ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: マンション比較中さん]

>>199 名無しさん
ここが分譲だったらその通りだけど、定借物件という要素を考慮しないと。
借地料等のランニングコスト考えたら、ここは近隣より凄く高いと思う。
物件自体はいいと思うけど高過ぎ。

[202: 匿名さん]

定借ということは、地代を払っていくということになると思います。
その分、土地の固定資産税は払わなくて良い、と。
建物分の固定資産税は払う形になりますけれどね。
固定資産税と、地代と、どちらがお安いの？という勘定に結局はなってくるのかな？と思いました。
トータルで考えたときの事を考えていく必要があるのではないでしょうか。

[203: マンション検討中さん]

近く住みだけと、ココは用賀、桜新町から遠いのに加えて夜は暗いわ道は高低差あるわで、毎日の電車通勤には全く向かない。
送迎バスがあっても本数少ないし、中町通りはしょっちゅう混むから。

ここの営業はなぜ近隣の駅8分のプラウド弦巻三丁目が高くてもほぼ完売してるか良く考えた方が良い。

マンションは効率を求める集合住宅なんだから、購入者が利便性を求めるのは当然。

で、おまけに借地権でしょ。売れないよ。

[204: 通りがかりさん]

↑マンションは効率を求める集合住宅なんだから、購入者が利便性を求めるのは当然。

って決めつけすぎ。
そういう人もいるし、それだけじゃない人もいるでしょ。
小さい子供がいる家族にとっては広い家、広い敷地、緑豊かでセキュリティの中で安心して遊ばせられるのは駅からの近さよりも魅力的と感じる人も多いと思うけど。

[205: 匿名さん]

現地案内図と現地販売センターは違うんですよね？

物件概要では用賀駅から徒歩15分、ほか、桜新町は徒歩15分、大井町線の上野毛駅からは徒歩18分。
最寄駅が用賀駅であるものの、駅からは遠いのかと思いました。

人によっては住宅街でセキュリティ重視がいいからマンションを選ぶ人もいます。子育て環境としては住宅街の方がいいと感じている人もいます。

二子玉川周辺は住環境としても人気エリアです。

[206: マンション検討中さん]

表記上は15分ですが、246の信号が長いのと、不動産表記の1分80mは結構早歩きですから
実質は20分くらいかかると思います。

[207: マンション検討中さん]

定借、駅からの距離を考慮してこの値段…
トータルするとプラウドより全然高い
こことプラウドどちらも見学いったが住環境や共用部分、室内ともにプラウドより良かった

[208: 匿名さん]

定期転借地権の準共有ということなんですが、転借地ということは、地権者がいて、転借人がいて、転借人から更にマンション側は借りているということになるのですよね？
権利として持っているので、地権者さんがどうにかしようとしても、動かすことは難しいという権利状態になっているかと思います。
2088年まで使えるとのこと。そのときには建物は更地にして返すとわかっているのはある意味わかりやすい。
所有権物件だと、建て直すか修繕するかでものすごく揉めて、何も決まらないということもあるらしいので。

[209: マンション比較中さん]

2088年の分かりやすさの為に分譲と同等の金額を定借に払う。
理屈では有だと思うけど、感情としてあり得ない。

[210: 匿名さん]

将来建物を更地にして返却するとして、高年齢層になる住人の引っ越しは可能なのか、
転居先は確保できるのか等、スムーズな住み替えができるのかが心配です。
分譲シニアマンションならともかくですが、歳を取ってからの転居は難しくなりますよね。

[211: 匿名さん]

80年後のあるかも分からないキャッシュインなんて割り引いたらゼロと同じ。定借の価値は過小評価されてる。ファイナンスの教科書読み直した方がいいよ。

[212: 匿名さん]

落ち着きのある住宅地として栄えているのは本当に魅力的であると思います。
桜新町駅と用賀駅と上野毛駅の3駅2路線が乗り入れ可能であるのも大きいですね。
近場への移動の際にバスが使えるのがよいと思うのですが、通っているのでしょうか。

[213: マンション検討中さん]

確かに価値は過小評価されてるかもしれません。ただ、マンションが当たり前のように完売するご時世、ここが未だに売れ残ってるのは事実。
竣工してどれくらい経ちますか？
中古市場に出た際に勝ち残れますか？
売り出し中も高い借地料払い続けられますか？
空き家だらけになって修繕費はどうなりますか？

[214: 匿名さん]

定借自体が普及していないですし、分譲は所有権がほとんどになっていますから、
定借という形態に慣れていない、知らないという方が多いんじゃないでしょうか。
簡単に言えば、家は自分のものだけど、土地は他人の物。住み替え等考えている方にとっては
この定借形態がマイナスになってしまわないかという点は気になります。

その他、管理組合のこともありますから、地権者ともめるという話も聞きます。

良いイメージはあまりないというのは実情ですね

[215: マンション検討中さん]

基本的な質問ですみませんが、こちら定期借地権で言うことで、将来賃貸に出すことは可能なものでしょうか？可能な場合は賃貸の料金設定はどうなるんでしょうね？流石に管理費で借地料を取る訳にはいかないでしょうし。

[216: マンコミュファンさん]

今どれくらい売れ残ってるのでしょうか？
どれくらい売れたかを聞く方が早いですかね…。

[217: 匿名さん]

中古・新築を調べてみましたが、定借、所有でのランニングコストは、そこまで大差なく。
物件設備や造園・樹木・畑・共用設備も多いですが管理費は低めと思います。
世田谷に同様な大規模物件がないため、比較しづらい面はあります。

都内見てもすべてが完売する世の中でもないですし、
竣工して、1年も経ってないので、物件要素からすると妥当な状況ではないかと。

住みたいと思うなら、納得するまできちんと調べて結論出すのみです。
自身のライフプランをどうしたいかであり、その実現性があるかを判断すればよく。
どこに人生の価値を置くかであり、周りの目や不安ばかりでは納得した購入・住生活は望めないです。

専用庭も広いし、全体的にゆとりがある感じでした。低層なので空が広く見えるのがいいですね。
周辺の住環境や土地相場からも妥当に見えます。
あとは、自身での情報収集とリアルでの確認をして納得できるかではないでしょうか。

[218: マンション検討中さん]

現地確認をして、欲しいのだけど
予算より2割くらい高い。

[219: 匿名さん]

残存期間がそれなりにあれば賃貸にできると思います。
十年単位で賃貸に住もうとするのが普通かはわかりませんが、借りる側は気にしないかもしれません。
金額は依頼する不動産で土地相場は知っているので相談ですね。
前に住んでいたマンションを売るか貸すかでリハウスとかリバブルに聞いた際は、サポートが充実しているのを実感しました。個人的感想ですが。

[220: 匿名さん]

駅まで遠い物件なので、その分、マンション自体を充実させてこよう、としているのは面白いのではないかなと思いました。
ピザ窯は普通にすごいな…と感じましたが…。
ただ、建物と建物の間のスペースでそういうコミュニティ系のものが設置されているので、
音が反響したりとかしないかしら、と言うのは感じました。
ある程度間が開いているから大丈夫？

[221: 通りがかりさん]

修繕積立金(月額)：7,600円～8,700円
て・・・ずっとこのままなわけがありません。最初は安く設定してますが、初期設定では必ず資金繰りがショートするので、後々上げることになります。その辺は忘れずに。

[222: 匿名さん]

修繕積立金はどのマンションでも同じ仕組みです。
時代と共に素材は良くなっていても外側の修繕は当然ですし、
年数経てば老朽化の点を考慮して修繕金は高くなります。

他にも個々で対応する範囲となる配管や水回り設備の入れ替え工事なども考慮すると、
戸建てよりマンションの方が楽かなと感じてしまいます。

修繕の話ではないですが、日常生活でも
掃除やゴミ出し、庭の手入れとかも管理会社でやってくれるのは助かりますね。

[223: マンション検討中さん]

これから購入する人は、借地期間が減少しているのだから、
値引きを頑張ってほしいですね。

更地にして返却するのだから、修繕積立金・建物破壊積立金？いらないよね。
と思う素人です。

近辺に高層建物がないから、月が大きくきれいに見えます。

[224: 坪単価比較中さん]

＞更地にして返却するのだから、修繕積立金・建物破壊積立金？いらないよね。
＞と思う素人です。

私もど素人ですが、約70年間、一切補修する必要が無いというわけは無いので
修繕積立金は当然必要でしょうし、最後に更地にして返却せねばならないからこそ’
建物破壊積立金が必要って事くらいは想像できます。

しかし、ここ、どれくらい埋まっているのだろうか？

[225: 匿名さん]

７０年後に残っているマンションが資産と思える借地権マンション反対派の方々の感覚が理解できない。
子供達、築７０年のマンションを財産に残されても迷惑だと思いますけど笑

借地権の残年が３０年とかじゃ売却は難しでしょうけど、その頃は築４０年でしょう。

この１０年前後で新築マンション山ほど建ってるんだから所有権のマンションも同じ頃には
ほぼ無価値じゃないですか。

管理・修繕費も他のマンションと大差ないのに高い高いて・・・

見学行きましたけど、いいマンションでしたよ。

[226: 匿名さん]

225さん、同感です。
昨日のTVタックルでは、日本の人口予想が１億人を切ることで
「要らない土地は要らない」と出演者の１人が言ってました。

[227: 匿名]

入居されるまでの借地料を心配されている方がいますが
表示価格には前払いの借地料が含まれていますよ。
ですので、完売までに何年を要したところで、全額ではないにしてもディベロッパーは
借地料は収受できるかと。

売却時も償却しきれなかった前払い借地料は売却価格に含められるはずです。

大手ですから、素人が思いつくような問題は事前に考慮されているんじゃないでしょうか。
なんで借地ってこんなにイメージ悪いんでしょうね。

[228: 匿名さん]

日本人の人口が減り、土地の価値が下がっていけば
土地を所有することのイメージも下がると思いますよ。

[229: マンション検討中さん]

>225さん
例えば購入が40歳で90歳で亡くなったとしましょう。その時こちらのマンションは、築50年。
20年を残し、終わりが見えたマンションなので、貸す事も売る事も出来ず、固定資産や管理を任される方がよっぽど不憫かと思います。
所有権であれば、建て替えやリノベーションなど様々な道があるかと思いますがね。

[230: 匿名さん]

築50年の所有権マンションだって、住みたい人は稀でしょう。
人口はドンドン減っていき、幾らでも空きマンション空き戸建てはあるでしょうから。
建て替えやリノベをやっても、費用対効果が割に合わなければ意味が無い。

[231: 匿名さん]

ここってそんなに売れてないのですか？
惨戸数が気になる。

[232: 225]

>>229 マンション検討中さん

そうですね。
ただ、いづれも初期費用がかかるものですから230さんが言う通り費用対効果があるかどうかでしょう。

所有権のあるマンションは、建物の終わりが決まっていないのでリノベーションや建て替えという複数選択しが浮かび、入居者の大多数賛同を得づらくなりにっちもさっちもいかない事態が起こりうるのだと思います。

貸すも売るもできないなら、生前贈与で現金は渡しておき、不動産は相続放棄して競売にかけてもらえばいいと私は思います。

ただ、これは所有にも借地にも言えますが、競売にかけても売れず、管理組合が所有せざる得ないことがあるので、自分がまだ生きている側なら管理費が釣り上がるリスクなどはあるかもしれませんね。

築30〜40年前後で売却し、隣の老人ホームに移れるのはこの物件のメリットかと思いますよ。

ちなみに、私は営業でもブランズの回し者でもなんでもありませんので悪しからず。

[233: 225]

>>231 匿名さん

小出しで販売しているようで、残戸数は半分弱みたいです。販売中以外の未供給部屋は値付けがされていないらしく売ってくれませんでした。

NTTへ前払い地代が1件で2000万円前後入ってくるから、全戸一気に支払われると大変なのか

売れてないからなのか、諸事情があるからなのか、なぜそうしているかはわかりません。

[234: 匿名さん]

何で一気に売らないで、小出しで販売してるんだろ？と思ったんですが、帳簿や財務的な何かしらの事情があるからっていうことがある可能性もある、ということですか。

希望している部屋を値段がついていないからと販売していないということならそうなのかなって。

所有権物件は、結構建て替えとかで揉めることが多いと聞きます
ここみたいなタイプの方がある意味分かりやすいかも。

[235: マンコミュファンさん]

ここ、小出し販売でしのいでますね。

[236: 匿名さん]

そもそも、お値段もちょっとするなぁという感じで戸数も多いので
販売期自体は長くなるだろうな、というのはあるかも。

値下げなどがあると動きは早くなるとは思いますが、最近の世田谷のマンション価格を思うと飛び抜けて高いというわけではないので、
このままで行くでしょうね。

結局今は、ある意味空いている物件は好きに選べる状態なんでしょうか？

[237: マンション検討中さん]

梅雨明けの青空と敷地内の巨木の緑の対比がきれいなマンションだから住みたい。
でも、価格が。。。
あと、管理費も高い気が。。。

夜のライトアップ？もきれいな良いマンションです。

[238: 匿名さん]

管理費に関しては、総戸数がかなりあるマンションなので
もう少し安くなるのかなぁという印象でしたが意外にもそうではなかったんですね。
なんとなく
大規模マンションって
ローン以外の月々の固定費って抑えやすくなってくるのではないか、
という風になってくると期待される方も多いのではないかと思いますが。

[239: 匿名]

管理費や修繕積立金って安ければいいっていうものではないと思いますよ。

金額と修繕計画と各金額に含まれている内容で適切かどうかが重要かと思います。

表向きの金額が安くても、適切にメンテされなければ価値は下がるし新築時と同様快適に住めなくなる。

あそこは敷地が広くて、一種低層住宅の緩和処置受けるために緑地面積をとっているから維持管理が大変なんでしょうけど、プロがずっと管理してくれるならあの環境が維持できていいと思いますよ。
低層マンションは手入れが楽。

[240: 匿名さん]

駅まで多少距離がありますが、居住者専用シャトルバスがあるのはとてもすごいと思いました。
とは言いましてもこういったところが管理費に影響してしまうのかもしれませんが、
何に使われているか分からないものより、こういった実用性のあるものは良いですね。

[241: 匿名さん]

でもこのシャトルバスは乗るたびに有料ですし今のところ一年間限定で、その後は住民の理事会により継続かどうかを決定するんですよね。
これをアテにして入居するのは危険な気がします。
この辺りは小売店も少ないし坂もあるし、自転車は必須。つまり自転車に自信のない高齢者は、免許など返上したらタクシー以外に足がなくなる場合も。

こういうの多いですね、他のマンションでも・・・ライブラリーあると思ったら本が入るのは一年だけとか
実際1年後は継続されることが多いのかどうなのでしょうね。

[242: 買い替え検討中さん]

台風が来ても、周囲より少し高い位置にあるから安心ですね。
モデルルームの担当者は感じの良い人だったし、購入したいが、
他の人が書いている通り、管理費の高さが気になります

[243: 匿名さん]

ここは周辺物件と比べて単価設定が高すぎるとおもう。
土地としては悪くない場所。この辺りの玉川地区高台エリアの住宅街の雰囲気が好きな人はそれなりに多い。
しかし、単価設定が相場から上方乖離しているので、中古で売るときはかなり損すると思う。

[244: マンション検討中さん]

>>243

ここは定借って認識してます？
どうやって、周辺物件の相場と比較したのでしょう？

いずれにしても割高ということに異論は無いですが。

[245: マンション検討中さん]

そろそろ中古物件がでてきても良いと思うが、価格どのくらいなのだろう？

[246: マンション比較中さん]

定借でランニングコスト糞高い中古買う人いるか？

[247: 匿名さん]

いろいろ情報間違っている部分があるので、よく確認した方がよいかと。。
なぜところどころ１年という数字がでているのかはわかりませんが、シャトルバスは乗るたびに有料ではありませんよ。
ライブラリも限定配置とかではないし。

あと、中町深沢（上野毛、用賀、駒沢とか）の住環境とか商店を知らない方なのかな。路線バスは放射状に走ってますよ。

[248: 名無しさん]

定期借地でなかったらもっと高い物件なのに、いまの価格で高いと文句言うのは理解できない。

[249: マンション比較中さん]

>>248 名無しさん
価格はまあ高いなーとは思うけど理解できる。
あり得ないと思うのは、ここのランニングコスト。

[250: 周辺住民さん]

ライトアップのポスターで好感度更にアップ
買えへんけど。
シャトルバスは、通勤時間中がブランズ住民優先
日中は、老人ホーム利用者優先と担当者が丁寧に説明してくれた。

[251: 匿名さん]

シャトルバスについてありがとうございました。
うまく住み分けできるみたいですし、そうなってくるときちんと長く運用されそうなかんじですね。
優先、ということは、空きがあれば乗れますよーということでしょうから
とても便利だと思いました。
シャトルバス有りきで考えてらっしゃる方にはいいのではないかな。

[252: 通りがかりさん]

ランニングコストそんなに高いんですか？

[253: 秋永]

東急コミュニティーが管理だと、間違いなく10年後に修繕積立金2割値上げになる。管理組合の理事選出や住人（組合員）同士の意見対立を煽り、総会や理事会への出席を嫌悪する状況を作る。結果、一部住民が長期にわたって理事を独占し、東急コミュニティの協力者への利益分配を諮る。管理コストの値上げ分の一部はこのように東急コミュニティーの利益に協力する住民と共謀し、一般組合員の意見は抹殺される。管理会社の変更は絶対にできない。分譲時の個人情報によってディベロッパー系列の管理会社はすべてを操作できるので、危険。住民間の合意、組合の民主的、主体的運営は不可能。異議を唱える住民は排除されるように個人情報が理事に吹きもまれるので、理事らは無責任な決定を、最も重要な管理規約の改悪もたやすく実行される。転売目的なら別だが。

[254: 秋永]

同一管理会社ですが、70㎡で月額5万円弱、購入時10年前は3万円台でした。東急コミュニティは持ち株会社の東急不動産の収益頭で、永久に利益を確保できる。一般住民の値上げ抵抗値は極めて低い。理事長が管理会社の関係者、利益共同関係者の弁護士やマンション管理士、修繕等の建設会社などの人間で、理事は専業主婦などとなると、月額500万のマンション管理、維持コストが高いと感じても何も意見できない。

[255: マンション契約済み]

ブランズシティ世田谷中町の契約者専用スレをたてましたので、よろしくお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637085/

[256: 匿名さん]

駅から若干遠いので通勤には不便に感じるかもしれませんが、個人的にはこのくらいの距離であれば十分に快適に生活出来るので良いですね。外観もきれいなので評価の高い物件と言えると思います。

[257: 匿名さん]

契約者さんの専用スレッドができたんですね。ありがとうございます。
覗いてみたら、できたばかりのせいかまだ書き込みがありませんでした。
契約者専用とは言え、読む方が参考になるような活気のある掲示板になるといいですね。
特にシャトルバスについては興味のある方が多いと思います。

[258: 匿名さん]

シャトルバスやコンシェルジュサービスと充実していますが息の長い運営ができるか気になります。先々のことを考えると継続していただかないと車も手放すでしょうから。二子玉川にも近いけれど公園などが多く自然もたくさんあり落ち着いている場所ですね。保育園や小学校、中学校が近くなのでファミリー層も多く入られるでしょう。

[259: マンション検討中さん]

こちら、C棟とF棟は老人ホームが目の前に、
B棟とE棟は目の前が狭い中庭
A棟とD棟が、一番眺望はいいと思いますが
D棟は広くて高い部屋ばかり。
A棟はまだ売り出してないって…。

A棟は70平米前半の部屋があり、ちょうどいいかなと思っていたのに、まだ売り出しません！って、かなり機会損失してますよね。
借地権でも考慮に入れようと思っていたのに…。
何なんでしょうね、この天狗な売り方は。
もう竣工して一年以上経つのに、A棟まるごと販売まだですとかどういうこと？

ほかのマンション行こう、っと。
本当、売り方間違ってるよね。

[260: 名無しさん]

>>259 マンション検討中さん

まてばええやん

[261: マンション検討中さん]

>>260 名無しさん

今年度中に買おうと思って動いているので、無理ですね。

しかも、いつかわかっているならともかく、
いつになるかわからない、と…。

竣工してから一年以上経っててこれはないですよ。
そのうちに中古も出て来る頃なんじゃないですかね。

[262: マンション検討中さん]

>>261 マンション検討中さん
今売り出している東側の棟を売り切るまで西側は売らないって聞いたよ。
他をあたったほうがいいですね。

[263: マンション検討中さん]

>>262 マンション検討中さん
西側の中でも、C棟はもう売りに出されてるんですよね。
F棟がまだ売れてないのに。

A棟とB棟だけまだ売られていない。

どういう戦略なのかもよくわかりません。

借地権でそもそも融資引くの難しい物件だから、現金で買える金持ちシニア狙いなのか…

ポツポツと空いているのが東急のプライドとして許せないから、確実に片側ずつ埋めたいんですかね。

[264: 名無しさん]

>>263 マンション検討中さん

中古物件でましたね。

[265: hiro]

D棟角部屋売りに出てますよ。
チラシ見ました。
７６８０万だったかな？

[266: 匿名さん]

もう中古物件が販売されているそうですが、完売前の中古とは珍しいように思います。
このような部屋はどのような理由で売りに出されているのでしょう？
価格を見るとあまり安くなっていないようですが、未入居の部屋ですか？
それとも運用向けとして購入された部屋が動きはじめたのでしょうか？

[267: マンション検討中さん]

>>266 匿名さん

理由はわかりませんが、D棟のほかの部屋よりは安いです。
D棟は少し広めの部屋が多く、前に見たときは8千万台にのってしまう部屋が殆ど。
角部屋ともなればその中でも高く、借地のくせに強気の値段でした。
8千万以下となれば、自分の予算にものってくるので考えたいですが、いかんせん中古になるので、悩みますね。

[268: マンション検討中さん]

ところでここの中古って、どこに情報出てるんですか？

[269: 匿名さん]

消費税の増税前に買いたい人も多そうなのに、まだ販売されていないんですね。

3000万円の物件、8%だと240万、10％だと300万
4000万円の物件、8％だと320万、10％だと400万

この2％の差額、割引キャンペーンなどで適用してくれればいいのですが。あとは、大手だと株主優待を利用すると〇％割引で建てられるなんてこともありました。

中古物件は現在ないみたいです。検索してみましたがヒットしませんでした。一時期のものだったんでしょうか。

[270: 匿名さん]

消費税は土地部分にはかからない

[271: マンション検討中さん]

>266
こんな短期間に買って売ったら値上がりもしてないし課税が大きくてまともな転売ビジネスになりません。買って後悔されたか転勤などの事情があったのか、何らかあったのでしょう。

[272: 匿名さん]

駅遠バス便、ファミリー向けの定借新築物件が投資物件になる訳ないでしょう。

[273: 匿名さん]

中古で売り出されている部屋が、契約した途端に転勤が決まってしまったなど
オーナーさんが泣く泣く手放さざるを得ないような事情で、未入居物件であれば
掘り出し物になりますよね。
もうなくなってしまったとの事ですが、申込みが殺到したのかしら…？

[274: 匿名さん]

消費税は土地部分にはかからないということですが、
建物と土地の価格の割合っていうのはどれくらいになるのですか？
半々？それとも土地のほうがお高いのか？
そういう割合っていうのは、モデルルームに行った段階で
教えてもらえたりするのですか？
不動産、むずかしい。

[275: eマンションさん]

>>274 匿名さん
購入者ですが、土地代は大体2000〜2500万円ほどだったと思いますよ。
ブランズの営業さんは皆さん親切でしたので、聞けば教えてくれると思います。
販売価格に建物代と土地代の一部が入っていて、その土地代は竣工日から償却した額になりますので1年半〜2年分くらいは償却されてると思います。
月々の土地代は2万円〜3万円のあいだで、地価に応じて変動します。
ご参考になれば。。

[276: マンション検討中さん]

しかしいつまでもここ売ってるね。
大丈夫なのか？
借地だから住める日数が刻々と…

[277: 名無しさん]

もう1年たったしね、経ってから。
住民の方、買ってみてどうですか？

[278: マンション検討中さん]

>>277 名無しさん
住み心地はとてもいいです。周りの環境も住人の方も落ち着いていてゆったり暮らせてますし、ここで子育てができて満足しています。

[279: 検討板ユーザーさん]

>>278
どの程度の部屋が埋まっているのでしょうか？

[280: 匿名さん]

落ち着いている環境というのはいいなと思います。ここまで駅まで離れてしまうと、さすがに繁華街みたいなものからは無縁になってきますよね

今のところは、14戸の販売となっています。その他の住戸はもう入居済みなんでしょうか。駅まで遠い上に、定期転借地なので、
その分、マンション価格としてはかなり抑えられているのですが
反面、それが決断しにくい条件にもなってしまっているので、難しいですよね、、、

[281: 住民板ユーザーさん1]

今朝、こちらの青色のシャトルバスが
駅前近くの信号をすごいスピードで抜けていきました。黄色から赤信号に変わっていたのに。
危なかったです。
遅れていたからか焦っていたのかも知れませんが、マナーは守っていただきたいです。

[282: マンション検討中さん]

このマンションのことが記事で出てますね。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15681843/

[283: 匿名]

駅から15分はエントランスまで？
３階の奥側のお部屋ですと玄関ドアまで22～23分って
とこでしょうか？
このあたりでこの価格ならいちいちマンションに住む
必要無く戸建てがいいかと

[284: 匿名さん]

世田谷の駅遠物件より城東地区の駅近物件のほうがマシに思える。都心勤務ならね。

[285: 匿名さん]

いまや北千住の駅近と世田谷区玉川エリアの駅遠物件の坪単価がほぼ同じになってきたというのが感慨深い。自分は北千住なんか住みたくないけど、若い世代はそうではないらしい。

[286: 評判気になるさん]

>>282 マンション検討中さん
記事によれば、まだ半分も残っているんですね…大幅値引き狙えそうですね。

[287: 匿名さん]

>>285 匿名さん
北千住のタワーは期待できますよ。間違いなくここより高いですが。

[288: マンション検討中さん]

半分残っていても割引はあまりなかったです。大幅値引きを狙えるのはプラウドくらいじゃないですか？

[289: 匿名さん]

北千住の新築タワマンは坪450万円ですよ。足立区ですが、ここの1.5倍くらい高いです。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん
有史最高値の足立区物件ですね。

[291: 匿名さん]

京王小田急の世田谷のマンションが不人気になってきているというのは聞いていたけど、東急沿線も徐々に売りにくくなってきているのかな。
世田谷ナンバー導入してから、城南エリアでも世田谷だけが人気無くなってきているような気がする。

[292: 匿名さん]

赤羽や錦糸町あたりの駅近もかなり値上がりして、世田谷の駅遠に肉薄しつつありますね。

[293: マンション検討中さん]

ブランズシティ久が原も絶賛値引き中なんだから、プラウドに限らず東急も値引きしてるだろう。値引き無いと思いたいのは購入者だけ。

[294: マンション検討中さん]

世田谷がどうこうではなく、駅から遠いのに周りに日常的に使えるお店がないから売れ行きが良くないだけだと思う。
結局は駅近が人気…

[295: 名無しさん]

徒歩15分超えの弦巻・千歳台で供給も多いのが…だよね。

[296: マンション検討中さん]

某雑誌見てここ覗きに来てみました。
借地なのにいまだに半分も売れ残ってるのは悲惨ですね。。。

[297: マンション検討中さん]

小出しに販売してることに対してコメントされてる方いますが、単に売れてないだけですよ。
購入意思が事前にない住戸を販売対象にしてしまうと、在庫 として今後カウントされます。在庫が多くなると売残り感が出てしまうので、通常は事前申し込みが入った住戸のみ販売とします。だから第１期完売とかになるわけです。完売なのは当たり前なのに知らない人は見て焦るわけです。販売が長引けば長引くほど販売固定費もかさみ、会社の利益を圧迫します。あえてゆっくり販売するところなんてありません。ゆっくり販売せざるを得ない状況ということです。

[298: 匿名さん]

駅が遠い上に定借なのに、販売価格が高すぎるのではないかと。

[299: 匿名さん]

>>294
新しい街を作るって言ってたのにマンションの敷地内に東急ストアさえ作らなかったのはなぜなんでしょうね？それこそ本当に街を作っちゃえば良かったのに

[300: 匿名さん]

東洋経済の絶望未来マンション記事を読んで来たのですが、世田谷で本当にそんなことが起きてるんですね
バブルの後処理で千葉の季美の森の土地が売り出し後5年以上経ってパンフの4割引になっていたのを思い出しました

[301: マンション掲示板さん]

ここも、ヤバイマンショの筆頭になっちゃいましたね

ソライエ成増かここが日本一売れてないマンションでは？

もちろん、悪くはないんですがいかんせん、高すぎですよね。
中町に価値を感じて、返済に問題ない人はいいですけど、

[302: 匿名さん]

中町自体は良い街ですよ。等々力渓谷に接する中町一丁目は建築協定のある高級住宅街だし、高台の五丁目は外国人向け住宅や清泉インターナショナルスクールもあるセレブな街。
かつては寿司のあら輝があり、いまも焼肉らぼうふ、うなぎの神田きくかわなど、世田谷、目黒、田園調布エリアでも随一の隠れ家的グルメスポット。
しかし、いかんせんここは価格設定が高すぎ。もともとはNTTの古い社宅が建つパッとしない場所だった。そもそも駅から遠いのは致命的なネガティプポイント。
私はこのエリアの雰囲気は好きですが、この価格では買いません。

[303: 通りがかりさん]

借地でこの値段はね。。借地でなければここまで売れないことはなかったでしょう。
そのくらい抵抗があります。

[304: 名無しさん]

わかります。
自分も安くても借地物件の購入は極力避けたいです。
ましてやこの価格では…いくら上物が良いとしてもリスクが大きすぎる。

[305: 匿名さん]

ずっと借り続けることができるタイプの借地（旧借地借家法？）だといいのかもしれないですが、
もう壊すことまで織り込み済みであると思うと
もっとお得感が出て来てほしいよね、と感じる人は多いのかもしれないですね。
この辺りはそもそも高級住宅地なんで
所有権マンションでこういう低層のマンションを作ると
本当はもっと高くなってくるんでしょうけれども。

[306: 匿名さん]

定期借地権ということですが、借地期間が終了した時に、再契約の可能性はどれ位あるのでしょうか。地主は誰なのでしょうか。再契約に応じてくれそうな地主なのでしょうか。
もし、敷地をずっと借り続けられる見込みがあるのならば、あまりデメリットはないような気がします。
前払地代として2000万円以上も払うことになっているので、再契約を期待できてもいいように思います。
そもそも、どうして普通借地権にしなかったのでしょうね。

[307: マンション検討中さん]

月額で解体積立金を集めておいて取り壊ししないで再契約とかないでしょ

[308: 匿名さん]

そうですね。定期借地権なので、貸し手が再契約しないと言えば、取り壊すしかないですね。
再契約はできないという前提で解体積立金を設けているのでしょう。
たぶん、実際に再契約できるかどうかは、借地期間の終了間近にならないと分からないでしょうから、仮に再契約できることになったら、解体のための積立金は修繕費（または建替えのための資金）に回せばよいですね。
定期借地権付きのマンションは、数十年後に中古で売却する場合には、借地期間の終了時に価値がゼロになるという前提の価格で取引されるので、それなりの低価格になりそうです。でも、仮に再契約できたとしたら、建物の価値は維持されるので、買った人はラッキーということになりそうですね。
最近はオフィスビルでも定期賃貸借が珍しくないですが、ビル会社にとってテナントは大切なお客さんなので、定期賃貸借の場合でもテナントが希望すれば（建物のリニューアルとかの理由がない限り）大抵は再契約できるようです。
定期借地権のマンションでも、地主にとって普通借地権よりも抵抗感が小さいので定期借地にしているだけで、実際は再契約は困難ではないといえないでしょうか。もちろん、貸し手次第ではありますが。

[309: 匿名さん]

ＮＴＴ東日本が地主なので70年後にどういう判断に至るかでしょうね。後、東急不動産が対面で立っているようなので心強いのかなと。個人的には。
近辺、お店ないとかコメント出てますが、通り名ついているようなところでないとスーパーなどは建てられないですよ。第一種低層住居専用地域ですから（個店は例外のはず）。でも、立てたとしても土地高すぎて採算が取れないですよ。世田谷の高級住宅街はだいたい。
お店が近隣に並ぶ雰囲気よりきれいに作られた家やマンションが並んでいる方が落ち着く気がします。

[310: マンコミュファンさん]

>>309 匿名さん

それって、不便な田舎みたいに聞こえますよ

[311: 検討板ユーザーさん]

以前近隣に住んでいましたが、スーパーはヨークマートが用賀中町通りあったはず。外食は有名店がチラホラありますよ。

[312: マンション検討中さん]

定借物件の難点は売却が極めて難しいことですね。普通のマンションなら10年20年住んだ後に相応の価格で売れるが、定借物件は残りの住める期間を消化してるので売却はものすごい大変。なので、通常定借はそのデメリットを上書きしてしまうほどのメリットがある、つまり港区の超一等地などの利便性がズバ抜けてるところが多い。ここは駅が遠く、世田谷という万人ウケする地域でもないので、定借で事業をスタートした判断は謎だ。半額くらいまで下げれば完売は可能だろうが、先に買った人は暴れますわな。東急はこのお荷物物件を今後どうしていくつもりなんだろう。

[313: 匿名さん]

先日この近所でバスが児童を轢く事故がありましたね
道が狭く見通しが悪い道が多いので心配です。

[314: マンション検討中さん]

定借マンションで再契約なんて有り得ないでしょう。解体して更地にする約束で土地を貸してるわけです。だから解体準備金を積み立ててるのです。
再契約の可能性はゼロですね。

[315: 匿名さん]

定借で2088年までの71年か。
ここにず～っと住み続けるなら良いのかな？
買ったら引っ越さないつもりで住み続けることが前提ってことですよね。
10年住んでから売却として、残りが61年か。
残り61年でも良いよって人に対して売ることになるんですね。

[316: 匿名さん]

再契約の可能性はゼロというよりは、再契約するどうかは貸主次第ということ。
借地期間終了時に、貸主が別の用途に使いたいと思えば、再契約しないだろうし、貸し続けた方が有利だと思えば、再契約に応じるでしょう。
再契約に応じるかどうかは、マンションの解体工事に着手するタイミングで分かるのでしょうかね。再契約の見込みがあれば、解体しなくてもよいので。
いずれにしても、再契約は貸主の一存で決まることなので、マンションの購入者は再契約は当てにできないという前提で買うしかない。その前提だと、定借の残存期間が少なくなればなるほど転売は難しくなる。
それがこのマンションのつらいところ。

[317: マンション検討中さん]

そうですね。普通のマンションなら土地も含めた所有権がありますから、建て替えても部屋を確保できて資産価値は維持できますが、ここは70年後は返却、つまり資産はゼロになる。こんなもったいない買い物あるのか？半分以上売れ残ってるそうだが、むしろ半分近くが売れたわけで買う人がいたのが驚き。

[318: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん
再契約はありえないよ。
東急は再契約があるかもしれないなんて話をしてるの？そうなら酷すぎる。

ここは定借で地代も高いのに、物件がかなり割高だから厳しい。

[319: マンション検討中さん]

>>306 匿名さん
再契約のためにもう一回前払地代を2千万円払うんですか？現実的ですか？
築70年のマンションに？

[320: 匿名さん]

話しがかみ合っていないようですが、定期借地権であっても、貸主がOKといえば再契約は可能です。
ただ、貸主の意向次第なので、再契約は当てにできず、購入者は、再契約はないという前提で買うしかないということ。その意味で、「再契約はありえない」というのはその通り。
70年先のことなので、再契約できるかどうかとか（再契約できるとした場合の）借地料などの条件を今確定するのは無理でしょう。
仮に再契約が可能だとして、>>319 マンション検討中さん のように、再契約が現実的でないと70年後の住民が判断すれば、再契約しないで解体すればよいだけのこと。
要するに、そうした選択肢がいっさいなく、70年後にはマンションが無価値になる可能性が大きいということが、定借マンションが敬遠される理由でしょう。
最近のマンションは耐用年数にかかわらず、メンテナンス次第では70年以上もつでしょう。当初のマンション購入代金・前払地代だけでなく、期中も多額の管理費・修繕費をつぎ込んだマンションが70年後には価値ゼロになるのだから、勿体ない気がする。
貸主がお寺なら、再契約の見込みありですが、JRだと見込みないと思った方がよいのかな。

[321: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん
違うだろう。
定借と普通借はまったくの別物なんだよね。
定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。
普通借というのは権利金を払って借地権という物権に近い強力な権利を創出すること。
定借はほぼ債権だよね。権利金も払ってないし。
まだ使えるから勿体ないとか関係なくて、70年分の対価しか払ってない以上、再契約は有り得ない。
もちろん、NTTがアホなら無くはないけど、合理的な判断能力があれば有りえないことがわかる。

[322: 匿名さん]

>>321 マンション検討中さん

定借も権利金ありますよ。
渋谷タワーは2000万円くらい取られた。

[323: 匿名さん]

それは一括前払い地代では？？

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん

いいえ、一括払い地代は別に2000万円です。契約書には、建物代、権利金、一括払い地代の３項目が記載されています。

[325: 匿名さん]

>>321 マンション検討中さん
320ですが、たぶん、言い方が多少違っているだけで、お互いの認識に違いはないと思いますよ。

「定借と普通借はまったくの別物なんだよね。」⇒その通り。

「定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。」⇒厳密には、ちょっと違う。普通借の場合は、基本的に解約・更新拒絶の正当事由がない限り、借主はずっと借り続けられるが、定借の場合は、基本的に借主は満期が来ると退去しなければならない。
でも、定借でも再契約が禁止されているわけではなく、満期時に貸主と借主が新たに合意すれば定借を再契約することは可能であり、再契約することによって定借が当然に普通借に切り替わるわけではない（オフィスビルの定借は再契約されることが珍しくないが、それで自動的に普通借に転換されることはない）。定借はあくまでも定借であり、再契約の期間が満了して、貸主が再々契約に応じなければ、借主は退去しなければならない。

NTTが貸主なら、再契約に応じる見込みは小さいだろうというのはその通りだと思う。
要するに、321さんはNTTが再契約に応じることはまず考えられないので、事実上「再契約はありえない」と言っているのだと思う。その点は同意。
つまり、このマンションでは定借の再契約はないだろうということ。（ただ、法律上は、（再契約が禁止されているわけではないので）もしNTTが貸し続けてもいいと思えば、定借の再契約に応じる理論的な可能性はあるということ。）

ちなみに、定借のマンションでお寺・神社が貸主のところもあるようなので、そうした物件なら再契約は見込めるかもしれない。お寺・神社は所有する不動産を自由に処分できないので、自分で使う予定のない土地はずっと貸し続けた方が有利だから。

[326: マンション検討中さん]

>>324 匿名さん
定借で権利金もなくはないけど、そのうち消える権利だよね。所詮は定借だから普通借より圧倒的に弱い。権利金が無いケースの方が多いよ。当たり前だけどね。

[327: 匿名さん]

>>326 マンション検討中さん

何言ってるか不明。
定借にない、との書き込みがあったから、あるよと言っただけ。
負けず嫌いなのかな？

[328: マンション検討中さん]

>>327 匿名さん
定借に権利金払っちゃった人に失礼な発言をしてしまい、すみませんでした笑
ゆるしてださーい。

[329: 匿名さん]

ブランズシチーもブリリア シチーも
なかなか勝ちあがれないね

[330: 匿名さん]

確かに、普通借の権利金と定借の権利金とでは、意味合いが違いますね。
パークコート渋谷ザタワーで、一括前払地代2000万円のほかに、権利金として2000万円とられたというのは、実質的に一括前払地代4000万円であるのを、それだと高すぎると言われそうなので、半分を権利金名目で徴求したということですか。それとも、定借で一括前払地代と権利金とを分ける実質的な意味はあるのですか（会計上・税務上の違いなど）？
もし、両者で税務上の違いがあるのなら、本来的には一括前払地代である金額の一部を意図的に権利金にするのは問題がありそうな気がする。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん

前者と思って納得しています。
権利金は賃貸の礼金のように意味不明ですが、私のような買手からは、すべて込みでの物件価格なので、内訳の名目はどうでもいいのです。物件価格としてみて、お得感があったので買いました。
影響があるとすれば売却益を計算するときの建物部分の減価償却費ですが、それも小さめにでるので、税金は安くなる方向なので損はありません。

自分で定借を買っておいてなんですが、郊外の定借は避けた方が無難かと思います。出口戦略の選択肢である賃貸の需要が小さく賃料がとれないので。
また、敢えて定借だからこそマンションが建ったと思えるような都心の希少な立地でもないと所有権に対して競争優位に立てません。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
ご回答ありがとうございます。参考になります。

[333: 検討板ユーザーさん]

広尾ガーデンフォレストとかパークホームズ南麻布なら定借でも最後は賃貸に出せると思うけど、ここは難しいと思う。

[334: 匿名]

>>331 匿名さん
考えが甘いですね。
将来売却前提のお話ですがそもそも終わりが見えてるマンションに買い手がつくと思ってますか？新築でも中々売れないのに。
あとここの立地だと立派な郊外ですよ。
駅15分は有り得ない。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん

だから、ここは郊外だから買っていませんよ。わかり難かったですか？
前から読んでください。

[336: マンション比較中さん]

地代が月2万強、年25万強、40年で1000万強、70年だと1800万ぐらい。
普通の分譲物件より、これだけ余計な支払いが生じる。
これじゃ定借物件なのに普通の分譲よりトータル支払い高い気がします。定借のメリットって何?

[337: 匿名さん]

定借かつ駅遠物件の割に物件価格が高すぎますね。
駅近志向、都心志向が年々強まっていることを考えると、将来この物件を売るにも貸すにも、損をするリスクがかなり高いと思う。
ずっと住み続けて次世代に資産として残すことも、定借なのでできないですし。
世田谷区東急沿線駅遠物件でも、まだ深沢ハウスの中古を買う方がマシのように思えます。

[338: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん
その通りですね。定借は本来それのデメリットを上回る価値のある立地があるから成り立つ。場所が良ければどんだけ古くなっても必ず需要がある。ここは立地が悪すぎて賃貸も需要ない。何故定借なんかで事業スタートしたのか理解不能。半分売れ残りと騒がれてるが、半分近くも売れたことが驚き。

[339: 匿名さん]

物件価格に関しては、
ここまで来ると最後の最後までもうディスカウントはないので
これで検討していく形になるのですよね？

建材が高くなっているとか、人件費が高くなっているとの理由で
マンション価格は上がっていると聞いていますので
簡単には安くできないのであろうとは思いますが…
もう少しだけ、なにかお得感的な物があるといいのかなと思いました。

[340: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[341: 匿名さん]

世田谷物件の未入居中古の値引きが割と増えてきているので、このまま値下げせずに行けるとは思えないなあ。
後一年頑張っても売れ残っていたら、バルク売りの後、賃貸に出されるというのがありそうなパターンかな。

[342: 匿名さん]

逆にこのマンションを買った人に、どうして買ったのかを聞きたいレベル。

全員が、「親を隣の老人ホームに入れたから」じゃないよね、ってくらい理由がわからない。

[343: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん
可哀想だが、本当に決断した理由は気になりますね。家は高い買い物です。皆さん熟考されて買われたんでしょうが…

[344: 匿名さん]

東急関係の社員とか？
そのくらいしか思いつかないなぁ。

[345: 匿名さん]

住民スレも機能してないし、本当に誰か買って住んでるんだよね？

[346: 匿名さん]

桜新町から15分ということは往復30分
ただ、不動産関係だからいいますが、あくまでもそれって直線距離なので
女性でヒールを履いてれば、まぁ片道20分ですね。

[347: 検討板ユーザーさん]

過去レスには住民の方の書き込みありますね

[348: 検討板ユーザーさん]

いいじゃないですか。
駅近だけが良いマンションではないのだし、定借のが都合が良い人だって中にはいるはず。
いろんなマンションがあるからこそ、自分好みのマンションを選べるのだから。
ここを選ぶ方も、皆んなが皆んな、港区に住みたい訳じゃないのとそう変わらないと思いますよ。

[349: 匿名さん]

駅まで片道20分でもシャトルバスがあれば大きな問題ではないように思います。
朝は6時30分から運行しているんですよね？
時間帯ごとの本数が知りたいので時刻表があればと思いますが、
詳細はまだ決まっていないのでしょうか。

[350: 匿名さん]

中町は落ち着いた環境の良い住宅街だと思いますよ。ただ、今の時代は、都心志向の高まりと駅近志向の高まりを受けて、このエリアの需要が落ちてきているのは事実。
そんな中で、このマンションは駅遠で定期借地というハンデを抱えながら、単価は決して安くない。この駅距離だと賃貸需要もほぼなし。
落ち着いた環境ではあるけれども、自由が丘周辺、駒沢公園周辺、二子玉川エリアのようなプレミアム感もない。
このマンションを買われた方は、何を決め手に買ったのか、お尋ねしたいです。

[351: 検討板ユーザーさん]

思いつくものとしては共用部の設備や敷地の広さを活かした植栽、などでしょうか。
個人的には今ひとつ決め手には欠けますが…。

[352: マンション検討中さん]

>>351 検討板ユーザーさん
私はピザ窯が決め手で購入に至りました。

[353: 検討板ユーザーさん]

>>352
どれくらいの頻度でお使いになってるんですか？ピザ窯
住民の皆さんの中でも人気なのでしょうか

[354: 匿名さん]

この前ここのマンションを見に行ってビックリしたんですけど、入口の共用部あたりが近所の小学生の溜まり場と化していました。
しかも何人かはここのマンションの住民の子じゃなさそうな。
保護者の方も見当たりませんでした。

[355: マンション検討中さん]

この辺りは基本的に富裕層しか住んでいないから、資産価値とか駅近とか気にせずに地元だからという理由で買った人が多いと思いますよ。

[356: 匿名さん]

>>355 マンション検討中さん
いやいや、この辺りの人こそ、このマンションは選びませんね。
この辺りの方は土地持ちにこだわるので、こんな新借地権のマンションなんて絶対外します。
だからこそ、購入された方の謎を呼んでるんです。

[357: マンション検討中さん]

>>355 マンション検討中さん
この辺を知らない人の発言ですね。356さんの言う通りで、このエリアの人は土地持ちにこだわりますよ。マンション住まいはほぼ他地区から来た人。中には老夫婦で戸建を売ってマンションと言う方もいますが、立派な土地を売却して、将来価値ゼロになるこのマンションは絶対に買いません。資産価値を意識しますから、所有権の持てるマンションにします。他の方も言ってますが、これだけ選択肢もたくさんある中何故この圧倒的に悪条件なこのマンションを買われたのか、購入者に聞いてみたいです。完売するには大幅値引きしかありませんが、先に購入した人が悲惨すぎる。

[358: マンション検討中さん]

>>349 匿名さん
そのシャトルバスも3分おきに出てたりしたら不便しますが、そんなことはないでしょうし、しかもシャトルバスは住民で費用を負担しますから管理費としてのし掛かってきます。住民が今のまま少ないと空っぽ運行も増えて便数削減になり、利便性はどんどん悪くなるのは目に見えてます。もっと先のことまで見据えて判断する習慣をつけられた方が良いですよ。

[359: 検討板ユーザーさん]

住民の方にシャトルバスの運行状況(本数等)をお伺いしてみたいですね。

[360: 名無しさん]

このマンションの購入者が謎ならば、何故このスレにいるのか？

個人的には今後は土地を持ってても、高齢化などでタダの要らない土地になってしまう(税金も多く取られてしまう)だけなのと、この土地は昔から雰囲気が好き＆緑豊かなところに住みたくて購入した。

シャトル以外にも普通のバスもあるし、駅から離れてるとは言え歩けない距離ではないし特に不便はない。

普通に考えたら借地権じゃなかったら手の届かない値段のマンションだったので、納得してる。

[361: マンション検討中さん]

ここと深沢ハウスの中古とで比較検討して、こちらを選ばなかった。深沢ハウスは思ったより団地っぽいのと、共用部分のマナーが悪くてすでに嫌になってきています。こちらの物件の住み心地はどうですか。

[362: 名無しさん]

とても静かですし、住み心地いいですよ。団地感はない。共用部は子供持ちが多く使う印象なので、日中はしゃぎ声は聞こえるがそれ以外は何も気にならない

[363: マンション検討中さん]

環境もとても良かったので、購入検討中です。

[364: マンション掲示板さん]

ここの一階のロケーションは他では中々味わえないものですね。
そして70年後の住宅事情なんて誰一人分かりませんので。
自己完結マンション、良いのでは。

[365: 匿名さん]

他の方も、借地権じゃなかったらこの価格じゃなかったと書かれていますが、
本当にそのとおりだと思います。
ここは、自分たちが住むように検討されている方が本当に多いのだと思います。
借地権でも、地権者さんがOKすれば賃貸に出せるみたいですが、
駅までの距離を思うと、あまり賃貸向きではないので、人が頻繁に入れ替わることがないのは良い点でしょう。

[366: マンション比較中さん]

ここが「売れていない東京の大規模マンション10傑」に入っていないのは意外

[367: マンション比較中さん]

＞他の方も、借地権じゃなかったらこの価格じゃなかった

前払い地代+月々の地代の合計だと坪いくら？
ここらへん、坪単価そこまで高く無いと思うけどね

[368: マンション検討中さん]

深沢中町辺りに昔から住んでいると、戸建が当たり前のようなステータスのような感じで慣らされてしまっているだけだと感じるところもあります。建物の高さの縛りもあるので、規定も気にかけたりで。
そもそもマンション建てられる広い土地が必要なのと高さ制限があるので、希少なのは確か。
狭小地に立ち並ぶアパートよりも、町の景観や雰囲気を良くしてくれているのでこのマンションがあることは嬉しいですよ。

戸建もいいのですが、手入れや点検、補修を自分で世話するのが苦労です。家が大切と思うと業者にまかせるのもちょっとなと、思うところあり。
自身の財産であっても結局はそれぞれの理由で取り壊し、更地を売ってとなるお家もそれなりにありますので、周りに目を向けがちですが自身が納得いく暮らしが一番幸せだなと改めて思いました。

皆様のコメント参考にします。

[369: 匿名さん]

現在戸建てに住む者です。
最近は自然災害が多くなっており、経年劣化のメンテナンス意外のところで修理にお金がかかるようになってきました。
家が古くなればなるほどコストが嵩みますね。
将来的にはマンションに住むことを計画し、今から動いております。

[370: 検討板ユーザーさん]

マンションも古くなればなるほどコストが嵩むのは同じですよ。

[371: 匿名さん]

>>367 マンション比較中さん
ここの地代高いですよね？べらぼうに、、、
不動産屋に聞いたところ、地代が高いのはもちろんのこと、新法借地権なのが気にかかると言われました。

[372: 匿名さん]

定借の物件なんて、20数年後には売れなくなるねえ。
５０年後にマンションを取り壊しての更地返還だからね！
年々価値が下がるのが目に見えてる不動産なんて、買う人いるのかなあ？？

[373: 匿名さん]

このへんバスの接触事故が多すぎなんだが、何とかならんのかな？
ここらの狭い道をバスルートにするには無理がある気がする

[374: 名無しさん]

>>372 匿名さん

そもそも購入時の年齢から考えて返還するころは生きていない。今後マンションが有り余る時代になるのに、子供にいらないマンションと土地を残したくない。負担になるだけなので現金残した方が良い。

[375: 名無しさん]

購入後から30年内？であれば東急が買い取ってくれる

[376: マンコミュファンさん]

築50年超で管理費も高く10数年後には取り壊しが決まっていて二足三文あるいは売り手すら見つからないマンションを子供に引き継がせることになる可能性が高いんですよね。
上の方で自己完結マンションって書いてる方もいましたけど、自己完結できればいいけど実際は難しいと思います。

[377: 匿名さん]

定借マンションの最後10年は賃貸に出せることがスラム化しない条件だと思う。
定期借家2年の賃貸マンションでも大体相場の8掛けで借り手は見つかるので、定借マンションの最終年付近でもそのぐらいで貸し出せば借り手はつくはず。
しかしここは駅から遠すぎて賃貸に回すことは不可能。建て替えもできないのに借地期間が長すぎるのも不利。検討した結果、悲観的な予想をせざるを得ず断念。
中町、深沢、用賀あたりの街自体は魅力的なので、エリアとしては住みたい街です。

[378: 匿名さん]

>>375 名無しさん
東急が買い取ってくれるというのが、新法だからですよね？
東急がその時どのくらいで買い取るのでしょうか。おそらく、市場に出しても売れないと思うので、東急の買取に賭けるしかないですよね、ここの最期って。

[379: 匿名さん]

正直何戸くらい残っているのでしょうか。

[380: マンコミュファンさん]

>>379
>>282の記事に載ってますよ

[381: 匿名さん]

ライブラリーラウンジの外側は、水がはられているようです。水には流れがある場合には、汚れにくいという話を聞きますが、
ここの場合はどうなっているのでしょうか。定期的に清掃が入るとは思いますけれどふとどうなのかなって思いまして。
ライトアップされているときにはおそらくきれいではあるだろうなと思います。

[382: 匿名さん]

新旧借地権の一番の違いは、旧借地権は更新可能でかつ正当な事由がない限り貸主は更新を断れないのに対し、新法借地権は更新不可。期間が過ぎたら更地にして戻すのが普通なので、解体積立がある。

[383: 匿名さん]

定借物件のネックは新築時を除きローンを扱う金融機関が少ないので買い手が限られる。東急が買い取ると言っても当然そのへんの事情をわかったうえだから、買取価格は限定される。

[384: 匿名さん]

水を使う共用施設って意外に金食い虫で、数年経つと費用削減で止めるなんてケースが少なからずある。枯山水を眺める事になるかもってことは承知しておかないと。

[385: 匿名さん]

定期借地権はリセール可能ですか？
販売主の許可がないと権利を委譲できないなどあれば、辛いかもしれないと思ったりします。

ただ、このあたりはリセールするなら世田谷区のネームバリューで借り手もつきやすく、資産価値は高くなると予想できます。

>>水を使う共用施設って意外に金食い虫
水を流すのも循環式でぐるぐる回っているだけだと意外と費用はかからないこともあります。総会で管理費が高いと止めることになることも考えておかなくちゃいけませんよね。

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
世田谷区のネームバリューなんて今はないのでは？
区内で売れないマンションが多数でていますし、都心回帰が流行ってますから。

[387: 匿名さん]

全体的に駅が遠い部分が気になりますね。バスも通っているという事ですが、

使い慣れていないので、個人的にはこの立地環境は好きになれないかもしれません。

マンションは間取りも良いし、見た目も綺麗なのですが、環境が気になります。

[388: 匿名さん]

街の雰囲気はとても良いと思います。バスも恵比寿32系統の路線は駒沢通りの良い感じのところを通るので悪くないと思います。ただ、駅遠かつ定期借地だと資産価値という意味では不利な要素が満載だと思う。

[389: 匿名さん]

世田谷のネームバリュー、、、当方世田谷住みですが、すでに世田谷の不動産状況は下降が始まってると思います。新築、中古、戸建、マンション、全てにおいて下降していると思います。

[390: 匿名さん]

新築の売り出し価格はまだ高いと思いますが、東急沿線の世田谷区玉川地区でも中古マンションの価格が下がってきているのは間違いないですね。
都心に近い三茶、池尻、代沢は値上がりしているようなので、都心駅近志向が強まってきている影響なのではないでしょうか。

[391: 匿名さん]

「世田谷区」のネームバリューなんてないよｗ
地方在住の方ですか？
やれ「下北沢」やら「三軒茶屋」やら「成城」やら「深沢」等にはあるかもしれないが

[392: 匿名さん]

成城、岡本、深沢、桜新町、上野毛、瀬田、用賀あたりは結構下がってきましたね。
池尻、三宿、下馬、三軒茶屋、北沢、代沢あたりの都心寄りは逆に値上がりしています。

[393: 匿名さん]

あら、本当だ。共用施設のシーズンプロムナードと呼ばれるスペースに小川が流れる仕様ですか。
水物は清掃業務も頻繁で管理コストがかかってきそうですし、住人に小さなお子さんがいれば水の事故が心配かもしれません。
皆さんが仰るように将来的に水が止まる可能性もありそうですね。

[394: 匿名さん]

そもそも15分歩いたらマンションじゃないですよね、普通は戸建て買う。お金ないならもっと下った駅近住む

[395: 匿名さん]

世田谷区も都心駅近志向の影響を受け始めているようですね。世田谷区だけでなく、東急沿線の目黒区大田区でも、都心から離れるほど値下がりが見られ始めています。
東急沿線で数年前まで高級住宅地だった横浜市青葉区都筑区などは人口減や値下がりがかなり目立ってきてますし。

[396: マンション検討中さん]

そうですかね？
田園都市線の都内であれば、駅近は即完売ですよ。
用賀駅徒歩1分のディアナコート用賀は坪500という驚異的な価格でしたがで即完売です。

[397: 匿名さん]

駅近と都心近くは即完売ですね。
駅から離れるとなかなか売れないマンションが増えてきているように思います。

[398: 匿名さん]

表参道辺りで世田谷ナンバーの車よく見ます。しかも高級外車。やっぱり世田谷はセレブなんですかね。駅遠、借地でもいいと思います。

[399: 匿名さん]

>>398 匿名さん
世田谷は環境が良いと思いますので、あとは借地と値段の比較衡量ですね。

[400: マンション検討中さん]

用賀は公園も多く、スーパーや文教系も多いので非常に良い環境かと思います。
この時期はお花見客で1年で一番賑やかな時期でしょうか。
この物件に関して言えば皆さんの言う通り、駅遠、借地だけをどう捉えるかという点でしょうね。