グランドパレス黒崎ランドマークスについて

[マンション検討中さん]

グランドパレス黒崎ランドマークスについての情報を希望しています。
19階の高層マンションですが、どうでしょうか。

公式URL：http://kurosaki.0152.jp/

所在地：福岡県北九州市八幡西区黒崎二丁目20番2、20番6（地番）
交通：鹿児島本線 「黒崎」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.46平米～88.41平米
売主・事業主：第一交通産業
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：ダイイチ合人社建物管理
建物構造：鉄筋コンクリート造19階建
総戸数：158戸


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[112: マンション検討中さん]

>>110
土地の評価額や地価公示の金額のみを鵜呑みにしたらダメですよ。商業地としての評価は乱高下が激しい上にその商業地として評価の低いので住宅用地と比べ相対的に黒崎駅周辺が高いとは言えません。（絶対価格として高いのは商業地なので当然です）
地価公示は単に固定資産税などの算定のためのものと考えた方が良く商業地のマンションは道路一つ隔てた住宅地の固定資産税の3倍なんてところもあるくらいです。
マンションの資産価値の基準は駅近が断然良いとされてます。どのような物件選びの書籍にも書かれていることです。しかし、それも罠です。書籍の99％は大都市圏の物件を基に書かれており地方都市や地方都市に付随する中小規模商業地について触れられてる事はありません。

私見としては黒崎駅周辺の立地としての資産価値はあくまで商業地としてのものであり住宅地としての資産価値は高くはないと感じます。理由は他の方も多く言われているようにパチンコ屋や飲み屋、スーパーなどの日常生活に不可欠な施設が少なく遠いなどです。

この意見を誹謗中傷と思われるのであれば仕方がありませんが、ランドマークスに資産価値を求めるのであれば、躯体構造・専有設備の充実この２点を徹底的に高めなければならないと思っています。
十人全員が有効活用できるとは思えない過剰な共有施設の為、当然のごとく管理費・共益費・修繕積立金は高額になる事を覚悟しなければなりません。逆にこれらが販売当初低く抑えられていれば危険サインです。これはマンション購入に関しては必ず言われていることです。

私もモデルルームを見に行きますが、私の判断基準は
躯体構造：スラブ200mm以上（ボイドスラブであれば275mm以上）、柱型鉄筋かぶり厚40mm以上、戸界壁構造コンクリート200mm、内装PB12.5mm（天井面9.5mmは絶対に却下）、内梁構造、二重天井二重床、階高3100mm以上、水セメント率50％以下、外壁にＡＬＣを使用していないこと。第一種換気（三種の場合はＯＡに除湿・結露対策）
専有設備：最低でもリビング半面の給湯床暖房（全面希望）、全窓複層サッシ、キッチンパントリー、タンクレストイレ（ネオレスト＞ＮＪ２＞ＮＪ１＞ＬＩＸＩＬ製までが許容範囲、パナの樹脂+ガラスコートトイレは却下）、1620バス（1418は却下）、ちなみにキッチンディスポーザーは好きではないのでいりません。

上記全てを満たすことは難しいかもしれませんが、どこまで理想に近づけることが出来るかで判断したいと思います。