長期修繕計画は全部本当？

[目からウロコ]

築30年のマンションを10年前に購入し、理事を複数年やっています。
10年前に管理会社を変更し、長期修繕計画を立てていますが疑問が多いです。
新理事でマンションの設計を、数多く手がけた60代の建築家がいるのですが
管理会社の対応は、それまでとは一変しました見積も明細が細かくなった。
新理事のアドバイスでわかったことは、たとえば・・・、
・外壁塗装を10年ごと：
　　塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上だから見直し必要。
・エレベターの寿命は20年程度：
　　特に根拠なし、全部交換で1ヶ月もエレベターが使用不能な方が問題らしい。
・サッシの寿命は30年：
　　美観はともかく、開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK、交換は不要。

長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

[62: 匿名さん]

>その分管理会社の分はカットしてあります。

今度は事実歪曲ですか？
どうゆう形でカットしたの？

[63: 匿名さん]

管理会社に依頼する５年毎の大規模修繕計画をカットしただけですよ。

[64: 匿名さん]

お金はカットしてなければ、管理会社丸儲けですね。あなたは管理会社の方？

[65: 匿名さん]

元々大規模修繕計画については別経費で契約してたもんでね。
５年毎の計画は管理会社でしたり、設計事務所に依頼したりしてるよ。
大体毎年計画表の手直しをしてないのに委託業務費が同じ金額というのがおかしいのでは。
普通５年毎の見直しでしょう。

[66: 匿名さん]

＞元々大規模修繕計画については別経費で契約してたもんでね。

それなら今度の改訂を取り上げる事ではあるまい。
標準は定額委託費に業務として計画案作成は含まれていたものが、大規模修繕計画ガイダンスが出だからこれ幸いとして、管理業協会が今度の改訂のどさくさにマギレて別件の有料化を画策したまでのことよ。
別経費で契約していたとは、よっぽど管理会社がその仕事に無能か、金勘定に優れていたか、組合役員がお人好しか、管理会社に迎合していたかのどれかでしょうね。

[67: 匿名さん]

>>66
それではあなたのところでは毎年委託業務費の値段は違うのですか？
長期修繕計画は普通５年毎しかやらないでしょう。
やってもやらなくても値段が一緒なんですね、あなたのところは。
途中で管理会社の変更があったらおかしいでしょう。

[68: 匿名さん]

標準をコメントしているのよ。定額委託費には計画作成が含まれるのが当然で、その様な管理会社を対象にしていたのが、現実であったのです。そのようにしていなかった貴方の組合がおかしいと言っているのですよ。当時は○年ごとに見直すとなっていていますよ。管理会社の当然の仕事で、特別コスト、技術料が生じる問題ではなかったのですよ。

[69: 匿名さん]

>>68さん
事務管理業務の基幹事務の中に、マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整が
ありますね。
あなたのいっていることが正しいですね。
マン管士の資格をもっているんですが、こういう基本的なことを忘れてはダメですね。

[70: 匿名さん]

ワイも去年マン管とったけど管業落ちたんや。おかしいやろ。せやけどウソちゃうで。たぶん運で合否が決まる試験やさかいにマン管やいうてようけ金取ってコンサル業務するやつはうさん臭いで。試験受けてるやつのほとんどは管理会社勤務か暇持て余してるじいさんか本業で食えん建築士やと思うで。ワイのオヤジはマン管と管業どっちも受かりおったわ。ワイのオヤジは年金暮らしの暇人や。マン管どないやねん。

[71: 匿名さん]

マン管受験者には、マンションの住民が多くなってるのも事実ですよ。
マンションの管理を良くするためにボランティア感覚で資格を取っています。
私もその中の一人で今年合格しました。管業も勿論合格はしましたが、登録はしてません。
マン管は一応登録はしましたが、５年後は研修は受けないでしょう。必要ありませんから。合格証があれば十分です。

[72: 匿名さん]

放言は自由ですね。

[73: 匿名さん]

>>72
方言？
なんのことですか。
マン管合格のことかな？

[74: 匿名さん]

役員が回ってきたのをきっかけに勉強してマンション管理士をとりましたが自己満足で終わりました。マンション管理士もってない管理会社担当者に「スゴイですねえ。よく勉強なさったんですね。」っておだてられましたこと以外にあまり何もかわりませんね。大した資格じゃないと言われるのがよくわかります。長期修繕計画に関する案件なんてよくわかってない管理会社担当者とよくわかってない理事会役員でよくわからないまま見直ししてるような管理組合も多いのではないですか？

[75: 匿名さん]

>>74
役員が回ってきた時点でマン管士の勉強を始めて何年で合格できたのか分からないけど
理事は何年やったのですか。
私も理事が回ってくる２年前から勉強してたまたま１年で合格できたけど、それからが大変でした。
毎日２～３時間はパソコンに向かって実務面の勉強をしましたよ。
法律だったり、大規模修繕全般に関すること、規約や使用細則の問題点とか。
そして、法の改正や地デシ対応の仕方、修繕委員会や規約改正の専門委員会の設置の要求等々・・・・
試験で勉強したことが役にたつのはほんの一部ですよ。それを基本として研鑽を積んでいかねば
役にたたないでしょう。
私はマン管士を取ったことでマンション管理に関心が持て、又有資格者としての自覚で更に勉強できて
資格をとってよかったと思っています。
私は管理会社や理事達にマン管士の資格があるとはいっていません。知っている方はおられますがね。
修繕計画や大規模修繕に関することがわからないマン管士はいないでしょう。私は良く分かっていると思っています。建築士を相手に議論できるぐらいの知識は身につけておくべきでしょう。
マンション管理をしていくのにマン管士の資格は大変有意義だということが分かっていないあなたは多分
有資格者じゃないと思います。

[76: 匿名さん]

７４は資格はもってないな。
たいした資格じゃないといわれるはずはないしね。
資格をもっている理事と何も関心を示さずただ輪番制で仕方なくなっている理事との差は歴然としているでしょう。

[77: 匿名さん]

＞方言？ なんのことですか。
放言　　
他への影響などを考えずに、思ったままを口に出すこと。無責任な発言。「―して世の顰蹙(ひんしゅく)を買う」「―癖のある大臣」

[78: 匿名さん]

総会で現在の管理会社が作成した長期修繕計画の説明があり、そのために積立金の値上げの承認を求められ多数決で可決しました。

しかし、この計画が本当に妥当なのか分からず、反対した人もいました。
妥当かどうか調べるのには、やはり費用がかかりますよね？
そうすると理事会に諮ってもらい総会で決めなくてはなりませんか？
独自に調べようとするのは無謀でしょうか？

[79: 匿名さん]

大規模修繕工事の費用については、１戸当り７０万前後が相場といわれています。
しかし、１戸当り３０万でも１００万でも、要は修繕積立金次第です。
余裕のあるマンションはお金をかけていろいろな工事やグレードアップ化、バリアフリー化とかもできるでしょう。
お金のないマンションは最低限の補修工事をすればいいだけのことです。
専有部分と一緒ですよ。
お金がなければ、壁紙と襖・障子の張替えですませるだろうし、余裕のあるところは、カーテンや家具、台所や
風呂場、照明器具とか全てを取替えることもできるでしょう。
それに工事の時期についても、余裕のあるところは１０年でもいいし、余裕のないところは２０年でやればいいだけのこと。

[80: 匿名さん]

７９のレスは説得力があるというか、納得だね。
今までは、ぼられたとか、癒着だとかいってたけど、根本は７９の通りだと思う。
勉強になりました。

[81: 匿名さん]

>>79
７９のレスは正しいが、ちょっとずれています。
同じグレードで金額が違うことが問題と皆さんが感じている

＞お金がなければ、壁紙と襖・障子の張替えですませるだろうし、余裕のあるところは、カーテンや家具、台所や
風呂場、照明器具とか全てを取替えることもできるでしょう。

お金に余裕があっても、管理会社に発注したら、ぼられて、カーテンや家具、台所や 風呂場、照明器具とか全てを取替えることができなかったらどうでしょうか？