大規模修繕
| No.1 |
by 匿名さん 2009-10-30 17:48:48
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＞敷地に足場を組む余裕がないように思うのですが、利便性の良いところに建つマンションって
＞どうやって修理するのでしょうか？ 建てる終わった時に撤去してるから心配する事ありませんよ 足場組めますよ。 |
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| No.2 |
敷地に足場を組む場所がないんだったら、最初からマンション建築できてないじゃん。何いってんの。
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| No.3 |
ただタワマンの大規模修繕は大変だけどね。
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| No.4 |
経験したの？
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| No.5 |
すみません。言葉足らずだったようです。
検討中のマンションはアウトレットマンションで 商店街のような混み合ったところに建っています。 おそらく、建築中は隣との境界にフェンスも植栽もなかったでしょうが 今は人一人通れるかどうか（←は大げさですが、そんな感じのすきまです） そんなところに足場ってくんで修理できるのかしら？植栽も少し植えているようです。 道路に面しているところは、道路に足場組んで上から物が落ちても 道行く人に迷惑がかからないように屋根などつけて工事を進めている 風景を見ますが、戸建ての建て売りのような幅で建っているマンション１５階だて ですが、修理はどうなるのでしょうか？ ちなみにタワーマンションも疑問ですね？ ゴンドラで修理するのでしょうか？ |
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| No.6 |
買う時から30年後の心配ですか
皆さんが言ってる通り、その細い足場でマンション建てたんだから修繕も細い足場でやるでしょ そんな神経質な人がよくアウトレットマンションなんか契約する気になったな(笑) |
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| No.7 |
>6
そだな。 なんでアウトレットに疑問もたないんかな？ 30年40年後の足場の心配できるなら瑕疵担保責任の心配でもしたほうが 良いかとおもうな。 そのマンション構造的に大丈夫か？ ただの安売りならいいけど。 |
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| No.8 |
最近の新しいマンションは３０年間も修繕しないものなんでしょうか？
１０年ごとに塗り替えたり その他不具合や新しい機能取り入れの修繕ってしないものなんですか？ |
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| No.9 |
10年で大規模修繕って聞いた事ないですよ
どこのマンションですか？ 新しければ劣化しやすいって事はないでしょう |
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| No.10 |
１０年で全面塗り替えはしないでしょうけど、補修レベルはあります。その際、大規模修繕とは言わなくても足場も組む事はあるかも知れません。
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| No.11 |
築１５年ですが大規模修繕中です。全面塗装やその他一部最新の機械を取り付けたり
いろいろやっています。３０年間塗り替えしなかったらかなり色あせてしまいますね |
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| No.12 |
塗る？？タイルじゃないのか・・・
築7年目に大きな地震が立て続けにあったため、タイルの剥離を検査するために一部足場を組んだことがあったけど、計画上では足場を組むほどの修繕は25年まで無いな。 |
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| No.13 |
自分で払ってる管理費の使い方がそれで納得出来てるならいいんじゃないの？
管理費や修繕費が高いマンションなんて毎月合わせて二万とか三万とかの所もあるしね 業者と癒着してる管理会社が15年おきに無駄な工事してんだろ そういうマンションは運営に無頓着な住民がボラれて喜んでる 誰も悲しんでないので、それはそれでほっときゃいいでしょ |
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| No.14 |
東京都内のマンション管理士の者です。
管理業界のキックバック体質は、ここ数年悪化しているようにさえ、感じられます。 先週、私が給排水設備の施工会社の現役社員から聞いた話ですが、ある大手管理会社は、都内のマンションの給水管更新工事の施工会社に、工事費用の３０％ものキックバックを要求し、その施工会社は支払ったといいます。 また、悪質な設計コンサルタントも、大規模修繕工事のたびに施工会社から○○％、塗料や防水屋など各メーカーから○○％、とキックバックを要求し、多額の金銭を受け取っています。 悪質な設計コンサルは言葉巧みに、清廉潔白を主張します。「私共は施工会社、管理会社とは一切つながりがありません。私共から特定の施工会社を紹介する事は一切致しません。」・・・等々。 管理組合が施工会社に支払う工事費の２０～４０％程度は、管理会社や悪徳設計コンサルに流れています。残念な事ですが、これが現状です。 管理組合の修繕積立金は、欲の皮の突っ張った人間に搾取されています。 国交省の内部事情を知る知人によれば、あと２～３年以内に、ある悪徳管理会社が吊るし上げられるそうです。 もしそれが正しい情報ならば、キックバック体質も、そう長くは続かないでしょう。 |
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| No.15 |
5月にマンションの大規模改修をP技研工業にお願いしました。7月に完成したのですが、塗装のできばえがガタガタでクレ-ムを言うと補修してくれたのですが、直りません。そのうち担当者は電話にもでない状況です。他にも工事に色々と疑問があります。このような事を相談するような機関はあるのでしょうか。マンション住人は部分的なことでもあるし、構造に影響がないようなのであきらめています。
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| No.16 |
キックバックが管理会社やコンサルティング会社に還流するのはありますが、最近は紹介者（管理組合員）にまで還流していることがあります。
公募体制は問題がありますし、推薦体制にも問題があります。 如何によいコンサルティング会社に依頼するかで 決まります。 |
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| No.17 |
>5
人ひとりが通れれば、隣接する建物などがあるのなら、それは工事をする時にはお互い様と言うことで、工事中だけ足場が敷地境界を出ても許してもらうようにして建てたことから、大規模修繕工事などの工事で足場が必要な場合には、工事のことを申し出て許可してもらうことになっています。 たまにですが、竣工後に隣との仲が悪くなってしまうこともありますの、気になるのでしたら、購入前に販売会社だけでなく発足しているマンション管理組合に確認しておく必要があるでしょう。 足場ですが、通常はビティと呼ばれる、作業したり通路として歩ける足場板のある金属足場を用いるのですが、隣接建物との隙間が狭い時には、単管足場と呼ばれる、パイプだけで組んだ足場板のないものを用います。 ビティ足場は作業性が良いのですが、単管足場はどうしても作業性は悪くなりますので、あまりにも隣接する建物との間が狭ければ、思ったような作業が出来ないこともあるので、施工時間が掛かってしまうこともありますので、これも購入前に確認しておいたほうが良いでしょう。 |
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| No.19 |
築35年のマンションの大規模修繕中です。
Ｓ設計が間にはいり Ｆボウが工事を請け負ったのですが、 住民には壁や手すりの色など アンケートもとらず、 現状通りというだけで、手すり壁など塗り始めました。 工事に対する苦情を投函しても満足な回答が得られません。 高圧洗浄したのは南側だけ、北側通路側は窓枠など黒ずんでいるのに 洗浄しないで色ぬりが始まりました。とにかく酷すぎます。 せめて住民の納得いく色で進めてほしいのにそれもありません。 |
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| No.20 |
私共マンション大規模修繕を株式会社日装に依頼しましたが最初は口だけでろくに技術もなく工事が終わればそのあと漏水や塗装不良とひどい目にあっております。これから大規模修繕をご検討の皆様ご注意ください。
業者選びは非常に大事です。 上記業者に依頼してもその後のアフターサービスは期待しない方がよいかと思います。 また工事終了後引き渡し時に完璧に作業してもらわないと１年点検時に部分修理で美観は悪くなるとから・・・・と 私共の身になって対応してくれません。 |
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| No.21 |
株式会社日装 私もいろいろ大規模修繕で調べましたが新宿にある株式会社日装は非常に対応が悪くお勧めできないと思います。
大規模修繕説明会時はさも良いことばかり言ってますが騙されないようにしないと後で後悔することになると思います。 良くご検討のうえ業者は選ぶべきです。」 |
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| No.22 |
株式会社日装 私も大規模修繕で調べましたが新宿にある株式会社日装は非常に対応が悪くお勧めできないと思います。
いろいろ評判が悪すぎます。 |
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| No.23 |
やはり 株式会社日装 の大規模修繕での評価は悪いですね！
会社の資質が大手とは違いますよ そのへんの小さな土建屋がやっている会社ですよ そんなところへ自分たちの大事な財産の大規模修繕を依頼したりしないでしょう 所詮小さな会社は口八丁手八丁で契約すれば勝ちといった具合ですよ 後はどうなれ山となれ 選んだあなたが悪いのさ・・・・・・・てなことですよ。 |
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| No.24 |
大規模修繕についておたずねですが
大規模修繕とは表面だけの作業なのでしょうか？ それともここだけはやった方がよいという部分があるのでしょうか？ あるとしたら教えて下さい。 お願いいたします。 |
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| No.25 |
水に弱いとこには水が入り込まないようにします。これ絶対。
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| No.26 |
大規模修繕気になる所ですが、大規模修繕は行う前に費用などは徴収されてしまうのでしょうか？
大規模となると、大分時間が掛かりそうですから日中は窓が開けられないことが 長い期間ある可能性もありそうですね。 やはり大規模修繕のメインは外観中心になってくるのかな |
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| No.27 |
水に弱いとこには水が入り込まないようにします。これ絶対。
上記の件もっともだと思います。 株式会社Ｎ装で大規模修繕を行ったマンションの住人ですが大規模修繕後エンタランスから雨漏りが始まり昨年5月末に 1年点検でいまだに雨漏りが直りませんし、シーリングのベタつきで全然対応も悪いしこれも未対応、今は建築会社が人手不足なのかまたは そのレベルの会社しか請け負えるところがないのでしょうか？ いずれにしもエンタランスの雨漏れには苦慮致しております。 大規模修繕は慎重に業者選択しないと良いものもめちゃくちゃにされてしまいます。 資産価値もなくなります・・・・・・・・ |
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| No.28 |
大規模修繕工事では、コンサルは注意しないと大変です。
当初は安い設計料で理事会を巻き込み、最小限の情報開示で、思うままに持ってきます。 ①設計料が安ければ当然に出来レースでキックバック取ります。 ②対応が今一つプロじゃない。代表が建築施工の資格が無く、実績を明らかにせず、現場を見せたがらない。 ③公募をしても、皆様の為に良い業者を5社選んでおきました！は既に仕込まれている。 ④疑問を感じた住民に対し、いいなりの役員に命令し、潰しにかかる。役員が急に威張りだしたら注意信号 ⑤追い出すのは大変骨が折れる。過半数でひっくり返すしか方法はない。 ⑥現在の積立金をゼロにする工事金額が出てきたら詐欺と判断する。後の修繕積立費アップなんぞ関係ない姿勢。 団体に注意してください。 |
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| No.29 |
我が管理組合では談合監理方式で大規模修繕工事を行う事になりました
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| No.30 |
[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
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| No.31 |
大規模修繕工事の方式が二転三転。
お気をつけ下さいませ。 |
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| No.32 |
利益を求めません！の団体は要注意です。安価な設計監理費で、公募を奨め、結局、談合仕組まれた業者を高額な工事費で押し付けます。一部の住民がその高額にコンサル解約と言うと、高額工事費（億で未契約ですよ）の20％を臭わせます。（住民で弁護士が出れば、成果物までで解約にすぐ応じる）
悪質コンサル解約決議まで、接待を受けた住民役員達は、解約阻止の為に、全住民に無様なダンス披露を強要されます。臨時総会で排除しても、その後は住民間感情ははメチャメチャになります。 |
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| No.33 |
大規模修繕工事は大体平均でどのくらいの期間行うのでしょうか？
その間、騒音がしたりペンキの臭いがしたり、洗濯物が干せなかったりするのでしょうか？ 大規模修繕はどういったところを修繕していくのかな？ 分譲マンションにまだ住んで４年目なので修繕のことに関しては知らない事ばかり。 ご教授ください |
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| No.34 |
大規模修繕の時期は、建物の状況により異なりますので、一般的に１２年と言われていますが、その通りする必要はありません。 工事により異なりますが、騒音がしたりペンキの臭いがしたり、洗濯物が干せなかったりします。
集合住宅維持管理機構のホームページや、全国団体の、全国マンション管理組合連合会（全管連）のホームページがよいと思います。 管理会社のホームページは参考になりますが、情報収集でとどめたほうが良いでしょう。 大規模修繕コンサルタントは、ひどい目にあった人がいるので、「コンサルタント」のスレをご覧ください。 |
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| No.35 |
大規模修繕工事前に入るマンションの理事会の皆様及び住民の皆様下記を参照してぜひいろいろ勉強してください。特に技術系の住民の皆様が関心持つと
随分安く工事が発注できます。なんと言ったってマンションは100年持てば 充分、いろんな劣化が出て住めても住みたくなります。お金は修繕にはMin しか使わない、徹底しましょう。 ”マチガイだらけのの大規模修繕工事”という本があります。これは非常に参考になります。 TVのカンブリア宮殿という番組で取り上げられ、日経にも時々広告が載ります。 これから大規模修繕をしようとしているマンションの理事会＆住民の皆様ぜひ読んでください。 |
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| No.36 |
大規模修繕は管理組合で話し合って進められていくのでしょうか？
それとも管理会社が日程等ある程度決め、修繕部分もすべて決められてしまうのかな 管理組合で修繕のことを話し合うとしたらその年の役員になる人はちょっと大変になったりしないのかしら。 工事の期間は洗濯物やペンキの臭い、騒音がするのは仕方ないと思うしかないですね |
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| No.37 |
大規模修繕は大変です。 その期の役員はもちろん、大規模修繕委員会の委員長を初め委員の皆さんのご苦労は並み大抵ではありません。 建物の傷み具合にもよるし、不便な部分（例 バリアフリー）の改良等、いっぱいあります。 古い建物だと、耐震補強が必要な場合が場合があります。 それぞれの場所により、補助金が役所から出ることもありますから、管理会社等に聞いてみましょう。
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| No.38 |
２０１７年 ４月２０日の毎日朝刊に、大規模修繕の悪質コンサルタントの記事が出ています。
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| No.39 |
現在3回目の大規模修繕工事が完了しようとしています。290軒弱の東京練馬区のマンションです。初めてコンサルが入った工事で業者も初めての会社です。契約価格は以前に比べ高いぐらいです。安くをねらってコンサル雇いました。
結果、工事は順調に終わろうとしています。非常に丁寧な申し分ない工事です。 しかしコンサルが決めた工事仕様通りでこうすれば安くなるという提案は一切なく、何かあるとコンサルに聞いてみます、言うばかり。住民から見ればコンサルは完全に業者側で住民側ではなかったです。たぶん交渉にあたった経験のない理事会を上手に”まるめこんで”業者側からもバックを得たいわゆる”悪徳コンサル”のたぐいと思われます。こういうことを防ぐにはやはり当事者（住民＆住民を代表する組合幹部）が良くいろんな人の意見を聞き勉強することだと思います。確かに組合幹部は無給で面倒なことやるので手を抜きがちですがぜひ選ばれた人たちは大事な”住民積立金”を有効に使うこと気を使っていただきたいものです。 |
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| No.40 |
いいこと言うね。 修繕積立金を管理費に使い込まないでね。
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| No.41 |
少し離れたマンションでは、住友不動産建物サービスが、大規模修繕工事をしているようですが、工事が始まってからいろいろあるようです。 工事代金の追加にならなければよいのですが。 悪質コンサルや悪質大規模修繕工事会社の手口ですから。
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| No.42 |
マンションの外装部分にはそれぞれ耐用年数がありますのでまとめて行うのが大規模改修工事だと思って下さい。
本来ならば屋上の防水は3~5年毎、塗装なら金属部分は2~3年毎、天井や外壁の塗装（吹付け塗装）なら5~7年毎といった具合にその都度工事した方が建物の維持には良いのですが住民の方々にはストレスとなりますので10~15年に1度大規模修繕として行っているのが一般的です。 業者選定は最低でも3社以上から見積を取った方がいいでしょう。 見積の比較が出来、単価以外でも修繕項目にも違いが有りますので費用に合わせた修繕を行うのが良いと思います。 但し、見積はあくまでも目視と築年数により計算してきますので実際に足場を組んで調査をすると見積にはない悪い箇所が必ず出てきますので見積（契約）の30％程度は追加が出ると考えておいた方が良いと思います。 一番怖いのが、建物の維持に関わる部分でも予算がない、追加が出ないなどの理由により持ち主（管理組合）に相談もなしに見て見ぬふりをされてしまうことです。 工事の際に行った方が良い所と次回でも大丈夫な所は現場の監督が良く解っているはずなので相談出来る人間関係を築いておく方が良いでしょう。 心配していた足場ですが、30ｃｍの隙間があれば足場は組めます。植栽があっても大丈夫です。 設計やコンサルタントに頼むのは現状問題が多いみたいですので、地元の業者や大手の業者、建物を実際に建てた業者から最初は見積を取るのが良いかと思います。 実際に工事をする職人は地元でも大手でも大差ありません。 我々職人は手抜きは絶対にしませんがお金を貰えないサービス工事もしませんよ（＾＾） |
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| No.43 |
修繕周期は、マンションにより異なります。 建築時期や使用材料も異なりますので、一律ではなく、傷み具合の確認をしてから修繕して下さい。 傷んでいない場合は、修理する必要はありませんが、躯体（建物本体）の場合は、予防的修繕も、しておいた方が良いと思います。
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| No.44 |
大規模修繕では、始まってからいろんな問題が発生するようです。 自主管理の経験から、建て替え前の公団住宅型（会談の左右に住戸のあるタイプ）で、当時の大規模修繕（現在と違い、化粧直しや、必要最低限の修理や屋上防水）では、工事中や工事後、大きな問題が発生していません。
耐え替え後、初めての大規模修繕工事ですが、幸い、躯体部分には大きな問題がなく、屋上防水もそれほど傷んでいません。 最近の大規模修繕工事では、理事会と大規模修繕委員会等の対立、施工中の追加工事、足場撤去後に、足場の必要な工事の発生のような、自主管理のころの工事からは、考えもつかない問題が発生するようです。 区分所有者と居住者の違いによる修繕場所や費用等、および理事会と大規模修繕工事委員会との意思疎通を図れば問題は発生しても、大問題とはならないと思います。 |
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| No.45 |
駅チカの大規模修繕工事現場の見学に行きました。 中に入ってはいけないので、外からでしたが、足場等は見学できました。 工事に従事している方も、定められたことも守り、作業しておられるようです。
総合設計制度を利用したマンションですので、持ち出し公園もあるため、足場掛けには問題がないようです。 |
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| No.46 |
大規模修繕工事は管理組合にとっては、多くの費用を使い、長期間の不便な生活、工事材料の置場、現場事務所、駐車駐輪場の使用制限等、普段の生活とは全く違う環境になります。
環境が変わることは、住み慣れてくると、他では何でもないことが、気になります。 初めての大規模修繕では、特に、何をどうして良いか、管理組合には全く分かりません。 管理会社は、大手になれば、多くの事例を持っていますので、どのような問題が発生し、どのように対応し、どのような苦情があるか分かっていて当然です。 その各種情報を、管理組合に提供できない管理会社には、管理会社としての値打がありません。 最低でも少しマシな管理会社を探しましょう。 法律違反、管理委託契約違反、管理規約違反を犯す管理会社は、社会の敵です。 撲滅しましょう。 |
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| No.47 |
匿名文書ですが、落とした大規模修繕コンサルタントの名前がありました。 悪徳コンサルとは思えないほど、きちんと下調べもして、管理組合への質問も的確で、プレゼンも上手です。 悪徳コンサル会社の会社ぐるみの犯行ではなく、社員個人の犯行と思いたいです。
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| No.49 |
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| No.50 |
狭小地に建つマンションの大規模修繕工事は足場の構造などをふまえて、足場が建つところは足場を建て、隣接する建物がある場合には状況に応じて、足場又はゴンドラでの実施か、人が入れないような場合には施工範囲外として扱います。
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| No.51 |
足場の欠けた順番に工事するのではなく、理事の住んでいる号棟を先に工事をするのは、おかしい。
足場を組んでいる期間が半年って、長すぎませんか？ |
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| No.52 |
足場の欠けたは間違い。→足場をかけた
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| No.53 |
監督が毎日見回りにこないのはどうですか？
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| No.54 |
管理組合の理事長が組合員に回答を出さないのはどうですか？
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| No.55 |
管理組合の理事長が販売会社と販売会社の下請けと理事会は、3者一緒というのはどうですか？
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| No.56 |
理事長名で共有名義の屋根の漏水試験をやって、結果が出なかった時は、専有部分の組合員個人一人に支払えというのはどうですか？
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| No.57 |
プライマーを塗らないで、防水剤をじかに塗ったらどうですか？
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| No.58 |
洗濯禁止となっているのに、職人さんが来ない日が5日もありました。
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| No.59 |
国土交通省の生産課が所管する財団法人住宅リフォーム、紛争処理支援センターは、消費者の相談を聞いているだけで、国交省の所管している建築基準法や建設業法、宅建法など所管している法律改正を即行い、国民を地震や災害から、命を守れるように、安心できるように、とりかからないのでしょうか？
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| No.60 |
建て替えなどできないのだから、長く建物を維持管理することが重要なのに、国は、大規模修繕に対しての政策を考えないのでしょうか？
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| No.61 |
いい加減な一級建築士の処分を推進してください。
地方整備局が緩い対応にならないようにしてください。 |
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| No.62 |
クーラーの室外機を設置するために内部からホースを出す穴にプラスチックの開閉口がついていますが、全て外壁塗料で塗り固めてしまうのが普通と監督はいいました。
前の業者は、養生してそこは、塗らないようにしてくれたのに、サッシの会社の子会社だから、わからないのでしょうか？ これは、嫌がらせですよね？ ぶち壊して、新しいものにしましたが、こちらが指摘しないと知らん顔デスかね？ |
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| No.63 |
管理組合が前の屋根の工事業者の保証期間内に大規模修繕をやりはじめました。
今の工事業者は、管理組合に内容を聞いていないと言いました。 仕様が違うので、個人の組合員に聞いてきました。 業者も事前調査とかしないんですかね？ 結局、4ヶ月も放置して、同じ仕様で塗っていました。プライマーを塗らず。現場監督は、見にきませんでした。 |
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| No.64 |
ストレスで体調に異変をきたしてしまいました。
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| No.65 |
管理組合で現場工事管理者を雇わないと、いけないのでしょうか？
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| No.66 |
ゴールデンウィークに塗った防水剤のムラがすごく目立ちはじめました。
ベテランの職人さんと24歳の会社社員の人が塗りました。 マダラ模様は、私の家だけみたいです。 嫌がらせですかね？ |
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| No.67 |
プライマーは接着させるためには、塗るべきですが。防水剤の種類も色々ですし、防水剤を塗る下地の処理の仕方にもよります。
恐らく、質問は溶剤系の防水剤で、下地処理なしでの防水剤でしょうから、プライマーは最低必要です。>>57 匿名さん |
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| No.68 |
>工事管理者は雇うべきだと思います。特に大規模修繕業者を使うときには、手抜き施工が当たり前になってますから。
雇う場合は、施工業者選定コンサル、及び実施工業者とは無関係の第3社を雇うべきです。塗装、クラック補修は手を抜きやすい工事なのですが、マンションの維持管理の上で重要な工事なので、管理は厳しくすべきです。>65 匿名さん |
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| No.69 |
足場無くても建築は出来ますよ。人が入れない狭さなら、修繕は出来ませんね。
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| No.70 |
理事長の認識はおかしいですね。理事会は販売会社とは独立した組織です。>>55 匿名さん
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| No.71 |
修繕より点検は必要ですね。点検結果により修繕を考えるべきでは？
ベランダの高欄が、PC構造ならタイルの浮きは殆どないが、チェックは必要でしょ。 塗装も材質が向上してるので、持たないとは言えないが、状況により錆が発生してる場合もあるので、点検は必要。 |
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| No.72 |
大規模修繕予定の何年か前に、悪徳大規模修繕会社グループより、関係者を修繕予定のマンションに住ませ、理事会の修繕委員にさせて、修繕会社を選ぶコンサルをグループ内のコンサルに低入で請け負わせ、グループ企業が受注できる様に誘導し、施工監理も低入で請け負い、手抜き工事を誤魔化し、利益を誘導し、修繕が完了すると関係者は居なくなるパターンが、タワーマンションの修繕に多発している。
そのなかに、スーパーゼネコンの関係子会社、マンション建築ゼネコン等の子会社が関与してるのは如何なものか？ゼネコンとしての子会社の企業運営を放置してるが企業倫理が問われないのか。 |
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