２０１７年３月に完成予定の「ウエリス浦和美園サウステラス」のモデルルームに行ってきました。
マンション建設地付近の情報も含めて、今回見学記を書かせていただきます。
現在の物件
ウエリス浦和美園
ウエリス浦和美園 [ノーステラス 【先着順】]
- 所在地：埼玉県さいたま市緑区美園4丁目1番1（サウステラス）、1番3（ノーステラス）（地番）
- 交通：埼玉高速鉄道 「浦和美園」駅 徒歩7分 （サウステラス）
- 総戸数： 380戸
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【２．周辺環境】
教育環境について、保育園については徒歩圏内に３つの保育園がありますが、人口増加の地区ということもあり、倍率は高そうです。 また、学区の小学校は徒歩１２分ですが、中学校は徒歩２８分と遠距離になります。交通量が多い道路を抜けていく道になりますので、やや道のりは悪いです。 周辺の買い物環境については駅前にイオンモールがありますので、一通り買い物はできます。 自然環境については来年度にマンション南側が公園になる予定です。非常に大きな公園ですので、重宝するでしょう。 |
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【３．眺望日当たり】
こちらのマンションはパーク棟とリバー棟があります。 パーク棟は目の前が公園ですから、永久眺望・日当たりも良好です。 一方、リバー棟について、これは全ての東向き住戸にいえることですが、日中バルコニーに日が当たるのは午前中のみであり、冬の寒さ・午後の日当たりの悪さはある程度覚悟する必要がありそうです。眺望についても川を挟んだ敷地にＵＲが所有する土地があるため、建物が建つ可能性は高いです。ただ、その分リバー棟はパーク棟に比べて価格は安くしています。 （写真はリバー棟です。正午過ぎに撮影しています） 
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【４．設備構造】
ディスポーザー、床暖房、複層ガラス、保温浴槽、玄関人感センサー付き照明、二重天井・二重床、ルーバー面格子、エコファームなど、設備構造面では充実しています。 パウダールームのフロントポケットも地味にイイですね。 埼玉県初の導入となるエコファームについては年間ランニングコストが４．６万円ほど節約になるとのこと。 緊急時の飲み水確保も兼ねているため、災害時にも役に立ちそうです。 |
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【５．室内空間】
間取りは田の字の横リビング・縦リビングで、収納は概ね充実しております。 ただ、玄関はやや狭く、リビングの天井高は2,480mm（3階以上は2,430mm）と低いです。 天井高2,550mmのマンションを見学した後だったからか、部屋自体も狭く感じました。 この感覚は人によって差があるため、実際に部屋に行ってお確かめください。 |
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【６．共用施設】
キッズルーム、パーティルームに加えて、コンシェルジュサービス、ゲストルーム（１泊4,000円とのこと）、ラウンジ、スタディルーム等、共用施設は豊富にあります。 インターネットもNTT都市開発が売主ということもあり、入居した日からフレッツ光が利用可能です。 利用率の高い共用施設のみがあり、友人が来たときはとても喜ばれるでしょう。 ただ、唯一残念だった点は車寄せが出庫時にのみしか使えないことです。 個人的には出庫時より、買い物等で荷物の多い入庫時で車寄せを使うことが多いため、この点のみ残念でした。 
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【７．価格】
物件価格・管理費等は下記のとおりです。 物件価格（リバー棟）3,388万円～（坪単価160万円～） 物件価格（パーク棟）3,788万円～（坪単価172万円～）※共に見学当時 管理費 月額 10,610円～14,660円 修繕積立金 月額 6,040円～8,350円 自転車置き場 765区画 月額 100円 駐車場 380台 月額 4,500円～8,000円 バイク置き場 38台 月額 500・1,000円 インターネット基本利用料 月額 2,420円 テレビ共視聴料 月額 550円 コミュニティ形成費 月額 400円 自治会費 月額150円 お隣のセンターフィールド浦和美園（築10年）が坪単価127万円～で取引されていますので、パーク棟について3,788万円（72㎡）のお部屋であれば、10年後2,800万円になる計算です。 将来的に売却する可能性がある方は、ある程度頭金は用意した方が残価割れリスクの恐れは減るでしょう。 管理費について、共用施設が豊富な割にはスケールメリットを生かすことで、10,000円前半台に抑えています。 駐車場についても、世帯率100％を実現しています。 平置きが全体の65％を占め、見学時点では先着順で確保できるとのことでした。 自動車を持つ人には魅力的ですね。 |
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（価格表）
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【８．総評】
アクセス ★★★★☆ 始発駅に徒歩７分。埼スタ開催日の外出には注意が必要。 周辺環境 ★★★☆☆ イオンで買い物は全て完結。教育環境は確認要 眺望日当たり★★★★☆ パーク棟は良好。リバー棟は東向き＆目前の建築物の影響を受けそう 設備構造 ★★★★★ 郊外ファミリーマンションの中ではトップクラスの設備 室内空間 ★★★☆☆ 玄関の狭さと天井高は妥協点。 共用施設 ★★★★★ 充実のラインナップ。利用率は高そう。 価格 ★★★☆☆ 新築プレミアムは高め。管理費・駐車場代は安い 共用施設と設備が充実しているマンションに住みたいって方にはオススメです。 妥協点としては、天井高の低さと駅周辺のイオン以外の飲食店・スーパーの少なさです。 飲食、買い物関係を全てイオンで完結することに抵抗が無いかどうかが重要なポイントでしょう。 それがクリアできれば魅力的なマンションだと思います。 |
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by 管理担当
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ウエリス浦和美園
ウエリス浦和美園 [ノーステラス 【先着順】]
- 所在地：埼玉県さいたま市緑区美園4丁目1番1（サウステラス）、1番3（ノーステラス）（地番）
- 交通：埼玉高速鉄道 「浦和美園」駅 徒歩7分 （サウステラス）
- 総戸数： 380戸
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浦和美園駅からフラットな道のりを徒歩７分と好立地です。浦和美園駅は埼玉高速鉄道の始発駅ということもあり、座って通勤が可能です。マンション前の道も交通量は少なく、騒音等の心配も少なそうです。
また、自動車のアクセスに関しても浦和ICが近いため、遠方への移動は便利そうです。ただ、埼玉スタジアム２００２が近くにあるため、日本代表や浦和のホームゲームがある日は大渋滞が予想されますので、注意が必要です。
（写真はエントランス前の道路）