ブランズ武蔵小杉ってどうですか？

[匿名さん]

ブランズ武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市中原区木月大町22（地番）
交通：東急東横線「武蔵小杉」駅 徒歩13分、南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩15分
価格：未定
間取：2LDK-3LDK
面積：57.28平米-95.45平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1: 物件比較中さん]

10月中旬完成、11月下旬販売、2010年2月下旬入居〜という事は建物概観は出来ていますね。
完成後の販売ですが、強気なのか弱気なのか、よくわからないところ。。アピスより高い？
にしてもブランズって印象無いな。東急不動産？東急電鉄はドレッセか、どうでもいいけど。。

[2: 匿名さん]

ちょっとココはヤメた方が良い。
グランドの砂の問題で周辺住民とただいま闘争中。（ブランズ関係ないですよ）

それで、ウソかまことか、移転計画の話が出てきております。
万が一にでも移転になるのであれば、絶好のマンション立地になるので
南側真っ暗になる可能性あり。
（ただし、住居専用地域のはずなので、日照権あるが、３階まではかな～りキツクなるとみられる）

地元住民より

[3: 匿名さん]

地元住民さん、それは耳寄りな話ですね。
もし本当だとしたら、移転先を探したりしないといけないので、
早くても移転が５年後、マンションが出来るのは１０年後くらいでしょうか。
そのころなら買い替え候補にしたいところですが、
その前にここが売れないと始まりませんね。

[4: 匿名さん]

法政のグラウンドに法政女子、また大学の一部が移転してくる可能性があるという話がタウン誌にも出ていましたね。マンション用地として売却されるとしても、どちらにしても将来的にずっと現在の日当たり眺望が保障されるものではないかもしれません。とはいえ、駅から距離はありますが環境は良いと思います。

[5: 匿名さん]

先日、説明会に行ってきました。
いや～高いっ。とてもじゃないけれど手が出ないです。

６３㎡で４，８００万円台の価格を言われました。
私達には、ちょっと無理なので、これからご検討される方は、ぜひご参考までに

もしかしたら、まだ販売始まっていないので、下がるかもしれないですしね。
（それでも、私達には手が出ないですね・・・）

[6: 匿名]

駅から遠くてメリットなし。
小杉と名乗る以上、現状では再開発エリアじゃないと、意味ないでしょ！

[7: 匿名]

ここらへんで探す人は再開発地域は検討外って考え方の皆さんが多いのでは？

[8: 匿名さん]

そもそも論で・・・再開発エリアで買うだけの実力ある人がどのくらいいるか疑問だよー
実際に、パークシティーなんて、中古で１０戸以上売りに出てるよ。
まだ完売すらしてないのに。。。

リエトコートなんて賃貸仕様だし。
次に出てきた、ブリリアの金額に期待だけど、６０００万↑を年収７００万で買う人が多いってのが凄いと思うよ。
怖くて買えねぇ～

[9: 購入検討中さん]

ここって新日本建設なんですよね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47308/36
アフター大変かも・・・。

[10: 周辺住民さん]

移転騒動になる程、砂塵すご杉ですよ。
昼間は時々水まいているけど焼け石に水です。
だって、風は夜も止みませんから。

ラグビー競技の前はご丁寧にトラクターで耕してます。
周辺のザラザラ感は住んでみないとわからないでしょう。

[11: 物件比較中さん]

見学された方へお聞きします。
モデルルームのバルコニーに砂は残っていなかったのでしょうか。

[12: 匿名さん]

東急駅前のパークシティの販売中の看板はかれこれ３年以上あるので痛い感じです。
今は竣工後の内容に変わってますが。

[13: 匿名さん]

親に多額の援助をしてもらってる人が意外に多い。
仕事柄、年末調整含め税関係の書類を目にするので残債の少なさに驚愕する。

うらやましい限り。

[14: 匿名さん]

残債の少なさって、具体的にどのくらいなんでしょうか？

[15: 匿名さん]

戸建ての場合、上ものは両親に建ててもらうのがよいです。
築２０年ぐらいでタダ同然で両親から売ってもらっても税務署は何も言わない。

[16: 匿名さん]

この物件近辺の治安はどのようなものなのでしょうか。
夜歩くと街灯が少なく暗めで、人通りもちょっと少ないのかなと感じました。

[17: 匿名さん]

他の地域と比較できないのですが、武蔵小杉自体は引ったくりが多い気がします。
ここ１年ぐらいで私は引ったくりとオヤジ狩りをそれぞれ１回みたことがあります。

数ヶ月前にポストに注意喚起のビラが入っていたことがあります。
「川崎市のたより」とかに具体的な犯罪の件数とか出ています。
自転車にのって信号待ちしているときに、警察の人がビラを出してきて
自転車のカゴに網をつけるように書いてありました。

[18: 匿名さん]

サライから一本でもずれると寂しくなるのは事実。

庭に侵入形跡があったとか、置いていたタイヤやホイールがいつの間にか盗まれたという話はまま聞きますね。
夜間だと手前の２Ｆ建て駐車場影で高校生が怪しいことをしているのは目撃したかな。

[19: 匿名さん]

学区は住吉小学校、今井中学校のようですが、それぞれの評判はどうでしょうか。

[20: 匿名はん]

南側のバルコニーにグランドの砂が飛んでくるのは仕方なさそうですね。

[21: 匿名ちゃん]

いやいや
非常に目の細かい黒土だからサッシの内側まですり抜けてくるよ。
現実的には、北や東でも風は巻き込むから吹きだまりになります。
車、結構傷むよ。

砂か？移転で南側にビルか？　究極の選択だなぁ。

[22: 匿名さん]

グランド、一度散歩されることをお勧めします。
土の質も小学校のそれとはまったく違います。

競技用としては非常に良く整備されてますから・・・。

[23: サラリーマンさん]

ここに感想が載ってますよ。

http://alohasf.seesaa.net/?1260703958

[24: 匿名さん]

＞２３
やはり値段は高めと評されていますね。
そもそも竣工済販売・広告費も控えめなようですから、値引きは織り込み済みでしょう。

環境も必ずしも良いとは思えないので、飛びつかなければ値引き余地ありますね。

[25: 匿名さん]

ここは、全戸加入型カーシェアリングだそうですね。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=238967&lindID=6

[26: 匿名さん]

全戸ってのが微妙ですね。
任意じゃないんだ・・・

[27: デベにお勤めさん]

すぐ近くに今年完成した、マンションがあります。
同じ通りだったかな～

そのすぐ近くのＰが売りに出ています。
値段は安くなっていないですが、ココのマンションは企業が持っていた土地を
２年位前に購入しているので、まだリーＯンショック前の状態で買っているので高いですねー

そもそも論で、企業が土地を売る条件はいつも決まっていて
１、処分しないや会社がヤバい状態
２、会社は平気だが処分したいけど損するなら別にいいや

上記のどっちかです。
今回は明らかに２番ですね。

場所は周辺住民でしたらご存知の通り、なかなか良いエリア（あくまでエリア！！）
ですので、価格も安くはないというか・・・これが普通でしょうｗ


ま～年を越せばわかることですが、小杉周辺にまだ物件は出ますが、このエリアを検討している人とは
全く交わらないはずｗ

結果、このエリアで来年中に入居できるマンションは、たぶんココしか出ないでしょうねｗ


２年待つ事を承知して、待つか？
ここを買うか？
でしょうね～


ちなみに。。。来年になったら価格安くなると思っている人多いですけど、大きな勘違いですよ。
今年で勝ち組と＊＊＊がハッキリ分かれましたから、来年に分譲マンションをまともに売り出せる会社
じたいが減りますから、圧倒的に供給は今年より減ります。

結果・・・・供給＜需要　になります。

特に再開発エリア以外の住居専用地域では、これが顕著に表れると思いますので、お気をつけ下さい。



最後にココを検討する方へ

値段が下がるのを待つのではなく、欲しい部屋があったら自分から価格交渉にどんどん持って行った方が良いですよ。売り手が値引きの決断をするのではなく、買い手がデベに値引のタイミングを教えてあげるもんです。
気に行った部屋の値下がりを待って、他の人に取られるのであれば、自分から交渉して駄目なら・・・
納得がいくってもんですよ！！



長々すいません

[28: 匿名さん]

今買わないと買えないよ・・・
今契約しないと入れないよ・・・

不動産業にありがちな営業トークですね。

[29: 匿名さん]

新日本建設が話題になっている
http://blog.goo.ne.jp/re_30/d/20091220

[30: 匿名さん]

そういえばこのマンションも唯一の前面道路が車幅制限付ですね。

立替で揉めなきゃ良いけど・・・。

[31: 匿名さん]

前の道は大きなクルマは通れないのですか？

ここの駐車場に大きなＳＵＶが停まっているのを見たのですが、、、

若干狭い道だとは感じましたが。

[32: 匿名さん]

３ナンバー車はヤバイね、
っていうか営業は来訪者に教えないのでしょうか？

腹黒いなぁ。

[33: 匿名さん]

砂塵ってばい菌の塊だそうな

http://blog.goo.ne.jp/kitaryunosuke/e/073757e82d2720eaac49828d97448579

[34: 匿名さん]

＞27
いくらだろうと、気持ちよく洗濯物が干せないマンションはいらないな。

[35: 匿名さん]

やはり砂の飛散は悲惨ですか？

[36: 匿名さん]

アピスもそうでしたが、結構売れてるんですねー
もう残り5戸？落ち着いた地域の低層物件に、根強い需要あるんですねー

[37: 匿名さん]

↑
業者の煽りはスルーで。

[38: 匿名]

武蔵小杉は新築といえばタワーばっかだから、低層は人気あるだろな。
駅反対側だけど、プラウドグリーンフロントも、ﾊｾｺｰプラウドな上にあの時期にしてはわりと完売が早かった。

[39: 匿名さん]

新駅が遠い。
武蔵小杉の新たなメリットがいかされない。

[40: 匿名さん]

本来ならこの規模のマンション、青田１期で完売してるはず。
プラウドＰフロントなんて登録日に行列出来てました。

それを狙ってか、まともに調査せずエリアバリューのみで土地を取得しちゃったからココは大変なんだよ。

[41: 購入経験者さん]

http://www.geocities.jp/shouhishahogo/index.htm
　
購入元はよく吟味されることをお勧めします。
　
　

[42: 匿名さん]

一押しだった「南面開放地」って謳い文句が最新広告で消えてる・・・。

やはり法政の開発計画、知らなかったということか。

[43: 匿名さん]

>36
残り5戸じゃないな。

売れ残り感をごまかす為に小分け販売の戦略とお見受けしました。
3期販売確定か？

[44: 匿名さん]

人気ないねえ。
うちは子供いないし駅から遠いからこの物件はパス。
いくら小杉でも徒歩13分はなー。

[45: 匿名さん]

どちらかといえばもう中原との中間点ですから。
忙しいDINKSには向かないでしょう。

かといえ、あの砂ではファミリー向けとも言いがたい。
永く日立の単身寮だったのもそういう理由でしょう。

[46: 匿名さん]

先日見学に行って来た感想です。
駅まで遠く、グランドの砂が気になる為、お洗濯への影響が心配。
外観はクリーム色ですっきりしていますが、駐車場が少なすぎる。
モデルルームを見たのですが、正直家族で生活できるのか不安になる収納の少なさでした。

強風の日や、その翌日等は、ベランダの砂の状況がわかるかもしれませんね。
もしくはその近所の方のお宅に聞いてみるのも…。

営業は探るように話し始め、価格が高いか安いかどちらに感じるかが一声でした。
正直、駅から遠く、小さい通りに面しているし、その他からこの設定価格は高いと言った事が影響したのかはわかりませんが、当初見学ＯＫしていた部屋をすべて見せてもらえず、「近くに住んでいるのでまた来い」と急かされるように追い帰されました。

お部屋は中年の女性（注：モデルルーム常駐スタッフはいい人でした）が案内してくれましたが、物件を把握しておらず、あっち行ったりこっち行ったり。
とにかく落ち着きがなく、次の見学するお部屋の準備の為、モデルルームで待たされた揚句、早口でまくしたて、
「今日は見せられない」という結果。
理由を聞いても、ただ今日は見せられない程度の回答しかもらえませんでした。


スタッフの印象も悪く、価格に対し、物件の魅力にも欠けるので購入はしませんが、
>>41さんがおっしゃるように、http://www.geocities.jp/shouhishahogo/index.htm
物件の善し悪しに以外にも、不安の多い会社かもしれませんね。

大きい開発で二子玉川にもありますがあちらはどうなんでしょう…。

【一部テキストを編集しました。管理人】

[47: 匿名さん]

先日見学しました。

周辺には小さいながらも複数の公園があり、子育て世代に良い住環境だと感じました。
商店街での買い物も楽しそうだし、渋川の桜もきれいに咲きそうですね。
外観が素敵なマンションでした。

グラウンドの砂については、ベランダの手すりを確認しましたが、
現在住んでいる（道路に面しています）マンションでつく砂埃と大差ない程度でしたが…。
スタッフがまめに拭いているのでしょうか？
そのような形跡も見られませんでしたが…。

ちょうど学生がグラウンドでサッカーをしていたため、
窓を閉めていても少し声が聞こえましたが、
車や電車の騒音と比較して、青春を横臥している！という若者たちの声は
個人的には悪くないな、という印象でした。

駅からは少し距離がありました。15分弱かかりそうですね。

あと洗面所・脱衣所のあたりが若干狭いと感じました。

駅前タワーの利便性も捨てがたいものがありますが、
規模の小さな低層マンションの落ち着いた住環境も悪くないと思います。

うちはまだ購入時期ではないため、今回は見送りますが、
印象は悪くない物件でした。

[48: 匿名さん]

早速、管理人さんの編集が入ってたり、擁護の書き込みがあるあたり、デベの意図的なものを感じるのは私だけでしょうか？

[49: 匿名さん]

関係者ではないため、擁護したつもりはありません。

私も管理人さんの編集は気になりましたが。

グラウンドから聞こえる学生の声（個人的には気になりませんでしたが）、
脱衣所の広さ、駅から15分弱の距離等、マイナス要因も挙げたつもりですが…。

これらの要因も許容できる方には悪くないのでは…？
と率直に個人的な感想を述べさせて頂きました。

砂に関しては、近隣住民ではないため程度が分かりませんが、
普通、ひどい強風の日は外に洗濯物を干さないと思うので、
あまり変わらないのでは？と考えてしまったのは楽観的なのでしょうか。
都心に住んでいるとコンクリートに囲まれた生活になりますが、
畑に囲まれた所に住んでいて通常の生活をしている方もたくさんいますし。

と、あくまでも個人的感想です。
（また擁護してるような文面になってしまいましたが…）

[50: 匿名さん]

編集は名前のイニシャルが入ってたんじゃなかったかな。

[51: 匿名さん]

昨年、軽井沢で３社の物件を見学予定していました。

その一つが東急でした。
３社中、電話対応が悪かったのが２社でしたが、一応予約をしおきました。
現地につき、現地での事務所の印象、タクシーの運転手さんなどからの情報等で
結局、東急を含め２社を削り、結局、地元で評判の良かった１社だけに決めました。

土地が変わってもやはり悪いものは悪いという評判は変わらないんですね。

今後の購入の際の注意事項が増えました。

[52: 匿名さん]

この辺りよく通りますが、桜の散るころになると砂と花粉で近寄りがたい日があります。

さくら公園横の某マンションは検討してましたが、南棟は売れ行き悪かった印象があります。
リフォーム前の社宅時代には、長年放置された南棟の壁が砂でデロデロになっているのを見ているので、ここはそれ以上の状態になるかと。
管理費でどこまで綺麗にするかも揉めそうですし、買うならストレスの無い物件にしようと思ってます。

[53: 匿名さん]

この地域でネガレスを繰り返す粘着系がいるようですね。でも残り3戸になったようです・・・

[54: 匿名さん]

＞５３
宜しいんじゃないですか、東急さん。
売れてるならわざわざ炎上するようなこと書かなくても。

まぁこの物件に関してはいろいろありそうな気がしますが。

[55: 匿名さん]

>>54さんに同意

東急さん、、、バレバレの必死レスが不憫です

まあでも良かったじゃないですか、売れそうで
将来的にみなさんどうなさるんでしょうかね

>>53
ネガレスは粘着系ただ一人がひたすら繰り返してると勘違いしてませんか？

きちんと判断・観察した「方々」が、「正直に事実と現実・感想」のみを述べているにすぎません

[56: 匿名さん]

ポジレスをしようにも材料が少ないのが現実かも。

というか、億単位の開発をするのにきちんと調査した上で事業計画を立てたのでしょうか？
それとも購入者の住環境よりも儲け優先なのかなぁと、「ブランズ」ブランドについて考えさせられました。

[57: 匿名さん]

遅ればせながら、昨年時点での検討情報です。
笑って読み飛ばしてください。


外観・・すっきりとしたクリーム色、悪くない。

立地・・駅徒歩１５分、雨の日はつらいかも。接道狭い、1.7ｍ制限は集合住宅に向かず、はしご車も展開できないでしょう。

施工・・新日本建設、何故か敵の多い会社、しかしココでも雨天打設の報告あり。

環境・・
（南側）グランド開発計画がどうなるか不安、相当広いので高さ制限緩和申請をする可能性が高い。そのときは冬場の日照が制限され、5Ｆでも丸見えに。
（東側）隣のマンションから丸見え。マンションに挟まれた戸建は概ね古く、日照も悪くなっているので3Ｆ建てになるのもそう遠くない。最悪、4Ｆリビングの鼻先まで屋根が飛び出る。

仕様・・特に目立ったものは無し、良く言えば無難、悪く言えば安直。
　　　　ルーバル系の鉄柵は貧相、強風が吹き込み面倒。ガラスパネル仕様でも一戸当たり数十万しか変わらないのに残念。

カーシェア・・要らない。都心の物件でこそ真価があるのでは。

学区・・厳密には学区外だそうだが、今井小はグランドが絶望的に狭い。スポーツ系の子供には厳しい。校舎増築工事で更にグランド使用が制限されるらしい。

総評・・
　一部変則的な間取りだが、概ね設計は悪くない。しかし周辺環境の問題があるのでリセールバリューのリスクが大きい。そういう意味でも周辺相場と同等では高価だと言える。あと半ブロック北か東にずれていれば、全く違ったと思う。

[58: 匿名さん]

新駅遠い時点で武蔵小杉の価値無し

[59: 匿名さん]

上町にもマンションできそうですよ。

[60: 匿名さん]

新駅が遠いのに再開発地域並みに高い。
資産価値の維持に懸念有。

[61: 匿名さん]

>>60
同じような事を思ってました。
立地が悪いわりに、高いですね。
急がなければ、元住吉にはまた他のマンションができるようです。

＞リセールバリューのリスクが大きい

ですね。

うちは、近くにグランドのようなものはないのですが、車の往来が比較的多い場所です。
もちろん他のお宅でも、ずっときれいなクローゼットを保つ事は難しいとは思いますが、
うちは、結構頻繁にクローゼット内の床がザラザラします。

片付けた衣類に付着した細かい埃が落ちてるんだと思うのですが、
干した後、取り込む際に、衣類を強く振っても振っても細かい埃が舞い憂鬱です。

きっと今以上の埃に悩まされるのかと思うと。
でも、どこも同じような感じなんですかね。

[62: 匿名さん]

残り３戸なかなか売れないようですね。
毎週ＤＭが送られてきますが、同じくらいの価格ならとうちはブリリアを検討中です。

[63: 周辺住民さん]

＞61

グランドの砂ですが
基本的に外には物置けないです。
強風の日は一晩で自転車に座れない位、埃が積もります。

室内に関しては、最初はあまり気にしなかったのですが、ある日カーペットの下を捲るとそこだけ床の色というか、くすみが違うんですね。
拭くと、細かい泥のような土がびっちりと。
土埃がカーペットを抜けてることに驚きました。

排気ガスも肺に溜まっていると思うと嫌ですが、単純に量で比較すると凄まじいですね。
この嫌らしさ加減は、経験者でないと理解し難いかもしれませんが。

[64: 匿名さん]

実際、定価で買ってる人いるのかな？

[65: 匿名さん]

定価で買ってるかどうかより、

買ってる人がいるのが驚き
どうして？

[66: 匿名さん]

こういう掲示板とか見てなくて法政のグランドの説明を受けてないんじゃないでしょうか。
仮に後で知っても、自分のプライドが邪魔して大騒ぎできないんですよ。
「騙されちゃったんだ」って人に思われるのが恥ずかしいので。

デベの営業ってのはずるがしこいですよ。

[67: 匿名さん]

昨日のDMでは販売住戸が増えてました。6000万台のが一戸。
キャンセルでたのかな？

[68: 匿名さん]

今井南町、サライ通りに三井が建てますね。

こちらは駅徒歩10分以内、文句なしの物件になりそう。

[69: 匿名さん]

何処？プラウド武蔵小杉の近く辺り？

[70: 匿名さん]

いつごろ竣工ですか？
今井南町とは楽しみですね。

[71: 匿名さん]

プラウドよりもっと手前。
着工は今年秋～。

ベランダからは川沿いの桜が見えるのではないでしょうか。

[72: 匿名さん]

71さん、情報ありがとうございます。
じゃ、ranaiのちょい先くらいか。
昔、法政2高寄りの今井南町に住んでいたことがあります。静かでいいところでした。
昼間は結構人通りがあるんだけど夜は本当に静か。
しかし駅からちょっと遠いんだよなぁ。ま、環境がいいならあれくらいの徒歩は許容範囲かな。

[73: 匿名さん]

情報ありがとうございます。

どの辺りですか？
どれくらいの規模なんでしょう？

場所的に悪くなさそうですね。

[74: 匿名さん]

今井南町とはいいですね。
ブリリアが抽選外れたらそこ検討しようかしら。

[75: 匿名さん]

>67
キャンセルではなく、単に広告上には掲載していなかっただけで
５Ｆは軒並み苦戦していますね。

他にもまだ残っているようです。

[76: 匿名さん]

６０００万あったら
他の方がいいよね

[77: 匿名さん]

6000万だすのに、こんなに駅から遠いなんてないわ。
もっといいところがあるはず。

[78: 匿名]

いつまでたっても買えないよ。

[79: 匿名さん]

来年夏～春にかけて今井南町に数物件の完成予定があります。

ココはもう過去の物件です。

[80: 匿名さん]

武蔵小杉ブログに新しい物件の内容が載ってました。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1135/

ますますここは売れなくて苦労しそうですね。

[81: 匿名さん]

その心配はないようですよ(笑) 一部の人には残念なことかもしれませんが、とうとう最後の１戸になったようです。
これで三井、野村も強気の値段で来るでしょうねー

[82: 匿名さん]

完売しました〜ちゃんちゃん。。
http://www.bz-musashikosugi.com/

[83: 匿名さん]

完売しましたか・・・残念。。。

[84: 匿名さん]

＞83
ＨＰでは完売表示だけど
実際はちょっと違うみたいですよ。

宜しければお買い求めください。

[85: 匿名さん]

もう入居しているのでは？

[86: 入居済み住民さん]

とても快適に暮らしております。

グランドの問題ですが、一晩で砂だらけになるような感じではありません。
定期的に清掃すれば済む程度で、他の場所・住宅においても同じだと思います。
洗濯物は基本的に浴室乾燥使用で気にしたこともありません。

騒音は、個人的には若者の元気な声に活力をもらっていると感じており、まったく不快ではありません。

[87: 匿名さん]

砂が気になるかどうかは個人差ございますが
清掃してないと網戸が動かなくなる程度のことはありますね。

問題の本質は、
昨年、薬剤散布で飛散防止処理が行われており
永続的な効果はないので、法政が今後定期的にメンテできるかどうかが課題。

放置されれば年中砂嵐に逆戻り。

[88: 匿名さん]

それより、一番の問題は・・・・

あの声でしょ？

出産が間近に控えている我が家は、子供の昼寝などを気にして購入は控えました。
実際に、体育の時間中以外もＧＷ・夏休み・年末年始・春休みは、時間の拘束なく
朝から晩まで、声を出されるので・・・・ちょっとね