新築分譲マンションの値切り交渉って本当にあるの？

[くー]

人づてに聞いた話ですが、購入時に交渉をすれば（多分売れ残りが多い場合）、
新築分譲マンションを値切る事が可能だとか・・・。
でも、一部屋でもそれをすると、マンション全体の価値が安くなるのでは？？
値切れる物なら、値切りたいけど。広く考えると結局不利なのでしょうか？
教えてください。

[2: 匿名さん]

結論から言うと値引きしてもらえる場合はあります。
特に売れ残っている場合、在庫を抱えることは売主にとってマイナスですから。
また、値切る事＝全体の価値が下がる事にはならないと思います。

[3: 匿名さん]

紹介だと割引などもありますよ
一般的に好評されていませんので、知人や友人から情報を集めるしかないです。
ただし私の経験上、紹介物件にあまり好みの物件はありませんでした。

[4: 匿名さん]

そもそも売れ残るのは、値段設定が高いからです。
安く買った分、価値は下がりますよ。

[5: くー]

皆さん、アドバイスありがとうございます。
私も安く買った分、価値は下がると思いました。
影響あるとおもわれ・・・。参考になりました。
マンション自体の値段を下げずに、設計変更と言う形で、
交渉することもアリだと聞いたのですが、これも本当ですか？
　でも、そこまでして売りたい物件って、少し怖い気もしますが・・・。

おしえてください！

[6: 02]

ん、ちょっとおかしいですね。

01さんは何を危惧されていたのでしょうか。値切りたくないということで
しょうか。値切らないことが価値を下げないことではないと思います。
簡単に言うといくらで売れるかが価値であって、中古で2000万で売れる
物件とすれば3500万で買うより3000万で買ったほうが価値としては下
がっていないということではないですか??

値切る事が価値を下げるのではなく、値切らないと売れないような物件
は手放すときも値引かないと売れない、という事だと思います(傾向とし
て、ですが)。

[7: 02]

また、自分が実際に持ちかけられた話ですが、ある竣工済み売れ残り物件で
「間取りが気に入らなければこの壁やこの壁はこちらの費用で取っ払います」
と言われたことがあります。

ようは買ってくれるならある程度の費用負担をしますという事です。

売り手にすれば、その後の販売コストや管理費補填などを考えた時に、値引い
たり、間取り変更などで費用がかかってもメリットがあると判断したのだと思いま
す。

[8: くー]

＞何を危惧されていたのでしょうか。値切りたくないということでしょうか。

値切れるものなら値切りたいけど、広く考えて不利になるならば、
値切らない方を選ぶ。を考えています。

で、その結果０５で新たに質問をしたのです。

マンションの値段を変えずに、設計変更と言う形で
（無料で）色々なリクエストができるのなら、結果的には
本来の値段を下げることなく、より気に入った設計の
物件を手に入れることができた。と言う事になりますよね？
それについて、その様な事は実際に行えるのかな？
と質問をしたわけです。

くどくて、ごめんなさい。

[9: くー]

０２さん
おおぉー、書いている間に又新たなレスが・・・・ありがとうございます。

＞売り手にすれば、その後の販売コストや管理費補填などを考えた時に、値引い
たり、間取り変更などで費用がかかってもメリットがあると判断したのだと思いま
す。

・・・なるほど。

[10: 02]

>>くーさん

その売れ残り物件をくーさんが気に入った事が前提ですが、同じものを買うなら
値切れるに越したことはないと思いますが。06にも書いていますが、ここでくー
さんが値引きをしてもらうことは広く考えても不利にならないのです。

くーさんが値引きを要求しようがしまいが、そのマンションの市場価値は変わり
ません。だって、買う時の金額で価値が変わるなら、逆に3000万のマンションを
わざと1億で買ったら、そのマンションの価値が上がる事になっちゃいますから。

(自分が住む上での精神的な満足感＝価値という考え方はさておき)ここでの
価値というのはいくらで売却できるかという基準で見るべきで、新築購入時の
金額との差が小さいほど価値が下がっていないと考えるべきです。

どうでしょうか、ご理解いただけないでしょうか。

[11: 匿名さん]

＞ご理解いただけないでしょうか。
最後のコレは必要ないでしょう。文面からも、くどい。感じよく行きませんか？

　不動産専門の弁護士から言いますと、
ディスカウントされたマンションは、ディスカウントした事により、
（当初の予測設定された価値から）価値は確実に下がります。

０２さんは、何を根拠に仰っているのでしょうか？
参考までに、お教えください。

[12: 02]

>11さん
　当初の予測設定された価値が下がることが、値引きを受けて購入する
　購入者にとってどれほどの問題なのでしょうか。

　逆に質問ですが、例えば4000万のマンションを不動産屋が400万値引
　きできますと言ったにも関わらず、その値引きを断って4000万で購入し
　た場合、その購入者が3600万円で買わずに4000万で買うことでどのよ
　うなメリットが享受されるとお考えでしょうか。

　値引き販売をすることでマンション全体の評価額は当初想定していた
　ものより下がったとしても、くーさんがその事によって損失を被ることは
　ないと考えています。

　最後の一言については勢いがついてしまったかもしれませんので、そ
　こについて気分を害されたようでしたらお詫びします。

[13: そう？]

マンションの評価額は購入価格ではなくて、あくまでも中古販売時の
周りの物件との相場ではないでしょうか。
幾ら高いマンションでも売り急いでた人が安く売ると、その相場で
販売価格が形成されてしまいます。
値引き云々は余り関係ないのでは？

[14: くー]

久しぶりのレスします。

まず、１１さん「ありがとうございます・・・・」。
私の質問からはじまったスレッドですが、確かに途中から違う流れ？
空気？になってます。

＜勢いがついてしまったかもしれません
ここって、こんな場所なの？お互い失礼のないようにしていきませんか？
０２さん、貴方の意見は１つの意見として充分に分かりましたので。
これ以上、他の方（私も含め）が気分を害するような発言は止めてください。
ここは、攻撃したり誹謗中傷したりするタイプの掲示板ではない筈・・・・。
色々な方が利用する場ではありますが、０２さんの反応は他の方の
反応と違うと言いますか、激しい思い込み回答と連続回答は正直言って
恐怖をおぼえました・・・・。
結局今までの０２さんの意見は、何か判例に基づいての事ではなく、
非常に個人的な考えのみだと言う事ですね。
返答レスには、参考・判例等について一言も又触れていません。

掲示板は匿名での遣り取りだから、非常識な振る舞いをしがちですよね。
匿名でなかったら、あの文面はなかなかできないでしょう？
お互いに匿名でも、ルールとエチケットは守りましょうよ。　　おわり


＊＊１３での「そう？」さん、レスありがとうございました。

[15: へぢ]

０２さんの肩を持つわけではないですが、０２さんの文章は攻撃や誹謗中傷ですか？
僕が読んだ感じでは、とても丁寧な文章に思えるのですが。
思い込み回答って言われるとなんですが、
普通は自分がどう思っているかを書くものじゃないですか。
まぁ、不動産専門の弁護士の１１さんが「確実に下がる」とおっしゃっているので、
０２さんの意見はきっと間違いなんでしょうね。

実は、僕は３９３０万のマンションを３３８０万で購入したので、このスレが気になってました。
僕は０２さんと同じで購入価格と価値は無関係だと思っていました。
１３さんがおっしゃるように、
マンションの価値は、その地域の相場や、環境（駅距離や設備など）によるものだと思っていました。
というよりは、５００万以上も値引いた僕にとっては、「そうであって欲しい」です。
残念ですが、価値は下がるようですね。はぁ・・・

１１さんに質問ですが、僕が値切って購入したことにより、
うちのマンションの価値が下がるのですが？それとも、僕の住戸だけが価値が下がるのでしょうか？
もし前者なら、悪いことしたなぁ

[16: 新人ですが]

こんにちは。はじめてレスします。

ここは専門的なスレなので、こんな質問すると怒られてしまうかもしれませんが、
新人としては「１５番の方の５００万以上値引いた」と、言う
フレーズに大変興味を抱いてしまいました。
マンションの価値が下がる上がるなどは、私には実際に分かりませんが、
私の場合、一度買ったら死ぬまで住み続けるつもりなので、
値切れるなら値切りたいのです。

戦略として、何処を値切っていったのでしょうか？
オプション？手続き等費用？それとも、直接価格？？
とても知りたいです。

[17: へぢ]

１６さん、こんにちは。
参考になるかどうか分かりませんが、うちのケースを説明します。
まず、購入したマンションは、新築ですが、竣工してから半年たったものです。
そのせいか、売主側から７％の値引きを提示してきました。その売主はそういうスタンスだそうです。
それでも高かったので渋っていたら、９％まで値引いてくれました。
この時点で僕は契約しました。
が、その後、銀行１本の低金利で試算していて、それが危険だと気付き、公庫併用に切り替えました。
その結果、銀行（２年固定）より公庫（３５年）の金利のが高いため、支払いが難しいくなりました。
そのことを営業に伝え、手付金を放棄してでも解約すると言いました。
すると、月々支払える金額まで下げてくれ、結局５５０万くらい値引いたことになりました。

値切ることを前提に交渉していたのではなく、
最終的にいつのまにか値引いてもらっていた、と言う感じです。

今考えれば、
①手付金が６０万と少なかったこと（ローン破綻の人生を送るよりましです）
②３月の決算前だったこと
③新築でも売れ残りだったこと
④近くに大規模マンション（かなり評判のよい）が販売を開始しており、ここの売主は苦戦を強いられていた

以上の要素が重要だったと思います。
どれか一つでも欠けていたら、値引きではなく、契約解除になっていたでしょう。

あまり参考になりませんね。

[18: 匿名さん]

こんにちわ、はじめまして
私は不動産関係の仕事をしていますが、02さんの意見が正しいと思います。
まず、マンションにおいての価値とは①中古に出す時、②賃貸に出す時の価格
と思われます。これらの価格は、市場の相場によって決まるわけで、値引きが
どうこうは関係ないと思います。

[19: 匿名さん]

最初にマンションの資産価値ですが、購入価格で決定するものではありません。
例えば駅徒歩３分と駅徒歩２０分に立地以外、条件は殆ど同じだとします。
結論から言えば、駅徒歩３分のマンションは資産価値が高く、駅徒歩２０分のマンションは資産価値が低いと言えます。
すべてはありませんが、マンションの資産価値は立地で決まると思ってください。

新築分譲マンションの価格は、土地の購入価格と建設費やその他経費で決定します。
新築分譲価格と資産価値とは関係なく、切り分ける必要があります。
不動産鑑定でいうなら、物件調査と市場分析などを行い資産価値が決まります。
実際の購入価格が資産価値になるのなら、不動産鑑定をする必要はありませんね。
不動産は、そんな単純なものはありません。
よって購入価格は、マンションの資産価値に影響はありません。
マンションの資産価値は、立地と管理と施工会社の評価などで決まります。

マンションの資産価値が下がるのは、空き住戸があることも要因です。
住民（管理組合）も売主も早々の完売を希望するでしょう。
住民側からすれば管理組合の運営に影響があり、売主側からすれば管理コストがかかるからです。
そこで双方の利害が一致し、早期の完売を目指すのです。
そして売主側の販売戦略が見直さられ、分譲価格や仕様などが検討されます。
ある程度臨機応変に対応できるように対応枠というのが設けられ、本当に気に入った物件なら契約者にとってはお買得感があるでしょう。
結果値引きということになるのでしょうが、実際は見直しということです。
この見直しというのは頻繁で、第一期販売からでも行われることがありますので、考え過ぎないようにしましょう。

一つだけ注意しておくことは、資産価値が低い売れ残りマンションです。
こういうマンションはお勧めできません。
購入するにあたり、他人が住みたい！と思うマンションか考えてみましょう。
別の言い方をすれば、高く売りやすく高く貸しやすいマンションと契約交渉をしているかということです。

[20: 匿名さん]

15さん
横レスですみませんが、
＞うちのマンションの価値が下がるのですが？それとも、僕の住戸だけが価値が下がるのでしょうか？
資産価値は購入価格とは無関係で、資産価値は、物件調査（物件評価）と市場分析（相場）などで決まります。
正規の値段で購入した人の中には、「資産価値を下げるつもりか！」と談判する人もいますが、答えはＮＯです。
それに関し、売主はきちんとした説明責任があるかと思います。
そういう人にとっては面白くないのでしょうが、マンション全体としては15さんが購入してくれたことにより、とてもメリットがあるのです。
売れ残りは全体の資産価値を下げますので、歯止めになったこと。
売れ残りは管理組合の運営に支障がありますが、懸案が減ったこと。
など、「資産価値を下げるつもりか！」といういいがかりよりは、むしろ「購入してくれてありがとう！」と感謝されるくらいです。
わかる人はわかると思いますが。
実際には安心していいでしょう。

16さん
＞私の場合、一度買ったら死ぬまで住み続けるつもりなので、
それこそ立地や環境はいいいところを選んでください。
死ぬまでならそういうことがとても大事で、遠くて狭いなどの悪環境は、老後の負担になります。
値引きに関しては、モデルルームに使用していた住戸を選ぶといいでしょう。
「モデルルームとして汚れていたから」として売主も値引きしやすいし、他の住民も納得できることと思います。
値引きは無理としても、モデルルームに使用していた家具を付けてもらうという方法もあります。
とにかく、値引きと家具付きをいってみることです。
両方できればいいですね。

[21: 匿名さん]

で、不動産関係の弁護士はどうなったんだ？

[22: へぢ]

２０さん、ありがとうございます。
そう言っていただけると気が楽になります。
それにしても、いったいどっちなんでしょうね。
「値切っても価値は下がらない派」のが多いのですが、
「値切ると価値が下がる派」は不動産専門の弁護士さんですからね。
くーさんは、満足されたのでしょうか？

[23: くー]

あ、ご無沙汰してます。
あっちこっちと回っている間にこんなに、エフユニバース並みに
レスがすすんでおり・・・勉強になります。
「値切っても価格が下がらない派」と「下がる派」のご意見ありがたく参考にします。
１７さんのレスも大変参考になりました。ありがとうございます。

今、私は川崎での物件が気になるところです。参考になりました。

[24: 匿名さん]

ご参考に。

http://www.home-knowledge.com/mag/25/mag5_01.html
｜資産価値はどのように計るのでしょうか？
｜簡単に言うと「将来、売ったらいくらになるか」
｜で計ることになります。

http://village.infoweb.ne.jp/~fwjf7966/top8.html
｜マンションの評価額は、
｜いわゆるマンション市場における相場的な要素が濃い。
｜住宅情報誌等により、付近の売物件事例を収集整理し、
｜これに地域要因と個別要因を比較して調整し、
｜対象としているマンションの資産を評価するという
｜手順になる。

国土交通省の基準はこちら。
http://tochi.mlit.go.jp/w-new/h1407_fkaitei.html
｜＊鑑定評価の手法には、基本的に次の３手法がある。
｜・原価法
｜不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法
｜・取引事例比較法
｜類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法
｜・収益還元法
｜不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法
｜＊鑑定評価に当たっては、
｜原則としてこれら３手法を併用することとなっている。
｜＊具体的には、
｜これらの手法によって求められた価格（試算価格）を調整して、
｜最終的に鑑定評価額を決定する。

[25: 匿名さん]

新築分譲価格＝資産価値　ではない！
ということですね。
最終的には「いくらで売れるか！」と。
φ(.. )メモメモ

[26: 銀行員]

一言言わせてください。
不動産（もちろんマンションを含みます）も株や債券と同様、市場で売買されることで価格が形成されています。安く買う人がいればその価格がその時点の市場価格なのです。今の時代、新築マンションは買った瞬間に２割くらいは含み損を抱えるのが常識になっています。デフレでどんどん地価や物価が下がっているのですからあたりまえのことです。繰り返すと、モノの値段は市場で売買されることで決定されます。不動産とて例外ではありません。また、新築マンションの価格には売主の利益や広告宣伝費等が市場価格に上乗せされていると考えてください。

[27: 匿名さん]

＞市場で売買されることで決定
ということは、資産価値はやはり相場で決定するということですね。
例えばその物件の相場が２５００万円だとすれば、新築時３５００万円で購入するよりは３０００万円で購入した方が、お買得ということになりますよね。
答えとすれば、値引きで購入してもマンション全体の資産価値には影響はないと。
なぜなら、資産価値は相場で決定するからということですね？

新築マンションの価格には、建築費の他に利益はもちろんモデルルーム費用やその他経費が上乗せされています。
当然、相場より２割りくらい高いのはしょうがないでしょう。
それは不動産に限らず、車や宝石やブランド品も同じことで、買った値段以上に高く売れることはないでしょう。
それは、みなさんご承知と思いますが、どうなんでしょう。。。

[28: --------]

--------

[29: 匿名さん]

答えは最初からひとつしか無いと思ってみてたけど、不動産専門の
弁護士とやらは一体どこにいったんだ。今ごろ恥ずかしくなって退散か(笑)。

[30: 匿名さん]

ちょっとスレ違いですが。
以前営業やってましたが、実際完成物件の売れ残り等は5％〜10％くらい
普通に引いてましたよ。
ちなみにどうしようもないのは、30％くらい引いたことあります。
でもあまり値引きの大きい場合は余程気に入らない限り買わないほうが・・
あと大手は当てはまらないかも

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【不適切な内容の為、削除致しました。】

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[41: 仕切りなおして話題提供]

値引き額の多いデベロッパーの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41622/
オプションの値切りの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41544/
モデルルームになっている部屋の値引きの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41512/
仮契約後の値引きの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41631/
新古物件、キャンセル物件の割引の話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41489/
売れ残りのマンションの値引きの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38483/
売れ残りのマンションの値段の話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41704/
450万値下げマンションの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38686/

[42: ほんとさん]

はじめまして。
一月竣工の物件でしたが、
三月決済ということで、銀行ローンのみの条件で、
１１４平米の部屋を1千万以上、値引きして購入しました。
南西の角部屋です。こんなことってあるんですね。
後が怖いかな。

[43: 匿名さん]

今年の春竣工の東京23区内のマンションです。

先月に見学に行った際に，２部屋くらい売れ残っていたようで（総戸数５０戸弱），
４２さんと同じように１００平米程度の部屋を，１５％程度の値引きをその場で
提示されました。

数日後，営業の方から電話があり，さらに値引いて１千万円以上安くしてくれる
というので，かなり心惹かれました。しかし，もう一件の見学したマンションの方が，
周辺環境が格段に良いように思ったので，結局そちらの方に決めました。

惜しかったかな。
ちなみに，一千万円以上の値引きを申し出てくれたマンションの
デベロッパーは準大手クラスのようです。

[44: --------]

【不適切な内容の為、削除致しました。】

[45: 匿名さん]

「４５０万値下げマンション」スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38686/

[46: 匿名さん]

私は、何を買うにも「値切り」交渉をします。当然、マンションも交渉しました。
4000円のシャツが1000円で売られることがあるように、
4000万円のマンションが1000万円で売られても、商取引上は特に問題ないでしょう。
或いは、1回でも使用すれば中古になりますから、
400万円の新車が中古で100万円になったりもするので、結局その商品がその値段で欲しいかどうかです。

[47: 三井]

のパークホームズ上池台ヒルトップは
初訪問で30分で2000万円引きの提示があったよ

[48: 匿名]

私の場合では、値引きしてもらってその物件の相応の価格になったという感じで
買い得感はないですね。でもバカ高い価格で買う人がいるので、買う方も買うほうですよ。
相場よりはるかに高い場合、購入者が団結して値下げを要求するようなことも必要では？
売り手だって売れなきゃしょうがないんですよ。
結局、マンションの価値はいくらで売れるかで決まるでしょう。いくら高く買っても売るときに
買ってくれる人がいなければ価値が低いということでしょう。
従って、購入時の価格はほとんど関係ないと思います。上記は、部分的に値引きが行われたことが
周囲にばれていない場合であって、ばれている場合は、マンション全体の価値は下がるのは当然です。
一生住むのであれば、人それぞれの価値観なんでどうでもいんじゃないかな。

[49: 匿名さん]

まぁ安く買えるならそれに越したことはないけどね

[50: 蛇足になりますが・・・]

私はかつて不動産仲介業者に勤めていました。その経験から言うと、
そのマンションの新築時の販売価格はほとんど関係ありません。
では、何が一番影響するか。それは、その物件の近隣で、今まさに
販売している新築マションの価格です。その新築が坪単価いくらか
ということが最大の影響力を持ちます。いかに人気のあった物件でも
中古になれば、新築より高い値段では絶対に売れませんから、
その中古マンションの新築時に、いかに値引きがあろうとも、あるいは
定価で買おうとも、ほとんど関係ありません。少なくとも、私が扱った
ケースは例外なく、すべてそうでした。中古マンションの価格は、周辺の
相場と、そのマンション内の直近の取引事例で決まります。ですから、
新築時に値引きができるなら、できるだけ安く買った方が得ですよ。
前に述べた理由により、値引きの事実は、中古として売り出す際には
関係の無いことです。