東京で最高の高級住宅地は？

[匿名さん]

東京ではトップ（日本全国では2位）の高級住宅地として知られる田園調布か。
それとも成城か。

はたまた。

[12191: 匿名さん]

あるよ。区画もはるかに広い平均300坪で目の前は公園で環境も上。同じ環八外側の石神井町。狭い区画もあるのも一緒。田園調布3みたいにアパートがあるかどうかは知らん。

[12255: 匿名さん]

例の池田山のお宅見て来ました。美智子上皇后のご実家だったねむの木の庭のすぐ側で確かにいい場所です。敷地は90坪と、確かに周囲から比較すると少し狭い気もしましたが、建物はまだ建設半ばですが素晴らしい質感でした。石張りのグレーと上階のクリームの外壁がモダンな印象を与え、ファサードのチリの合わせ方なども、さすが水澤工務店の質の高い仕事でした。

せっかく来たので、以前アップのあったもう一軒、同じく水澤工務店の立てた家も見てきました。こちらは土地が200坪ぐらい？と広く外から庭も少し見えるデザインで、外壁部分の石張りの感じは類似していてカッコいい建物でした。ここは土地入れて優に10億は超えるのでしょうが、こういう高グレードの新しい家が次々と建設され新陳代謝が上手く回っている住宅地は将来も安心だと感じました。まるで建売みたいな2億程度の新築が立つような郊外エリアとは桁が違いました。

[12256: 匿名さん]

あと、この外壁のRも見事に造成されていて感心しました。この石の種類って何ですかね？

[12266: ご近所さん]

>>12256 匿名さん

周辺に住む者です。そのお宅素敵ですよね。丁度一年ぐらい前、建設中に撮った写真です。大型クレーンも搬入され、一年以上かけた一大工事でした。

元々は某大手企業の創業者の方がお住いの和風建築でしたが、モダンな建物に生まれ変わりました。当時はまだ植栽が植えられてないので、建物の外装や様子が良くわかります。建物はコの字型で、容積率から考えても延べ床は250坪程度はあるのではないでしょうか？素敵なお宅です。

[12276: ご近所さん]

>>12274 匿名さん

3mは無いと思いますが。右に止まってるハイエースと比べても2mちょいですかね。そしてお向かいは外壁ありません。

[12282: 匿名さん]

圧迫感と言ったら田園調布3ではよく知られたこのお宅。御影石の感じがセレモニーホールだとか、公民館みたいだと周囲の住民から酷評を買っていますよね。借り上げ賃貸アパート経営の先駆者の方の家ですが、一代で築き上げた成金さんだとこういうセンスになってしまうのですかね。今は手抜き工事がバレて、多くの裁判を抱えて大変そうですが・・・

[12285: 匿名さん]

>>12282 匿名さん

電線はどこでも古い街は仕方ないですけど、やっぱり気になりますね。歩道も狭いし。こちらも城南五山の御殿山ですが、綺麗に再開発されるといいですね。こちらは高級低層マンションがメインですが。

[12296: 匿名さん]

>>12285 匿名さん

お、プライムメゾン御殿山ですね。
某有名俳優夫妻がお住まいとか。今ちょうど半沢直樹放送中ですね！

[12334: 匿名さん]

私道で４m道路って(笑)

[12352: 匿名さん]

もうどうでもいい郊外の僻地にある昔の住宅街の話とか止めてよw
これからは、都心のこういうビューのあるテラス付きの物件とかがいいよ。海風も最高でしょw

[12369: 匿名さん]

>>12365 匿名さん

そりゃそうでしょ。
ご自慢のインドネシア大使館のすぐそばで池田山じゃないとなれば、池田山って都合のよいとこだけ切り取ったフェイク住宅街になるよね。

[12372: 匿名さん]

>>12360 匿名さん

そうなんだ。
東五反田5丁目でも池田山じゃないんだ。歩いてすぐなのに。
それじゃ城南五山は高級住宅街の定義から、はずれますな。

https://www.homes.co.jp/chintai/room/dfe4110772d587dfadc3e07a513650feb...

※ウィキペディアより
高級住宅街（こうきゅうじゅうたくがい）とは、国土交通省発出の「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」で「敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な従来から名声の高い地域」と定義されるような住宅街
＜城南五山＞

[12434: 匿名さん]

N・Iヒルズ池田山という賃貸マンション
https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/115286/
1992年竣工で築27年で昨年に取壊されたようです。

このマンションが取り壊された跡地に写真のお宅を建築中のようですが、
RC造のマンションをわずか27年で取り壊された理由は聞いていますか？

[12483: ご近所さん]

子供とどんぐり公園に来ています。ここは園内より貝塚や縄文土器が発見された古い土地で、室町時代には白金長者と呼ばれる豪族が住み、江戸時代には大名屋敷として用いられ、明治時代には宮内省の白金御料地となった歴史ある公園だそうです。今走り回っている子供たちには何のことがさっぱりでしょうが（笑）

[12489: 匿名さん]

まあアンチに何を言っても無駄なので、皆でガン無視が一番なのですが、証拠出せ出せとうるさいし、一般の方が誤解されないよう、他サイトで既出の田園調布邸宅から適当にアップします。
特徴は近所も似た家ばかりでマンションのような集合住宅がなく、広くて全景が入り切れないこと。
これもアンチは難癖つけるんでしょうか見物ですね。（邸宅の持主さんにはいい迷惑でしょうが）一つくらい都心の邸宅混ぜたら面白いけど（´∀｀)

[12498: 匿名さん]

おやおや、ここには他人の写真を平気でパクるような人間がおるのですか。盗人猛々しいですなあ。
まあ必死なんでしょうねえ、ご自分は地方のアパート住みらしいから。
そういう時は、江戸時代から続く素晴らしい日本庭園の画像でも見て、気分を落ち着かせて下さいな。
あ、もちろんこれも自分で撮影したものですので。

[12506: 匿名さん]

>港区しか知らなかった人が田園調布に行くとビビりますよね

逆でしょ。
田園調布しか知らなかった人が、港区のこういう1万坪超の大豪邸見たら腰抜かすでしょ。
その昔、伊藤博文が住んでいた邸宅です。品川駅からすぐという好立地でもあります。
こんな邸宅が大使館や低層レジデンスになったりして港区には多く残っています。
過去も現在も未来も、数百坪の家しかない郊外住宅街など、正直都心住みは相手にもしてないので。

[12524: 匿名さん]

写真の戸建住宅はこの賃貸マンション跡地に建っています。
https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/115286/

「N・Iヒルズ池田山」という高級賃貸マンションです。1992年竣工で築27年。昨年に取壊されたようです。RC造で豪華な作り、建築費も相当かかっています。100m2を超える部屋ばかり。賃料は60万くらいだそうです。

賃借人がいるなら取壊しには立退き料の支払いが必要です。普通は収益物件としてそのまま売却します。しかも築27年しか経っておらず建物価値も半分も残存。築27年の高級マンション取り壊す合理的な理由が見当たりません。

ただ、このN・Iヒルズ池田山、仲介サイトを見ると複数の部屋が募集中の状態で更新が止まっています。もしかしたら、入居者が集まらなくなっていたのではないでしょうか。東五反田5に、賃料60万も出して住む借り手がほとんど居なくなってきたということでしょう。

このマンションから100m離れた頭上を羽田新ルートが通ります。高級住宅街としては致命的です。60万の賃料を払うような層は、もっと都心で便利でイメージの良い場所を選ぶようになったのでしょう。

つまり、N・Iヒルズ池田山という高級賃貸マンションは、賃貸マーケットのニーズに合わなくなったため空室率が上昇し、部屋数が少ないこともあって賃貸経営が赤字化。賃借人居つきのまま売却するも買手は現れず、やむなく更地化して売却となった。と考えるのが合理的です。

東五反田5も時代の波には逆らえず、富裕層からは選ばれない街となり、郊外物件と同じ運命をたどると思われます。

[12526: 匿名さん]

>>12524 匿名さん

ご参考まで図を用意しました。赤枠で囲った部分がその建築中の一軒家で、その北側がN・Iヒルズでした。西側がインドネシア大使公邸になります。確かに壊すのにはもったいないほど、外観はまだまだ綺麗でした。

[12563: 匿名さん]

>>12561 匿名さん

ですね。三年前にご実家（日清製粉元会長の弟さんが住まわれている）を訪れた時の一枚。
毎年数回来られていますが、公的行事と違いプライベートなので、
両陛下ともリラックスされたいい表情です。「美智子さまー」との声がけに、
気さくに応じていらっしゃいました。やはり池田山は別格の雲上住宅地ですね。