野村不動産のプラウド新宿中落合ってどうですか？

[匿名さん]

物件名：プラウド新宿中落合

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shinjuku-nakaochiai55/

所在地：東京都新宿区中落合二丁目1237番1他（地番）
交通情報：西武新宿線 「下落合」駅 　徒歩6分

敷地面積：2,728.42m2
構造・規模：鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て)
販売時期：平成28年5月下旬 (予定)
入居時期：平成29年11月下旬 (予定)

総戸数：55戸
売主：野村不動産株式会社
施工：西武建設株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2016.8.24 管理担当】

[547: 538]

538です。12月にモデルルームに行きました。
財閥系の同価格帯（坪単価400万円程）の物件もいくつか見ましたが、
それらと比べても、以下の点（いずれも標準仕様）でグレードが高いと感じました。

⑴玄関
　・シューズボックスの中段に花瓶などを置ける棚（御影石）をつけている
　・床に大判かつ艶消しのタイルを使用し、高級感がある
⑵洗面所
　・三面鏡の下の壁面にタイルでなく御影石を使用し、高級感がある
　・床に磁器タイルを使用し、質感が良い
⑶浴室
　・浴槽が人造大理石で、質感と保温性に優れている
　・鏡が埋込式のため、周囲のタイルとの一体感があり、掃除も容易
　・床に磁器タイルを使用し、質感が良い（洗面所と同じ）、
　・南向き住戸は1418でなく1618の広さを確保している
⑷リビング・ダイニング
　・エアコンが埋込式
⑸キッチン
　・天板に加え、側面、壁面（天井まで）にも御影石を使用し、重厚感がある
⑹その他
　・モデルルームとは異なるが、田の字住戸プランの部屋にも、吹抜やアルコーブを
　　設けるなど、プライバシー面の配慮がなされている
　・旧来から地盤が強固な地域に、直接基礎が採用されており、地震に強い
　・外壁に吹付タイルの部分がほとんどない
　　（最近は財閥系マンションでも、バルコニー側の外壁が吹付タイルだったりする）
　・キッチンや洗面所のほぼすべての扉にソフトクローズ機能がある
　・開き扉はほぼすべてドアキャッチャー付
　・全体的に、有名ブランドの素材を採用しており、デザイン性が高い

一方で、財閥系の同価格帯（坪単価400万円程）の物件と比べ、やや劣後していると
感じるところとして、以下の点がありました。
　
　・構造柱がアウトフレームされていない
　　（ただし低層物件のため柱は太くなく、出っ張りはさほど気にならない）
　・内廊下でない
　　（とはいえ、開放部分はほぼガラスで覆われるので、半内廊下のような感じか。
　　　吹抜もあるので、内廊下よりも電気代なしで明るさを保てるという点では良いかも）
　・キッチン合わせの収納が標準装備でない
　　（キッチン本体がジーマティック製で高価だから？）
　・トランクルームがない
　・駐車場はほぼ機械式で、平置きが少ない

と、偉そうに書きましたが、全体的には好印象でした。
販売員曰く、プラウド六本木など一部物件に採用しているものと同水準の高仕様としている
とのことで、高級感が非常に高いと感じました。（プラウドは目白地域での販売実績に乏しく、
本件をフラッグシップマンションとしたい思惑があるとのこと）

建設現場も見させてもらいましたが、軽く周囲を回って以下のように感じました。

【プラス面】
　・大通り（新目白通り、山手通り、目白通り）から距離があり閑静な住宅地という印象
　　（昼間でもかなり静かでした。周辺は低層マンションやメガバンク、大手製薬会社の社宅、
　　　女子学生向けドーミーなどがあり、変な人は少なそう、とも思いました）
　・本物件南側は第一種低層地域かつ坂下のため、将来に亘っても日照を確保できる
　　（南側建物があるところは傾斜の下側のため、本物件の南向き3階以上は永久眺望も得られる。
　　　なお、低層階でも、隣の建物とは10メートル程度距離があるので、十分な日照は得られる）
　・特に若いファミリー世帯に利便性が高い
　　（小学校、保育所、公園が徒歩1、2分のところにあるほか、「聖母病院」は
　　　小児科、出産などでは有名な病院とのこと）

【マイナス面】
　・最寄りの下落合駅が坂下にあるため、駅から坂を上る必要あり
　・下落合駅周辺の開発度合いが低く、飲食店や大型スーパーがほとんどない
　　（逆にパチンコ店などもないので、一長一短あり）
　・大型スーパーがやや遠い
　　（目白通りまで出る必要あり、徒歩5分以上かかる）
　・周囲の道路の幅が狭い
　・新宿区なので、そこらの車は練馬ナンバーばかり
　　（品川ナンバーにこだわりがある人にとってはマイナス）　

周辺環境も含め、全体的にクオリティの高い物件だと思いました。
坪単価は300万円～450万円／坪で、80㎡だと8,000万円台後半から1億円台と結構高いですが、
それなりの価値はあるように思います。
（外観もスタイリッシュなので、もし竣工後にグッドデザイン賞など受賞することがあれば、
なお資産価値は維持できるかも）

長くなりましたが、ご興味がある方の参考になれば幸いです。