今回は大和ハウス工業が分譲しているプレミスト菊名の現地モデルルームを見学しました。本来であれば初回訪問時は駅前のモデルルームに誘導されるようですが、現地近くにいたこともあり、予約なしで竣工済み物件である本件の現地モデルルームを見せてもらいました。
■物件概要
所在地は神奈川県横浜市鶴見区上の宮1丁目です。
最寄り駅の東急東横線「菊名」駅は特急停車駅なので、横浜まで1駅6分と大変便利です。横浜線も通っており、新幹線のぞみ停車駅である新横浜駅もお隣です。
間取りは60平米台から80平米台までありますが、もっともバリエーションが多いのは70平米台の3-4LDKタイプと家族で居住することを想定された間取りで、営業の方曰く「どファミリー物件」だそうです。
売主は大和ハウス工業株式会社で、現地モデルルームでも大和ハウス工業の社員に対応いただきました。竹中工務店施工というあたりが、本物件の中でもひときわ目を引く要素だと思います。
■現地までの道のり
大正時代から開業している駅周辺は小規模な店が多く、ひとことでいうとごちゃごちゃした印象です。
駅からマンションまでは大きく3つほどルートがあるようですがいずれもそれなりに勾配のある坂道をほとんど最初から最後まで登り続ける必要があります。途中綱島街道沿いを歩いたのですが、車の通行量が多いうえに歩道がすれ違うのがやっとという幅のところが多く、ベビーカーを押しながら歩きましたがしんどいと思う場面もありました。マンション公式サイトには徒歩12分とありますが、訪問時は地図アプリで道を確認しながら歩いたので到着するまで20分近くかかってしまいました。道に慣れたり、もっと通りやすい道を見つけられたりすれば、駅までの行程もさほど気にならなくなるかもしれません。
菊名駅にこだわると駅までの道のりが坂なのが気になりますが、マンション近くからは多くのバスが出ており横浜まで20-30分で出られたり、鶴見駅までは始発バスが出ていたりするということなので、バス利用も積極的に考えられそうです。
■ロケーション＆周辺環境
訪問日は猛暑日で非常に厳しい暑さの中、汗だくになりながら坂を上ったのですが、台地の上は非常は風通しがよく気持ちがよかったです。
現地に到着するとまず商談ルームになっている2階の部屋に通されて、物件概要よりも先にロケーションの説明がありました。よって本マンションの最大の売りは竹中工務店ではなくロケーションのようです。それもそのはずで、プレミスト菊名は海からほど近い立地でありながら海抜30mの場所に位置しており、津波の心配や大雨による浸水の可能性が大変低く、かつてはこの地域には北条家家臣の城が築かれるなど歴史的にも重要なスポットだったようです。横浜駅に近い地域は海抜10m以下のところが多く、泥炭層で地盤が脆弱というイメージでしたが、見学後に周辺の表層地盤増幅率を調べたところ1.48と、要注意閾値である1.5を下回っていました。これはおよそ皇居周辺や霞が関周辺に匹敵する揺れにくさのようです。
周辺にお住まいの方には大変申し訳ないのですが、地縁のない身としては鶴見区にあまり良いイメージがありませんでしたが、プレミスト菊名が建つ上の宮は閑静な住宅街といった雰囲気で大きな一軒家も多くファミリーにとって非常に居心地の良い地域のようでした。近隣は緑化指定地域であるため住宅街でありながら緑が多いのが特長だということです。
小学校の学区は、近所の馬場小学校と、徒歩13分ですが評判の良い港北小学校のいずれかが選択できるようです。中学校は上ノ宮中学校が学区とのことですが、港北小学校の場合は6割が中学受験をするのだそうです。幼稚園もたくさんあるようです。が、保育園は駅からも物件からも遠い（徒歩15分以上）ところに点在するくらいのようです。昨今待機児童が激増している日吉・綱島地区を抱える港北区と比較すると待機児童の数も少ないようですが、選び放題というわけではなさそうです。
現在、周辺では横浜環状北線の馬場出入口の工事中ということで、車ユーザーの方の利便性はさらに向上するようです。
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■建物＆共有設備
入り口はA棟側のメインエントランスとC棟側のサブエントランスの2つあります。 A棟のエントランスはプレミスト菊名の公式サイトなどでイメージが多用されている通りゲートがあります。ゲートからマンションまでは30mセットバックしており、建物のエントランスには車止めがあるので大変見栄えが良いです。車止めのあるマンションをあまり見たことがないので、白い建物と相まってちょっと温泉旅館を彷彿するというか、非日常的な空間でした。ちなみに敷地のすぐ横には本物件建設時に大和ハウス工業が市に提供したパブリックの公園があり、鉄棒や砂場が準備されています。A棟のバルコニーからは公園の様子が見られるので、誰でも入れる公共の公園ではあるもののお子さんを遊ばせるのに安心できそうでした。なおC棟側のアッパーエントランスの方が駅からやや近いようで、8階部分から建物に入る格好になります。 建物自体は一部タイル貼りではあるものの基本的には白色系の吹き付けタイルが目立つ造りです。建物内部も同様に白色系の吹き付けタイルが大部分です。タイルが少ない点について営業の方に伺ったところ、特殊な形状をしている建物なのでメンテナンスのしやすさから吹き付けタイルが選ばれているとのことでした。タイルは打刻検査が義務化されたため定期的に足場を組んで検査の必要があるが、吹き付けタイルの場合は、吹き抜けから吊り下げで塗装作業できるためメンテナンス費用や住人の精神的な負担が軽くなるという話が印象的でした。 プレミスト菊名を見学したのは非常に暑い日だったためか、A棟建物内は熱気がこもっており、内廊下の吹き抜けの感じやエントランス前の植林の感じが南国のマンションのようで、これまた非日常的な雰囲気でした。A棟は断崖沿いに建設されているが故に日照対策として吹き抜けが作られているようですが、それもあってサービスルームになっている部屋はないそうです。 共有施設はA棟1階にミニキッチンがついたコミュニティルームが準備されています。普段は開放されているようですが、申請を出せば貸し切れるようですので、住人同士でもそれ以外でもちょっとしたパーティールームとして使えそうでした。 画像は敷地の俯瞰図です。 
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■モデルルーム
見学したときは建物内モデルルームは2部屋ありました。 1つはB棟8階南東角部屋の75.27平米の4LDKです。BEAMSとのコラボした内装ということで洗練されたインテリアデザインがおしゃれで楽しい部屋でした。75平米で4部屋あるのでうち2部屋は4.5畳と刻んでいますが、アウトフレームになっている上に梁が目立たず、ほぼ正方形のスペースを狭さを感じさせずにフル活用できるのが良さそうでした。4.5畳の部屋にもそれぞれ窓があり採光も十分で明るく風通しが良さそうなのも好印象でした。リビングは5畳の洋室が隣接した11.1畳で実質16畳として使えます。キッチンは3.6畳と十分な広さがあり、パントリーも備え付けられているので使い勝手がよさそうでした。食洗機と両面焼きグリルは標準で装備されていますが、ディスポーザーはついていません。 こちらは写真撮影不可だか共有不可だかで写真撮影はしていませんので間取り図のみ。 
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2つ目はA棟1階南東のエントランス横の72.13平米の3LDKです。一般的な田の字の間取りで北西側の洋室は7畳と6畳でそれぞれウォークインクローゼットを備えています。こちらは洋室表記であるものの窓からの明かりだけでは不十分で日中でも電気必須のお部屋です。リビング横にはウォールドアでつながった5畳があり、開放すれば17畳のリビングとして広々利用できそうです。
画像は間取り図です。 
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キッチンは3.4畳の広さが確保されていてパントリーは1つあります。それ以外の仕様は1つ目のモデルルームと同じ仕様で、両面グリルと食洗器完備。浄水器は蛇口に一体型のタイプです。ディスポーザーはなしで、人工大理石の作業台です。ちなみに天然石だと熱や衝撃で割れやすいのだそうで、破損した場合の修理費用などを考えると、実需向けのマンションでは人工大理石の方が合理的な仕様だと営業の方からお聞きしました。
モデルルーム仕様でカップボードが備え付けられているので、そこはちょっとお得かもしれません。 画像はキッチンをリビングから見た写真です。 
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リビングから望むベランダの風景は1階なので、基本的には目隠しで設けられた境界の柵です。が、第一種低層住居専用地域であるため、周囲には高い建物がなく、空を十分に眺めることができます。
また、柵の向こうは大和ハウス工業が提供した公園ですが、公園まではおよそ4mほどの幅があり植樹もされているので他人の目線が気になることはまずないと思われます。 画像はリビングから見たベランダの風景。 
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■価格
1階モデルルーム利用のお部屋が最も安価で4,290万円で、4500万円から5000万円が最多価格帯です。現在販売中の住戸で最も高額なのは5,241万円です。 画像は価格表その１ 
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価格表を眺めてみると竣工済み物件ですが売り出し中が多いように見えます。
竣工1年以上前から売り出される物件も珍しくない新築マンションですが、プレミスト菊名は竣工半年前からの売り出しだったようで、販売開始からまだ1年も経過していません。竣工済み物件をじっくり販売するのは大和ハウス工業の財務状況が良くなければできないことだと思います。竣工済み物件を自分の気が済むまで見学して購入できるので、消費者としても納得感のある買い物ができるのではないでしょうか。 価格表その２ 
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■総評
横浜市内で強い地盤に住みたい、落ち着いて暮らしたい、価格は抑えたい、が住まい探しの優先事項であれば、この物件を見学する価値はあると思います。実際に見学した上での最大のデメリットは駅からの道ではないかと感じましたが、それでも舗装された徒歩10分強の道なので大したデメリットに感じない方も多いと思います。特に、日中家にいることが多い方であれば、なおさら満足度の高いマンションだと思います。 物件の公式サイトではわからない情報もたくさんあるようなので、気になる方はぜひ「プレミスト菊名」の現地モデルルームに足を運ばれてはいかがでしょうか。 |
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by 管理担当
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もともとゴルフ場のショートコースだったという敷地面積 5,727.65平米と全83戸の割には広いですが、高低差の激しい立地であるため独特な形状の3棟構成になっています。断崖に沿うように建つA棟は地上2階地下3階建ての5階建てで、断崖の上に建つB、C棟は地上3階建ての計8階建てのマンションです。A棟は建築基準法上の表記で地下となっていますが、実際には地中に潜っているわけではありません。B、C棟は3階建てですが、5階建てのA棟の上に建つ格好になっているので6、7、8階の扱いです。地盤が強いためA棟とC棟は直基礎ですが、断崖ぎりぎりに建つB棟のみ地盤的には不要ではあるが企業姿勢の現れで27mの杭を打ち込んでいるということでした。