イニシア元住吉ってどうですか？

[匿名さん]

イニシア元住吉について意見交換したいです。
駅からの距離はありますが、住みやすい環境なのかどうかなど、いろいろご意見伺いたいです。


公式URL：http://www.cigr.co.jp/pj/A30008/?bukken=A30008
所在地：神奈川県川崎市中原区井田杉山町605-1他（地番）
交通：（1）東急東横線「元住吉」駅 西口より徒歩15分
　　　（2）東急東横線・東急目黒線「武蔵小杉」駅 南口より徒歩25分
構造・規模：RC5階建 44戸
間取り：2LDK+S（納戸）・3LDK
専有面積：74.97m2～117.38m2
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

【URLを追記しました　2015.9.3 　管理担当】

[81: 名無しさん]

契約者というか入居者ですが、今販売中の5戸以外にもまだ残っていますよ。近くのリノベーション物件を先に売りたいのでこちらの部屋を残しつつ売っているようですが、鉄は熱いうちに打てと言いますし、これ以上引き延ばすのは如何なものですかね。
二階以下を気になされない方なら、まだ良い部屋は残っていると思いますよ。住んでみて感じていることは、

・静か。上階の音も気になりませんし、年に数日だけ目の前の井田神社でお祭りがありますが、個人的には全く気になりません

・ライフ、業務スーパーが徒歩圏にあり思った以上に便利。特にライフは売り場も広く、小さい子供を連れての買い物は快適

・駅からは遠いですが、坂と信号が少ないので個人的には快適に通勤しています。自転車ならなお快適。通勤時間帯が遅い人は月極めでないと厳しいと思いますが、普通より早めなら一時預かりでも余裕で停められます

・徒歩圏に小川と遊歩道があり、休日に気軽に散歩してます

[82: マンション検討中さん]

グランドメゾンの間取りと価格をみて実はここは結構良い物件なのではと思った。

[83: 匿名さん]

駅からの距離が遠いだけで完売してないんですかね？他にデメリットというデメリットもなさそうですが、なにかあるんでしょうか？

[84: 名無しさん]

>>83 匿名さん
デメリットは駅から徒歩15分、グランドメゾンと比較するなら、ディスポーザーがないことですかね。
天井高が2400ですのでグランドメゾンよりも5cm低いんですが、この高さでもお風呂で桶のお湯を３回ほど一気に流すと一時的にお湯が捌けきれなくなります。高さをギリギリにしているので、排水溝の角度が取れないらしいです。シャワーは全開でもちゃんと捌けるので、そんなに気にしてないですが、始めは戸惑いました。
グランドメゾンは、ここと同じ条件で建てていると思うんですが、天井高を取ると言うことはその分コンクリート厚などの何かを薄くしてるんだろうなと思うんですが、どうなんですかね？

実際に住んでいてもそれ以外に思い当たりません。
あぁ、あとメゾネットが若干コスパ高めと書かれてましたが、そろそろ諦めて値下げをされるんではないですかね(笑)ご興味があればぜひ(^^)

[85: 名前なし]

>>82 マンション検討中さん

グランメゾンのメリット、駅からの距離＋ブランド性。イニシアのメリット、間取り＋陽当たり＋井田神社の神木緑の眺望？！。坪単価 グランメゾン元住吉300 イニシア270 好みの問題ですが、間取りは、下がり天井もすくなく、収納力があり、住み心地は、快適ですよー。駅からは、遠めですが、井田神社の神木の緑もリビングから見えるのもポイントです！

[86: 匿名さん]

>84

階高は川崎市CASBEEで公表されているデータによると、ここは2.9mに対して、グランドメゾンは3.0m。

排水溝の角度ではなく、横引き配管の勾配の問題だと思うが、ここは高さ制限１５ｍに対して５階建てなんだけど、高さ制限２０ｍに対して７階建てのマンションだと割り算すればわかると思うけど、階高2.9ｍなんて確保できない。でも、新築で排水がまともにできないなんてマンションなんて聞いたことがない。

設計か施工に問題があるように思うけど。

[87: 匿名さん]

>83

マンションって駅からの距離は重要なファクターで、駅徒歩１０分を境に大きな壁がある。１０分を超えると資産価値を維持することはできない。そういうことを知っている人は選択肢にも入れない。

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
売ったり賃貸に出す想定なら確かにそうですね。
でも、ずっと自分で住む想定ならここは良い選択肢の１つだと思いますよ。
まぁ
元住吉なら根強い人気があるので、そこまで資産価値は下がらないと思いますけど。

[89: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに、価格が下低くてオーバーローン状態だと身動きが取れなくなる。中途転売について考慮するのは基本。

[90: 匿名さん]

>>87
いや、むしろ今は駅近バブルとの声もありますよ
駅に近いだけでびっくりするような価格で販売されてます
マンションは１回だれか住んだ時点で１～２割値段が下がります
そもそも資産価値を重視する人がマンションを買うのはどうかと思う

[91: 匿名さん]

１~２割下がっても売れる。駅から遠い物件はへたすると売れない。

[92: 匿名さん]

中古どころか新築でさえ売れてない訳でしょ。それが現実。

[93: 匿名さん]

千葉や埼玉のマイナーな駅で徒歩１５分、格安でも絶対やめた方がいい
元住吉１５分、これは価格次第で買い手がつく
ともあれ、ローンで低金利のメリット以外に急いでマンション買う理由がない
待てるのなら４年待つべき

[94: 名無しさん]

ここもグランドメゾンも共に第一種中高層住宅専用地域で、グランドメゾンのサウステラスだけ南側の一部が近隣商業地域だから8階建てに出来るのかなと思ってました。
第一種中高層住宅専用地域ならば高さ制限も同じだと思っていますが、どうなんですかね？天井高についてはCASBEE川崎のオープンデータを探してみたんですが、見当たりませんでした。実際のところはどうなんでしょう？

確かに、配管の勾配がこれ以上とれないと言っていましたが、排水がまともにできないと言うほどの状況でもないですよ。お湯を一気に大量に流すと排水に若干の時間を要する、って感じですかね。
ユニットバスの仕様のようなので、同タイプのものを使っているマンションはどこも同じなんだと思いますよ。

資産価値については既に他の方も言及されていますが、実際住んでみれば、買い手がつかないなんてことは考えられないことを実感できますよ。ただ、マンション買って儲けようなんて方はここは選ばないでしょうね。このタイミングも、ね。

メゾネットは別ですが、売れないんじゃなく、売り出してもなかったので、そろそろペースを上げてもいいんじゃないかと思いますね。メゾネットも、値段が下がれば興味がある方もいらっしゃるのでは？
総じて、コスモスイニシアさん、売るの下手だなぁとは思います。

[95: 匿名さん]

デベは銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引き渡しを行って代金を決済、銀行に返済する。青田売りするのは、竣工と同時に引き渡しができることを目指している。引き渡しが遅れたらその分、金利がかさむ。それに販売に時間をかければコストもかさむ。

売る側としては売れる見込みがあれば売り出すよ。売れる見込みがないから売り出せない。竣工時点で未販売住戸が残るのは売れ残りってこと。

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん

>>95 匿名さん
ここはどうか分からないけど、スミフさんみたいに完成在庫前提の企業もあるから一概に言えないのではないですか？すぐ売り切れてしまうのはある意味値付ミスとも言えなくはないし、どう売るかは戦略次第で必ずしも売れ残りとは限らない。
そういう意味では、こちらはギリギリの値段を攻めてる。つまり買う側にとっては金利や住んでない期間の固定資産税も払っていると言えば、割安ではないかもしれませんね。

[97: 匿名さん]

すみふはブランドであのバカ高い価格で買ってくれる人がいるから、長期に在庫となっても利益が確保できる。他社にはまねできない戦略。

ここの価格で長期在庫になったら赤字でしょ。損切りで、投げ売りするかも。

[98: 匿名さん]

casbeeで公開されているここのデータはこちら。環境性能だけでなく、いろいろ情報があるのに活用しないんだね。

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000066829.html

[99: 名無しさん]

確かにスコアシートの3.1に記載がありますね。失礼しました。
ということは、高さ制限は同じだけれども階高が10cm違うということなんですかね。

[100: 匿名さん]

CASBEEの見方もよくわかってなかったので、勉強になりました。
あと四年待てばマンションも買いやすくなるのかな、とは思いますが、年齢的にもそんなに待ってばかりでいいものか…。