広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[949: 匿名さん]

>>937さん
以下の算式で定期借地のフローを資本化できます
(賃料-諸経費)/割引率 * 0.9（厳密には割引率によりこの数字は変動）

ここまではこのスレの途中で誰かが言ってましたが、個人的にはこの結果に更に
10%程度の非流動性割引を計算に入れる必要があると思います。
定期借地は時間の経過と共に流動性がJカーブを描きながら落ちていくと思いますので、
売却することが想定されているのであれば、その想定時期に沿った非流動性割引を
考慮に入れるべきでしょう

上記計算式に従うと、賃料をネットで1.8万/坪、割引率4%という条件で計算しても
1割程度割高であるという結論になります

私は売却する予定はないことと、物欲を満たすプレミアムで割高については目をつぶる
ことにして購入しました

しかし、この物件ほど、考える力を持つ人間 vs 持たない人間、
財産を持つ人間 vs 持たない人間の見ている世界の違いを感じさせられる物件も珍しいと
この掲示板を読みながら考えさせられます