武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての92です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

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[36810: マンション掲示板さん]

少し前にタワマン民の補償や保険について書いたものです。

気になったのは、土地の評価額を出してもあまり意味ないことです。土地の評価額を本当に換金できる状況は非常に限られています。

つまり「完全に撤去し更地にする事を決めた」上で「誰かに敷地全体を売る事」でしか土地代は金としては入ってきません。その金額を各住民の土地所有持分に応じて分配するということで初めて土地代は換金されます。

しかし建物を完全撤去するというのはタワマンの場合相当の困難が伴います。ほぼ無理です。

まずは撤去費用です。修繕積立金は修繕して住み続けるという前提であるからこそ納得して支払う図式が成り立つが、もう次は撤去ですとなったタイミング以降は、これから住まないと分かっている撤去費用をまともに積立金として全員が払うだろうか？ということが１つ。

さらに撤去への合意を取る必要があること。撤去となると住居として販売して金が入るわけではないので引越しの目処が立ちづらく、可決に必要な人数の合意が得られるのか？これが2つ目。

さらに可決したとしても1世帯でも反対して退去せず居残ったら当然安全面から壊すことは出来ず、退去勧告の期間を経て強制退去までさせないといけないという手間と時間と金がかかる。これが3つ目。

上記の通りタワマンを撤去して更地で売り出すことが出来る可能性は極めて低いです。バブル期に建てかけて止まった工事中の建物のように、そのまま10数年に渡り放置されるでしょう。

最後は固定資産税だけを取られる負の遺産となり、所有者が死亡すると同時に相続放棄され、誰も責任を持たない廃墟となります。最後は行政が接収、撤去代行するなど尻拭いするしかないと思いますが。

要は、結局土地持分もマンションの居室との一体でしか換金しようがないので、土地分だけで評価額が100万円だろうが1,000万円だろうが、単体での換金率は実質ゼロなのです。