サンクタス神楽坂

[不動産購入勉強中さん]

少し前にテレビで人気になった神楽坂ですが、皆さんの評価はいかがでしょうか？

物件データ：
所在地：東京都新宿区岩戸町20-1（地番）
交通：都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩5分
　　　総武線 「飯田橋」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：38.07平米-96.97平米

[50: 匿名さん]

400万以上ですよ。

[51: 匿名さん]

相場観なし男くんはどこいったかな・笑

さてパークハウス市谷二十騎町も出てきましたね。ここも高いでしょう。

[52: 匿名さん]

坪４００ちょい。
８０㎡の部屋なら下層階以外は億超えてました。
場所を考えると相場なのか？

[53: 匿名さん]

坪400以上ですが、今後も値下がりはなさそうですか？
また、パークハウスの価格はおいくらですか？
ご存知の方教えて下さい。

[54: 匿名さん]

分譲は50戸だから、値下げしないでも売れるのでは。

[55: 入居済みさん]

あのモデルルームはないよなー。

[56: 匿名さん]

まあ純ファミリーで買う人もそういないからいいか、と。

[57: ビギナーさん]

48さん
そうですね

電話・受付・営業・モデルルーム、全てが微妙でしたね

最初の電話では、私が何かを言うたびに
「了解しました」と言われました

営業も接客のひとつだと思います
了解しましたって
教育はどうなっているのでしょうか

受付の方のお茶の出し方も気になりました

こんなことにこだわっても仕方ないとおっしゃる方もいらっしゃると思いますが
私は気になりました

モデルルームも、実際の間取りとかけ離れすぎてついていけませんでした
せめて壁の位置くらい実際と一緒にしていれば
部屋の大きさの把握は出来るのに。。。。

設備について質問したら
営業さんはそのたびに、えっとえっと、と言いながら
資料を開いて中途半端な説明をしてくれました

勉強不足な営業さんから、マンションを買おうとは思いませんしかし、オリックスがかかわってる割には
より普通な外観(外壁の色)ですね

[58: 購入検討中さん]

週末、モデルルームにいってきました。

47さん＞
金額はまだ未定のようでした。
予定価格見せてもらったところによると
30㎡台の１LDLで5000万〜6000万
50㎡台の２LDKで6000万〜8000万


さて、仕様かなりよかったですか？
確かにモデルルームはオプションだらけで、豪華絢爛。
やたらにモダンジャパニズムでしたね。
私たちの好みではなかったです。

衣食住は好みが別れますね・・・・・
造り手さんのデベロッパーも大変なんだなぁ、とこの掲示板をみて思いました。


私たちは建物自体が魅力的ではないとの理由でこのマンションは見送ることにしました。
・天高2400のマンションに8000万出す気はしないですねー。
・前方の低層部分が収容されてしまえば（計画道路に指定）
　外観ただのペンシルマンションかなぁ？と。

とはいえ、立地は抜群なので販売価格次第で検討復活予定です。笑
（立地抜群の定義も人によって大きく違うと思いますが、
　私たちは眺望重視なので低層マンションは検討外。
　そうなるとどうしても大通り沿い又は商業地域と住宅地域の境目に限定されてしまいます。）

みなさんのモデルルームいかれてのご意見もぜひ伺ってみたいです。

[59: 匿名さん]

土地を仕込んだ段階では、こんなに高くなるような計画は組んでいなかったんでしょう。
ここ１年くらいの資材費・労務費の高騰分を転嫁した結果「こうなっちゃった価格」、
というのがデベの本音では。

天高２４００のＭＳに８，０００万の価値なし、ある意味正しい判断と思いますが、
新築で今さがそうとすると、都心の便利かつ人気がある立地ではこんな値段になっちゃう・・

新築マンションに掘り出し物は無い、と思います。

[60: ご近所さん]

大久保通りから少し入った住宅街に住んでいますが、このあたりも最近はかなり高くなりましたね。神楽坂は本当に住み良い、すばらしい街です。たまに自宅からカナルカフェが打ち上げている花火が見えますが、何とも風情がありますよ。

[61: 匿名さん]

天高2400ですか。
もうちょっと高くしてほしかったな。

[62: 購入検討中さん]

58です。

＞59さん
私たちとしてはデベロッパーの「この位いけるんでは？価格」だと思っています。
モデルルームがＯＰＥＮして価格が未定なのは、
いくらなら買い手がいるかの検証しているんじゃないかと想像してしまいます。

なぜそう思ったかというと、予定価格を見た際の私たちの反応をみて、
営業さんは『あくまで予定ですから・・ここから下がる可能性も十分あります』
と言われていたからです。

＞61さん
そうなんですよーーー。
中の扉とか、フローリングはいくらでも変えられるけれど
天井の高さは変えられないので致命的ですよね・・・・

[63: 購入検討中さん]

値段は下がらないんじゃないの？
小石川が売れてないのに、小石川より安くできないでしょ。
ほんとは小石川のほうが、価値あるのにね。
小石川完売してれば、相場どおりの値段付けられるのでしょうけど。
大手町繋がってる三田線は、徒歩１分理解できるけど、大江戸線は、論外。
東西線神楽坂５分と見て買う人のほうが多いでしょう。
みんな厳しい事言ってるけど、相場下落中は、売ってる方が辛いので気持ちをわかってあげましょう。チキンレースみたい？
私は見送り決定。相場はゆっくり下落するから、２年後までお金貯めます。

[64: 匿名さん]

２年後の相場なんて、誰にも分かりません。
今の政府じゃ、消費税率アップをやりかねないし。

[65: 匿名さん]

６３みたいな人ってきっと本気で相場が読めていると思いこんでいるんだよね
めでたい人だよね〜〜〜
「売ってる方が辛いので気持ちをわかってあげましょう」とか上から目線で
言っちゃうところがまた痛さを増しているね
せいぜいお金を貯めて２年後に「今が相場の底だ」とか真顔で言って
マンション買ってくださいね〜

[66: 匿名さん]

>>63

>ほんとは小石川のほうが、価値あるのにね

タワー小石川のほうが価値があるって。。。。んなバ○な〜

どう考えたってコッチのほうがヴァリュー高いでしょう。

消費税もそうだけどサブプライムなくなれば金利も修正されるだろうし・・
事実今週も上げてきたしね。

まー将来のことはわからないし下がるのかもしれないけれど２年じゃだめでしょう
土地代も都心はそう下がってないし工事原価も右肩上がりだし両方下がってそれが
新築ＭＳ価格に反映されるまではもっと長くかかると思うよ

そうは言っても新築の価格上昇も限界見えたから今後は中古価格がじわじわ上がって
いくんだろうな

[67: 入居済みさん]

>63

飯田橋6分の方が…。

[68: 匿名さん]

大江戸線も、西新宿に勤めてる人は便利なんですけどね。

[69: 匿名さん]

>66

小石川の物件の利便性の高さを知らないからそういう評価になるのでしょう。あそこは異常な場所だし、周辺物件の中古の評価も高い。
売れてない理由は計画が下手だから管理費が異常に高いことが原因。

まあどっちにしろオリックスだから売れてないという言い方もできるけどね。

[70: 匿名さん]

小石川の物件は、高層でも周りに高い建物が多いので現地を見て即、検討外にしました。

[71: 匿名]

大久保通りは拡張計画がありますが、計画が実現される可能性はどうでしょうか？

[72: 匿名さん]

本当に坪400以上なんですか？よほど仕入れが高かったんでしょうか。
周辺中古との比較では、正直かなり厳しい水準ですよね・・・
だいたいが、この規模で２年前からの販売とは、売り急ぎという印象が強いですよね。

事前に掲示板では坪350とか400とか言われていた住友の豊洲タワーが実際は280だとか。
いや、別に豊洲と比べているわけではないけど、高値チャレンジ相場を引っ張ってきたスミフの方針変更は業界全体にインパクトがあるだろうなぁ、と。

金利もジワジワ動き出しているし、昨年のバブル価格の名残が残るような価格帯で買って
２年待つのはちょっとリスキーな感じ。。。

[73: 匿名さん]

ＣＴＴの坪３５０はド素人の憶測で、Ｓ友が当初の想定を下げたわけじゃないんだけどね・笑

三菱の市ヶ谷も高いよ。この辺りの新築は暫くは高い・・・誰も買わなきゃ安くするんじゃないの？

[74: 購入検討中さん]

58・62です。

どの立地がいいかは人によって千差万別だと思います。

私たちにとってはこの神楽坂（＝飯田橋）は利便性からいって最高です。
けれど価格が。。。。。

中古相場が下がってきているので、そちらにシフトしようか検討中です。

[75: 購入経験者さん]

30平米台で5000万って萎えるね…。

[76: 入居済みさん]

入居が22年の3月まで延びました。
普通の１４階建なのにこれから２年もかけて何を作る気なんだ？

[77: 匿名]

あの値段（坪400超）、あの仕様でほんとに売れるのか・・・
モデルルームでは「要望はそれなりに入ってます」
と言ってましたが。

[78: 匿名さん]

まあ、でも今のこの辺りの新築相場なら坪400超で出てきても不思議ではないですよ。売れるかどうかは分かりませんが。

[79: 匿名さん]

もう価格決まってるんですか？いつから発売なんですかね？知っている方いたら教えてください。

[80: 匿名]

今日、正式価格が出たようですが、多少下がったのでしょうね？

[81: マンション投資家さん]

７階５５㎡で6700万だったわ。

[82: 匿名さん]

高・・・

[83: 匿名]

とすると、80平米強の住戸は、７F位でやはり9千〜1億ですね。

[84: 匿名さん]

飛鳥山（王子）のディアナコートの60平米前後でも5000〜6000万つける時代なんですから、ここだったらそれぐらいでも不思議ではないですよ。

[85: 匿名さん]

神楽坂限定で探してる方でこちらを検討出来そうにない方は、中古を狙うしかないんじゃないですかね？

[86: 匿名さん]

駅１分だったり、高い理由はわかります。都心物件みてるとまぁ仕方ないような気がしてきました。

[87: 匿名]

このまえモデルルームを見にいきました。
価格は少し気になりますが・・・
内容はすごくよかったですよ。

[88: 匿名さん]

いやぁ、価格を聞いて高いと思ってましたが、地図等見るにこの立地はなかなか稀少ですね。
神楽坂下交差点至近、個人的な趣味としてはプラウドタワー千代田富士見よりこちらの方が
価値がある気がします。あくまで人それぞれですが、私は神楽坂の町並み、雰囲気が好き
なので。でも買えないですけどね、この値段では。

ちなみにこの周辺、底値時代は今思うと衝撃的な価格で売られてました。もう二度とあんな
時代こないのかなぁ。昔買えた人がうらやましい。

[89: 匿名さん]

立地は一流でも営業のレベルが低すぎ！
結構気に入っていたので残念でした

[90: ご近所さん]

え−！立地一流ですか？？？とてもそうとは思えないなー！白金公園横、もと朝日生命かなんかの社宅跡地のマンションはかなりいい立地だと思うけど、ここは・・・

[91: 購入検討中さん]

神楽坂は良い街ですよ。なかなかあの立地では出ないので、ある意味出物です！
物件のポテンシャルは高いと思いますよ。ただ、一生の住まいとしては？？？
モデルルームは確かに行き過ぎ感ありでしたが、標準の間取りはなかなか良かったと思います。
あとは価格との相談です。

[92: 物件比較中さん]

この物件、出物なのかな〜。。。

[93: 匿名さん]

神楽坂は本当にいい街なんだよね！一度あそこで暮らしたらなかなか他の場所は考えられないなー。でもなかなかいい物件が出てこないんだよねー。もっと普通のマンション作ってほしいなー。神楽坂の町並みに調和するどころか、うきまくりのマンション多いよねー！

[94: 匿名さん]

先日このマンション知りました。モデルルームにはまだ行ってませんが、もう契約した人いますか？神楽坂って響きがいいですよね。とても憧れます。ここなら利便性も良さそうですし、期待してます。どなたかご覧になったかたご意見お聞かせください。

[95: 匿名さん]

駅１分でも大江戸線だからなぁ。
神楽坂下ではなく神楽坂上だけど。

[96: 匿名さん]

自分の住居を構えるのに神楽坂下はないっしょ。神楽坂上は住まいとしていいよ。
東西線神楽坂駅だって、決して遠くはない(上り坂だけど）し、飯田橋だって
全然徒歩圏内じゃない？いい物件よ、これは。金があったら何とかしたいよ・泣

[97: ご近所さん]

神楽坂ってそんなに魅力ありますか？新宿区だし、練馬ナンバーだし、東西線だし、坂めちゃくちゃ多いし、なんか一歩奥に入ると古くてあまりきれいじゃない戸建てがいっぱいだし・・・。ここに憧れるのは理解しがたいなー。

[98: ご近所さん]

Ｎｏ９７へ
あんた神楽坂を良く知らないくせにいい加減なこと言わないで下さい。
本当にご近所さん！？　　田舎もんなのでは！？
東京の中心でありながら古風な町並みで住環境が良く落ち着けるます。
商店街の人々もとても温かく、まさに神楽坂は温故知新の街で魅力たっぷりですよ！

神楽坂の魅力を分からないお＊＊さんはバイバイキーン

[99: 匿名さん]

>商店街の人々もとても温かく

神楽坂の中華料理店に入ったら、お冷やが出てこなかった。
もちろん中国茶の類いも出てこない。
周りのテーブルにも同様。
こんな中華料理店、初めてだった。

[100: ご近所さん]

それは個別の中華料理のスレでも立ててくださいよ。
なんの目的？

[101: 匿名さん]

オイオイ、人々も温かくに反応しただけ。
月島のもんじゃの店々も、水を出さずに有料の飲み物を注文させる。

[102: ご近所さん]

No.98さんへ
No97へとかあんたとか威圧的ですねー・・・・。
いい加減なこと一つも言ってないですけど。本当にご近所さんですよ！
生まれてからずーっと神楽坂で暮らしてますけど何か。
カヤノキがあった近所に先祖代々。

[103: 周辺住民さん]

>98さんへ
まあまあ、97さんはネットでしか日常の不満を吐き出せない人なんですよ。
相手にしないのが一番です。
反応してくれるのがうれしくて書き込んでいるのですから、無視すれば勝手に消えます。

[104: 匿名さん]

ここはどうなっちゃったのかな？

[105: 匿名さん]

そうそう、正式価格はどうなったのでしょうか。
坪400オーバーのまま？

[106: ご近所さん]

興味はあるけど価格が坪400じゃ売れないのでは？

[107: 匿名さん]

再来年の３月入居じゃ、気が長過ぎるでしょう。
低層マンションなのに。

都内新築物件(東側は除くかな)は軒並み坪400万以上なので、
価格はそれほど下がらないのでは。

[108: 匿名さん]

北部と北西部も除く

[109: 匿名さん]

坪400越えてるのはごく一部ですよ。
品川区や中央区、杉並区あたりでも300台が大半です。

[110: マンション住民さん]

なんか手紙が届きました。
建設予定地に昔の基礎が埋まっていたので販売を延期するとか。

タイミング悪いから引き伸ばす作戦ですね。

[111: 匿名さん]

販売延期ですか、確かにまだだいぶ先ですから様子見ですね。

[112: 匿名さん]

坪280でしょう

[113: 匿名さん]

どこからそんなデマが。。。

[114: 匿名さん]

基礎ってずいぶん前に調査してるはず。

[115: 匿名はん]

とっくの昔にボーリング調査してるはずなのに
妙な言い訳ですね。モデルルームも休業とは…何が起こったのでしょうか？

[116: 匿名さん]

坪280万だったらいいけど、個人的には400万超えてしかるべきと思う。

神楽坂は今まで今ひとつ評価が高くなかったと思いますが、もう一段高い評価を
得てもいい気がします。
都心に至近で、あれだけ素敵なお店があり、食料品等の物価も高くなく、
一本道を入れば落ち着いた住宅街がある。
こんな環境他には少ないと思います。

私も金さえあれば絶対買いたい。
神楽坂、一番好きな街です。

[117: 匿名さん]

多田建設が逝きました。

[118: 匿名さん]

多田建設、
会社更生法の申請が異例の３度目だって。

[119: 匿名さん]

サンクタス神楽坂
良い響きですね。
オリックスのこのブランド命名はなかなかセンスがあると思います

[120: 匿名さん]

なるほど、そういうことでしたか。

[121: 匿名さん]

巣鴨のコスモの物件も突然販売延期になったと思ったら施工会社がつぶれましたもんね。
マンコミュは勉強になります。

[122: 匿名さん]

ここは多田でしたね。
まあ下手に着工してなくてよかったのかしら？

[123: 匿名さん]

販売一時中止のお知らせがいまごろきました
あのありえないMRは幻になるんでしょうかｗ

[124: 匿名さん]

なんでありえないの？

[125: 匿名さん]

見た人しかわかりませんよねえ（笑）。私もいままでで最強のモデルルームでした。

[126: 購入検討中さん]

そうなんですよ！
お盆前に送られてきた手紙では、埋蔵物か何かが見つかり中断と言っていたのに
・・・国宝級の壺？人骨？と我が家では大騒ぎでしたが、
急に、販売中止・・・？？？？？です。

[127: 匿名さん]

多田が理由ですよね

[128: 匿名さん]

多田とは？

[129: 匿名さん]

ここの建設会社だよ

[130: 周辺住民さん]

散々、買え買えと電話して来たのに、モデルルーム無くなりましたね。
何だったのでしょうか？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

[131: 匿名さん]

MRの隠れ家見に行ったけど、うちは営業電話こなかったよ。
>>117,118　参照。仕切り直しでしょうね

[132: 匿名さん]

隠れ家ってどこにあるの？

[133: 匿名さん]

隠れ家　＝　恐ろしいことにMRの中。

[134: 匿名さん]

ＤＭとかも送ってるんだろうか？

[135: 匿名さん]

放置プレイですか？
先週現場見に行ったら、什器類も何もかも撤退済み。
オリックスさん、あちこちに在庫抱えてるみたいなんだけど、大丈夫かな？
かなり期待してたんだが。

[136: 匿名さん]

MR再開の予定はあるんだろうか？

[137: 匿名さん]

オリックス不動産が潰れるこたないよ。世界屈指の資金力を持つオリックスがバックにいるからね。
それにオリックス不動産全体としてはかなり儲けてるらしいし。
それにしても、ここの閉鎖は残念だなぁ…
神楽坂の新築自体希少だからねー

[138: ビギナーさん]

では、いずれ新しい建設会社を見つけて再開の可能性もありますね。
市況が下がって、消費者にとっては反ってラッキーだったのかな？
”幻”が再現されるかは、わかりませんが。見ていないので、残念です。

[139: 匿名さん]

日本も不況の下降線なのだろうか？

[140: 物件比較中さん]

最近ＤＭ来ないと思えば、モデルルームが無くなっている！
完売したの？撤退？
幻は幻ですな。

[141: 匿名さん]

着工できないんじゃない？既契約者にはどういう説明がいったんだろうね？
一旦、白紙？

[142: 匿名さん]

ありゃりゃ、販売休止ですか。
神楽坂、狙ってたんだけどなぁ。

[143: 匿名さん]

141
契約者はいないはず。正式販売まだだったから。

[144: 匿名さん]

地権者とかいたのかなぁ？
どうなるんだろうね。

[145: 匿名さん]

建設会社かえればいいんじゃ？

[146: 匿名さん]

親会社が支援したジョイントでやるのはいかがでしょう。
しかしここの予定価格は高かったですね。

[147: 匿名さん]

ジョイントなら買わないなぁ…。

[148: 匿名さん]

確かにオリックスならまだ良いけど、ジョイントはちょっと勘弁ですな。

[149: 周辺住民さん]

現場事務所がついに撤去されました。

[150: 匿名さん]

つい6ヶ月前では坪400万でもここなら仕方ないみたいな人たちがいたのがなんとも懐かしい・・・

[151: 匿名さん]

坪４００は今でも納得できるよ。
神楽坂物件は貴重だし、浅草で未だに３５０で出してるあほな業者もいるから。

[152: 匿名さん]

俺も坪400万には今でも納得している。
大崎のタワーや目白名だけど高田の団地に400万払うのなら、ここの方が
よっぽど希少価値の高い場所だと考える。決して悪い立地じゃない。
強いて言えばデベのブランドが欲しい。

[153: 匿名さん]

いやぁなかしいなあ。あのMR最高だったなあｗ
いまや相場がくずれているしね、天井の低さ、デベ、建設会社、竣工時期、
北側の向かい合わせなどなど考えたらやっぱ高いかな、自分的には。
建設会社変えてまたやるのかなあ。楽しみにしてます。

[154: 匿名さん]

オリックスは体力もあるし、アフターとか考えたら逆に住友あたりよりは安全な気もしますけどね。
サンクタスと神楽坂の響きも悪くないですし。
まあ、販売中止じゃしょうがない話ですが…

[155: 匿名さん]

販売再開近し？現地の様子より。

[156: 匿名さん]

定借で復活だそうです。
やはり高かったから、少しでも見た目の販売価格を下げたいのでしょう。
販売代理は三井不動産レジ。

[157: 匿名さん]

懐かしい名前の復活ですね。うちもあのMRいきました。しかし定借はパス。

[158: 物件比較中さん]

154と155のカキコは1年の開きやな。

復活ってなんやねん？

[159: 匿名さん]

DM来ましたね。

一般定期借地権。売主はオリックス不動産のみ。販売代理＝三井不動産レジデンシャル。。。

定借だと坪３００以下でしょうか？三菱地所の神楽坂との比較で考えると坪２４０－２５０くらいにしないと売れないかしら。

だったら売れるような気も。。。場所は良いですしね。

来年１月にMRオープンみたいです。。

まあしかし売り時を見事にはずしましたね、狙っていた人には朗報でしょう。

[160: 周辺住民さん]

定借だったんですね。
パークコート、パークハウスと時期が重なって、今後の動向がとっても気になります。

[161: 匿名さん]

新しい情報ありますか？
同じく定借のパークコートと比較してどうでしょうか？
パークコートは高くて手が出なかったのですが、ここも同じくらいでしょうか？
交通的にはこちらが有利ですよね。

[162: 匿名さん]

新宿区、市ヶ谷近辺で探していたらここがあったんだけど、定期借地権ですか。７０年って考えてみれば長いけど、永住型でも運用型でも立地がかなり好条件で魅力的なので、定期借地権ってのが個人的に惜しいって感じです。元々通勤に便利で３駅使える立地は良いですよ。転売・運用でもいけそうって思いました。が、です。
飯田橋から神楽坂を上がる道のりは交通量はまあまあ。あっというまにＪＲも私鉄も使える距離間。日中いないから分からないけど、大久保通りの交通量ってひどいかな？地元の人とかよくこのエリアをご存知のかた、情報教えてほしいです。

[163: 匿名さん]

いくら定借でも坪250なんてのは妄想ですね。
神楽坂で、かつこれだけの立地の物件はそうはありませんから坪320は絶対に切らないかなと。
オリックスは意外と強気ですからね。
ただ、売れなかったら、その後は潔く下げますけど。
ここは戸数も多くないし、直ぐに捌いちゃうと思います。

[164: 匿名さん]

定借３２０万ならそれは凄いと思う。。。定借マンションの融資は厳しいと思うんだけどキャッシュの客そんなにいるのだろうか？

＞オリックスは意外と強気ですからね。
＞ただ、売れなかったら、その後は潔く下げますけど。

具体例はどのへんでしょう？？？ザ・タワー・コイシカワは？（笑

[165: 匿名さん]

ここ定期借地権なんですね。ご近所マンションの三井のパークコートも定借。三菱のパークハウスは違うようで、検討範囲でいうとこの３件がマストかなと思うけど、定借物件はローン組みにくくなることもある得るんじゃないかな？だとすると、現段階では価格が未定だけど、パークハウスあたりで根を下ろすってことにもなるかもしれないか。交通の良さは個人的にはベストで、立地の良さでいうとサンクタスが一番魅力的。70年後生きてないし。

[166: 匿名さん]

現状神楽坂界隈では断トツでベストな立地ですね。神楽坂は富裕層で好きな人が多いですから価格が多少張っても売れちゃうでしょうね。

[167: 名無し]

地代はどのくらいになるんでしょうか？

[168: 匿名さん]

>>165

サラリーマンならローンがくみやすく、将来の転売時にも安心なパークハウスがよいと思いますが立地のよさは断然サンクタスですね。。。

お金持ちはサンクタスを選ぶのでしょう。

[169: 匿名さん]

私も断然立地でいえば、サンクタスが一番でしょう。選ばれやすい条件がそろっているし、わざわざ神楽坂選ぶような人なら、ブランディングもいいけどサンクタスの魅力を否定はできないですよね。
残念ながら私はサラリーマンなのでローンが組みやすいほうを優先するしかありませんが、時期をみながら二つを並行して追っていこうと思います。
何よりも都心にありながらも、さほどざわついていない落ち着いたエリアの神楽坂は資産価値もそう低くはないと思います。

[170: 匿名さん]

事前案内会行かれた方、いかがでしたか？
おいくらくらいなんでしょう？

[171: 周辺住民さん]

ご希望は交通量？
歩く方には関係ないでしょうから
お車の方なら、神楽坂通りは昼で上下が一方通行の向きが変わります
大久保通りは片側一車線なんで昼はそこそこ込みます
夜はたいしたことは無いです

[172: 匿名さん]

神楽坂の一等地！　それにつきるでしょう。

[173: 匿名さん]

定借の値崩れの仕方は恐ろしい。
残念。

[174: 匿名さん]

大久保通りの拡張って将来あるんですかね？

[175: 匿名さん]

大久保通りの拡張は、必要性・財政面両方から、
可能性は低いと思いますよ。

[176: 匿名さん]

>>173

３０年くらいは大丈夫では。

ところでいくらなんでしょう。

[177: 匿名さん]

部屋によってだいぶ価格差があるようですが・・・・
思っていたより価格抑えめな気がしました。
ちょっとやる気が湧いてきた！

[178: 匿名さん]

天井高が低いですね。14階建てにしたからですかね、、、、

[179: 匿名さん]

低いってどれくらいなのでしょうか？

[180: 匿名さん]

定借で30年後、半値で売れますかね？

[181: 匿名さん]

３０年経っても定借の残存期間は４０年。
８０㎡３２００万なら、十分売れるのではないでしょうか。
勿論、３０年後の市況や管理状態はわかりませんが…。

戸数が少ないので一見大規模修繕等の合意形成はしやすいようにも思いますが、
価格低めで好立地となると、特に１ＬＤＫなどは投資用に買われる方も多く、
居住している所有者との温度差が出てくるのではないかという不安はあります。

共用施設はないに等しいでしょうが、
駐車場収入が少ないですから、管理費は不足するのではと思います。
修繕積立金も戸数の割に安すぎる気がします。
地代、（増額後の）管理費・修繕積立金を含めたキャッシュフローを考えると、
さほどお得でもないのでしょうか。

[182: 匿名さん]

ここの一番小さい部屋はいろんな意味でお得な気がしますね。
抽選になるんでしょうか。

[183: 匿名]

サンクタス神楽坂。響きはなかなか良いね。

[184: 匿名]

結構安いのでは？

[185: 匿名さん]

確かに安い。メールみて驚いた、

[186: 匿名]

サンクタスであの価格は予想外に割安ですね。
やはり借地権物件だからでしょうが。
金融系だけあってオリックスはこのあたりは賢明ですね。

[187: 匿名さん]

ＭＲいきましたが、Ａタイプを１ＬＤＫに大改造した部屋しかありませんでした。
なぜ実際に販売する間取りを敢えて一つも見せないのでしょうか…。

戸数が少ないので当たり前ですが、
近隣のアトラスタワー神楽坂なんかと比べると地代が高いですね。
Ａタイプで月約３万円。
住宅ローンが３５年年利２％とすると、９００万円くらい多く借りているのと同じ計算になる。
当然３５年以降も地代はかかるので実際の負担は更に大きい。
他方で土地の固定資産税はかからないわけですが…。
評価は難しいですね。

[188: 匿名さん]

神楽坂アインスタワーのことですかね？
戸数が少ないですから、1人頭の負担は増えそうですね。
固定資産税払ってると思って諦めるか。

アインスタワーの北西中古がこの売出し価格と考えると
http://www.yuraku.jp/search/detail/index.asp?sch_bkn_no=CI49846
本体の坪単価はなかなかどうして魅力的ですね。

ランニングは多少高めにつくでしょうが、初期投資としては結構魅力的。
C,Dタイプでしらばらく住みつつ早くローン返して、賃貸に回すケースは多くなりそうですね。

[189: 匿名さん]

>>188さん
そうです、アインスタワーです。失礼しました。

居住用なら、１４階のこの部屋ならサンクタスよりお得かな？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

ＣＤの低層は賃貸で高利回りが期待出来そうですね。ネックは大久保通りですが…。

[190: 匿名さん]

このマンション、上階の音煩くなりそうかな？

[191: 匿名さん]

資料取り寄せたら各部屋ごとのランニングコストと価格入った表が送られてきた。
堂々と発表するところが好感持てます。
検討するかはまた別だけど・・・

[192: 匿名さん]

>>189さん、
確かにその部屋であれば、中古定借の値ごろ感が出ますね。

CDは大久保通りに面しますね。
好き嫌い出るところでしょうね。
自分は住まずに最初から賃貸に回してしまうなら気にしなくても良いでしょうけど。

[193: 匿名さん]

>>190
二重床、二重天井で、中空ボイドを採用しているようなので、
上下階の遮音性は比較的高い部類ではないでしょうか。

>>192
仰るとおりですね。
大久保通りの拡張が実現した場合エントランスアプローチは撤去するとのことで、
通りはぐっと近くなりますしね…。

利便性、ブランド価値ともにここまでの物件は希少で、割安だと思います。

ただ、低い天井、洗濯物が干せない狭いベランダ、
リビング重視の間取り、配布している冊子の内容等々総合するに、
ファミリーやこれから子供を持つ若い夫婦はターゲットではなく、
子供は手が離れたけど仕事は忙しく都心に住みたい中高年夫婦、
あるいは子供を持つ予定のない共働夫婦がメインターゲットなのだろうと思います。
その影響か、対応してくれた営業の方の話、
漏れ聞こえる他ブースの会話から察するに、３ＬＤＫはあまり人気がなさそうでした。

[194: 検討者]

仕事帰りに現地訪問してきました。
場所はいいですね、やはり。横幅は思ったより狭いからペンシルマンションぽくなるのかなぁ。
気になるところは南側には民家があって、何階くらいからが景観が気にならなくなるか、ですね。
あと、管理費に地代が高いのは考えものですね…。管理費は共用部分なんてないのに等しいのに…

[195: 匿名さん]

夫婦共働きで２ＬＤＫ希望ですが
全て大久保通り側だったので今回は見送り決定です。
けっこう期待していたので無念です。
ＡＢとＣＤの向きが逆だったら良かったのに。

[196: 匿名さん]

半分より上ならそれほど気にならなそうですけどね。

[197: 匿名さん]

ちゃんと見てませんが、1期2次？だかの価格表が送られてきました。
戸数がそれなりにありましたが、思ったより買いが入らなかったのでしょうか？

[198: 匿名さん]

あまり売れてなかったですね。
でも分かりやすい資料を送付してくれるので好感度高いです。

[199: いつか買いたいさん]

まったく同感！今回買わないけどイメージアップした。
某Ｍのように、とっくに売り出して半数以上済み物件を
あたかもこれから売り出し開始のような文句でパンフを送りつけてくるのとは段違い。

[200: 申込予定さん]

私はここの立地とマンション自体も気に入ったので申し込みしました。
あんまり掲示板が盛り上がってないのですが購入予定のかたはいないのですか？

[201: 匿名さん]

購入希望でしたが、モデルルームがあまりにも
すごいものに仕上がっていたので、実際の部屋が
どうであるかが全くわからず、現段階では怖くて
申込めないというのが実感です。
（現在、モデルルームは改装中らしいですが）

[202: 匿名]

残り9戸

[203: 匿名さん]

最新の価格表を見たのですが「販売済み」の表記に違和感が・・・
「売却済み」とか「成約済み」ではないのでまだ結構残っているのでは？と思ったのですが

[204: 検討者]

書き込みが少ないですが、どなたか購入された方いらっしゃいませんんか？

[205: 匿名さん]

ここは定期借地物件ですよね。その割には高い。
人気がいまいちなのは、仕方ないよね。

[206: 検討者]

やっぱり、定借がネックになりますかね。。
立地は気に入っているのですが、購入に思い切れません。
確かに価格も割高なのかなぁ

[207: 匿名さん]

ブリリアンコートの掲示板にアドレスが岩戸町というのもマイナスポイントだと
書いてる方がいらしたのですが、やっぱり関係あるんでしょうか？

[208: 入居予定さん]

あんまり関係ないような気がしますか、、

この物件はもうほとんど残っていないですよ

[209: 匿名さん]

＞208入居予定さん
ブリリアンコートか、こちらかで迷っていたのでレスが有難いです。
（どちらも岩戸町アドレスなので・・・）
あちらの方が所有権なのに価格が安くて迷っています。
確かにサンクタスの方が駅の入口には近いですけどね。
長々すみません、ひとりごとでした。

[210: 匿名さん]

残り２戸

[211: 匿名]

神楽坂付近で広告配ってたから、まだ2戸残ってるみたいだね。何階と何階が残ってんだろ？

[212: 匿名さん]

私は結構いいと思うんだけど、旦那が窓の狭さと天井の低さに「圧迫感を感じる」と拒否反応が凄かった
立地と広さの割には価格もお手頃なのにな～
皆さんは圧迫感感じます？

[213: 物件比較中さん]

２１２さん

私は窓は狭いとは思いませんでした。むしろ腰高の窓の方が物が置きやすいかなと
感じました。天井は確かにやや低いですがまぁなんとか許容範囲ってとこですかね。
この立地での価格は魅力ですが、まだ探しはじめたばかりなのでもっと色々見てから
検討しようと思ってます。
場所は本当にいいんですけどね・・・

[214: 匿名さん]

上の方と同じで、天井は確かに低く感じましたが許容範囲ですね。
窓は、もう少し開放出来ると良かったなぁと思いますが
角部屋で窓が多いつくりですし、窓の狭さは私は感じませんでした。
とにかく立地が良いですよね、この物件。

[215: 匿名さん]

今残ってる3LDK、当初より値下がりしました？
あの立地の80㎡で6740万って格安ですね

[216: 物件比較中さん]

下の方の階でしょうかね！？
そうだとしても、おっしゃる通り格安だと思います。

[217: 匿名]

80平米の間取り、綺麗だし直ぐに売れてもおかしくないんだけどね。やはり借地がネックか。

[218: 匿名さん]

70年でも、借地ってやっぱり気になるものなんですね
50年も住めれば十分じゃないのかな
うちは10年経つ前に転売予定なので、ここはいいな～と思ってたのですが、
この売れ方を見ると躊躇してしまいます

[219: 匿名さん]

この売れ方で躊躇ってどういうこと？
売れてないわけじゃないから良いと思えばいいんじゃないですかね


今月中に残りの未販売の２戸も販売するらしいよ

[220: 匿名さん]

天井高は２４５０？

[221: 匿名さん]

＞この売れ方で躊躇ってどういうこと？

格安の割には飛びついてないからね

[222: 匿名さん]

間取りや階数によって、売れ行きに違いが出たようですね。
今残っている物件は、すべて80平米以上のもの。
価格的には魅力的だと思いますが、最近ではファミリーでも
60平米位で妥協する家庭が多いみたい。
富裕層は、このマンションは買わないでしょうし。微妙なんでしょうね。

[223: 契約済みさん]

早く完売して欲しいですね。
向かいのブリリアンコートは即日完売だったようです。
いつまでも売れ残っていると良い気分しません。

[224: 匿名さん]

残り一戸

[225: 匿名]

早く完売して欲しい…
値段が下がるのも見たくないです
ブリリアンコートも検討していたのですが、
あそこは天井2m65で高いですよね
やはり天井が低いのと定借が皆様気になるのかしら

[226: 匿名]

定借・割高

[227: 匿名さん]

ほんと、値段が下がるのは見たくないです。
営業さんに頑張ってもらわないと

[228: 匿名]

買った時（住んだ時）から徐々に下がっていくのが定借なのだから、多少値下げしてでも完売させた方が良い気もする。

[229: 物件比較中さん]

場所はいいですけどね・・・

定借、窓が狭め、天井低めなのに購入に至ったポイントは何ですか？
やはり立地と価格でしょうか？
他に背中を教えてくれた点があれば教えてください

[230: 匿名さん]

あと１戸しかないから迷ってるうちに完売でしょう

値下げとかバカなの

[231: 匿名さん]

ラス1がなかなか決まらないですね。

[232: 匿名]

そうだね

[233: 匿名さん]

ここの場所はいいな～定借じゃなけりゃ瞬間蒸発だったな。

[234: 匿名さん]

完売した後、一戸キャンセルが出てますね。。。迷う・・

[235: 周辺住民さん]

外観がほぼ出来上がりましたね。
落ち着いた雰囲気、タイルがグレート感があって良い感じでした。
駅至近で、ここに住まわれる方が羨ましいです。

[236: 買い換え検討中]

ここは定借が７０年ということですので（近隣のアインスタワーは定借５０年）と比べてもかなり条件が良さそうですが、この値段で一戸残ってるのがとても不思議です。外観も素敵で神楽坂らしく、大人で落ち着いた感じに仕上がっていてとても魅力を感じてしまいます、ただ残念なことに残っているのがＢタイプのみということでとても迷っています。全居室の間取りをみるとやはりＡタイプがとても良く思えます。Ａタイプがあれば、即決したのですが・・本当に出遅れた感じです。

[237: 匿名]

もう場所は最っ高ですね。なかなかこの辺はでない。定借でも価値ある。しかしＢの間取りも特に悪くみえないけどなあ。Ａの間取りというのが気になる。まあ私にはＢは大きすぎるんだけど。

[238: 購入者]

Bタイプ購入したものです。私は最初からBタイプの間取りが気に入っていました。一部屋が広いので使い勝手が良さそうだし、廊下が少ない分、有効面積が広いと思いますよ。迷っておられる方、ぜひご近所さんになってください！！

[239: 匿名さん]

確かに場所めちゃくちゃいいですよね。
ここなら神楽坂生活満喫、堂々と神楽坂に住んでますって言える。

[240: 匿名はん]

もろ神楽坂なんだけど、住所は岩戸町
それどこですか？って感じだよね
新宿区は住所表記が細かすぎてわかりにくい（あんまり何丁目とかがない）

[241: 入居予定さん]

もうすぐ内覧会ですね！
楽しみです

[242: 周辺住民さん]

駐車場に停まっている車、ちょっと品がないような？
業者の方かな

[243: マンション住民]

その区画の車、最近車種が変わりましたが、更に品が無いですね。。
平置きで目立つ場所なので、マンションのイメージが落ちてしまいそうで心配です。　

[244: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[245: 匿名さん]

確かに正面に止めてある車、品が無いね
マンションも場所は良いけど、デザインが冴えない
で、完売？

[246: 匿名さん]

神楽坂の不動産屋で、賃貸出てたよ。

[247: ご近所さん]

デザインは、道の反対側にあるブリリアントとキッチンコート横のパークハウスの方が安っぽく感じますが...。
賃貸に出ているのは、賃貸するために購入した人が出したのでしょう。

[248: 物件比較中さん]

場所は最高ですね。近くへ行った時に前を通りがったのですが、メインの神楽坂通りまで1分かからないという感じでした。実際に見てみると外観も落ち着いたデザインになっており、エントランスアプローチの植栽には竹が使われていて、神楽坂に相応しいなかなか良い印象でした。

[249: 匿名さん]

売りに出てるね