管理委託費ズバリいくらですか？

[スレ主]

当マンションでは管理状態について住人から特に文句は上がっておりませんが、駐車場料金も100％管理費に組み込まれていて、何とか赤字にならずにやっている状態です。
管理会社の担当の方もわりと熱心な方です。
しかし、竣工より２年経ちますがはたしてこの管理費は正当な金額なのだろうかと常々思うのです。
他スレで管理会社変更の件がよく書き込みされていますが、変更と言うのはおそらく誰も考えていないと思いますので、他社で見積もりを出してもらうと言うのも理事会で通らないと思います。
（余計な事をして、サービスが低下しては困るから）
単独で勝手に動くのも非難を集める可能性があるので控えたいと思っています。
マンションの形態によって管理委託費と言うのは一概にいくらとは言えないと思うのですが、皆さんのマンションの管理委託費を参考にしたいのでズバリいくらなのか教えてくれませんか。
当マンションは30戸なので出来ればその辺りの方教えてくださるとありがたいです。

[22: 入居済み住民さん]

No.21さん、ありがとうございます。
委託費の管理項目内容の詳細ですが、各県下での標準内訳基準とか標準単価はないのでしょうか。
例えば委託費が高い感じるのですが・・これはマンション管理業さんの意向に文句言わず理事会が付き合ってる結果だけだからでしょうか。
国とかの規制（標準管理積算等はない？）もないと解釈してよいのですか。
すみません、教えてください。

[23: 21]

＞国とかの規制（標準管理積算等はない？）もないと解釈してよいのですか。
私も求めてはいるのですが、いまだ目安になるもの見つかってません。
てっとり早い「高い安い」の比較は、
今の業務委託仕様で別の管理会社に見積もってもらうことです。
設備関係は、機器のメーカーや型式などを洗い出すのが面倒なので省いたほうが簡単です。
複数社に依頼するときは、見積り項目もある程度、項目を指定するのがポイントです。

あっと、その前に現行契約の委託費の内訳を可能な限り細かく調べてくださいね？
その中に違和感がある項目があれば、またスレで発言すればレスが付きやすいと思います。

[24: 入居済み住民さん]

３年目理事さん、ありがとうございます。
大変勉強になりました。
　ちなみに項目で消防・防災設備点検管理費とあり１８万／月（９０戸）です。
仕様は二種、機械点検・機器・総合点検とあります。
その他、気になるのは管理清掃費・管理員業務費ですが時間調整して見直し可能に感じます。
近所のマンション情報を聞くと同じ項目・内容で４万／月（１１０戸）の資料手にいれました。
この差はは一体なんでだろう？、理解できません。
　次回の理事会に確認したいと思いますが。

あと、別会社に項目合わせての見積り比較・・の手順ですね。

[25: 23]

＞項目で消防・防災設備点検管理費とあり１８万／月
これは・・・・相当特殊な設備？？？(^^ゝ
設備（ハード）の保守点検は、必ず記録が残ります。大抵、孫受け会社の点検フォームですよね？
担当会社や担当者名が残りますので、直接話すと良いと思います。
バレ易いので、管理会社もあまり無茶な上乗せはしないはずなのですが・・・・

別会社にはちゃんと「比較のため」と伝えたほうがいいかもしれません。
勘違いされると何度も来館してくるし、その手間隙は24さんも望まないことでしょう。
そうそう、これらの作業は23さんが「理事」と仮定してますのでご注意を。

[26: 購入経験者さん]

地方によって物価も違うし、副収入の駐車場の使用料と台数も違うので単純比較するのは無理がある。

都心の築30年・70戸前後の中規模マンションの理事（通算6年）をしていますが、
これといった維持費が過大な共有設備もありません。
総会の季節なので、議案書が手元にありますので、参考まで投稿します。

管理員は住み込み、最大手クラスの管理会社で年間750万円です。
管理内容は、さすが大手という感じでシステム的24時間対応。
内容を見ると、設備および建物定期点検費用（もちろんエレベター・消防設備含む）も
含まれています。
管理費は戸あたりではなく、面積当たりで比較しないと意味がありません。
うちは、月額200円/㎡程度ですから60㎡なら12,000円前後、80㎡なら16,000円・・。
修繕積立金は180円/㎡程度ですから、60㎡なら23,000円、80㎡なら31,000円くらい。
修繕積立金を除く管理費は、新しくても古くても基本的には同程度ですね。

管理費が割安な理由は、維持費のほとんどかからない平置き駐車場が10台あり、
平均3万円弱（地域相場4万円）で、年間約350万円の収入、これは管理委託料の50％弱に相当します。
半分程度を、管理費に充当しているからです。
最近の機械式は、金食い虫らしいですが、駐車場相場の高い都心マンションで、
平置き駐車場があることは管理組合運営上では強みです。

[27: 入居済み住民さん]

難しくなって来ましたね。
平面駐車場の有無、機械式駐車場の有無、世帯数、階数等、それらに対する管理会社の管理項目設定により管理費が提案されてるのですね。必ずしも戸当たりでは比較できない、管理ｍ2当たりの単価基準で決めた方がよい・・等、他になにがあるでしょうか。
当マンションの今の管理ｍ2はいくらですかと聞いてるのですが、３日たっても応答なし。このような管理会社は避けた方が良いでしょうか。いい年したフロントですが、急所つかれるとわかりませんので、会社に確認しますとのこと。こちらも疲れてきました。早くマンションの適正な管理費を法整備していただきたいです。

[28: 購入経験者さん]

>>27さん

それはあなたの誤解です。
管理会社の問題ではないし、管理会社は質問内容の返答に困っていると思いますよ（笑）

＞当マンションの今の管理ｍ2はいくらですかと聞いてるのですが、３日たっても応答なし。

どこの管理会社でも、㎡単価を決めているところはないはずですよ。
建築費と同じように、㎡単価はあくまでも費用の積算の結果であり、基準ではありません
無駄な設備がなければ規模が大きくなれば下がる可能性が高いし、十数戸の小規模なら高い
それと、管理人の勤務形態と人数（日勤、住み込み）警備員の有無でも違います。

一時取得で理事経験が乏しければ、最初は間違っても仕方ないですがちょっと調べてから
聞かないと恥をかく可能性もありますよ。
管理会社に聞くも何も、標準管理規約準拠なら管理費は普通は面積割りで負担しますから
ご自分の部屋の管理費を、専有面積で割ったものが㎡単価です。
これは、高層階や低層階、角部屋や中住戸　プレミアム住戸といった分譲価格には無関係で
公平なはずですよ。

[29: ３年目理事]

組合員が取られる「管理費」とここで出てくる「管理費＝業務委託費」はちと違う。
管理費の中には、管理会社に支払う「管理人・警備・清掃などの人件費」「会計代行などの事務手続き」「設備の点検・修理などの保守費」などがあり、それ以外に「共有部の水道光熱費」や「理事会の運営雑費」などが管理費からし払われる。
「業務委託費」もどこまでを委託してるか？によって簡単には比較できませんね。

組合員の方なら入居時又は定期総会時に管理会社への委託費と明細は資料として受け取っていると思いますよ。
うちの場合は、孫受けの会社まで調べて必要に応じて「管理会社<=>孫受け会社」の間の受託費なども把握しようとしてますけど。

[30: 匿名さん]

無意味、
いくら管理費を支払うかという問題だけでしょう。
Breakdownは、どうでもいい問題なんですけどね。

[31: 匿名はん]

>>29

> 孫受けの会社まで調べて

やりすぎ
暇なの？

[32: 住まいに詳しい人]

３１さんの方が無知なだけでしょう。
きちんとした管理組合なら、当たり前のことです。
特に、エレベーター、機械式駐車場、宅配ロッカーなどの契約は、
フルメンテナンスからPOG_に切り替えるとか、管理委託費は、
他社の見積もり（独立系）を同仕様でとって交渉すると、
一割以上すぐ下がります。

[33: 入居済み住民さん]

28さんへ
戸々の家庭の管理費の論議ではありません。
管理会社へ支払う定額委託料についての話題です。（何ｍ2の清掃面積か清掃員の配置人数多すぎないかなどの問題です。）
　内訳の説明と理事会での審議をしっかりすることでこの費用はどうも10〜30％下げることは可能です。
当方のマンションはその内容説明が曖昧すぎるので困っています。
でも、サイトでの質問や見積も簡単に入手できる時代なので先方もへたなことできませんね。

[34: 入居済み住民さん]

31さんは管理会社の方の発言に感じます。

[35: 匿名はん]

えっ
ここに管理会社の方も発言しているの！

[36: 入居済み住民さん]

まだ竣工して２年とのことですが、駐車場も１００％管理費に組み込まれているということは、剰余金として修繕積立金にまわしているのか分かりませんが、赤字にならない程度であれば、修繕積立金にはほとんど回されてないことと思います。長期修繕計画の十数年後の修繕時までにどれだけお金を貯めていかないといかないのか、現状で足らないのであれば、どの程度値上げしなければならないのか分かるはずですので、管理会社の担当者が熱心であれば、理事会でよく検討されて、積立金を補えるためにコストダウンをもとめては如何ですか？管理費の高い安いは設備や敷地の広さ、戸数などで一概に計れませんので、管理組合連合会などの団体に問い合わせればある程度の相場的なものは教えてもらえると思いますよ

[37: ３年目理事]

マン管新聞4/15号によりますと・・・
　条件：2006/7〜9の流通販売物件、都内23区内、201戸超MS
の場合、
　管理費 201円/m2
　積立金 120円/m2
が平均です。
もちろん経年数や附帯設備によるところも大きいでしょうが、１つの目安になりますかね。

[38: 入居済み住民さん]

うちの管理委託費は

\14,000/戸・月

です。
戸数は２４戸、管理人はいません。共有設備も特にありません。
宅配ボックスなんてなし。
管理会社は電話してもあまり繋がりません。（AM中だけみたい）
何かトラブルあったらどうすればよいんだろう？

委託費に含まれるものは、
・エレベータ点検費
・清掃業者委託費
・その他？？

内訳を教えてもらっていないのでそれぞれのコストがいくらなのかわかりません。（現在問い合わせ中。教えてくれるかな？）
電気代は別です。

はっきり言って管理は賃貸以下のような気がします。
結構ぼったくられている気がします。

管理委託契約書は紙きれ一枚。契約内容もかいてありません。
しかも個人単位で契約。
おまけに管理会社替えれないと書いてある。
これって有効？

[39: XYZ]

契約更新の際に、下記の標準契約書を参考に改訂し、６条の別紙を採用させたら如何ですか。

マンション標準管理委託契約書
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409/010409-1.pdf

マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

[40: 入居済み住民さん]

＞内訳を教えてもらっていないのでそれぞれのコストがいくらなのかわかりません。（現在問い合わせ中。教えてくれるかな？）

結果が返ってきました。

結論：教えてくれませんでした。

えーと、内訳を知りたい意図がわかりません。・・・信頼して頂くしかありません。・・・

まったくお話になりません。

＞契約更新の際に、下記の標準契約書を参考に改訂し

契約更新なんてないのです。決算説明も受けたことがありません。
（書面で送りつけてくるだけ。質問しても適当にはぐらかされます。今回のように。）

もう弁護士にでも相談するしかないのでしょうか？

[41: 匿名さん]

>>40
そんないい加減な会社とは縁を切ってリプレイス（委託会社の変更）すれば良いだけ。