※はじめに
ここ２～３年にわたり、南行徳～行徳エリアは分譲マンションの供給が豊富にあり買い手の我々としては複数を比較検討することが出来ている状態です。
そんななか、ＨＰ上の情報からもイニシア行徳に興味を惹かれるところがありましたので訪問してまいりました。
販売状況も終わりに近づいているようですが、何か役に立てたらいいなと思い下記レポートを記させて頂きます。
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【2】 モデルルームの印象
①外観等 駐車スペースが４台ほど、訪問した日は日曜日ということもあって駐車場スペースはすべて埋まっていました。 中に入ると受付の女性に案内され、半個室の商談スペースに案内されました。 モデルルーム自体は清潔感があり、男女分かれた化粧室さらに授乳室があり、ベｂシッターの方も常駐しており、ファミリー層の来客を意識したつくりなのかなという印象でした。 ②設備仕様 詳細は公式ＨＰをみて頂くとして、 近年分譲されたマンションと比較して平均以上の設備仕様という印象でした。 具体的には、バルコニー奥行２ｍ、食洗機が標準装備、駐輪場１世帯３台まで、二重床仕様などは、それより劣る物件も多かったので平均以上のスペックです。 それとモデルルームに行くとわかりますが、梁がモデルルームタイプのＦタイプは天井の梁が全くないので天井がスッキリしていて広々とした印象を受けました。 この点に関しては近年の行徳エリアの分譲マンションとしては間違いなくトップレベルだったと思います。 ただし、ディスポーザーが無いのでディスポーザーが必須条件の方は向かないと思います。個人的に９５世帯もあるのでディスポーザーを付けてもそんなにコストアップしなかったのではと思いましたが、今の家に無いのでそこまで気になりませんでした。 ③共用施設 ほぼありません。 エントランス内のホールが集会場となるように設計されているようです。 豪華な共用施設を望む方には向きません。 施設が多くなると管理費等が上昇してしまうので、この物件の魅力が半減することを考えると一長一短かなと思います。 |
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【3】営業の方の印象
30代後半くらいの男性の方に案内して頂きました。 印象としては可もなく不可もなくといった印象です。 イヤな印象は特に無いですが、特に記憶に残る方でも無かったです。 |
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【4】行徳駅から現地までのアプローチ
行徳からは坂などは全くないので歩きやすいと思います。 公式HPに掲載されている徒歩１０分も大人が普通に歩けば問題なく着くと思います。 駅から現地までは大きな通りを渡ることはありません、 線路沿いの道は歩道と自転車道が分かれているので 安全性に配慮して作られたのだと思います。 |
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【5】南行徳駅から現地までのアプローチ
行徳から来るのと同様で平坦な道のりです。 南行徳から来る道のりも歩道と自転車の道が分かれて作られています。 行徳からのアプローチと異なるのは、南行徳は東西線の高架下に商店街があることです。そのなかに、スーパーナカムラヤ、靴の修理店、オリジン弁当ほか飲食店 が複数あることです。 公表では南行徳からだと徒歩１２分となっていますが、体感として行徳からの所要時間と比較してそこまで変わらないかなという印象です |
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【6】周辺の飲食店
この物件の近所にある飲食店としては、 ①金豚ラーメン 徒歩１分くらい。 そこまで惹かれる印象がありませんでしたが、いまどき３００円程度で食べられるラーメンがあるので一度行ってみようと思います。浅草の有名な製麺所の開花桜に麺を発注しているようです。 ②うなぎの黒田 徒歩２～３分。 店内でも食べられますし、テイクアウトも出来ます。 丑の日は以前からここで鰻を購入していました。 テイクアウトしかしたことが無いのですが、家に持ち帰って食べても美味しいです。 ③夢庵 徒歩１０分程度。 和食のファミレスです。 駐車場が比較的広くて２０台くらい停められるので家族で行くには良いと思います。 土日はいつも結構混みあってます。 ④喜楽 徒歩２～３分。 いわゆる大衆中華食堂というやつです、味はまぁまぁ、価格は安い、量が多い そんなところが地元民に愛されているのかいつも結構混雑してます。 ちなみに１０００円以上で出前もしてくれます。 おススメは、タンメン￥５５０！量たっぷり、野菜もたっぷり、量も通常で大盛りサイズ。 ⑤上記以外でもバイパス沿いにはラーメン店が豊富です。 行徳駅前にはサイゼリアもありファミリー層の手軽な外食にはそんなに困らない印象です。 |
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【7】現地の印象
①周辺道路 まず思うのは、南西側に面した道路周辺がキレイに整っているという印象です。 イニシア行徳の隣は２００１年分譲行徳パークホームズ、南西側の向かいには ２０１２年分譲ウェリス市川行徳、その周辺の賃貸アパートもここ１～２年の間に建てられたものです。 加えて、１年ほど前に道路が舗装されたこともあり道路が綺麗です。 また植栽も規則的に植えられていて整然とした印象です。 また、ここの道路は道幅がゆったりしている割には交通量が少なく小さなお子様をお持ちのご家庭でも比較的安心な地域かと思います。 ②日当たり 現地は南南東向き、西南西向きのＬ字型の配棟になっているようですがどちらも１３時くらいに現地をみましたが問題無く太陽の光があたっていました。 ③外観のデザイン クリーム色系タイル+ガラス手すりのデザインはここ２～３年のトレンドなのでしょうか。 ２０１１年分譲プラウド行徳ファースト、プラウド行徳アネックス ２０１２年分譲ウェリス市川行徳 ２０１３年分譲パークホームズ南行徳サウスコート ２０１３年分譲クレヴィア市川行徳 などなど、ここ最近行徳エリアで分譲されたマンションの外観はほぼこのパターンなので一目で最近のマンションだなとわかります。 ④ランドプラン 敷地が広々としているため、駐車場がすべて平置きになっていました。 デベロッパーによっては、系列の管理会社を設けさせるためにわざと機械式駐車場をたててメンテ費用をとるところもあるようですが、ここはすべて平置き式。 将来のメンテ費用増加を抑える効果もあるしとても好印象でした。 鉄塔周辺は建物が建てられないためか、かなり植栽が豊かでした自分が住むマンションの緑が豊かだといいな～なんと想像が掻き立てられます。 
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【8】価格帯等
①物件価格 平均坪単価は１８０万前後だそうです。 マンションの価格高騰が都心ではすでに始まっているようですが、 同時期に分譲されているパークハウス南行徳が南行徳徒歩９分で平均坪単価が２１０～２０万程度なのを考慮すると２～３年前に分譲された相場とそんなに変わらないので気持ち的に前向きに検討できる価格帯かと思います。 私が来場したときは全９５戸のうち８０戸弱はすでに契約済みとなっていました。 ②ランニングコスト これはこのマンションの価格面の最大の魅力だと思います。 ７０㎡で管理費９，０００円を切ります。 ここ２～３年のうちに行徳で分譲されたマンションの管理費の相場は７０㎡だと１５，０００円前後でしたので４０％程度安い相場ということになります。 
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【9】総評
ここ数年で行徳で分譲されたマンションとしては、 ①価格は２～３年前と同様の相場 ②設備仕様は平均以上 ③管理費等ランニングコストはかなり安いレベル ④鉄塔が敷地内にあるのが唯一のデメリット という印象でした。 その点についてみなさん感じることは同じだと思うので、 そこそこ売れていたのかなと思います。 我が家はお財布事情と相談しつつ、かなり前向きに検討しているところです。 以上です。 拙い文章でしたが素人のレポートを読んで頂きありがとうございました。 
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追加の写真です①
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追加の写真です②
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by 管理担当
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行徳駅の改札口を出て右へ出て商店街方面へ進みます。
肉屋・魚屋・八百屋が並ぶ昔ながらの商店街とスーパーマーケットのマルエツが隣接するエリアです。
駅から徒歩でだいたい５分くらいの場所にあるので迷うことはないかと思います。