23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[911: 匿名さん]

苗場みたいなもんで、どのリフトにのるかで降りる先が違うと
思いますよ。
スラロームと初心者バーンの分岐点から、高速ゴンドラとか
乗り場があるんですよね。
山の上にいってゆっくり降りてくる人もいれば、初心者バーンで
すぐに下におりちゃう人もいるんでしょうね。

[912: 匿名さん]

昔のデータを一括で示すとこんな感じ
見難くてスマソ

[913: 匿名さん]

みつまた＆かぐら、にも転がして行けちゃうほど
選択手が広いのは現状と同じほどバラエティ番組化してて
笑いが止まらないほど楽勝気分。
ウハウハ気分でマンダリン、コンラッドで飯、銀座ナイトは
キャワいい子帯同で余裕・・・ってとこでしょう。
それでも、新橋烏森飲み屋などは、もはやメジャーで近寄れず、
カフェか山手線ガード下店舗で飲む哀愁音頭・・・を続けてる
症候群も際限なくいますよね。

[914: 匿名さん]

バブルの３分の２は越したんじゃなかったっけ？
バブルの頂点は高すぎだろうから、もう頂上は近いのでは？

[915: 匿名さん]

>>906

そうですか、情報ありがとうございます。
会社の窓から嫌でも見えるから、エアと見間違ることは無いんですよね。
今建ってるやつで完全にレインボーブリッジ見えなくなちゃったし。

ただ遅くとも夜9時くらいまでしか会社に居ませんから
それより遅くなら電気点いてるんでしょうね。
ということは共働きか一人暮らしかですかねぇ。
社内ではあんま住んでないみたいね、って話になってますけど。

夜遅くに見てみないと分からないもんですね。

[916: 匿名さん]

>>914
場所によりますよ。
２３区でも荒川区に億ションがあったのがバブルピーク
都心でも平均したら底値4〜５割アップでしょう。
底値が金利と物価指数加味して1985年相当とみれば
バブルは1985年の3倍になったわけですからね。

[917: 匿名さん]

>>883
＞元祖匿名はん
一棟もいいのですが、結局地方都市しかなくて、実際に
換金したくても安値でしか売れない。そういう話はよく聞きます。
都内で82年以降もので１棟モノなんて小規模でも買えないですよ。
かといって仙台あたりの鉄筋アパートを今買って10年後にどうなるか
結構勇気いりますよね。
ワンルームの家賃なんて2万3千円とかでそれも部屋が一昔前の
マルコー物件より狭い劣悪プラン。そんなもの今後も家賃維持すら
難しい。5000万〜6000万クラスの物件はそんなんばっかりでしょう。

私は地方都市の値上がりが確実かどうか家賃水準の上昇如何だと
思うのですがいかがでしょう。

[918: 匿名さん]

公団団地の一棟売りとか出るでしょ
客付けや管理に関しては公団が最強

[919: 匿名さん]

都心3区のワンルーム、１ＬＤＫのいいところは、入居も固いし
賃料相場も崩れにくいし、入居期間が長い。古くなったら事務所需要も
あるという点です。
それと、ワンルームに比べ１ＬＤＫは
実際オーナーチェンジ価格＜＜現状空き価格ですから
10年以下の出口を考えても有利だろうと考えています

[920: 匿名さん]

>>898
＞１割ぐらいしか電気ついてないんだけど実際住んでるのかね。
実際住んでいないと何か、いいこととか悪いこととか有るんですかね。

オフィスは階毎、区画ごとに全部の灯かりつくし
アパートは一部屋に窓は一つ
マンションって、窓は一戸に３つくらいあったりしませんかね。
寝室もリビングも、子供部屋も書斎も全部電気つけっぱなしに
して欲しいならそういってくれないと、いつまでたっても
半分くらい電気はつかないでしょう。

それと、今は夏季休暇で田舎に帰っていたり外食に出たりしている
んじゃないですかね。
うちのマンションなんか、空室は１％くらいだけどシニア層と
30代が中心なのでみんな結構外出したりしてますね。

ホントまじめな話、空室が多いから、売れてない。投資用に抱いてる
貸しても借り手がいない
何を想像しているのかわからない。

だから何？って感じだな。

[921: 匿名さん]

>>919
その分価格に織り込まれて高いでしょ？

[922: 匿名さん]

>>921
そう。ここの豆投資家さんたちが不思議なのは、買うときは「○○は○○だから有利です。」と言って、売る方も他の購入者もそれに気付かないお人よしを前提にしている所。逆に売却する時は不利な点を買うほうが知らないことになっている・・（笑）

[923: 匿名さん]

http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
図表１の（２）に見る限り
対前年比
1986年　5％
1987年　15％
1988年　40％
1989年　10％
1990年　20％
1991年　10％

「東京都」住宅地平均で　1985年の2.45倍ということですね。
今は、東京都の地価でも個々4年間で
http://tochi.mlit.go.jp/chika/index.html#kouji
　　　　　　都心　　　２３区　　　東京都
2003年　-0.4％　　　-1.3％　　　-3.1％
2004年　0.9％　　　-0.3％　　　　-1.7％
2005年　6.3％　　　2.2％　　　　0.8％
2006年　18％　　　　11.4％　　　　８％

公示地価ベースで
都心住宅地は　底値の１．２６倍
２３区住宅地で　　　　　１．１４倍
東京都住宅地で　　　　１．０９倍

住宅地の高騰は
２００６年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322y2.html
２００５年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20060324/20060324p1.html
２００４年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20050324/20050324n.html

[924: 匿名さん]

>>922
何がどうなのかもう少し具体的に手を抜かないで教えててくれませんか。
・・・（笑）といわれても、具体的な物件イメージが見えないから
単なる揶揄としかとれん。

まぁとはいえ、投資なんてスタンスの取り方と物件選びで全然
意味合いが変わってくるから、馬鹿にするような言い方はやめませんかね。
豆投資家だって借り入れ総額は１億9千万くらいありますけど
まだ貸してくれそうですかね。
なんかお前のカミサン、ブスだって言われたみたいで気分が悪いなぁ。
あんたどんな美人のカミサンもらったのか見せろといってみたくなる。

他人の金で投資しているやつに「豆」だとか豆腐だとかミソだとかクソだ
とか言われたくない。キャバクラで美人となじみというのとあんましかわらんだろ。

[925: 匿名さん]

６０００万の物件に６００万の自己資金を突っ込んで
4.5％の１０年固定で２０年返済なら
毎月の返済は３４万で１０年後の残債は３３００万。
家賃収入が５４万あれば経費・固定資産税・空室リスク
見込んで１８万／月の利益。１０年で１８００万〜
２１６０万
１０年後の残債は３３００万
リニューアル費用を６００万見込んで
３９００万で売却するには、家賃収入が
グロスキャップ１１％で４２９万あればいいわけだから
もともとの売値、期待賃料の各３５％減

今３万円程度の家賃が毎年４％１２００円
づつ下落したらそれくらいはいく
問題は、投資回収サイクル。最初は２０年で
次は建物老朽化からみて１０年、そこでリニューアルして
３５％減で買い手がつくかどうか。
心配なのは金利が上がって家賃が横ばいというケース
金利は全国一律だが、地方の家賃は金利に追いつかない？

一方都心の１７坪１ＬＤＫ、４２００万で買ったとして
自己資金９００万突っ込んで年額純利益は７０万程度
６年で３２０万程度だ。
4割値上がりしても売却益は１６８０万
ここから、譲渡益課税仲介手数料払ったら
いくらのこるか。

そうか、中古一棟買いがいいのかなぁ。

[926: 匿名さん]

はいはいさようなら

[927: 匿名さん]

アンカーつけてくれって言っただろ>>926

だいたい、９００台になると、決って荒れて結構雪崩のように次
スレに行くパターンだな。もうネタ切れとちがうか？

[928: 匿名さん]

元祖匿名はん。関西で２０年前に立てた一棟ワンルームとかの
仲介やってるんですか？
いい物件あったら紹介してください。
本当にキャップレート１２％の安値で換金したがる人がいてはりまんの
でっか？

[929: 匿名さん]

というか、今が長期金利が安くて、地方の一棟ものが安値で叩き
売られたら、今キャッシュに余裕のありかつローンが組める５０代
がますます豊かになり、高いマイホーム買う３０代は青息吐息という
ことになりますね。

ところで、地方のワンルームって誰が借りるのかな？
少子高齢化で地方中核都市も平均年齢は４５歳くらいになって
学生や単身者とか数が減っていく。安いアパートが生き残って
７０年代後半から流行ったワンルームも淘汰されそうな気がする
のだが、これも机上の空論？

私は、時価の利回りとか叩き売りとかでなく「真価」に目をむけて
値打ちのないもの、せこいもの、儲かってもボロなものは
結局「安物買いのゼニ失い」だという気がする。

ボロは建物でなくて、立地の話。逆に築１０年のワンルームでも
九段北１丁目とかは、持っているだけで再開発にひっかかる可能性
があって楽しいだろう。

まぁ確かにビジネスではなくて趣味。
だがそろそろ本気で収益だけを追求した投資したほうがいい年齢に
なってきた。

今回、あらためて実例を探して試算してみて、少しだけ「趣味」の
世界から足を洗えそうな気がした。
時計趣味、車趣味、同様、都心コンパクトマンション趣味というのに
はまっていたのかもしれない。
どうせ、子供の相続遺産にしか役にたたないシロモノというのは
自分でもわかっているつもりだったが、ついムキになって反論して
また失笑の種になったようだ。
汗顔の至り。

[930: 匿名さん]

中古物件利回りは、家賃低下リスクプレミアム、期待インフレ率ともに織り込み済みということかな
だいたい３万円以下の家賃って思い切り滞納されそうな気がする。
こんなやつまでリプラスは保証してくれるのかな。
サブプライムローンがハイリスクなら、低所得者向けワンルーム
賃貸自体も滞納追い出しというリスクを負う投資じゃないのか。
すくなくとも、いままでひたすら家賃を下げてきた様子が目に浮かぶ。
物価が１/３だった１９７５年、６畳一間の鉄骨アパートで家賃は２万円だったそうだ。