越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?

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越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?



藻谷　湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。



「空き家大国ニッポン」のゾッとする近未来?首都圏でさえこの惨状… 無計画な開発の果てに
2017.03.10　藻谷 浩介,野澤 千絵　現代ビジネス
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118


ベストセラー『里山資本主義』の著者・藻谷浩介さんと、『老いる家　崩れる街』の著者・野澤千絵さんのおふたりが明かす日本の惨状――。


藻谷 浩介（もたに・こうすけ）1964年、山口県生まれ。日本総合研究所主席研究員。主な著書に『デフレの正体』『里山資本主義』『しなやかな日本列島のつくりかた』『和の国富論』などがある

野澤 千絵（のざわ・ちえ）兵庫県生まれ。東洋大学理工学部建築学科教授。著書『老いる家　崩れる街――住宅過剰社会の末路』（講談社現代新書）が話題を呼び、累計5万5000部を超えている




藻谷　戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。

今から20年以上も前、日本開発銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話をしていて、初めてそのことに気づきました。

私が「容積率を上げると供給が過剰になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいいですよね」と言ったら、「はぁ？　容積率を上げないと地価が上がらないだろうが！」と激怒されたんです。

私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人はみな同じ考えだったんです。



野澤　たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が作れますから、その土地の価値は上がりますが……。




藻谷　これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。

湯沢町（新潟県）が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。




野澤　そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。

所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。



藻谷　湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。




野澤　えーっ！




住宅業界の人が買わない物件


藻谷　実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです。

東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。




野澤　だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。




藻谷　そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。




野澤　タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。




藻谷　消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕積立金を負担し続けなければならない……。




野澤　戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化するような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。




藻谷　高さ制限の厳格な国立市（東京都）では、高層マンションを建設した業者に、住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、現実には国立の地価は今でも上がっている。




野澤　「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要となってくるのでしょう。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118?page=4

[17: 777]

別荘用として苗場・湯沢のリゾートマンションを買うのだけは止めておいた方がいいです。


ただ、自分の持ち家が無い人が定住用として10万円で売っているリゾートマンションを買うのなら、物件を選べば超お買い得なのですね。

そこで、上記15ケの内、定住用には向かないものを落としていきます。



1. 国道17号線に近いマンションは自動車騒音と排ガスが酷いので NG

即ち、

3　ノエル苗場
4　コンフォート苗場
6　ダイアパレス苗場
7　西武ヴィラ苗場クリスタル１号館
10　西武ヴィラ苗場５号館

は NG でしょう。


2. 高層マンションは NG

Re いったい何処のマンションが買いなのでしょうか? (続き2)
http://8601.teacup.com/naebatower/bbs/1071

に書いた様に

ファミールヴィラ苗場タワー
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2521.html

に定住するのは危ないのですね


3. 築30年以上の老朽化した古いマンションは NG

ネットで古ヴィラと言われている大昔の公団みたいな

15　西武ヴィラ苗場１号館
14　西武ヴィラ苗場２号館
13　西武ヴィラ苗場３号館
10　西武ヴィラ苗場５号館
9　西武ヴィラ苗場６号館
11　西武ヴィラ苗場７号館


は当然 NG です。 4年前に古ヴィラ住人専用に近かった白樺平ゲレンデが廃止されてからは、苗場スキー場まで歩いていけない関係で古ヴィラは資産価値が暴落したのですね。


苗場スキー場白樺平ゲレンデ（新潟県湯沢町） 追憶のゲレンデ
http://old-skier.seesaa.net/article/338960570.html

西武苗場白樺平ヴィラ。ちょっとオススメの超安リゾート物件ではあります。
　ポイントは「安さ」です。　それ以外は「ない」。
http://tsunoken.cocolog-nifty.com/blog/2013/08/post-751a.html


2年前に浅貝ゲレンデも廃止されたので、今度は浅貝ゲレンデのすぐ近くの

1　ファミールヴィラ苗場タワー
2　ファミール・ヴィラ苗場
3　ノエル苗場
5　シェスタ苗場


の4軒の資産価値も暴落し、浅貝ゲレンデの廻りの旅館や店も殆ど潰れそうですね。西武のアホ経営者を恨んで下さい。

浅貝ゲレンデと白樺平ゲレンデは連絡路が有ったくらいなので、この二つを繋げれば巨大なスキー場になったのですが、西武にはそういう事を考えられる頭の有る人間が一人も居なかったという事なんですね。

古ヴィラはずっと苗場の恥だと思われていたみたいですが、最近は次々と外まわりの大規模修繕工事を実施して見た目だけは大分良くなっています。

古ヴィラは８号館以外は屋内に洗濯機を置くスペースも無く、1階の有料コインランドリーを使わないといけないので定住するには少し不便です。


ただ、管理費・修繕積立金・固定資産税や水道代は激安、コンクリート壁は厚く、冬季は全館の給湯器を24時間通電するので館内は暖かく水道の水抜きも不要、古いけど良く考えて作っています。


西武ヴィラ苗場６号館
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2562.html

は特に苗場でも一番立地が良く、スキーシーズンの土曜日20痔45分から苗場スキー場で行われる花火大会が窓から至近距離で見えます。管理センターや新聞・テレビを置いたサロンも有り、何か勿体無いですね。


西武ヴィラ苗場１号館・２号館は駐車場が無くて不便です。

それから、西武ヴィラ苗場１号館・２号館の部屋の窓の外は深い森なのですが、良く見ると古い墓石が点在しています。
心霊スポットファンにはお薦めですね。


___


結論として、定住可能なのは


シェスタ苗場
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2532.html

ファミール・ヴィラ苗場
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2522.html

西武ヴィラ苗場８号館
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2561.html


の3つ位でしょうか。


西武ヴィラ苗場８号館は屋内に洗濯機を置くスペースが確保されていますが、西武ヴィラ苗場９号館は洗濯機を置くスペースが無く、1階の有料コインランドリーを使わないといけないので定住するには少し不便です。

それから西武ヴィラ苗場９号館は駐車場が少し遠くて不便です：


My favorites 西武ビラ9号館

9号館は白樺ゲレンデに面していて一歩外に出ればそこはゲレンデ。
リフト乗り場まで滑って下りて行けます。でも」最近はこの白樺ゲレンデ、週末しか動いていません。

苗場スキー場まではバスが朝夕30分毎に運行。片道100円で5分位です。歩いても行けます。

駐車場は目の前に10台くらい置けるスペースがありますが、お正月や連休はすぐいっぱいに。
その場合、少し離れた大きな駐車場に置くことになります。

雪が降っていると毎日雪かきをする必要があるので、頭が痛いです。
http://www.myfavorites.jp/naeba/sub2.html



部屋を選ぶ際は、スキーシーズンの土曜日20痔45分から苗場スキー場で行われる花火大会が窓から見える部屋にした方がいいです。


それから

西武ヴィラ苗場クリスタル１号館
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2542.html

も国道と反対側の部屋なら交通騒音が少なく定住可能でしょう。

西武ヴィラ苗場クリスタル１号館は屋内に洗濯機を置くスペースが確保されています。
屋内無料駐車場も使えるので、冬は車の雪かきに手がかからなくて随分楽になります。



43：購入ホヤホヤ [2013-04-16 17:50:31]

苗場クリスタル1号館を買って楽しんでおります。

プールとか温泉はないけど とにかくきれいです。
少しお金持ちになった気分です。 幸せです。

ただ、アクセスの面では、車がないと不自由かなと思います。
駅前になると古かったり、管理費が高くなったりしますね。
ひまわりさんに行かれたらよいかと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/res/32-81/


______


しかし資金に余裕があるなら北軽井沢か蓼科にしておいた方が絶対にいいです。
特に温泉ファンなら、北軽井沢に住めば草津・万座等の日本で一番いい温泉を毎日廻れます：

北軽井沢・蓼科のリゾートマンションを地図から検索 ひまわり軽井沢店
http://www.himawari.com/map/k/2karuizawa.html


苗場・湯沢には信州の様な美しい山も湖も、高原らしい風景も無い。

雰囲気の良い街並みも、素敵な店も、文化施設も、泉質の良い温泉も、遊ぶ所も何も無い野暮ったい田舎町。

住んでる人のセンスや知的レベルも軽井沢や蓼科とは全然違う。

最近の夏は苗場でも暑くて、リゾートマンションにもクーラーは必需品になってしまって、苗場は避暑地としても失格ですね。

冬は 1月・2月でも雨が降る日が増え、粉雪が舞う日なんか無いようです。

苗場スキー場と苗場プリンスホテルが中国人に乗っ取られて、スキーコースの整備も昔と比べて完全にダメになったのも痛いです ：



Re 苗場地区の将来は？ 投稿者：タワー引退者 投稿日：2016年 8月31日(水)12時22分29秒

私は苗場スキー場に絶望してタワーを売却しました。
毎年いるとわかるのですが、経営が傾斜した時から、

・コースの廃止(火打ゲレンデはかなりコース廃止されましたね)

・コース整備の手抜き（コースは存在しても滑れない。大斜面も迂回くねくねが存在して、初中級者でも上から下まで何とか降りてこれたはず）、

・ロープウェイ・ゴンドラがすぐに運休（強風とか視界不良とかの理由ですぐ１日運休する）

・平日はさらにコースも縮小

・プリンスホテル内の店が穴あき状態(行くと営業してないとか)

・プリンスホテル自体が季節営業に以降(今は夏はやっているようですが、冬しか営業せず)

など、スキー場としてまともではなくなりました。
子供と外国人だけ相手して、下の方で滑ってろと言わんばかり。
子どももちょっと滑れるようになると、満足せず田代や湯沢まで遠征してました。

さらにスキーシーズン以外で営業していたゴルフ場も廃止されましたしね。

プリンスホテルだけのせいにするつもりは無いです。
地元も浅貝ゲレンデもM選手の仲間内だけでの営業（レストハウスで仲間内だけでの盛り上がりで営業しているのかどうかもわかず、地元のホテル・ペンションとの連携もなし）で、M選手がスキー選手のせいかスノボパークもなくなり、地元もやる気なし(浅貝と温泉のセットでもやればいいのに)

タワーは気に入ってたのですが、手放しました。

苗場は温暖化で雪質も悪くなり、さらに奥の三国スキー場があれば雪質の良さは多分売りになると思うんですけど、地元もこうじゃ難しんでしょうね。残念です。
http://8601.teacup.com/naebatower/bbs/983


もう苗場スキー場は駄目でしょう。 元々傾斜が きつ過ぎて上級者以外には向かないスキー場だったのですから。

しかし、西武のアホ経営者は何を考えていたのかな?