既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか(下がり始めたのか)、仕様グレードの低下にも注視が必要です。
過去スレその10: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2007-07-06 01:52:00
23区内の新築マンション価格動向(その11)
946:
デベにお勤めさん
[2007-07-18 20:44:00]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
もっと具体的なお話をしますと、もし不動産投資のCap Rateをネットベースで3%(数年前までは5−6%でした。また、直近の市場環境では国債流通利回りが2%近くになっており、このCap Rateはこれ以上下げられない最低水準と思われます)とした場合、坪1,000万円超に相当する月額家賃相場は、ネットベースで坪25,000円超となりますので、グロスベース(共益費・租税公課・減価償却等込)なら、坪30,000円近くになるでしょう。
これは、月額家賃にすると、100平米で約90万円、150平米で約136万円、200平米で約180万円ということです(参考まで、坪1,500万円ならば、それぞれ135万円、200万円、270万円といった感じです)。また、世間の金利水準上昇に伴いCap Rateも高めに設定しなければならない環境となれば、これ以上の家賃水準でないと想定利回りを確保できない計算です。
一見、この世の中に絶対にあり得ない数字ではないように見えるかも知れませんが、広尾界隈でこの家賃水準の物件は現在一つもないはず(GHあたりで、たまに勘違い価格で出ても、言い値で成約することはありません)。東京中を見渡せば、いまや不祥事タワーに成り下がった6ヒルズ・レジデンスとかで時折見かける水準ですが、そもそもビジネス商業エリアど真ん中の6ヒルズと、病院学校住宅等密集地のこの界隈とでは、賃貸料金水準には当然かなりの格差があります。また、この界隈の家賃水準が今後も毎年25%ずつ上昇することに、合理的根拠がありません。
よって、この界隈で坪単価1,000万円やら1,500万円やらといった水準が、いかに「ファイナンス」的に客観評価してあり得ないか、お分かりいただけるでしょう。それでもなお、その水準になると主張する方は、言論の自由もありますので、主張されること自体は自由でしょうが、それを真に受けて高値掴みする被害者が出る可能性がある点には十分注意して発言されるべきでしょうね。