23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[2: 元祖匿名はん]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 元祖匿名はん]

しかし不動産が下がって誰が得するのか、実際考えてみると微妙ですよね。

私はここではネガキャンの主のように（特にデベの人からは）思われているかもしれませんが
販売の値付けが高すぎただけで調整（修正）が入る、入っただけだと当初から思ってます。

よく不動産は「中長期」の波でいきなり大きくぶれたりしないと経験則的に言ったりしますが、
直近数年の不動産価格の動きは、収益のマーケットであれ、エンドのマーケットであれ、特に
ここ一、二年先鋭的に上げ、あっという間に天井にぶつかり、いきなり停滞感が蔓延しています。
情報化社会のせいもあり、皆が不動産は上げ止まった、これからは下がる、と口を揃える始末。

そういう意味では「学習効果」が効いているのかもしれませんが、先行き非常に不透明ですね。
先般も書きましたが、エンドのマーケットのほうがファイナンスが付いているだけ下値はまだ
強いかなと感じています。収益のほうはぐだぐだですから。笑

[4: 匿名さん]

スレ立て有難うございます。

飯田橋タワー新古物件の販売価格にぶっ飛びました。
＠650/坪ですからね・・・調整価格だと思いますが、まだまだ
優良物件の需要は底堅いのですかね、不動産評論家とかマスコミ
報道は一体どこを捉えているのか・・と思う今日この頃です。

[5: 匿名さん]

新価格がすんなり受け入れられて、さらに上の新新価格を探っているところがあれば、
新価格が受け入れられず、売れ残り在庫がいっぱいのところもあります。
２３区も人括りに論ぜられない状況になってきました。
プレジデントから、
２００２年からの２３区マンション騰落率、単位％
1位　港区＋５０、2位　江東区＋２４、3位　文京区　＋２２、4位　台東区＋１８、
5位　中央区＋１６、6位　墨田区＋１２、7位　品川区＋７、8位　目黒区＋７、
9位　新宿区　＋４、10位　北区＋３、11位　杉並区＋１、12位　豊島区＋１、
13位　大田区０、14位　荒川区０、15位　世田谷区▲１、16位　中野区　▲２、
17位　板橋区▲３、18位　江戸川区▲３、19位　練馬区▲９、20位　足立区▲１１、
21位　葛飾区▲１２、千代田区と渋谷区は数字なし。
賃貸も単身者、ＤＩＮＫＳ向け物件が都心部で豊富になり、都心部と県境外周区との間に
家賃レベルの格差が形成されつつあります。
１Ｋ・１ＤＫ家賃、単位万円
1位　港区　１３．３２、２位　渋谷区　１１．２０、３位　千代田区　１１．１６、
４位　中央区　１０．９１、５位　目黒区　９．９１、６位　新宿区　９．７９、
７位　台東区　９．６８、８位　文京区　９．２０、９位　品川区　９．１３、
１０位　江東区　９．１１、１１位　墨田区　９．０７、１２位　世田谷区　８．６３、
１３位　大田区　８．５０、１４位　豊島区　８．４９、１５位　中野区　８．４２、
１６位　荒川区　８．３８、１７位　杉並区　７．８１、１８位　北区　７．７０、
１９位　板橋区　７．５６、２０位　練馬区　７．１２、２１位　江戸川区　７．０９、
２２位　足立区　６．６５、２３位　葛飾区　６．６５、

[6: デベにお勤めさん]

昨年末から今年にかけてのマンション用地入案件での落札価格を見ると価格下落傾向は見られません。用地取得立場からみると、慎重姿勢のデベが増えているのは間違いありませんが価格はよくて横ばいの印象です。郊外下落といわれていますが、都下や千葉・埼玉でもそこそこの立地の場合も価格下落はしていないように感じます。内部の人間はよくわかると思いますが、建築費の高騰のもたれが大きく購入者の環境はそれほどよくならいと思いますよ。(もちろん販売不振による値引き販売などは増えていくと思いますが、供給段階では価格上昇か現状維持で品質大幅低下が今後の傾向でしょう。)

[7: 匿名さん]

>>04
それってどの物件ですか？

[8: 匿名さん]

>>06
仕入れ値が下がらないのじゃ、あまり売れないところは販売戸数を減らすしか方法無いですね。
商売のネタが減っていけば業者の淘汰が始まる。

都心部で供給できる大手だけが分譲市場に残って、
中小は賃貸市場でしょうが、これも都心部が中心ですね。
中古の１Ｋで家賃９万円、新築で１０万円くらいが人気レベルです。

[9: 匿名さん]

住宅ローンの金利がここにきてかなり下がったので、実質の居住用不動産価格の下落になったような感じがする。

[10: 匿名さん]

意外と一昔前みたいに千葉が人気になったりして。
地縁のない上京者の購入が主体になって来ますからね。

[11: 匿名さん]

ファンドも２極分化が進んでいる様子。
中小はここでも愚痴が出ていたように、外資中心のレンダーが資金を引き上げたり、出し渋られたりで目も当てられない状況に陥っている。
一方で大手はどっしりじっくり。むしろ中小のイグジット失敗による投げ物が出れば即座に買う構え。
オフィス需給は引き続き都心の優良物件においては空室率は1%程度と逼迫状況。
しかし、周辺は・・・。

ＳＷＦの買いも引きをきらず、優良物件にはお金が流れてくる。
ダヴィンチの大型設定を元匿は何と語るか見ものである。

ところで、一時の、株が下がった、ＲＥＩＴが下がった、投げ物が出る、不動産価格暴落を執拗に叫んでいた向きはいったいどこに行ったのか？
彼らは好みのマンションを希望通り安く買えたのであろうか？

優良物件と周辺物件、大手と中小。
まだしばらく最低数年間はこの構図で語る時代が続くと予想する。

[12: 申込予定さん]

お金のつく、つかないはとりあえず置いとくと、
実際の需要は、ファンドよりもむしろエンドの方が大きく
減退してますよ。

実際全然物件動かないもの。

個人の自己居住用ならいくらでもお金はつくのに！

消費者心理は冷え切ってますよ。
今日も米株はさげてますねぇ。

オリンピック終わったら、中国もクラッシュでしょ。
アメリカは誰が新大統領になっても経済には弱そうだし、
バーナンキはいつまでたっても市場の信任得られそうもないし、
なんか大きな地震がおきるといううわさもあるしなー。

こあと１-２年はいいことないだろう。
投売りが本格化する前に、手持ちの自己居住用以外
の物件は売っといたほうがいいと思うよ。本当。

[13: 匿名さん]

＞手持ちの自己居住用以外
＞の物件は売っといたほうがいい

株は１０％だけど不動産の譲渡益は３９％の課税。
あんたオレの代わりに払ってくれるんかね。

[14: 匿名さん]

＞12
今日はアメリカ市場お休みです。
ちなみにロンドンは3%近い上げ。

今日起きていることも理解できない人に未来を語られても
信任されないでしょう。

[15: 匿名さん]

>>10
今日の日経の特集は千葉経済です。

そろそろ勉強始めたほうがよさそ。

[16: 購入検討中さん]

>オリンピック終わったら、中国もクラッシュでしょ。
>アメリカは誰が新大統領になっても経済には弱そうだし、
>バーナンキはいつまでたっても市場の信任得られそうもないし


いいポイントついてるね。
でももっと重要なのは、長期でレジの需給がしまる要因が
全くないってことだね。

>株は１０％だけど不動産の譲渡益は３９％の課税。


株が本当に10%だといいんだけどね、、、、wwww
そんなことも知らないから、bid-offerが大きく、かつ手数料も大きく、
流動性も低く、保管リスクも高い、不動産なんていうば　か　げた
アセットクラスに投機しちゃうんだろうね。

[17: 匿名さん]

>14

昨日の欧州は3%近いというより、2%程度の上げだね。
ダウ　欧州50種　2.18%
ブルンバーグ　ヨーロッパ500　1.81％

今起こってることを自分のいいようにいちいち
overstateする奴には注意が必要。

[18: 匿名さん]

>16
オレは確定申告のことで頭がいっぱいなんだ。来年度から２０％云々は先刻承知だ
細かい話を書けばレトリックとしてインパクトが無くなるだろ。
たとえば、不動産だって６年目から（正確にはちょっと違うが）２０％になる。

ただ、お前、文意を理解しろよ。それと外来語を交えてかくならカタカナ表記に
するのが日本語のルール。日本語の語彙がない証拠だ。

誰が何に金を使おうとそれをとやかく言うこと自体「下衆」。
そんな事書いて気持ちよくなるのは自分だけだろ。

[19: 匿名さん]

下衆はいかんな。
反省しなさい。

[20: 元祖匿名はん]

>>11
愚痴って私のことでしょうか。。。
ダヴィンチ？金子さん良かったですね。

レンダーも邦銀で出すとこにしたってパンパンでしょ。
老婆心ですが、買えててまあ大口叩くのは結構なことですが、
それもご自身でおっしゃるとおりEXITしてなんぼの話ですからね。
アクイジで優秀な人ほど大口叩きませんよ。
ちなみにLTVいくらで買ってますか？ド短期で買うだけなら誰でも買えます。
それも本当のアクイジはあなたのお金で買ってからですよ。
おかかえの運転手やレンタカー屋さんが別段えらいわけではありませんから。

[21: 元祖匿名はん]

ああ、今のコメントは愚痴というかネチっぽく聞こえましたかね。すみませんでした。

皆さんも穏やかにいきましょう。

[22: 匿名さん]

>21
３６万７５００円（税込み）の年会費はどうされましたか？・・・ってこれも下衆だね＞自分

[23: 元祖匿名はん]

ここで払うぞって息巻いても寒いし（逆に払わないって宣言しても寒いので）ノーコメント勘弁！

[24: 購入検討中さん]

>7

ロングパス。

プラウド千代田富士見。売れるのかどうかが見もの。

[25: 匿名さん]

売れたとしても新古では、成約価格まではわからないのでは？

[26: 匿名さん]

＞２４
坪650万で売り出してる部屋、もともと坪400万ぐらいの部屋だったと思う。
いくらなんでもやりすぎ。
価格調整が入って坪450万なら売れるかもしれんが、税金、諸経費引けばトントンか少し損するぐらいじゃないの。

[27: 匿名さん]

中目黒駅前タワー、便利だから今後は坪500万はいくな。と、スレで自称地元不動産業者さん。
中目黒で坪500万なら、都心はもっと高いんじゃないの。

[28: 匿名さん]

恒例だが、希望物件価格が思う様に下落しないから各スレ内容が荒れてきましたね。
本当に分かり易い人達が多すぎる・・・

[29: 匿名さん]

新築は、今は下がっていないからといって、売れているわけではまったくない。


中古にかんしては、何ヶ月か前だったら一区検索してもニ三ページくらいが軽く倍以上のページ数になっている。
中古も売れていないのか、または売り物が増えている。

[30: 匿名さん]

近郊、郊外きびしくなってますね。

東京カンテイは２月19日、１月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。
（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、１月の首都圏中古マンション価格は、3,230万円（前月比5.1％下落）と２カ月ぶりに下落した。地区別の特徴としては、東京都が1.2％上昇したが、神奈川県6.1％、千葉県1.8％、埼玉県4.4％といずれも下落した。

[31: マンション住民さん]

都心三区だと、買い替えでも有利ですか？

[32: 匿名さん]

転勤転校が新年度からできるようにするため、
年度末が中古売買のピークシーズンになりますから、
売り物件が今頃多くなるのは毎年恒例です。

[33: 匿名さん]

2月18日20時27分配信 毎日新聞
　中堅マンション分譲業者の「アジャクス」（横浜市中区、甲州浩一社長）が横浜地裁に自己破産を申請する方針を固めたことが１８日、分かった。本体と関連会社２社の負債総額は約１２２億円。資材などの高騰に伴う販売価格の上昇で、郊外のマンションの売れ行きが低下したことに加え、改正建築基準法による不動産市況の悪化が響いたとみられる。
　民間信用調査会社の帝国データバンクによると、アジャクスは００年１０月設立で、首都圏を中心に新築や中古マンションの販売を手掛けてきた。０７年３月期の売上高は９７億９９００万円。しかし、茨城県、千葉県など関東郊外の物件の販売が振るわず、０７年９月中間期の売上高は２７億４０００万円と急減していた。
　不動産経済研究所によると、０７年のマンション市場動向は、首都圏の販売戸数が前年比１８．１％減の６万１０２１戸と、９３年以来１４年ぶりの低水準。「体力のない新興の不動産業者は厳しい状況」（帝国データバンク）という。

[34: 匿名さん]

>税金、諸経費引けばトントンか少し損するぐらいじゃないの。
転売業者なら税金など関係ない。法人名義で買っていれば
税率は安い。大抵は転売業者だと思われる。

ここで、不動産の譲渡にかかる税金のおさらい。

①個人
　１−１　用途　居住用
　　　　譲渡益のうち３０００万円を超えない範囲は無税　　
　　　　　
　　　　もしくは、居住用資産の買換え特例
　　　　今の物件を売って、その代価で別の居住用資産を
　　　　買うようなケース（譲渡益課税は繰り延べ）

　　１−２　用途　賃貸など事業用
　　　　　買換え特例はなし
　　　　　１）短期　５年以内
　　　　　（購入した時点から売却した年の１月１日までが５年経っていない）
　　　　　　所得税３０％　住民税９％
　　　　　　２）長期　５年超
　　　　　　　所得税１５％　住民税５％
②法人
　２−１　棚卸資産　　　課税されない　（普通の法人税のほうで見る）
　２−２　事業用資産　　法人税の課税に加えて　譲渡益課税　１０％

[35: 匿名さん]

地震に関する地域危険度測定調査（第6回）(平成20年2月公表)
建物倒壊危険度
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/toukai.pd...
火災危険度
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/kasai.pdf
総合危険度
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/sougou.pd...

[36: 匿名さん]

「新築が売れているわけではまったくない」ってどういう意味？
どこの物件指してるの？

２０倍、３０倍と倍率がついてどんどん高値が更新されて売れている状態のみを、貴殿は「売れている」という定義にしているのかな？

[37: 匿名さん]

最近の湾岸タワーの売れ方が普通だったと思ってるんですよ多分。

[38: 匿名さん]

２年くらい前のだろ。

[39: 匿名さん]

産業構造が変わり、
それを追うように都市構造が変わる。
そして人々の認識も変わって行く。

首都圏の不動産マーケットはまさにその大変動の時期であり、
業界関係者の内で、さまざまな認識の違いが生じている。

間違った認識に基づき行動した業者は、今後淘汰されて行くだろう。

[40: 匿名さん]

昔から色んなことがあっても、
淘汰されずに残ってる業者も多いけどね。

[41: 元祖匿名はん]

業界内で認識の違いがそんなにあるとも思えませんが。ちなみにどう違うのでしょうか？

個々の体力の違いなら当然あるでしょうけどね。

[42: 匿名さん]

スレヌシさんが
庶民の味方で「下がる派」だったと思っていたのに
自分でＡＭＥＸの値上げを話題にしてそれとなく格差を
示したあたりで、みんなこのスレから引いているんじゃないの？

下げ進行でいかないか？

[43: 匿名さん]

>>41

例えばゴクレみたいに完成売りする、デベもあれば早い
段階で青田売りするデベもありますよね。
地価が下がると認識しているなら早い段階でＭＲで青田
売りだし、上昇傾向にあると思えば完成売り（売り渋り）
するけど、両方行われているということは認識違いが
あるのだろうし、多数派が正しいというものでもないの
でしょう。

[44: 匿名さん]

センチュリオンの値上げ今気付いたよ
値段調べたら高いねぇ
全然便利じゃないけど…

[45: 元祖匿名はん]

>>42
私が庶民の味方で下がる派ですか？
何か勘違いされてるようですが、別に私のここでの発言には何らの利害関係もありませんよ。
まあ、それはここでは特徴的なことだとは感じてますが。
それでもスレタイの補足文を皆が感じ取ってくれてここまで続いてるものと思います。

その23まで続いたこのスレを下げ進行にして欲しいというポジショントークの方が気になります。

>>43
完成売りでも青田売りでも、共通の危機感は流石にあると思うのですが。

[46: 元祖匿名はん]

どうでもいいのですが、今気づいた人が、値段調べて、全然便利じゃないって、発言の整合性が…
何故にそんなに絡みたいのか、不思議です。

[47: 匿名さん]

関係ない話で盛り上がっていますね。
話を無理やりスレタイに戻すと・・・
黒カードも都心マンションも、べつに「便利さ」だけで求めるものでは
ないと思います。
人は、目に見えないものを形にしたいわけで、都心のマンションも
黒カードも値上がりすることでふるいわけが行なわれるのではないでしょうか。

[48: 匿名さん]

関西人は「差別」は大好きですが根がケチ。
だからブランドものは大好きでも安く買うのが生きがい
みたいなところがありますね。

黒カードホルダーが、マンション安くしろと言うのも
関東人からみたらはしたないけど関西では当たり前かもね。

「ワシ、プレミアムカード持ってんねん。」と自慢もする。本音で生きるのが
美学だくらいに思っている。

２００２年、日本でも黒カードができたあたりから「格差社会」になったんだ
と思いますよ。
欲しいと思って買えるようになる人とあきらめちゃう人と『意識の差』が
広がったんだね

[49: 元祖匿名はん]

意味の無いこじつけ的やり取りは無益なので止めにしましょう。
私がけちならけちでも何でも結構ですから。

天井感が蔓延してしまい、エンドユーザーが興ざめしてしまっている
事の発端が何であるか、多少なりとも自覚や反省は無いのでしょうか。
本当に成長進化の乏しい業界です。

[50: 面白い人だぁ]

>>49

元祖匿名はんって名前つけちゃうアタリ、

ずいぶん「ちやほやされたがり」なのかすら♪

元祖な位前から、ここのバーチャルな世界に居座るほど、

>>意味の無いこじつけ的やり取りは無益なので止めにしましょう。

なんてイイナガラ、結構自分が中心になれて、ウレシイのもわかります♪

知り合いさえいれば、テクニックでとれる雨黒に注目してもらえて、満足なのもわかりますケド♪

「エンドユーザ」なんて言葉で、自分も含めて一般化しちゃうアタリ、、

やっぱり雨緑ホルダーを露呈しちゃってて、情けなくないのカスラ♪

実績があっての雨黒ホルダーは、エンドユーザぢゃなくて、ＶＩＰですから〜

今度はもっとリアリティのある演出に奇態しちゃいます♪