72 マンコミュファンさん
これはその通り。なんで改善されないのか。観光客の人とか大変そう