都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[201: 匿名さん]

うん。
芝浦じゃね。

[202: 匿名さん]

>>194
まったく矛盾してますね。頭が昭和で止まってるとしか思えない。
海っぺりと言いながら汐留だけ別にしているところが笑える。
大企業がオフィスを構える場所が都心？
ＮＴＴドコモは港南、フジテレビやサントリーやＵＣカードはお台場
芝浦には東芝、晴海トリトンには大企業が入ってるけど。

どう思ってもナンセンスでも分け方は決まっています。
都心＝千代田区・中央区・港区
都心６区＝千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区

これに納得いかない人は不動産関連会社すべてにクレームを入れて
分け方を変えるしかないと思いますよ。がんばってください。
それ以外で”住めば都”の”心の都”は都心ではありません。

べつにいいじゃないですか。都心ばかりが住まいじゃないし
都心じゃない良さがあるんだから、何でもかんでも
都心にあてはめようとするほうがおかしい。

[203: 匿名さん]

都心三区【としんさんく】

東京都千代田区・中央区・港区の総称。


三省堂提供「デイリー 新語辞典」より

[204: 匿名さん]

そうですね。心の都心。いいフレーズです。
豊洲を都心と思っている方は、どうぞ心の都と思って生活してください。

[205: 匿名さん]

２０３さんのように充分港区芝浦。都心ですね。
見た目はそうじゃないかも知れませんが。
残念ながら都心地区です。
まあ、今後芝浦もどんどんそれに似合う環境になっていくことを望みますが。

[206: 匿名さん]

スレタイ【都心のマンション分譲価格上昇するの？】
マンション分譲において、不動産業界では都心を千代田、中央、港としています。
都心のマンションは千代田区、中央区、港区に建設したマンションを指します。

[207: 匿名さん]

標準的な定義があるんだからそれで議論でいいんでないかな？

[208: 匿名さん]

ドコモは溜池でしょ。港南って、ドコモショップだと思ってる？

[209: 匿名さん]

池袋も入れた方が良いと思います
エアライズなどの高級タワーマンションも出来ていますし。
池袋近辺の山の手線内は都心でしょ。

[210: 匿名さん]

>ＮＴＴドコモは港南、フジテレビやサントリーやＵＣカードはお台場
>芝浦には東芝、晴海トリトンには大企業が入ってるけど。

流行に乗って、本社が移転するから、社員はそんなへんぴな所に通勤しなくちゃ
ならなくて、嘆いているよ。
飲み会もままならない。

湾岸地区にデベに騙されて買うのはどうかと思うけど、新興住宅地は化けるから
あんまり言えないよ。
川崎なんて工場と思うと今は立派な住宅地、
原宿や青山も、オリンピック前はのどかな街だったんだけどな。

[211: 匿名さん]

ＮＴＴドコモビルのことでしょう。
http://arch.cside.com/f-docomoshina.html

[212: 匿名さん]

ずっと目白に住んでるけど、
目白は西武が開発した東京初の新興住宅地
目白が都心なんて思ったことないですよ。
池袋が都心っていうのはさらにどうでしょう？

>>210さん
他はともかく、東芝は　東京芝浦電気　ですから
流行に乗ってるわけでも移転したわけでもないと思いますよ。

[213: 匿名さん]

>エアライズなどの高級タワーマンションも出来ていますし。
なぜそこでエアライズ？しかも高級？ｗ

「都心」の定義は、どうなんでしょうね。
「東京」といっても、文脈によって、
都心、２３区、東京都、東京＋東京郊外、
それぞれの場合がありますからね。
「都心のマンション分譲価格上昇するの？」というスレタイ
見た時に、人によって受けるイメージが違うんだね。

[214: 匿名さん]

目白はいい街だけど、池袋と比べるのは笑っちゃうよ。

[215: 匿名さん]

そうだよ、池袋はサイテーな街だぜ。
由緒(？)正しき目白と一緒にしちゃ、目白に悪いよ。

[216: 匿名さん]

私は池袋方面はあまり行ったことないんですよね。ちなみに住んでいたのは中目黒です。
山手線の上方向は新宿まで、遊びに行くのは渋谷より上方向は新宿までですね。
池袋、って怖そうな町というイメージがあります。

[217: 匿名さん]

池袋は埼玉の人が東京に出てくるときの入り口ってイメージ。

[218: 匿名さん]

ずっと駒込に住んでるけど、山手線の内側でも都心思ったことはないな、
やっぱり財閥系が開発した戦前の新興住宅地だったらしい。
そこに先祖が神田猿楽町から移り住んだと聞いている。

子供の頃郊外だった目黒や品川が都心に昇格し、新興住宅地の代名詞だった
世田谷や杉並が郊外に昇格し、田園地帯の千葉や埼玉が郊外になったんだから
比較すれば、駒込も都心かなと思うようになったよ。

[219: 匿名さん]

目白は高級住宅地になったけど、学習院があるのと、明治政府に追われた
徳川家が移り住んで有名になったんだよ。
今でも徳川ビレッジなんていう地区がある。
田中角栄が住んでいた、ところは目白は目白でも、文京区目白台駅で言うと護国寺。

池袋は戦後は狸が出たほど、草原だったんだけどターミナル駅になって
発展したんだよ。
あまり知られてないけど、今でも駅前は元農家の、
大地主が沢山土地を持っているんだよ。
地主の末裔を知ってるけど、いくつもビル経営をしている。

本題の都心の分譲価格のことだけど、間違いなく上昇すると思うよ。
うまくいけば、バブルの半分くらいまで行くかもしれない。
土地がないから、マンションは希少価値になるんじゃないかな・・
倉庫には、中古と新築の差がだんだん縮まってきたような気がします。
物件は原価消却しても、土地代が上がっているんだろうな。

[220: 匿名さん]

なんか池袋方面に話題がいっちゃったなー。
池袋は確かに大きい町なんですけどね。
池袋を都心で許しちゃうと、上野も都心になるのかなー。

とのことを考えると、地域の大きさは関係ないんですよ。
あくまで都心地区は千代田、中央、港区のみですよ。
だから今後豊洲や池袋がいかに大規模で人気のある町になろうとも、あくまで城北、城東地区のがんばってい
る地域というだけの話です。

[221: 匿名さん]

駒込も東京を知らない人にとっては？？？でしょうけど
山の手の高級住宅があるんですよね。

逆に目白とか駒込在住の人は、便利な良い住宅街を
雑然とした都心部と一緒にしてほしくないんじゃない？

都心は都心。
特に城東地区を都心と勘違いしている人は
【城東のマンション分譲価格上昇するの？】
という新しいスレを作って、そっちで議論してください。

[222: 匿名さん]

　この板　都心の定義とはなにか？　にタイトル変えたほうがいいんでない？
いつまでたっても、都心のマンション価格に関する議論は始まらないじゃないか。
都心3区　あるいは　都心６区と最初の人が定義しなかったのが失敗だね。
スレ作り直したほうがいいんではないか？

[223: 匿名さん]

そうですね。すると土地の価格やマンション価格が上がりそうな地域ですが。
都内の区ではほとんど上がるような気がします。
川崎や横浜、浦安はどうでしょうか？
武蔵小杉が意外と高くてビックリです。

[224: 匿名さん]

地方出身の人には、わからないんだろうな？
都民は「私達の東京」という教科書で社会の時間に習ったんだよ。

「東京の副都心は、新宿、池袋」なんてね。
上野は入っていたか、ちょっと記憶がないな？

[225: 匿名さん]

首都の心臓部が都心なんだろ？
だったら一般市民など住んでいない霞ヶ関近辺だけなんじゃないか？
だとすると、ここで分譲価格云々というのは意味ないな。

[226: 匿名さん]

>224さん
「私達の東京」懐かしい！！！
自分たちの住んでいるところを誇りに思ったものです（当時新宿区）。

[227: 匿名さん]

>>225
それなら、埼玉県の都心部は埼玉県庁とその周辺かい？

[228: ２２５]

埼玉に首都ってあるんか？

[229: 匿名さん]

埼玉の話しはやめましょう。
そもそも、ここは都心のスレじゃないですか。

[230: 匿名さん]

都心はもう港区中央区千代田区で決まりです。
都心に住みたいかたは芝浦に住みましょう。やすいですから。

[231: 匿名さん]

「芝浦にマンション買ったよ、やっぱり都心はいいね」なんて職場で言える？＿？

株と同じで、激安は騰りやすいから芝浦とか豊洲は穴場かもね。
でも潮風で何でもすぐ錆びそうだね。

海辺に移住する人も、海沿いは避けて徒歩圏の山を買うくらいだから、
なんで泳げもしない海沿いの埋め立て地がいいのか理解不能だね。

[232: 匿名さん]

芝浦とか豊洲とか、倉庫や工場がマンションになるようでは、もうすぐバブルも
はじけるのかもね。

[233: 匿名さん]

豊洲の話しはやめましょう。
そもそもここは都心三区(？)のスレじゃないですか。

[234: 匿名さん]

231
日比谷も銀座も埋立て。丸の内や溜池は芝浦より地盤ゆるゆるなのも知らないタイプ
それじゃあ理解不能でも仕方ないですね。
もう少しお勉強してから書き込みましょうね。

[235: 匿名さん]

＞234
地盤ゆるゆるでも丸の内や溜池ならずっといいじゃん。
地盤がたとえ強固でも芝浦じゃ〜ね。
所詮芝浦は芝浦だからね〜

[236: 匿名さん]

山手線内の左下４分の１が都心でいいんでないの。

[237: 匿名さん]

ところで、都心3区のマンション価格は上昇するの、それとも下落するの？

[238: 匿名さん]

全部上昇、全部下落とかにはならないと思われ。
既に中古も含め、上がってるものもあれば、上がってないものも有。
これまでも同じ事が書かれていたが、2極化が顕著になるでしょう。
でも都心の用地供給不足は誰もが認識している所。
よほどの立地でない限り上昇必至と思われ。または価格横ばい、面積狭くなる。

[239: 匿名さん]

>>225さん
>だったら一般市民など住んでいない霞ヶ関近辺だけなんじゃないか？
>だとすると、ここで分譲価格云々というのは意味ないな。

そういう意味では、このスレでは、
もう少し範囲を広げてみる必要がありそうですね。

[240: 匿名さん]

都心マンションも格差社会。
勝ち組、＊＊＊があるようですね。

[241: 匿名さん]

たとえば、山手線内で80㎡で1億円となっても買い手はたくさんいるんだろうかね。

そうなると、一般人は郊外に向かうような気がするんだけど。
いくら便利でも、バブルの崩壊を知っているから買い手はいなくなるんじゃないの、
ということは、そろそろ頭打ちかもしれない。

そうなると、どうしても都心に住みたい人は、少しでも割安な中古市場へ向かい
中古市場が騰る。

どうしても新築という人は、郊外や湾岸の埋め立て地に集中するのではないかしら。

[242: 匿名さん]

駅から10分以上は＊＊＊で下落、5分以内は勝ち組で大上昇なんてなるのかな。
これからは、都内は中規模、小規模が増えてくるんだろうな。

[243: 匿名さん]

>>237 既に上昇してると思うけれども。

[244: 匿名さん]

南麻布とか虎ノ門とかすごい値段でしたよね。
超高級物件は買い手があるってことですよね。スゴい。

都心のマンションは上がると思いますよ。
湾岸でもけっこう投資用に金持ちが買ったりしてるから
居住用というより投資用になると認められた物件が勝ち組物件なのかも。

[245: 匿名さん]

＞242さん
富裕層向けマンションは駅の距離は関係ないようです。

＞244さん
赤坂のタワーマンションも良さそうですね。
　

[246: 匿名さん]

都心部または都心近接の、住宅地の物件は上がるでしょう。
利便性が高く、住環境も恵まれる地域は非常に限定されます。
欲しい人は山ほどいますよ。
或いは、自宅用ではなく、値上がり狙いで、高値売却を狙う人もでるでしょう。
家賃で稼ごうとする人もでるでしょうね。そういう地域です。

逆に都心や都心近接の湾岸の工業地域（元も含む）の物件は、想定が難しいですね。
利便性は高いけど、住環境が？な物件が殆どです。
今後も大量供給が続き、豊洲や東雲、有明、晴海など分かっているだけで
合計十数本のタワーが続々と建つことも懸念材料です。
価格が上がるには、需要が追いつくことが前提ですが、
今までは、住環境をあきらめ、利便性や共用施設やタワー
手ごろな価格ということに飛びついて行く人が多いため、
何とか捌いていました。
しかし、今後は土地価格の暴騰などで、デベは価格を吊り上げたいところです。
ただし、湾岸系の購入者層の予算は限られているので、価格を上げてしまうと
急激に売れなくなるリスクがあります。
よって、デベとしては、以下の作戦に出ると思われます。
間取りを狭くし、仕様を落として、見かけ上の価格を据え置くか、
間取り仕様双方共に少し落としつつ、やや値段を上げるか
という作戦が考えられます。

結論としては、都心住宅系はかなり上がり、
都心湾岸系はじりじりと上がるというところだと思います。

[247: 匿名さん]

なるほど。　PCTは作戦１のほうか。

[248: 匿名さん]

PCTは都心じゃないですよー。

[249: 匿名さん]

江東区というだけで、銀座から５分の豊洲は都心では？

[250: 匿名さん]

都心の真ん中ってどこよ？

[251: 246]

都心は、都心3区とするなら、千代田、中央、港となります。

本来なら、新宿や渋谷や池袋は都心とは言われません。
副都心という言われ方が公式に使用されますね。
お台場も、臨海副都心となります。
ただ、都心3区に限定してしまうと、住居数が恐ろしく少なくなり、
議論しても、参考にできる層が非常に限られてしまいます。
面白くもないでしょう。

まず、都心の定義ですが、国土交通省が定義する区部都心部を都心とするのが良いと思います。
区部都心部（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の8区）

話題の豊洲を有する江東区は、都心と定義しているものを一度も見たことはないですが、
江東区の湾岸系は都心近接として扱ってもいいと思います。

[252: 匿名さん]

都心＝皇居だよ。

[253: 246]

たびたびすみません。

都心区の追加です。
目黒区と品川区も入れてもいいと思います。
不動産系雑誌や情報などでは、都心7区〜都心9区という区分けで、
定義されることがありますので。

まとめてしまうと、
区部都心部（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の8区）＋
（目黒区、品川区）の合計10区　＋　湾岸系　でいかがでしょうか。

ちなみに、都心とは、日本橋、八重洲、丸の内、京橋、銀座、有楽町、新橋
霞ヶ関、永田町あたりを指し、これらを有する千代田、中央、港を都心3区としています。
つまり、ビジネス街及び官庁街の中心を都心とするので、住居がほとんど無い地域となります。
正確に都心として住居を議論すると、対象となる戸数が恐ろしく少なくなりますね。

[254: 匿名さん]

官舎が民間に売却されたら、マンションが建つんですかね。

[255: 匿名さん]

そりゃ建つさ、それこそ「先生」の出番だもの。

[256: 匿名さん]

湾岸系は都心じゃないよ。　

[257: 匿名さん]

>>254
まわりの民間の土地と合わせて再開発されるかもね。
国の建物や土地が再開発の妨げになっているっていう意見もあるから。
再開発となると、マンションが建つのは早くても10年後かな。

[258: 匿名さん]

都心は湾岸系を除く
港区、中央区、千代田区
あとせいぜい渋谷と目黒の一部かな

>253
そんなのはまったく都心ではない

[259: 匿名さん]

へえ〜品川区も都心なんだ。んじゃ明日は都心の戸越銀座で鯵の干物でも買うかな！

[260: 匿名さん]

>>257
都心の再開発は、超難しいよ。
六本木ヒルズだって20年かかったらしいよ。

[261: 匿名さん]

>258
山手線に少ししかかっていない目黒区が都心なんて、信じられないよ。

[262: 匿名さん]

目黒区は住宅価格が都心並みで、おそらく購買層も都心物件と重なるから、
不動産業者は都心に目黒区を含めたがるんだよね。同じ理由で品川区の
一部（東五反田あたり）もそうなる。
同じ観点では湾岸物件は都心物件とは明らかに購買層が異なるから都心から
外れることになる。

[263: 匿名さん]

>251 話題の豊洲を有する江東区は、都心と定義しているものを一度も見たことはないですが
東京都の住宅着工統計では江東区も都心10区にはいっていますよ。
一度見てみて。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2006/02/60g26100.htm
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

[264: 匿名さん]

ＨＰ東京都の行政上の区分けでは、確かに墨田区、江東区は都心に区分けされているんだけど
やっぱり役所体質で、古すぎると思う。
確かに、墨田区江東区は古くからの街が点在している。
戦後すぐの状況であれば、皇居からの距離を考えればこうかもしれない。
品川、目黒区はここ30年くらい急速に発展したということなんだろうな。

[265: 匿名さん]

＞やっぱり役所体質で、古すぎると思う。

そうか？
墨田区や江東区が評価されてきたのは最近だと思うが。

[266: 匿名さん]

＞都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、
＞渋谷区、豊島区

いっその事、都心２３区にしてしまえ！

[267: 匿名さん]

文京区、港区などの都心と、足立区、葛飾区とは環境もレベルも価格も
別世界だと思うよ。

[268: 匿名さん]

都心つっても近頃は地名だけで値上がりなんかしないでしょ。
「再開発」出来る条件がそろえばどーんとあがるんでないの。

[269: 匿名さん]

研究期間のデータによると2004年と2005年6月の上昇率が書いてありました。

都心10区
千代田区：-4％　中央区：+8％　港区：+0％　新宿区：+10％　文京区：+3％

台東区　：+13％　墨田区：+1％　江東区：+22％　渋谷区：+0％　豊島区：+10％

その他の地区
世田谷区：+2％　練馬区：+17％　荒川区：+24％　北区：+26％　江戸川区：-1％

目黒区：+10％　練馬区：+17％　足立区：+4％　品川区：+11％　東京都下：-4％

横浜市：+8％　千葉市：-9％　さいたま市：+1％　埼玉県その他：-7％

下がりすぎたところが急上昇、不人気地区は更に下落　人気地区は高値安定
といったところですか。
都心はこの時点では、急上昇でもないですね。

[270: 匿名さん]

北区なんかも都心と言ってしまったら、
都心と言う意味がなくなってしまいます。

[271: 匿名さん]

全くです。　然し都心3区では殆ど住居系の建物がなくなってしまう。
やはり、普通に都心６区が妥当でないかな。　

[272: 匿名さん]

たしかに北区はすぐ隣りが埼玉。
同じ理由で板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区は千葉埼玉に近いので
これから発展しても都心には入らない。

[273: 匿名さん]

よく読んで下さい、都心10区とその他の地域に分けてるだけ。
北区を、都心には入れてないでしょ、でも値上がり率は凄いけどね。

[274: 匿名さん]

ついでに2005年6月の平均坪単価も書いておきます。

【都心10区】
千代田区：-4％/320万円　中央区：+8％/278万円　港区：+0％/396万円

新宿区：+10％/324万円　文京区：+3％/288万円　台東区：+13％/217万円

墨田区：+1％/188万円　江東区：+22％/224万円　渋谷区：+0％/343万円

豊島区：+10％/275万円

【その他の地区】
世田谷区：+2％/271万円　練馬区：+17％/224万円　荒川区：+24％/184万円

北区：+26％/229万円　江戸川区：-1％/162万円

目黒区：+10％/328万円　足立区：+4％/153万円　品川区：+11％/293万円

東京都下：-4％/160万円　横浜市：+8％/180万円　千葉市：-9％/116万円

さいたま市：+1％/156万円　埼玉県その他：-7％/128万円

[275: 匿名さん]

>274
千代田区：-4％/320万円と言うのは感覚的にちょっとズレた感じがしますね。
その時期にどんなグレードの物件が出たかで数字にブレが出るんでしょうね。
（番町物件がこの価格帯で買えるとはとても思えない。）
目黒区が突出して高いのも、青葉台物件、中目黒物件が平均値を引き上げた
としか思えません。

[276: 匿名さん]

購買層でわければ
港区（湾岸除く）、千代田区、中央区（埋立てはせいぜい月島までそれ以南を除く）
渋谷（山手線内）、目黒（山手線内の一部）、品川（山手線内の一部）
が都心

都心ロックとかやめろよ
無理しすぎでビンボくさい

[277: 匿名さん]

貧乏くさければ見なけりゃいんじゃない。
都心の区分けじゃなくて、分譲価格がどうなるのというはなし。

貧乏人が、金持ち評論をしてるんじゃないんだから。

[278: 匿名さん]

マンション素人評論家の、郊外在住の人でしょう。
生活感があったら、貧乏くさいなんて書けないよ。

[279: 匿名さん]

いつまでたっても議論の始まらない変な板。
各々の定義ごとに　都心3区の..　とか 6区の... とか別板にしたほうが
建設的でないんかい？　

[280: 匿名さん]

>>276 目黒（山手線内の一部）
これって目黒駅のことかな。目黒区で山手線内ってガーデンプレイスの一角だけだと思うが。。。
目黒駅前の三井のタワマン（品川区）はべらぼうな値段らしいけど、この場所で？。。。高騰してるってことか？

[281: 匿名さん]

昨日ＭＲに行ってきました。
人はまばらでしたが、ＭＲに聞くと結構忙しかったみたいです。
私も含めて、ちょっと周りのブース状況はやはり北側や西側を選んでいる人が多そうでした。
ちなみにＭＲが言うには、勢いに乗って次で全部売っちゃうんじゃないですかと言っていました。

それと一つ残念なのは、キッチン台と吊棚の高さが、６０ｃｍしかなかったことです。
ＴＯＴＯの食器洗浄器を現在使用してる私は、ＴＯＴＯの高さが６５ｃｍあるので、キッチン台に置けないこ
とが判明しました。
購入して、３年は経つのですがまだまだ使用できたので残念です。
しかし吊棚低すぎよ〜。せめて今ある食器洗浄器は置けるようにしてほしかった・・。人気のＴＯＴＯなの
に・・。

[282: 匿名さん]

↑まちがえました、ケープです。

[283: 匿名さん]

三井の物件って総じて地域の相場より高い。
地上げ的な高騰を謀ってるのか？

[284: 匿名さん]

住友の物件も地域相場よりかなり高めの物件が多いと思います、
売れ残りも多いらしいけど、竣工後相当期間値引きはしないそうです。
契約者にとっては、安心できると思う、大手でも竣工間際に条件の悪い部屋は
1000万円も値引きすることもあるらしいから。

[285: 匿名さん]

>>274
興味深いです。
墨田区と横浜だと、通勤を考えなければ横浜がいいけど。

[286: 匿名さん]

>281
私も以前住んでいた賃貸マンションでは、TOTOの後付け食器洗い乾燥機を
使っていました。価格の割には性能が良くて満足していました。
でも今の分譲マンションのオープンカウンターキッチンには置くところが
なくて、結局オプションのAEG製組み込み食器洗い乾燥機を付けました。
TOTOの食器洗い乾燥機はまだ2年しか使っていなかったのですが、結局思い
切って処分しました。もったいないとは言え、その点はマンション選択の
評価ポイントとしては優先度が低いと思って諦めた方が良いと思います。

[287: 匿名さん]

都心、郊外に関係なくある程度広さのあるマンション用地は高騰気味、
仕方なく分譲価格に反映するか、専有面積、共有部分を減らして販売することになる。

マンション相場のそこは3年前だったと思うけど、マンション購入年齢もあるから
買いたいときが、買い時と思わないと仕方ない。
都心では用地不足もあって、新築よりも中古マンションの上昇率の方が高そう。

本当にお買い得なのは、まだ上昇の緩い郊外の広めの中古マンションかもしれないね。

[288: 匿名さん]

都心で今出ているもしくはこれから出る物件でお買い得感のある物件はどれでしょう？
ケープを・・と思ったのですが、せまめの部屋は殆ど売れてしまったようです。
２LDKで探しています。

[289: 匿名さん]

>>288
都心だとケープくらいかな。
TTTも広い部屋しか残ってないようですし。
都心に近いとこなら豊洲.東雲.有明とありますが。

[290: 匿名さん]

>289
湾岸も都心じゃないよ
湾岸は湾岸

[291: 匿名さん]

ケープは都心ではないでしょ

[292: 匿名さん]

晴海や月島、豊洲は都心に入れても良いのでは。

[293: 匿名さん]

湾岸は微妙ですね。
将来はともかく、さすがに今の時点で都心といえるのは
港区だったら山手線沿線、中央区だったら昭和通り沿いまででしょう。

でも、定義は人それぞれでいいし、話が通じればいいじゃんと考える中央区湾岸住民の私。

[294: 匿名さん]

都心なんて自分の思い込みでいいのではないでしょうか。
但し、掲示板で書いているだけではなく、他人に説明して恥をかかない程度に・・

永年東京住まいの私には、湾岸、江東区が都心だと言われると、違和感がありますが
時代によって、言葉遣いも変るのだと理解しています。
埋め立て地の公園では、メタンガスのためか昔は火気に注意しろ言われていたものですから。

[295: 匿名さん]

都心なら東は昭和通り、西は山手通りまでくらいじゃない？

[296: 匿名さん]

東は昭和通りは異存なし、環状線は山手通りは拡大解釈だと思うから
明治通りくらいにしておきましょう。

このあたりだと、確かに分譲価格は騰っている、高級物件以外は本当に
専有面積が小さくなっている気がする、先日も60㎡台の3LDKが出てました。
リビングも9畳でもリビングなんですね、苦肉の策らしいのは
「リビングダイニングキッチン11畳」という表示で何とか誤魔化している。
今後は、昔のようにリビングなしの3DKとか2DKが出てくるのでしょうね。

[297: 匿名さん]

公示地価が発表されましたが、都心は思ったほど騰ってないですね。
掲示板だと20〜30％も上昇の様なことを書いてありますが、
実際に、マンション用地になりそうな住所は10％未満ですね。

[298: 匿名さん]

狭い都心のマンションはちょっと嫌だなあ。
だったら湾岸で広い部屋がいい。
私と同じ考えの夫婦とかが湾岸を買ってるわけで。
でも豊洲ももう安くないんだけど。

[299: 匿名さん]

公示価格と実勢価格は大きく乖離しています。
公示10%UPならば、実勢は50%いってもおかしくありません。
ただ今回の発表を受けての便乗値上げあるかも知れません。（2期、3期と称して）

[300: 匿名さん]

湾岸は湾岸って言い続けている人も、個人的に思うのは勝手ですが
どんなにここでがんばって書き込み続けても
残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。
新宿・池袋は副都心。お台場は臨海副都心。
豊洲は都心じゃないけど、臨海副都心ってことなら納得でしょう。
湾岸って神奈川〜東京〜千葉とか範囲広いんだから
そもそも湾岸ってどこだよって話ですよね。
踊る〜に影響されすぎですよ、アオシマさん。

[301: 匿名さん]

>残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。

だったら、何も揉めないわけだが・・・
こーやって、都心の定義に一言いいたい人が、次から次ぎと幾人も現れるのは
世間一般の“都心”のイメージがバラバラだからでしょ

[302: 246]

公示地価で20%の上昇はかなりすごいですね。
これまでも、都心の土地にはかなりの引き合いがあると
言われながら、数%の上昇で済んでいたのですから。
相当高値の取引が実績としてあった、ということでしょう。
このまま高値が続けば、来年も公示地価は相当騰がるでしょう。

マンションもそれをネタに、今後販売されるものは、かなり騰がっていくのでしょう。
住宅地として公示地価の上昇が大きいのは、千代田区、港区、渋谷区、品川区山手線近接、
目黒区といったところですね。文京区も健闘しています。

湾岸系住宅地では、勝どきや月島といった中央区湾岸もかなり健闘しており、
住宅地ではない準工業系の港区港南3丁目なんかは20%以上の上昇
（729千円→900千円）ですよ。
湾岸系もそれなりの価値があるという結果でしょう。

湾岸含めたこれらの土地は、都心近接住宅地として、価値があるところ、
というところと言えると思います。
都心の定義という見方もいろいろあると思いますが、今回上昇率の高いところが
実質、都心住宅地というところではないでしょうか。

ちなみに、話題の豊洲の上昇率も高いですね。これは再開発を織り込んだ
結果というところでしょうが、再開発は未だ半場であり、
まだまだ織り込みが足りないというのが実感であります。
まだまだ、騰がると思われます。

[303: 匿名さん]

地価上昇率

南砂__0.4%
豊洲__4.9%
芝浦__7.5%
港南__23.4%

港南圧勝。江東区だめジャン。

[304: 匿名さん]

すみません、教えて下さい。
港南っていうのは、浜松町からモノレールに乗った時に通るところですか？

[305: 匿名さん]

大気汚染のど真ん中ですよ
ディーゼル粉塵と騒音もね
いいのかなァ・・・

[306: 匿名さん]

>>303
港南は、もともと倉庫しかなかった所にマンションを建てる事になり
地価が上がった。つまり土地の用途が変わったことが地価上昇の要因。
もともと住宅地で地価があがった青山あたりとは意味合いが全く違うよ。

[307: 匿名さん]

どちらにしても、芝浦、江東区より港南のほうが地価上昇率が高いのは事実でしょ。
新幹線の止まる駅でしかも港区なので、地価が上がるのは当然ですが。

[308: 匿名さん]

だね。
仮に上昇率がプラス30％の港南と、マイナス30％の青山だったら、
それでもやっぱり青山のほうがいいです。

[309: 匿名さん]

新幹線が停まればいいんだったら、上野にも停まる。

[310: 匿名さん]

ちょっと古い考えですね。
今、青山は、表参道ヒルズの開業における瞬間風速的な上げ幅なのでしょう。
住宅地として考えると、新幹線も乗るのも、羽田まで行くことも大変な青山より長期的に見れば、交
通の便が良い港南のほうが地価が上昇していくことは明らかなのではないでしょうか。
2年後くらいは、”プラス30％の港南と、マイナス30％の青”という事になるかもしれませんね。

[311: 匿名さん]

上昇率は数字のマジック、極端に安いものは騰りやすい、高値安定は騰りにくい。
要するに、上昇率より地価がその地域の価値なんだな。
同じ地区でも、通りや環境の違いで20〜30％は違うから、あくまでも目安。
細かいことを調べるなら、路線価がわかりやすいし、土地取引の目安とされている
実勢価格は東京中心部で2．5倍前後、郊外で2倍前後と言うところ。
http://www.rosenka.nta.go.jp/pilot.htm

相続税の贈与税の算出基礎になるものだから、細かくてわかりやすい。

[312: 匿名さん]

17年度も載ってるこちらの方が良いのでは？
http://www.rosenka.nta.go.jp/
マンション買った人間にとっては地価が上昇するのは資産価値が上がるのは良いけど
固定資産税も上がるので痛し痒しなんだよね。

[313: 匿名さん]

都心部マンションが本当に実需の買いで上昇しているのかはかなり疑問。
この上昇のかなりの部分は不動産ファンドの一棟買いによるもの。
昨年９月の日経ビジネスの特集記事を読むべし

http://nb.nikkeibp.co.jp/free/backnumbers/2005/20050905.shtml
東京のマンションで大異変が起きている。 販売不振で在庫急増、
投げ売りが横行した1年前はどこへやら。 原油や人民元では満足
できない投機マネーが日本の住まいへ。
・誰も知らないマンションバブル　隣人は投資ファンド
・さらば一般客　「1棟買い上げ」の上得意で千客万来

[314: 匿名さん]

今の地下ミニバブルを支えているのはリートマネー
らしいけど、地下がさらに上昇すれば当然
利回りは悪化するし、さらに金利が上昇した場合
リートの資金調達コストUP、
国債等と比した不動産利回りの相対的低下による投資家離れ
という2つのマイナス要因がさらに加わるわけで
いつかはバブルが弾けるのでしょう。
それを待つのもありだが、吉と出るか凶と出るかは分からない。
そもそも、そのころ金利があがってたら
ローン組んで買う身分としては意味がない。

あー2年前くらいに買っておくんだった。

[315: 匿名さん]

ＲＥＩＴは、かなり調達構造を長期化しているので、雑誌によく出てくるような
上の話は、ちょっとナイーブですな。

[316: 匿名さん]

地価上昇で、固定資産税の増加なんてほんのわずか。
路線価と固定資産評価は大きく乖離してくるからね。
経験的に書くと、都心のある40坪の宅地で
バブルの最盛期で固定資産税が13万円弱、現在は10万円という感じ。
路線価はバブル期の20％にまで下がったよ。
建物は償却されるから地価とは関係ないですよ。

[317: 匿名さん]

リートも都心5区あたりでめぼしい物件が減ってきたから、
山手線周辺まで物色してきてますよ。
物件価格は、都心より便乗値上げの郊外の方が上昇率は高そうだね、
デベも利幅が大きいらしいよ。

[318: 匿名さん]

地価上昇率

南砂__0.4%
豊洲__4.9%
芝浦__7.5%
港南__23.4%

港南圧勝。江東区だめジャン。

[319: 匿名さん]

>318
うざい
>>306で答えは出てるんだよ
港○は住○の購入者がうざいな

[320: 匿名さん]

いくら港区でもバス利用ジャンw

[321: 匿名さん]

新宿高島屋がレールシティ東開発を相手に起こした家賃減額訴訟が
認められて、家賃下げ。（某REITに組み入れ物件）
西武百貨店渋谷店は松竹映画劇場を相手取り家賃２割減額訴訟中。
丸井国分寺店も国分寺ターミナルビルを相手取り家賃２割減額訴訟中。
他にも百貨店や大型店舗の家賃値下げ訴訟が各地で続出中。
郊外物件だが、何と、日本リテールファンド投資法人は、西武・ダイエーが
家賃値下げ訴訟中であることを知りながら、REITに組み入れ。正気かね？
http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0603231600311214.pdf
REITに未来があるとは到底思えないが。

[322: 匿名さん]

大地震がきたら・・・まずいですよね
３年後か３０年後か誰にも分かりませんが
Cashとマンションの優位性はどちらでしょうか

[323: 匿名さん]

大地震なら、一軒家に住んでても危険でしょう。

[324: 匿名さん]

>318
港南なんて、住宅地（人が住む場所）じゃなかったんだから
元々の地価が安いから、上昇率も高いのは当たりまえ、上昇率じゃなくて
地価で見ないと意味がない。
麻布とか赤坂の人が、一緒にされると迷惑だと思うよ。
新聞の公示地価にも港南は、住宅地として掲載されていないよ。
汚泥処理工場もあるから、当たり前か？

よく考えると豊洲もそうだね、商業地としか載ってない、人が住んでいなかった証拠。
工場もガスタービン発電所なんてあるからね。

[325: 匿名さん]

さすがに、大きな工場とか発電所があるところを
都心なんて言えるのかな？
俺だったら、ちょっと恥ずかして言えないな・・・

[326: 匿名さん]

外国の社会の教科書で

「日本の首都の東京では、都心部には発電所、工場、汚泥処理施設が同じ町内の
　住宅の近くに立ち並んでいます、日本は公害対策が進んでいる先進国なのです」

なんて書かれちゃいますね。

[327: 匿名さん]

人が住んでなけりゃ都心でないなら、丸の内は都心じゃないね。

[328: 匿名さん]

港南と芝浦との比較であれば、芝浦のほうが環境がいいよね。
まあ、どっちもどっちだけど。

[329: 匿名さん]

似たようなものに思えるが

[330: 匿名さん]

でも、地価公示で示されているの港南（３丁目のパシフィーク品川：コスポリとフェイバリッチに挟
まれているローソンが入っている１２F賃貸マンション）の周辺地利用現況と地価は以下のように変遷
してきていますね。

２００２年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００３年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００４年　７１３千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００５年　７２９千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００６年　９００千円／㎡　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域

今年は、とうとう住宅地域になってしまいました。
これを見ると２００３年ぐらいが土地の仕入れ時で２００５年前後に売り出されたマンションが一番
買い時だったのかな？

同様に、芝浦（２丁目：芝浦パークタワー付近です）

２００２年　７４３千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００３年　７１７千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００４年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００５年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００６年　７６５千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域

ちなみに芝浦（４丁目の日航ビル隣：アイランドの西です）は、

２００２年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００３年　　９９５千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００４年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００５年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００６年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域

[331: 匿名さん]

港南の２００６年度の公示地価は付け間違えじゃないのか？
良くあることだと思うが。
冷静に考えれば、いくら何でも２３％上昇というのは普通無いだろう。

[332: 匿名さん]

だめだよ。現実から目をそらしちゃ。

[333: 匿名さん]

>324
港区の商業地を除く住宅地と準工業地のうちマンション、共同住宅、など住宅地域の公示地価を高い
順に並べてみました。

　赤坂１丁目　　2,110,000(円/m2)　マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域
　赤坂６丁目　　1,540,000(円/m2)　一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
　六本木５丁目　1,500,000(円/m2)　マンションに大使館等も見られる閑静な住宅地域
　元麻布２丁目　1,410,000(円/m2)　マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域
　赤坂８丁目　　1,360,000(円/m2)　マンションに大使館も見られる閑静な住宅地域
　南青山２丁目　1,280,000(円/m2)　事務所兼共同住宅、一般住宅等の混在する地域
　南青山４丁目　1,170,000(円/m2)　マンションのほか一般住宅が混在する住宅地域
　元麻布３丁目　1,050,000(円/m2)　中規模一般住宅の多い住宅地域
　白金４丁目　　1,040,000(円/m2)　一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地
　赤坂７丁目　　　931,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
★港南３丁目　　　900,000(円/m2)　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
　高輪２丁目　　　892,000(円/m2)　一般住宅、マンションが混在する住宅地域
　南麻布４丁目 　889,000(円/m2)　マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
　虎ノ門丁目　　　873,000(円/m2)　一般住宅、マンションが混在する住宅地域
　六本木３丁目　　865,000(円/m2)　一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
　高輪４丁目　　　855,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
　白金台２丁目　　830,000(円/m2)　中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
　白金台４丁目　　695,000(円/m2)　一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域
　西麻布２丁目　　685,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域

[334: 匿名さん]

俺もバブル時じゃあるまいし、２０％以上の上昇はありえないと思う。
３３３のカキコ見ても付け間違えの可能性大。
誰が港南が六本木や麻布よりも高いと思うのか。

参考
■公示価格はどうやって決めるの？
1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新
の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間
のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

[335: 匿名さん]

容積率が大きく使える場合、専有面積あたりに直せば大した負担にはならないから、
実際に取引価格(入札とか）ではとっくの昔に 1ha 100億超えているでしょ。
坪300万超えだって、容積率600%とか使えれば、50万/坪に過ぎないもの充分
価格競争力のあるマンションが建てられる。　取引がマンション用地中心に
なってくれば、そういう取引中心になっても何の不思議もないと思うんだが。

[336: 匿名さん]

港南住民出現
ヤダヤダ
港区から隔離

[337: 匿名さん]

汚泥処理工場や清掃工場のあるところが何で住宅地域なんだ。

[338: 匿名さん]

まタワーマンションとかは大抵住宅地域じゃないから建てることが可能になっているんだけど。
ご存知だと思うけど、工業専用地域以外はどこに家建てても許されているんですよ。

[339: 匿名さん]

>333
表参道ヒルズや六本木ヒルズなど港区にはもっと地価が高い所があったと思うが。

[340: 匿名さん]

市街化調整区域でも家建てれるんだ。。

[341: 匿名さん]

本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな？
確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。

平成17年路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm

[342: 匿名さん]

港南2丁目　　　3200,000(円/m2)　グランコモンズ北側
港南2丁目　　　1510,000(円/m2)　食肉市場東側（港南3丁目寄り）
（これは平成17年度、平成18年度はこれより10％程度上がっている）
実際の取り引き価格はこの3倍程度、再開発の用地は少なくなっているが、
既にマンションの立地としては地価が高くなり過ぎている。
今後、中日新聞社などで再開発が進んでもオフイスになると考えられる。
港南4丁目（wct）の平成18年度の路線価は不明だが、港南中央公園の建設や海洋大学前道路の
直線化による整備などで今後も地価の高騰は続く。
将来的には東京の南の玄関として東京駅周辺程度には地価が上昇すると考える。

[343: 匿名さん]

>342さん

桁間違えていないですよね？
グランコスモスを試算すると
320万円×3.3＝1056万円（坪単価）×3倍＝3,168万円（実勢坪単価）

これじゃマンション用地にならないでしょう、バブルの頃だって
さすがに坪単価3,000万円は少なかったですよ。
これを分譲すると、坪単価500万円とか1,000万円になるんじゃないですか？
（バブルの頃は、確かにこういう坪単価のマンションは麹町とか目白ではありました）

港南地区のマンションの100㎡で1億5,000万円〜3億円になるのかな？
港南地区で、この価格だったら魅力はないと思いますが、
都内のほとんどの高級住宅地でもっと広い、低層マンションが買えると思いますよ。

銀座の三越の前とか、新宿の高のフルーツパーラー前が基準地価になっているけど
これは、あくまでも理論地価、取引事例がない。

[344: 匿名さん]

路線価は公示地価よりはずっと安いはずですよ。　多分1桁0が多くなってます。
実際には、路線価の3倍以上なんて取引がざくざくあるというのは本当です。
容積率で割れば、土地の仕入れ単価は 60万/坪ってとこでしょうから
港南地区でさすがに100m^2ぽっちで3億ってのはないと思いますよ。
おっしゃるとおり、低層住専地区の低層マンションと勝負になりません。

[345: 匿名さん]

最近では虎ノ門タワーレジデンスの坪単価500万ってのには驚きました。
議員さんとかお金持ちっているんですね (^^;;

[346: 匿名さん]

狂乱地価のバブルの頃、千代田区麹町でマンションの分譲価格が
坪単価/1200万円位の記憶は、あるよ。

[347: 匿名さん]

>344
３２０万円／平米で正しいです。
ただこれはグランコモンズという商業地での路線価です。
公示価格９０万円／平米に相当する港南３丁目の路線価は５６万円／平米です。
この基準地隣に建つフェイバリッチタワーが約２３００平米強ですから
５６ｘ２３００＝１２億８８００万円
総戸数２２３戸ですから
単純に１戸あたりの持分を出すと
１２億８８００万円／２２３＝５７８万円
実勢３倍、売主３０％の利益とするとマンション価格の
５７８ｘ３／０．７＝２４７７万円は土地代
マンションの平均価格を５０００千万円とすると残り２５２３万円が建物代
こう見ると妥当なところではないでしょうか。
ちなみにフェイバリッチの分譲平均坪単価は２２０万円弱と港南地区で一番安かったようです。

[348: 344]

有難うございます。タワーってなかなか原価計算から価格読みにくいなぁとか思って
いました。　高さが60m以下なら、建設単価60-70万/坪(専有面積)ですから、
(土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70)*1.4 で一発ですが。
路線価300%仕入れを仮定すると、70万ほどの建設費で建ってしまうことになるので、
式の上では同じになりますね。実際にはもう少し安く仕入れがなされていて
土地分相当金額は少なく済んでいるということはないのでしょうか？
タワー型と60m以下で建設坪単価が同じレベルというのはちょっと考えにくいかな
と思ってしまうのですが。　詳しい方のようなので、もう少し解説願えれば。

[349: 匿名さん]

>347さん

そういう計算なんですね、既にマンションが建設されている土地に
路線価の3倍とは、ちょっと高めの評価だと思いますが、2．5倍位なら問題ないでしょうね
（資産価値を高めに思いたい気持ちはわかりますが・・・）
単純に計算すると、山手線沿線のマンションの、平均よりやや安めという感じですか。

ちなみに、私の山手線北方面の駅の、10階建てのマンションは
建て替えの試算をしたことがありますが、
路線価2.2倍換算で持分から計算すると80㎡で土地代が約2400万円になりました、
あなたの資産の路線価の3倍とすると3300万円位になりますよ、
近隣の新築坪単価は基準階で、280万円〜ですか。

港南のマンションは、山手線の安めの駅と同等くらいなんですね。

[350: 347]

まずお断りしておきますが、別に私の住まいでは無いので資産価値を高めようなんていう気持ちは毛
頭ありません。
単に公示地価ポイントの隣の売り出し中のマンションで資料が手元にあったからです。

それでは、３４９さんのおっしゃるように、港南という立地から路線価の２．５倍で計算し直して見
ましょう。
５７８ｘ２．５／０．７＝２０６４万円
物件価格５０００万円の約４割ですから、おっしゃるとおりちょうど良い塩梅ですね。
ちなみに試算の対象としたフェイバリッチは港南地区で一番の安マンションです。
他のマンションはフェイバリッチより３，４割は高いのであしからず。

[351: 匿名さん]

>350さん
同じ地区で4割も高いマンションが売れるんですか？
基準階で220万の4割り増しだと、300万円になりますよね、
高層階なら350万円〜くらいですか。
75㎡で8000万円近くなりますね、凄いところだ港南地区は。

それと素人なのでよくわかりませんが、デベの利益30％は理解できるのですが
土地の持分を0.7で割ってしまうと、持分が42％も増えてしまいすよ。
これは、どういう仕組みなんでしょうか？
路線価×3倍×1.42となり、路線価の4．26倍になるのは不思議です。

[352: 匿名さん]

港南は売れ残りばっかり。
PT品川なんて１０００万円値引きらしいぞ。
ベイクレも以前から一声５００万円と言われているし。

[353: 348]

))347さん　どうも。

[354: 348]

>>351 むしろ 土地仕入れ+建設原価　に40%足して売らないと、
利息負担・販売経費・MR建設費・宣伝費＋利益が確保できないと思ったほうが
よいかと思います。　デベロッパーもまぁ慈善事業でやっているわけでは
ないでしょうから。

[355: 匿名さん]

>352
今回の公示価格の発表やそのほか何やらで
地価上昇トレンドが市場のコンセンサスになったら
港南の売れ残りマンションの状況もあっというまに変わるでしょう。

別に港南のファンでも何でもないけど、
予算の関係で都心で港南以外の物件を検討できないグループは
さっさと決めておいたほうがよいのでは？

[356: 匿名さん]

後輩；ローンがきついけど、今度やっと都心にマンションが買えました、。

先輩；おお、よかったな、頑張ったな。どこに買ったんだ？

後輩：分不相応なんですけど、港区なんです。

先輩：それは、すごいじゃないか頑張ったな、羨ましいよ、そりゃあ凄いな。
　　　高輪とか麻布なの？

後輩：いいえ、人気の港区の港南なんですよ。

先輩：港南？あまり聞かないけど・・、もしかして海沿いの倉庫街、工場の跡地？

後輩；そうなんですよ。

先輩：何であそこが都心なんだよ、変なこと言うなよ、俺だからいいけど
　　　そんなこと気軽に人に言うなよ、大恥かくぞ・・・
　　　

[357: 匿名さん]

見得より実利。
麻布がどうたらこうたら言うような、分不相応なことはしないほうがよい。
庶民でお金がなくて、郊外バス便ではなく交通至便で通勤時間の大幅カットを
願うなら港南で我慢するべき。

[358: 匿名さん]

↑
その通りだと思うよ。
ただ一つ、それを都心だって言わなければね。

[359: 匿名さん]

実利だったら、港南より、芝浦、豊洲でしょ。

・固定資産が高い
・（五十歩百歩だが）環境は最悪
・頼みの交通の便だが、ホームまでの距離が長いので、総移動時間がかかる

港南は、デフレ時代の遺産だよ。虫食いの開発だし。
これから庶民は、総合的な開発がされていて、環境の良い、新浦安・武蔵小杉がいいでしょ。

[360: 匿名さん]

自治体の財政状況も重要なファクター。
港区、港区というのは、単なる見得だけではなく
人口も企業数も増えて財政が豊かな区からの
メリットが期待できるから。

千代田区、中央区、それと浦安みたいに
企業からの税金で安定的なキャッシュフローが
期待できるところと、それ以外のところの差異は
これからかなりきいてくる。

二極化、格差拡大のスピードはこれから
すさまじいくらいに早くなると思うね。

[361: 匿名さん]

土地は生き物なんです。
その価値は、時代によって、また日々刻々と変化します。
昔を語るより未来を語る方が大事です。

[362: 匿名さん]

バブルまでは「土地は下がるもんじゃないから」と言ってたなぁ。ほんと変化しますね。

[363: 匿名さん]

歴史は繰り返しますね
どうしても波があると思います

[364: 匿名さん]

今、東京の都心と言ったら新宿が都心でしょう。
都庁は新宿にあるんですから。
こう書くと日本の首都としての都心は、中央政府のある霞ヶ関だと言われそうですが。
要するに「都心」という言葉に明確な定義なんて無いんです。
関西人から見ると２３区内は全て都心だと思っています。
ちなみに私は１３００年前の都に住んでいます。
それも朱雀門近く、超都心というところでしょうか（笑）
でも今は当時の繁栄の見る影もありませんが．．．

[365: 匿名さん]

今後住みやすいというのなら場当たり的に多種業者があちあち勝手に作るマンションに住むより
３５９さんの言うように地区全体で総合開発するほうが良いでしょうね。
行政主導よりも民間が主導する方が開発業者も知名度やイメージが良くなりますから。
港南地区も勝手に作らずに開発業者が束になって地区開発すれば魅力的な街になったろうにね。

[366: 匿名さん]

芝浦や豊洲などの整然とした街並みに較べると港南の雑然とした街並みは逝かんともし難いね。
商業施設は皆無だし、マンションの間に配送センターがあったりして人が住む場所という感じがしな
い。
それに、都営住宅や公団などの比率が他より多いというの惹ける。
あれであの公示地価というのが信じられない。間違えでしょ。

[367: 匿名さん]

知人はバブル期の痛手のため今は地価暴落主義者なんだけど
最近の公示価格の上昇の話なんかしても
「それはおかしい、地価が上がるはずがない。現実が間違っている」
なんて言っている。そう言われてもね。

[368: 匿名さん]

うちの近くに建つマンションの広告をみてびっくり。
不当？と思えるような値段がついていました。
あんなに高くて買う人いるのかな？と人事ながら心配したりして。
でも、ババを掴む人はいるのでしょうね。
これからもっと、分譲価格は上がると予想しています。

[369: 匿名さん]

既に、普通のサラリーマンが都心のマンションを購入出来る価格帯では
なくなっています。
都心にもマンション用適した土地はあるけど、マンションとして販売しても
価格が高くなって売れないので大規模な新規購入は控えているようですね。

[370: 匿名さん]

そのとおりかもね。
たんねんに探せば、今年いっぱいくらいは中古でいい物件に出会うかもしれないけど
来年以降はそれもなくなりそう。

来年からあと５−７年くらいは普通のサラリーマンが都心でそれほど無理なく買える
物件はなくなると思う。まあ、この数年間が神様が与えてくれた
ん十年に一度のチャンスだったと思うけど、ボトムの時って
後になってみないとわからないなから。


これから１０年くらいはマンションを買わなくてもよいという層は
１０年後にまわってくるチャンスを待ったほうがよいと思う。
それが待てなければ、この半年に勝負をかけるしかないが。

[371: 匿名さん]

370さん

同意です。

[372: 匿名さん]

同感ですね。

[373: 匿名さん]

そんなことはない。
都心の物件には値上がり傾向が見られれものの全体的には、今の上昇は一時的なもの。
３，４年後には、元に戻っているか、反動で値下がりしている可能性の方が大。
デベの言葉には騙されないように気をつけよう。

[374: 匿名さん]

豊洲のタワーのスレッドなどを見ると、
デベの値付が間違っていて、すごく売れ残るだろうとか言う人が多いのですが、
買えるかもと期待していたら自分の収入が低い現実に直面したというのが現実なのに、
なぜいきなりデベの値付が失敗したという結論に飛躍するのかよくわかりません。

[375: 匿名さん]

豊洲の駅を降りてみたけど大きいばかりで、整然とした街には見えなかったなぁ。。。

[376: 匿名さん]

土地の仕入れ価格情報を見ていれば、2-3年先のマンションの分譲価格は読めますよね。
2-3年後までの上昇だけは間違いないと思います。 (都心というよりは湾岸地区の話ですが)
もう上がりすぎてマンションにしても、軽く全戸250万/坪強なんてのしか作れないとこまで
いってしまったので、取引数そのものは減ってきていると思いますが、だからといって
土地取引価格が値下がりしているわけではないですから。　

[377: 匿名さん]

>>374 豊洲は都心ではないですよ。もともと”都心には近い”のに200万/坪下で
『庶民向け』のマンションの供給のあった場所です。　200万ってのは23区の平均に
過ぎませんから、基本格安路線だったのです。　PCT板での不評は、皆それがまだ
続いていると錯覚してきたせい。　今後は晴海・豊洲でも230万/坪程度が相場になって
いくと思います。　当然より好立地と考えられるところが落ちてきて、差がなくなる
というのは考えにくく、待って得になることは考えにくい(10年とか待つなら別ですが）
と愚考する次第。　これから購入しようかなというものとしては、これは外れてくれた
ほうが嬉しいですけれども、願ったからそうなるというものでもないので。

[378: 匿名さん]

東京圏の人口は３０００万人くらい。それくらいの人間が
都心およびその界隈に勤務するサラリーマンとその家族。

世界中のほかの大都市を見ても、そういう巨大都市に勤務する普通のサラリーマンが
埋め立て地であろうが環境が悪かろうが、door to doorで
数十分から１時間以内にそこそこのマンションを買うのは
よほどの高額所得者でなければほぼ不可能なのが現実。

もちろん日本は人口減という特殊ファクターがあるけど
その前に、団塊ジュニアの住宅取得時期の到来、
多くの退職金をもらって逃げ切った団塊退職層の
都心回帰という増加ファクターがある。

まあ１０−２０年たったら地価が下がるけどそれまでに
かなりの上昇は避けられない。

それでも地価の下落を期待してマンションを
都心やその界隈に買いたいという普通の庶民は
そういう考えはすっぱりやめて一生賃貸でいくような
つもりで人生設計を変えたほうがよいと思う。

それでもどうしてもマンションを買いたければ
将来への淡い期待などいだかずに
今検討している物件について現実的な判断をして
決めたほうがよい。

[379: 匿名さん]

三井不動産の値付けは、ちょいっと先行く相場師的でうまいですよね。
373のような慎重派には懐疑的かもしれませんが、
積極派には納得価格なのかも。

私は前者の懐疑派ですけ。

[380: 匿名さん]

豊洲で坪/250万円というと、買う人は限定的になりますね。

都心のマンションは、新築でも騰っていますが、中古は自由競争なので
急騰と言っても過言でないくらいだと思います。
築30年75㎡の物件も、ついに4000万円近い物件が出始めました、
設備は見劣りしますが、立地だけは新築より遥かにいいですね。
築浅とか、築年数では判断できない時代になるのかもしれません。

[381: 匿名さん]

＞３８０
特に地価上昇期はそうですね。
ただ、まだ地価上昇を１００％織り込んでいない中古物件も
あるかもしれないので（売主が何かの都合で売り急いでいるとか、たとえば
新築マンションへの買い替えとか）、まだチャンスはあると思います。

[382: 匿名さん]

埋め立て地のタワーに注目しています、10年も経つと現在の郊外の中古物件ように、
相場が崩れそうな気がします、その時は買い得だなと思うのですが、
中古価格が相当安くなれば、賃料はそこそこ取れそうなので投資にはいいと思います。

[383: 匿名さん]

新築の話が多いですが、都心の駅から近い中古物件はここ5年で30％以上値上がり
という感覚なのですが、どうでしょうか？

[384: 匿名さん]

貧乏人が多いせいか湾岸の話ばっかりだね( ´△｀)ハァ-

[385: 匿名さん]

ありがちな煽りがちらほら・・・

[386: 匿名さん]

いい加減、湾岸が都心だという妄想から醒めてください！！
話がちっとも前に進まない、東京の郊外と同等の立地、分譲価格だけが高い

[387: 匿名さん]

>>386
話をどう進めたいのか分かりませんが、湾岸は都心ですよ
どこにアクセスしたいかにもよりますが、一度豊洲、晴海あたりから銀座ぐらいまで歩いてみてください
きっと都心を体感できますよ
新宿とか池袋にステイタスを求めるなら話は全く変わってきますが

[388: 匿名さん]

たしかに銀座まで歩いたら、銀座が都心だということは体感できると思います。

[389: 匿名さん]

港区でも、線路の向こう側はなにしても構わないところだったという経緯もありますし、
豊洲あたりは、都心に近い城東のイメージですね。　湾岸を都心扱いというのは
ちょっと無理があると思います。　いろいろ議論してきましたが、そういう意味では
スレ違いかもしれませんね。　誰かが湾岸地区のマンション価格上昇するの？
って板を作って、この板は450レスで引っ越すときに、　湾岸地区”以外”とか
限定したほうがお互いハッピーな気がします。

　あくまで私のイメージでは、庶民というか普通のサラリーマンが買えてしまう
ようではやはり都心ではない。（私自身は”庶民”です）
マンションだったら平米100万はしないと、人に都心ですと威張れる立地かというと
ちょっとねぇとか思います。　

[390: 匿名さん]

>>388 そらそうだ.. (^^)

[391: 匿名さん]

だから都心は中央区、千代田区、港区これで決定です。
これに渋谷区、文京区、新宿区で都心６区です。

もうこれ以外にほかが入る余地はないです。残念ながら。
港区の湾岸以外が都心ではなく、港区全体が都心なのです。
土地の景観や開発に限らず、港区という住所が書けるというだけで都心なのです。

銀座から近い城東地区の豊洲周辺が都心ではなく、中央区が自体が都心になっています。
銀座は中央区ですよね。だから銀座は、都心なのです。

いくら豊洲が銀座から近くても、あくまで城東地区の江東区は一生変わりません。
もし、豊洲が中央区に運よく編入できて、豊洲の住所が江東区から中央区になれば都心です。
もし銀座が、足立区に編入されたら銀座も都心ではなくなります。

残念ながら、都心とは区で決まっているのです。（不動産上で決まっています。）
だから下手な希望や考えだけでの意見はどうかと。

[392: 匿名さん]

地価が変動するように、都心の定義も変動するのでしょうね。
そのうち浦安だって都心だ、なんて言いだす人も出てくるかも（笑）。
個人的には都心のマンションというと山の手線内で坪350〜400くらいのイメージです。
私に買えるのはせいぜい坪300くらいなので、都心で買えても、
あまりいいところは買えない。

[393: 匿名さん]

一般的には、品川ナンバーの範囲を都心と言っています。
目黒区、品川区も都心の中に入ります。
文京区、新宿区などより、目黒区品川区のほうが民度が高いです。
また、港区の海側の工場街より目黒区内のほうが洗練されているのは明らかです。

[394: 匿名さん]

品川ナンバーは、東京都のうち、千代田区・中央区・港区・品川区・目黒区・大田区・世田谷区・渋谷区の各特別区と、
島嶼(伊豆諸島・小笠原諸島)の自動車のナンバープレートに表記。
393はテキトーなことを言っているのか。
港区の海側の工場街は、何ナンバー？

[395: 匿名さん]

>新宿とか池袋にステイタスを求めるなら話は全く変わってきますが

都内で生活するには、こちら方面が中心の様な気がしますが。
都内は、いろんな面で西高東低なのは、都民なら気が付くでしょう。
銀座で用が足りることの方が少ない気がします。

[396: 匿名さん]

>港区の湾岸以外が都心ではなく、港区全体が都心なのです。
>土地の景観や開発に限らず、港区という住所が書けるというだけで都心なのです。

ここまで来ると、さすがに・・・・
来客は、きっと驚くだろうな！！

[397: 匿名さん]

自分の思い込みと、世間の常識は違うことをいつの日か痛感するでしょうね。
今まで、なぜ倉庫、工場、都営住宅しかなかったのか考えたらわかる。
土地不足のバブルの時代に、なぜ開発されなかったんでしょうか？？

[398: 匿名さん]

>391
逆だって（ｗ
都心といえるエリアが先にあって、それを含む区が「都心３区」なの。
だから、銀座が江東区に編入されたら(足立区は無理だろ）
江東区は都心４区の一つになる。

ついでに、山手線に話を持っていこうという人もいますが、東側以外は広すぎ。
中央線より北、東京タワーより南西のどこが都心だ?

[399: 匿名さん]

長々と続いている浦安のスレでは、
浦安は、千葉から離れて将来東京都合併すると妄想を抱く人が多いです。
なぜか、城東地区は見下して、浦安よりも遥かに落ちるらしいです？？

[400: 匿名さん]

>>東京タワーより南西のどこが都心だ?

南東ではなくて？　大阪の人？