預金連動型住宅ローンについて

[匿名さん]

新築マンションを購入しました（物件価格：6000万円）。6000万円以上の預金があり現金で払えるのですが、住宅ローン控除を受けられるので現金で払うより借りた方が得と聞きました。
少なくとも10年間は6000万円の残高を維持できます。株式等で資産運用するのは得意ではないので、とにかく支払利息を抑えたいです。
私のような人には預金連動型住宅ローンで10年後に繰り上げ返済をするのが最も得なのでしょうか？
具体的におすすめの銀行があれば教えてください。

[1: 匿名さん]

自宅買換えで住宅ローン控除と譲渡損失控除の為、10年契約でこのローンを利用してる。
借り入れ＜預金で金利０％返済中。
現在このタイプのローンやってる銀行は少ないはず。

[2: 匿名さん]

>>1
コメントありがとうございます。
1. ちなみにどこの銀行ですか？
2. 金利ゼロと言っても普通のローン以上に保証金とか取られますよね。借り入れ＜預金を維持すれば、住宅ローン控除以上に取られることはないですか？

[3: 購入経験者さん]

４年まえに東京ｽﾀｰ銀行で、契約しました。
現金で購入予定でしたが、サラリーマンなので、住宅ローン減税控除のみに利用。
ローン残高と預金を同額なので金利ゼロ。
生命保険関係の何とかパック？が毎月とられるが、1％よりかなり低いのと、契約時のイニシャルコストを含めても現金購入よりローンを組んだほうが得でした。
死んでも失業しても安心ですし・・

[4: 匿名さん]

東スタの以前の預金連動ローン（すでに終了）。
団信費用は年1％以下だったし、保証内容をを自分で選べたので気にならない。
ローン残高の所得控除1％より安いので、保険料と考えればすごくお得でした。

[5: 匿名さん]

>>3
>>4
ありがとうございます。参考になります。
東京スター銀行以外で預金連動型を利用されている方はいらっしゃいますか？

[6: 匿名さん]

預金連動型より

ネット銀行や信託銀行の0.6%未満と、
10年物国債や高格付社債で0.4%程度と
住宅ローン減税で、10年間実質利回0.7%ぐらいで運用できると思います。

[7: 匿名さん]

>>6
国債や社債の運用しながら、いつでも自由に使える預金は確保できる？

[8: 匿名さん]

使いたかったら売却すればよいです。
少なくとも手数料負けはしないです。

[9: 匿名さん]

預金をキャッシュカードでおろす方が簡単で早い。
わざわざ債権化して預金の利便性を犠牲にする必要はない。

[10: 銀行関係者さん]

東京ｽﾀｰの預金連動は、使いやすかったので都市部の富裕層が結構利用した。
しかしお目当ての、富裕層は、今までの取引銀行、証券会社から、東京ｽﾀｰに乗り換えず、預金連動ローンだけ利用し、１０年たったらさっさと解約。
富裕層の取引顧客を増やして儲けようとしたが大失敗で、現在、預金連動ローンはやめました。

今は首都圏の顧客が利用できるその手のローンは無いと思う？？

[11: 匿名さん]

普通預金やクレジットカードで足りなくて、キャッシュカードでおろすことってある？
というか数千万円はおろせないし・・・

[12: 匿名さん]

＞しかしお目当ての、富裕層は、今までの取引銀行、証券会社から、東京ｽﾀｰに乗り換えず、預金連動ローンだけ利用し、１０年たったらさっさと解約。

そう。
私も10年少し前に東京スターのメンテパック導入前の真正金利０ローンを契約して元本のみダラダラ返済してた。
10年を超えると別の費用がかかることを忘れていたので、10年目で一括返済した。
今はこのスキームをやってる銀行を聞かないけど、少数の地銀が地域限定でやってたかな？

[13: 匿名さん]

＞普通預金やクレジットカードで足りなくて、キャッシュカードでおろすことってある？
＞というか数千万円はおろせないし・・・

普通預金なので振り込みもできる。

[14: 匿名さん]

>>12
愛媛銀行とか北日本銀行とか関西アーバン銀行とかあるけど、東京在住だと口座が開けないわけじゃないよね？

[15: 匿名さん]

>>6
預金連動型も住宅ローン減税は受けられるので、それを除いた上で比較しないとね。社債で0.4%程度しか期待てきないなら、預金連動型の方が得になるのでは？

[16: 匿名さん]

ローン関係スレには金融業者の書き込みが多い。
リスクがあるのに、金利を羅列してお得ですと言う。
住宅ローン金利を0にするのも確実な運用。
保険料も格安なので債権なんかよりメリットあり。

[17: 匿名さん]

>>16
保険料というのは団信のことですか？
最近の住宅ローンは団信が無料のところをよく見かけますが。現在の変動利息が最安のソニーとかもそうですよね。

[18: 匿名さん]

預金連動ローンでは金利0％の人が多いので、団信費用は別なんでしょう。

[19: 匿名さん]

＞１７
今は、団信込みで金利０．５％程度、社債も円建だと０．４％程度ですが、
外債も混ぜれば数％の利回りは簡単。減税期間中は、手元資金があったほうが得ですね。
（少し前なら太陽光発電でより高利回りにもできた）

預金連動＋団信コストの場合、より有利な投資先があったとしても、選べない点がデメリット


あと、補足ですが減税目的なので１０年後繰上返済するので、
ソニー銀行みたいに手数料の高いネット銀行よりは
繰上すると保証料が返金される銀行ローンのほうがトータル得です。

[20: 購入経験者さん]

>>14
ちなみに、東京ｽﾀｰ銀行は当時、支店から１時間以内に在住する条件がついてました。

[21: 匿名さん]

＞預金連動＋団信コストの場合、より有利な投資先があったとしても、選べない点がデメリット

借りた人にはローン金利が変動しても「金利分相殺」という安定した運用と、
手元資金としていつでも自由に引出せるメリットがあった。

[23: 匿名さん]

>>21
借入金利が0.5%と低いものと違って、預金連動型は引き出したら、
割高な2.5%程度の住宅ローン金利が負担になりますよね。

つまり、預金残高に連動した住宅ローンの優遇ということ、

比べると
借入以上に預金があったとしても、預金残高関係なく、優遇されてる、住宅ローンのほうが得になります。

預金を証券口座に振替ても、住宅ローンの優遇があるわけですから

[24: 匿名さん]

＞借入以上に預金があったとしても、預金残高関係なく、優遇されてる、住宅ローンのほうが得になります。
＞預金を証券口座に振替ても、住宅ローンの優遇があるわけですから

余計な投資リスクなんか負わないでキャッシュで買えばいい。

[25: 匿名さん]

ここ数年は金利手数料すべて含めても、住宅ローン減税額の方が多いから
キャッシュで購入するより、住宅ローンを利用したほうが支払額が少なくできます。

[26: 匿名さん]

キャッシュで買う人、ローン審査が通らない人。

[27: 匿名さん]

＞キャッシュで購入するより、住宅ローンを利用したほうが支払額が少なくできます。

サラリーマンは源泉徴収所得税が還付されるだけ。
支払額が少なくなる？

[28: 購入経験者さん]

東京スター利用だけど、金利０円。
所得税ローン残高の1％返ってくる。
現金で買ったら、所得税帰ってこない。

東京スター利用者は、ローンと預金が同じ人がほとんどらしい。

[29: 匿名さん]

>>28
それだと、借入時の手数料や団信分、現金支払いよりマイナスですよね？

[30: 匿名さん]

手数料とメンテパックを加味しても、
百万単位で得でした。
団信まで含むと旨みは激減するが、
損はしないレベル。
東京スター銀行を利用する気満々で
今年赴任先から帰国しましたが、
サービス廃止で、あてが外れました。。。

[31: 匿名さん]

>>29
ちなみに愛媛銀行は団信は無料です。
預金＞借入残高なら利息は全額戻ってきます。
保証料がかかりますが、0.1％だけ。つまり、実質0.1％で借りられ、住宅ローン控除最大1％の恩恵を受けられます。現金払いするより借りて10年後に繰上げ返済した方が300万円以上得になる計算。借りなきゃ損。

[32: 匿名さん]

無職ですけど借り換えできませんか？
ローン以上のお金はあります

[33: 匿名さん]

所得がなくローン控除不要なら現金買いのほうがお得。

[34: セキスイで契約済みさん [男性]]

愛媛銀行で新・愛の力を4000万で契約しました。
同時に4000万円を現金で入金しました。
http://www.himegin.co.jp/personal/service/loan/home_loan/ai/ai_tokucho...

他行の低金利0.9％（団信込）とシュミレーションで
他行で20年するば、520万円の利息負担が出ました。
利息520+手数料60+つなぎ融資80万-ローン減税350＝金利負担310万円。

愛の力だと、
4000万は塩漬けですが、それから、毎月引き落としで20年後に完済予定です。
行員に聞くに15年くらいで完済する方が多いようです。
私の場合は、20年までの満期で完済予定です。
もしもの時に、団信込なので、家と現金が残るため、繰り上げ返済はしないつもりです。

変動で3％ですが
銀行から半年単位でキャッシュバックがあるので、
実質20年間での金利負担は10万円くらい。
それと、最初の各手数料が60万円くらいです。

住宅ローン減税で、約350万円くらいを見込んでいます。
利息10+手数料60+つなぎ融資0円-ローン減税350＝金利利益280万円です。
4000万円を10年で280万円の利息で預けたと思えば、お得だと思いました。

また、愛の力は、つなぎ融資も不要でした。つなぎ融資は住宅メーカーで4000万を
借りると3％計算で6か月で諸経費込みで約80万円必要でした。

なによりも先に全額現金があるので、普段の生活に余裕ができ、ローンに振り回されることがありません。
新築で建てた後も、固定資産税の補てんとしても考えることができます。

これから住宅ローンを組まれる方は検討の余地ありです。

[35: 匿名さん]

>>34
うーん…。
僕も当初は、預金担保で。と考えていたけど、
トヨタの種類株みたいのがあると、
そっちの方が、利ざやがデカイな。
と考える様になりました。

因みに、還付が4000万の1%なら、
もう少し多めに借りたほうが、
利ざやを稼げるってご存知です？

[36: セキスイで契約済さん]

株式投資も考えましたが、友人が、住宅ローン残金3000万円を残して亡くなりました。団信込で、もし、何かあった場合に、家と現金4000万円が残ればと思いました。

[37: 匿名さん]

>>36
なるほど…。
生命保険と比較し、
コストメリットが出ればありですね。
ただ、僕の場合、医療保険も必要な口なので（笑）