リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

[ご近所さん [女性 30代]]

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘について
色々と前向きな意見を交換しましょう。
公式HP:http://www.fukushima850.jp/

物件情報
所在地：大阪府大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番）
交通：阪神本線｢野田｣駅徒歩7分、大阪市営地下鉄千日前線｢野田阪神｣駅徒歩7分、JR東西線｢海老江｣駅徒歩8分、JR大阪環状線｢福島｣駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK＋納戸
面積：58.92㎡～103.52㎡(トランクルーム面積を含む)
総戸数：850戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社


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[3980: 匿名]

>>3979 匿名さん

この書き込みは、3977 マンション検討中さん、3979 匿名さんのようにリバーの中古物件をお探しの方のために行っている情報提供です。この種の情報に無関係な方は無視していただければと思います。

中古物件購入に関する私見ですが、中古物件価格については、新築販売時の価格からの上昇率を気にされるより、現在のその地域とその当該マンションに関わる相場（最近の取引事例と今後の上昇・下落の予想）とご自身の購買需要の高さと予算の上限などからまずは冷静に希望する購入物件の諸条件（実際に売り出されている物件に限らず今後売り出しが想定される物件も含めて）の絞り込みをされるのがよろしいかと思います。いくら条件の良いマンションでも純粋な資産価値そのものは築年数に応じて確実に下がりますが、現在売り出されている中古物件の価格が新築販売時の価格を大きく上回っているのは単純に資産価値の減少を帳消しにしてさらに価格を跳ね上げるほどの価格相場の上昇がこの地域というかこのマンションにも起きているということです。
リバーとジオ以降、近隣エリアをかなり広く見回しても同じような大規模マンションは建っていませんし、今後もその種の建設計画は当面はないように見受けられます。建物の規模は小さめですが、ヴェリテ大阪福島が本格的に販売開始していますが、新築にこだわる方はヴェリテを積極的に検討しておられることかと思います。鷺洲・海老江エリアにこだわらずJR野田あたりまで含めて広く新築をお探しの方はワコーレも検討候補に入りますかね。あまり詳しい情報は知りませんがワコーレのほうがやや高めの価格設定が予想されているのでしょうか。
新築へのこだわりよりも築浅の大規模物件を視野に入れて、管理費や修繕積立金の安さ、共用施設の充実、将来の資産性の高さを期待してお探しの方は、リバーやジオが優先的に購入対象になるかと思います。リバーとジオの大きな違いとしては、ジオにはブランド力と立地条件の優位性があり、リバーにはそこそこの立地条件と大阪都心部トップクラスの広さのガーデンを有している魅力がある気がします。

中古物件購入のスタートとしては、福島区全域で探すのか鷺洲・海老江地域に絞るのかそれともリバーに限定するのかあるいはジオも候補に入れるのか、どこに住みたいかを初期に明確に設定しておくほうがよいでしょう。その上でたとえばリバーに限定するならAB棟とCDEF棟どちらかにこだわるのか、バルコニーの方角にこだわるのか、またどのあたりのフロアの部屋を希望するか、そこはしっかり決めておかれたほうがよいかと思います。そして広さとして何平米以上を求め、間取りとして２LDK、３LDK、４LDKどれを必要とするか、そして同じような広さ、間取りであっても、和室ありなし、収納充実タイプか、LDK広々タイプか、寝室の面積重視か、など新築販売されたときの部屋のタイプはかなりのバリエーションがありましたし、また購入された方がご自身の希望で間取り変更やオプション施行されている例が多いように思います。つまりは同じマンションの中古物件といえど、中身はどれ一つとしてピッタリ同じものはないという事実が大前提です。

下記URLのサイトによれば
https://www.satei.com/man/m000002598/
2019年6月～2021年5月（直近2年間）のリバーの中古物件の売り出し件数は25件です。2020年1年間は13件、2020年6月～2021年5月の直近1年間は17件と、当初1ヶ月当たり約1件程度だった売り出しが、最近では1ヶ月あたり1.5件のペースに上がっているようです。相場上昇に伴いマンション所有者の売却意欲が高まっている影響が見て取れますが、毎月3～5件新規の中古物件の売り出しが発生するようなところまでは売り出しペースは上がらないと思われます。

過去の売り出し物件の坪単価の推移も同サイトに掲載されていますが、この3年ほどの間にリバーに関しては坪単価210万円くらいだった相場が坪単価260～270万円くらいまで飛躍的に上昇しています。このエリアのマンション需要と供給戸数のバランスを考えると、現在はかなり売り手市場の状況で、今後販売される福島区エリアの新築マンションの価格は坪単価300万円超えも噂され始めているので、当面はこの水準の相場が続くか、またこのあと1～2年で坪単価280～300万円まで上昇を続けるのかそのあたりは読みにくいですが、現状ではすぐに大きな相場下落は起きないと個人的には予想しています。

私自身はこのマンションでの居住、この地域での生活、とても満足のいくものですので、同じマンションの中古物件の購入をお考えの方にも、良いお部屋との巡り合わせがあることをお祈りします。その際の購入検討が少しでもスムーズになる助けになればと思い、私の個人的な見解を含んだ情報ですが記載させていただきました。
長文たいへん失礼いたしました。