大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[241: 匿名はん]

>]私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。

釣りに引っ掛かるマン管士妄信者の宣伝に過ぎない。

[242: 匿名さん]

ここを読んでいてびっくりしたのですが、世の中にこんなにたくさんブラックな管理会社があるんですね。
私はフロントを１０年ほどやっておりますが、うちの会社ではバックマージンや紹介手数料など一切取ったことないですよ。お歳暮・お中元すら会社としても受け取らないですし、すべて送り返してるくらい徹底してます。
「業者から１円でも受け取ると、管理組合の立場に立っているとはいえない」ということからです。
また、修繕工事の元請もほぼやりません。
大規模修繕工事に関連してうちの会社が得る金銭的利益は、まったくありませんが、それでも会社の運営はまったく問題ないですよ。
そもそも、工事なんていうものは水物なので、管理委託費だけで経営が成り立つよう、積算されているのが当たり前ではないのでしょうか？

しかし、世の中には工事を通じて、管理組合を食い物にしている管理会社がたくさんあるのですね。
フロントとしてもそんな会社に入らなくてよかったです。

[243: 匿名さん]

>>242
確かに殆どの管理会社はバックリベートを取ることにより委託業務費を安くし管理組合に入っていきます。
特に大規模修繕工事については、それをあてにして通常の委託費を抑えている関係上バックリベートを取るのは
当たり前という風潮になっています。
あなたの会社みたいな健全な会社もあります。しかし、普通ならおたくの会社が良心的でいいんでしょうが、
見た目には委託業務費が高く感じられるのです。そこに他の管理会社が付け入る隙があるのですよ。
組合も勉強してきていますので将来的にはおたくの会社が伸びていくと思います。
管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。
マンションの管理は共存共栄の精神で管理していかねば管理会社の継続性はないと思います。

[244: 匿名さん]

　
このようなＧ人社を筆頭にした「ぼったくり管理会社」は、２面性があるのです。

会社が大きければ大きいほど、適正価格できっちりと居住者の為の良い管理運営をする部隊、適正価格より少し安価で文句があまり出ない管理を提供する部隊、安価でそれなりの管理を提供する部隊、とても安価でそれなりの管理を提供するが工事や大規模修繕工事をやたら勧めてぼったくり価格で短期で儲け追い出されても良いと言う部隊、などに分かれているのです。

大きな会社ほど、その手の教育も十分なされていて、証拠が揃わないように配慮して、非常に巧みに実行するので、実際に行われても、立憲するのは大変困難なのです。

ですから、きっちりと良い管理をしている部隊の居住者からは「ちゃんとした良い管理会社ですよ。」と言うコメントさえもらえるようにしているのです。
全て、計算ずくなのです。

[245: 242]

>>243
確かに管理委託費の設定は少し高いかもしれません。
よそを経験していないので基準がよく分りませんが、他社からリプレイスの営業をかけられたときに、驚くような金額が出てくることがあります。
ただ、その金額だと原価割ってる･･･というようなものもあり、どんな管理をしているのか気になりますね。
結局、あまりの金額差に逆にお客様から「安かろう悪かろうでは･･･」と心配する声があがり、結局うちが少し減額して守りました。
私としては、業務の内容や質をきちっと判断していただけるようになって欲しいと思います。
努力が足りないから伝わらないのだよといわれればそれまでですが。
マン管士は過去に組合さんが契約されて、理事会で話したことがありますが、その方がたまたまそうだっただけだと思いますが、ま、間違ったことは言わないがそれほど専門性が高いとは感じませんでした。でも、第三者の意見を聞き安心したいという気持ちを解消するにはいいんではないでしょうか？
まだまだ歴史の浅い職種ですからね、長い目で見ないとと思います。
定年するころには、出来れば自分もマン管士独立したいので、その土壌を作って欲しいもんですね。

[246: 匿名さん]

管理会社は大きな管理組合についてはサービスも委託費も安い。
小さな組合については、委託費は高くなる。
これは仕方ないことだと思う。
私企業だから営利を追及するのは当たり前のこと。

[247: 匿名さん]

＞管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。

どさくさにマギレてマン管士の宣伝とは浅ましい。
大規模修繕の監理の安請けしたマン管士の監理不十分で管理組合は監理費不払いに対し提訴するようなマン管氏がいたが、裁判の結果次第ではマン管の存在意義が司法の場で問われることになる。

[248: 匿名さん]

247
>どさくさにマギレてマン管士の宣伝とは浅ましい。
「管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。」は誰もが認める傾向でしょう。何が宣伝ですかね。マン管士叩きの逆宣伝をしておいて浅ましい言動ですね。

[249: 匿名さん]

>>247
大規模修繕工事の設計・監理をするには１級建築士の資格が必要ですよ。
監理不十分であれば建築士の責任というのもご存知ないようですね。
マン管士が大規模修繕工事で関与するのは修繕周期や劣化診断の方法、建築請負会社の選定方法、適正修繕積立金の計算方法、工事の優先順位、専門委員会といったことに対するコンサルタントですよ。
コンサルはするけどそれをジャッジするのは当然組合の判断です。

[250: 匿名さん]

劣化診断を自主でやりたいのですがどうすればいいですか。

[251: 匿名さん]

１級建築士だけど教えない。
教えたら商売に影響するので。
実をいうと素人でも診断はできるんだけどね。

[252: 匿名さん]

＞劣化診断を自主でやりたいのですがどうすればいいですか。
下記をご参考に。
改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/1606syuuzzen/00hyousi...
マンションの管理と修繕
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto02.html

[253: 住まいに詳しい人]

>128

以前ここに努めていましたが、
程度の低い下請け業者が多いです。
粉塵対策はまったく行ないませんので、
駐輪場の自転車･バイクはコンクリートの粉塵で真っ白け！

また、建物の事を基礎から知っている社員は１人しかいません。
あとは資格を持っているだけの素人ばかりなので、
覚悟して使ったほうがよいでしょう。

[254: 匿名さん]

他で相手にされないからって、こんな古いスレを探して書き込むほどネット依存症が酷くなっているのですか。
社会復帰できることを祈っております。

[255: 匿名さん]

スレが古いとかいうのは関係ないのではないですか？
以前のスレを読んでいる者ばかりではないですからね。
同じことの繰り返しでも全然問題はないと思いますよ。

[256: 匿名さん]

わざわざ３年半も前に途切れているスレを探して書き込まなくても、他に書き込むスレがありますよ。
あなたは他で相手にされないと言うか、太刀打ちできないので、古いスレを探している依存症なのでしょう。

[257: 匿名さん]

5年前の大規模修繕で積立金はあったけど、全部無くなるのは・・・
って事で借り入れ？？？
積立金から繰上返済を提案しているけど
管理会社がジャマして返済を議決出来ない。
提案するけど、作った資料じゃない物を添付したり
積立金が減ると、何かあった時に・・・って区分所有者を脅す
借金している身分でインターホンの工事をしたいらしい。
でも壊れている家無いんだよね。

[258: 匿名さん]

>>257
酷そうですね…

最初って、購入時の一時金徴収もあるから、余裕がありそうなのに…
それなのに借入ってことは、
毎月の修繕積立金の大幅な値上げが、早急に必要な状況なのでしょうね。

仮に同じ期間で、工事内容も全く同じで次の大規模修繕を行った場合、
今度は、購入時にあった一時徴収金はないし、
前回の借入れへの返済があるので、積立総額も少ないので、さらに大変なことになりますね。

管理会社も変えられない管理組合＝住民でしたら、
早く逃げた方が勝ちかも。

[259: 匿名さん]

中古で入居したんですが、新築時からずーっと工事してたらしいです。
新築時からの不具合を全て積立金で・・・
10年後の大規模修繕は・・・今のところ1戸あたり80万の赤字
ちゃんとした長規模修繕計画が無いので、まだまだ増えます。
逃げれるなら逃げたほうが勝ちだと思ってます。
臨時総会でこちらで作った資料で説明します。
管理会社も変える様に持っていくつもりですが
ダメな時は逃げ時だと思います。

[260: 匿名さん]

>259
それは悪いマンションを選んでしまったようですね。
管理会社が悪徳管理会社なのではないでしょうか？
それに、理事たちがグルになって修繕積立金を懐に入れてるのではないでしょうか？
いろいろ証拠を集め、国土交通省に通報すべきだと思います。