オーベル若葉台ヒルズ

[物件比較中さん]

オーベル若葉台ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都稲城市若葉台二丁目14番3（地番）
交通：京王相模原線「若葉台」駅徒歩5分
公式URL：http://www.ober.jp/wakaba/index.html
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：未定

[201: 物件比較中さん]

DMでは登録には事前承認必要と記載しながら、ＨＰでは収入証明でＯＫとは、随分と際どい営業されてますね。しかも登録期間は半日程度。でも、物凄い勢いで売れているのかと思いきや、半分程度ですか。
プラウド立川ぐらいの勢いかと思ってた。これなら、パーク見て、ヴイーク見て、一通り見てからでも良いか。ちょっとパークの売り出し戸数が多いから、登録状況は確認しないといけないですが。

[202: 匿名さん]

半分も余ってるんですか？
じゃああわてて登録しなくても良さそうですね。売れ残りで値段下がってからが勝負かな。

[203: 匿名さん]

若葉台ごときに5000万出す方もいらっしゃるんですね。
特急とまらなくてもいいんですか？
乗換とか待ち合わせって、意外に時間のロスだし疲れるので。

お隣の稲城でプラウドの計画があるようなので
区間急行レベルでいいなら、お値段含めてこちらも検討対象ですね。

[204: 匿名さん]

1階の庭付きもいいかなと思いますが、玄関側が半地下になるのってどう思いますか？

[205: 匿名さん]

登録締切のＤＭ届きました。
締切時間の案内だけで、開始時間が記載されてません。
ＨＰでは同日朝からと書いてあるから、事前登録と本登録をごちゃまぜにして、ＤＭでは案内されているんですね。
興味あった物件ですが、大成って中小デベみたいな売り方をするんですね。驚いた！

[206: 物件比較中さん]

ホントだ。
第一期7月26日10時より開始となっているのに、ダイレクトメールは第一期登録締め切り迫るとは。
まだ始まっていないよ。水面下で受付しているのミエミエだね（笑）。
危ない、危ない。

[207: 匿名さん]

だって、以前から検討していた人に購入してもらいたいじゃない。突然登録は、無倍率なら受け付けるけど、倍率付く部屋は、事前審査未了の理由でお断り。だって長いお付き合いのお客さんに買ってもらいたいじゃない。しゃあないよ

[208: 物件比較中さん]

広告ルールはそんなの関係ないですよ。ならば広告してはダメですね。そんなことなら先着順にすれば良い。
ルールを守れないなら、市場から退場ですよ。

[209: 匿名さん]

売れればそれでいいんでないの？

[210: 購入検討中さん]

ヴィーくステージが価格発表しましたね。

[211: 匿名さん]

207さんへ
担当営業マンですか？！

[212: 匿名さん]

ヴィークとここ、競合しますか？
広さ重視と利便性重視で全く商品性は違います。

ただ、いくら広いとはいえ、多摩センターと同じないし高い価格帯は、将来中古売買の際にきついのではないですか。
若葉台ナンバー１物件ならまだしも、ここはナンバー１にはならないですよね。

価格の下落率、高いと思います。

[213: 購入検討中さん]

多摩センターと同じないし高い価格帯は、下落率が高いと言いますが、築浅で広さを兼ね備えた物件は希少性が高くなるでしょうからね、そうも言い切れないんじゃないですか！確かに三菱さんみたいに、多摩センターで８０平米超の角部屋が５０００万前後で買えるとなると、ここも厳しいように思えますが、やはり他にはない広さは魅力です！

[214: 匿名さん]

こんな広い物件を築浅では売らんでしょう。
ある程度長く住むこと前提でしょ、子育て前提なんだから。
だから希少性なくて、下落リスクが高いのです。
NTTぐらい坪単価が安くないと、将来この広さがアダとなる。

[215: 購入検討中さん]

ですからそこなんですよ。売らない人が多いであろうからの希少性。下落どころか、似たよう広さのプラン以外を求める人が出て来られることも、必然ですよね。誰だって少しでも広い方がとは思うものですよね。

[218: 物件比較中さん]

なんか意味分からないなあ。
若葉台は規制で広いマンションしかつくれないんですよ。
若葉台で広いのは当たり前、希少性と言われてもねえ。
希少性あるなら全戸即日完売でしょ。
そんな中、こちらの物件、えらく坪単価が高いんですよね。今の価格上昇期で気付かれにくくなってますが。

[220: 匿名さん]

抽選当たりました。
倍率別にすべての部屋をまとめて抽選する方法で行われ、
2倍、3倍、4倍、7倍の計4回の抽選でした。
入居までに完売してくれたらいいな。

[221: 物件比較中さん]

まあ、駅まで近いし便利だよね。ここ

[222: 匿名さん]

駅までは近い方かもしれないが、都心まで遠すぎ。
多摩エリアをうろうろするしかないので、人生の楽しみが半減。

[223: 匿名さん]

都心に行くことが人生の楽しみだと思っているのか・・・

[224: 匿名さん]

便利さと広さを重視する方にとっては良い物件かな。でも、ブランドや資産価値を重視する方はイマイチ。

[225: 購入検討中さん]

立地も価格帯も間取りも満足なのですが、二重床ではなく直床なのが気になっています。天井は二重天井なのに、やはりコストの兼ね合いなのでしょうか。

[226: 匿名さん]

長谷工だから仕方ない。

[227: 物件比較中さん]

直床の仕様を決めるのは、あくまでデベ側でしょ。
長谷工だから･･･というのは関係ない。
長谷工設計施工でも二重床仕様の物件はありますよ。

[229: 匿名さん]

>>228
関係者ならもっと辛抱強くなってください。この物件は若葉台丘邸プロジェクトに認定されるなど若い街 若葉台と共に歩む優良物件だと思います。

[231: 匿名さん]

>>230
そうではなく、ハセコーが好きだから言っているのだと思います。ハセコーなければマンション買えない方はたくさんいます。コスト押さえ贅沢さは入れない。ハセコーならではの工夫です。施工したマンション住民は決して施工主を言いたがらないのもわかります。でもハセコーだから皆さんマンション買えるんです。

[232: 匿名さん]

工事代を抑えて、更に抑えるために直床採用して、プランも長方形の経済設計。
そこには事業主の思想ではなく、長谷工の思想しかない。
でなければ、長谷工のコストパフォーマンスは発揮できません。
決してバカにしてるのではなく、そういうものですとお伝えしているだけです。
それを踏まえて、高い安いを判断してください。

[234: 匿名さん]

>>233
何をもって私が長谷工を馬鹿にしてると言い切れるのか、全く意味不明なご意見ですね。まあ、どうでもいいですけど。買えるならスーゼネを買いたいと思うことも、極自然な話であると思うのですが、あなた様に何でもご存知なプロフェッショナルな方からすると、理解に苦しんでしまうのでしょうね‼︎

[235: 購入検討中さん]

>>225 で直床のことを書いた者です。
皆さんのご意見、とても参考になりました。ありがとうございます。
個人的には二重床に特別な拘りはありませんが、MRでは二重床、直床の説明がなかったので気になった次第です。
今回色々調べているうちに、防音性は一概に二重床だから優れているわけでもないことを知りましたし、長谷工（不二建設）さんに不信感を抱いているわけでもありません。
たとえ直床がコスト削減のためであっても、リフォーム時のデメリット等も理解した上で購入すれば良いのだと分かりました。
このマンションでは第１期の抽選会も終わり、MRに飾られた成約の花飾りを見る限りでは販売もかなり好調のようですね。
若葉台駅前では最後のマンションになるかも知れないので、私も大きな期待を抱いています。
また皆さんのご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。

[237: 購入検討中さん]

いつのまにか第１期２次の抽選会が今週末ですね。
売れ行きは好調なのでしょうか。先着順の５戸がどの部屋なのかも気になります。

[238: 匿名さん]

1期1次と2次で68戸を売り出しているようなので、そこそこ良い方ではないでしょうか。

[239: 周辺住民さん]

若葉台はとにかく品が良い街です
ヤンキーいません

[240: 匿名さん]

>>239
線路の北側にはね。

[241: 購入検討中さん]

１期の１次と２次で６８戸はスゴイですね！すでに全115戸の過半数ですか！100m2が軒並み5000万円超なので、もう少しペースが鈍るかと思っていました。やはり立地とブランドの魅力でしょうか。

[242: 匿名さん]

ブランド？
そういうマンション市況なんじゃないですか？
ブランド力あれば、最終期突入してますよ。
このペースでは、年内には完売しませんね。

[243: 匿名さん]

このペースではって、もともとのスケジュール通りにそれだけしか売り出していないのに、ペースもへったくれもないんじゃない？
買えない人の＊＊＊の遠吠えにしか聞こえないですよ。見苦しい。

[244: 匿名さん]

1次と2次の間隔が1週間ということは、1次の抽選漏れの方の要望を聞いて売り出したのでは
ないでしょうか。
2次の最多販売価格はスーモの先着順価格より安くなっているので、90平米以下の部屋は早期完売、
価格が高い100平米が年内微妙って感じかな。

[245: 匿名さん]

売れるんだったら売り惜しみなんてしないでしょう。
だから年内完売できないんですよ。
買えないんではなくて、買わないんです。
グロス価格が若葉台としては、高いから。
一期二次で5000万台出せないのが、すべてを物語っている。

[247: 匿名さん]

いや待てよ。グロスっていう不動産用語使ってる。ということは、業者か？
どうだ！当たったか？

[248: ビギナーさん]

グロスってどういう意味ですか？
不動産用語って言ってますけど分からないです。

それで今は残りが５戸ですが、もう次は無いのですかね。
何戸づつ売るんでしょうか。
とはいっても５０００万前後という価格も結構するもんですね。

[249: 匿名さん]

グロスはネットで調べられます。←業者の利益コミの価格（売値のこと）
「次」も、50戸程度残っているので、次期の売り出しがあることも確実です。
高い買い物なので、自分でいろいろ調べないと後悔しますよ。

[250: 匿名さん]

80m2前後の部屋なら4000万くらいだったと思いますよ。

[255: 匿名さん]

値引きはあるんですかね？
相場を考えるとそんなに高くはないし、成約率も高そうだし、売主のネームバリューを考えると難しいのかな？
竣工までまだだいぶ期間があるので悩んでしまいます。

[257: 匿名さん]

値引きはないでしょうね。あるとしたら最後何部屋か売れ残ってからでしょうね。

[260: 匿名さん]

値引きがあるかどうかは2期の売れ行き次第ではないでしょうか。年内で概ね完売もありえるのでは。
要望の状況は、バラの付き具合でわかるので、販売所で情報収集してみることをお勧めします。
なお、この物件は、そこそこ人気があると思うので、値引きがあったとしても竣工後ではないでしょうか。

[261: 匿名さん]

ここは管理費高すぎだね。
有人管理が日勤帯のみでこの価格は、坪単価が倍くらいする都心並の相場です。
（坪単価と管理費は比例するのが業界の実態）
管理会社がデベの系列だから、販売価格に乗せられない（乗せたら売れない）金額を管理費で徴集するつもりなのでしょう。魂胆見え見えです。
最寄りのマンションと比較すると、少なくとも月5000円以上は高い。年間6万以上。30年で約200万程度。
よって販売価格に200万程度を加えて、購入の検討をすべきですね。
管理組合で合意のうえ、管理会社を変更する方法もありますが、 管理会社の変更はかなりの割合の賛成が必要なので、ハードルは相当高いです。

[265: 匿名さん]

管理費は確かに高い気がします。ただ、管理費で儲けようと考えるのは無理があるかな？
庭代が高いのか？
ちなみに、不動産業者の方は、自分が売っている物件を買うのでは。

[272: 匿名さん]

>>265
管理費で回収するのは業界ではよくあることです。
確かに、庭、というか、崖も無駄に敷地内なので、それがないマンションと比べると高くなる傾向はあるでしょうね。
でもそれを差し引いても高いです。
その他、直床であること、を除けば、まずまず評価できるマンションだと思います。
ごくごく平均的な庶民向けのマンションとしては、合格点なのでは？

[273: 匿名さん]

>>272
なるほど！管理費はやっぱり高めなのですね。素人には相場が分からず、ネットで見つけた以下のサイトを参考にしてしまいました。これは首都圏全体のデータなので、都下だとあてにならないのかも知れませんね。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29519/?spref=http%3A%2F%2Ftouch.sear...

崖地の庭が管理費の高騰を招いてるのであれば、隣地に高層の建物が建たないための保険料と考えるのはいかがでしょうか。
直床は少し気になりますが、二重床も賛否両論なので最終的にはコストパフォーマンスで選べば良いかと考えています。

なにぶん素人考えなので、ご意見がありましたら教えてください。

[274: 匿名さん]

>>273
二重床に賛否両論はないと思いますが。
下階への騒音の伝達については、直床も二重床も一長一短ですが、リフォームの観点では、二重床の方が圧倒的に有利で、総合的に見れば、どこからどうみても直床＜二重床ですよ。
特に水周りに関しては直床では沢山の制約があります。水周りの移設はもちろん、タンクレストイレの設置も不可です。
直床であることの制約を目の当たりにするのは、20年後です。
それまでは大差ありませんが。

[275: 匿名さん]

>>274
いくら直床マンションでも、水周りは
２重床になっているんです。
スラブ段差といって、必ず、洗面やユニットバスは天井が低いですよね。
あれはスペースを確保し、水周りだけを2重にしているんです。リフォームは可能です。
ただし、専有部内でも、騒音、振動が発生する大規模リフォームは、事前に管理組合の承認が必要です。
さらに、そもそも、水周りの移設は不可、もしくは承認しない組合、管理会社がほとんどです。
ですから、物理的には可能であっても、マンションでは水周りの移設は出来ないと思って下さい。2重床、直床は関係ありませんよ。

[276: 匿名さん]

直床のグニャリする踏みごこちがダメです。

[277: 匿名さん]

直床・二重床論争は別に専用スレがあるから
そこで心ゆくまでやってくれ。

[278: 匿名さん]

直床・二重床論争は永遠のテーマですね(^_^;)
>>277 さんの仰るとおり、専有スレで心ゆくまで語ってください。
あとはこのマンションの購買を本気で検討なさっている皆さまと、悩みや疑問を語り合えればと思います。

[279: 匿名さん]

>>275
直床でも全くリフォームできない訳ではないが、キッチンのシンクの場所を移動させることはできないし、トイレは永遠にタンクレスにはできない。
制約があるというのはそういう意味。
その制約が致命的かどうかは、いざリフォームを入れようしない限りわからない。
とある中古の直床マンションは、独立キッチンで対面式ではなかった為、リフォームで解決しようとしたが、ダメでした。シンクの位置を動かす必要があったからです。
二重床のマンションなら可能とのことでした。
二重床と比べると制約があるのは紛れもない事実です。

[280: 匿名さん]

ここは直床であることは事実なんだから、そういうデメリットを理解していればいいだけのこと。
二重床と大差ないと思って買うのはやめた方がいい。

[281: 匿名さん]

仰る通り、何を言ってもここが直床なのは変わらない。個々で判断するしかない。
ただ二重床だから何でもできるわけではないのは、知っておくべき。普通は排水や騒音の関係でそんなに場所は変えられません。せいぜいキッチンの前後を入れ替えるぐらい。あと壁先行の二重床だと間取り変更も直床より大がかりになります。
まあ、ＳＩ工法は別ですけど。

[285: 契約済みさん]

そんなにリフォームしたいなら一軒家にしたら？それか将来納得できなくなるような間取りなら買うのやめたら？

[286: 匿名さん]

>>285
ん？それは違うでしょ。
マンション間取りでも流行り廃りがある。
今では当たり前の対面式のカウンターキッチンだって、主流になってからまだ20年も経ってないですよね。
ここだって今は最新の間取りだけど、20年経ったら、古臭い間取りに成り下がるんです。
マンションだって20年もしたら水周りや、間取り変更のリフォーム入れる方が大半です。
その時に足かせになるのが直床。
誰かが書いてる通り二重床だって何でもできる訳じゃないけど、間違いなく直床より可変性は高い。
直床ではできなくて、二重床ならできること、というのは少なからず存在します。
それらを予め理解した上で購入すれば、恐らく購入者の大半が抱えているだろう一抹の不安も解消されるし、何より20年後、こんなはずじゃなかった、などと思わずにすむ。
営業マンの説明を鵜呑みにして、大差ないはずとか、リフォームなんてしなくていい、とか、現実から目を背けるような納得の仕方は個人的にはどうかと思う。

[287: 匿名さん]

まぁ確かにタンクレストイレだってまだ10年くらいだね。
マンション寿命より、水周りの流行り（主流）の移り変わりの方が早いのは事実。
しかも、自分はずっと今の間取りのままでいることに腹をくくったとしても、いざ中古で売らなくてはならなくなった時に、買い手の思い描く間取りにリフォームできないのであれば、売りにくい状況にもなりえるな。

[288: 銀行関係者さん]

流行り廃りを気にするなら一軒家にしなさい。
リフォームしたがる金持ちは多摩には来ないで都心に行きなさい。いつでも資産相談しますよ。

[289: 契約済みさん]

今日建設現場を通りかかったら、すでに４階までは躯体ができていました。３階以上は南側（崖の方）の眺望が開けていて気持ちが良さそうです。
竣工まであと半年余りですね。近所に大型書店もできるし、今から楽しみです！

[290: 匿名さん]

288さん
資産相談ってなんですか？
プロの方に僭越ですが、もしかして資金相談のことでしょうか。

[291: 匿名さん]

>>289
へーーー、銀行にお勤めの高収入な方も、ここのマンション買われてるんですね。意外です。
ちなみにここへの投稿は、IPアドレス等で何番と何番が同一人物かわかるんですよ。
悪いこと言わないから、小細工はしない方がいい。
購入者のレベルの低さを疑われます。

[292: 匿名さん]

率直な疑問なんだが、デベは何故このご時勢に直床で良しとしたんだろうね。

特定周波数の音を伝播させたくなかったのか？単純にコストカットなのか？設計者のこだわりなのか？
ニーズを読み誤ったのか？

[293: 匿名さん]

>>292
コストカットが目的。それ以外の目的なんてないですよ。
直床だからこの価格なのであって、二重床にしたら販売価格が上がり、若葉台では売れない価格になってしまうんでしょう。
だからデベも仕方なく直床を採用してるんですよ。
とは言っても、オーベルはこれまでも散々長谷工の直床マンション作ってきてるし、こう言われたらこう返す、という対策ノウハウはしっかりたまってると思います。
二重床にして価格が上がるよりも、直床を採用してでもこの価格にした方が売りやすい、という判断なんでしょう。
新しいマンション買う時に、数十年後のリフォームの必要性を真に考えられない人が多いのもあるんでしょうね。

[294: 匿名さん]

ここは低層なのに天上も低いし、この土地に建築可能な容積率が低いんだと推察しますね。
現行の天井高（245センチは分譲マンションは最低ランクなので、これ以上は低くできない）を維持して二重床にしたら、その分階高が高くなってしまう。
そうすると、今5階建ての部分も4階までしか建てられなくなる（5階建てにすると容積率をオーバーしてしまう）。全体戸数が少なくなる。一戸あたりの単価が上がる。売れない。という流れ。
この流れを打開できる唯一の方法が、直床採用、ってわけ。
それ以外の理由で直床採用するマンションなんてないです。

[295: 匿名さん]

ちなみに、マンションの坪単価を決まる工程って、
（土地代＋建築費＋利益）÷延べ床面積、じゃないですからね。

一番先に決まるのが坪単価です。
そのエリアで売り切れる価格を最初に決めるんです。
その土地に建築可能な延べ床面積を算出して（二重床にしたら⚪︎⚪︎m2、直床にしたら⚪︎×m2）、そこから共用スペース分を引いて、坪単価をかけて、売上高の概算を出す。
そこから、想定される建築費と、利益をひいた額が、土地入札額です。
だから土地を買う時点である程度のあたりをつけてるんですよ。
ちなみに二重床にしようとしたら、土地入札額は下げざるを得ない。
もしかしたら二重床マンションを前提にで土地入札したデベもいたかもしれないけど、直床を覚悟したオーベルに負けたということ。
デベはまず土地を手に入れないと商売が始まらないので、購入層が受け入れてくれそうなギリギリのラインまで仕様を下げ、利益確保できるギリギリのラインまで土地入札額を上げる、という方法を取ります。
ここの読みはビジネスを成功させる上でとても重要。
いくら土地を落札できても、購入層に受け入れてもらえない程、仕様が低ければビジネスは破綻してしまうので。
ちなみに坪単価300万くらいするマンションで、直床はありません。
理由は、その価格を払える購入層は直床を絶対に許容しないから。

ここは直床でも、現に売れ行きは順調みたいだし、デベの読みは間違ってなかったということでは？

[296: 匿名さん]

行って来ました若葉台。といってもこのマンションの現地ではないです。

行ったのは若葉台公園。これ「稲城第4公園」ていうんですよ。特に何かあるわけじゃないんですけど、すぐ傍のファミマでお昼ご飯を買って寛ぎました。この日ウィーキングだったんですけどね、多摩川方面から来たんです。それでちょこっとレポートしておきますね。

車があればこのマンション現地からでも行けるかな、向陽台の頂上にサンワがあります。
わざわざ行かなくても、って言われるかもしれないけど道中はいいドライブ気分になる環境で、サンワはサンワで商品充実。
ほんと車ならいんじゃないかな。

以上です。

[297: 匿名さん]

>>296
若葉台公園の傍にファミマなんてないはずですが。

[298: 周辺住民さん]

>>296
きっと稲城第３公園の向かいにあるファミマですかね？
あそこはバーベキューのときに重宝します。
若葉台は公園が多いので、ウォーキングやジョギングも気持ちいいし、週末に家族でピクニックをするには良い場所ですよ。

[299: 匿名さん]

少し奥のクレヴィア若葉台は築5年でディスポーザーは付いてませんが、二重床ですよ。
この5年でかなり価格が下がったので、ウォッチしてれば、90m2以上で3500万くらいのお部屋もちょくちょく出てきます。
年に5件以上は売りに出てるので新築にこだわらない方にはオススメです。

[300: ご近所さん]

サンワも近いけど、フレスポ内のヤオコーも近いしいいですよ。
あと、セレサモスっていう野菜直売所が自転車で5分くらいのところにありますよ。

[301: ご近所さん]

90m2で3500万はかなり安いですね。

[302: 匿名さん]

>>301
広告に載ってるのがその価格なので、実際の取引価格は更に安いかもしれません。

[303: 匿名さん]

多摩センターのパークハウスを見たときに、ここよりかなり天井が低いように感じました。
ここが最低ランクということは、パークハウスのほうが低く感じたのは、気のせいなのでしょうか。

[304: 周辺住民さん]

気のせいです

[305: 購入検討中さん]

クレヴィアは何故そこまで値落ちしたのでしょうか？
駅からそう遠くないのに不思議です。

[306: 匿名さん]

>>303
天井高は245で同じですよ。

[307: 匿名さん]

>>303
私は20箇所近いモデルルームに行きましたが、245cmより低い天井はありませんでした。
ただ多摩地区は245cmが多いです。

[308: 匿名さん]

直床で２４５は低すぎでしょう。本当ですか？

[309: 匿名さん]

>>308
303です。
そうですね。直床で天井高245cmは私も初ですが、このマンションはそういう仕様です。
天井高が245cmで、二重床二重天井なら、階高は300cmになります。
買って良いマンションかどうかを指南するような類の書籍にはいずれも、階高は300cm以上であること、と書いてあったりしますが、残念ながらここの階高は300cmには遠く及ばない数値であることは間違いないです。

同じオーベル、同じ多摩ニュータウンの、オーベルグランディオ多摩中央公園も長谷工設計の直床でしたが、天井高は250cmはあったはずです。
それでも、二重床＆天井高245cmにするよりは階高は低くなるので、コスト削減効果はあります。
天井高を5cm上げることで、直床であることのデメリットは帳消しにはなりませんが、天井高245cmの居室より開放感が増すのは事実です。

[310: 匿名さん]

>>305
クレヴィアだけでなく、若葉台のマンションは全部そうです。
むしろクレヴィアは若葉台では新しい方なので、まだマシな方です。
モデルルームで見せられる中古市場の相場は、たまたま高く売りに出ているものをピックアップしているにすぎません。
売り出し価格はいくらでも高くできますが、重要なのは、誓約価格です。
最初は売り出し価格は高目で設定し、売れなければどんどん下げていくのが一般的。

モデルルームにある中古価格は、売り出し価格です。
私に言わせれば一種の詐欺ですが、マンション販売業界では王道のやり方です。

本当の中古市場を知りたかったら、駅前の不動産屋さんで情報収集するのが一番です。

[311: 匿名さん]

多摩センターパークハウスが245cmなのは、恐らく高さ60mに抑えながら19階建で二重床にするためにはマストだったんでしょう。
多摩センターオーベルは同じく19階建ですが、直床で260cmになってた。（この15cmが、二重床のための必要スペース？）

2つの良し悪しはさておき、ここは両者の悪いとこ取りになってしまってますね、、、
理由が高さ制限の関係なら理解できますが、単純なコストカットだとすると、他も見えないところでバサバサカットされてるんじゃないかと勘ぐっちゃいますね。

[312: 匿名さん]

>>311
全ての土地には高さ制限があります。
そしてマンションはより多くの戸数を確保したいので、高さ制限ギリギリまで建てるのが一般的。

仮に高さ制限が1350cmの土地に、二重床＆二重天井を採用すると、階高は最低でも300cmは必要なので、4階建ての建物しか建てられません。
しかし、直床＆二重天井を採用し、階高を270cmに抑えることができたら、5階建てを建てることができます。

二重床＆二重天井の4階建てと、直床＆二重天井の4階建てなら、前者の方が建築コストは高いですが、
二重床＆二重天井の4階建てと、直床＆二重天井の5階建てなら、建築コスト的には後者の方が高くなることの方が多いでしょう。

ではなぜ階数をかせぐことにこだわるのか？

答えは戸数が1.25倍になるので、売上高も1.25倍になり、
トータルの利益が上がる、というカラクリです。
直床は単純な建築費のコスト削減という側面以外に、デベの利益を増やす効果があるのです。

[313: 匿名さん]

>>311
多摩センは天井260センチもありましたか。
それはかなり高いですね。
でも、15cmでは二重床にはできません。
最低30cmは必要です。
よって、多摩センオーベルも階高は300cm以下は間違いないです。

それで二重床＆二重天井にしたら、天井がうんと低くなってしまうので（230cmくらい？）、直床にしたのでしょう。

多摩センもここも、階数を減らせば天井高を確保した二重床＆二重天井にすることは可能なのですが、戸数を確保したいデベはそうはしないのです。

[314: 匿名さん]

三菱の多摩センターの天井高は250ですよ。二重床二重天井で。

[315: 匿名さん]

>>314
313です。
多摩センのオーベルのことを書いてます。
三菱の多摩センは、二重床＆二重天井で天井高250センチもあるんですね。
素晴らしい！

[316: 匿名さん]

駅から近くて、間取りも広い。
住戸数は、中型マンションの規模でしょうか。
道路に挟まれたマンションですが、交通量が多くて騒音や排気ガスがなければ、いいのですが。
南側の鶴川街道は、交通量が多そうですね。
低層で商業施設も近いので気には、なっています。

[317: 匿名さん]

他社のモデルルームを見学した際、そこの営業さんが、オーベル若葉台は土砂災害指定区域になっていると言っていましたが、それは本当でしょうか？何かご存じのかたいますか？

[318: 周辺住民さん]

>>317 さん

それはないですね。以下のURLで稲城市を調べれば分かります。
土砂災害警戒区域は若葉台駅周辺にはありませんので、ご安心ください。

map.bousai.metro.tokyo.jp/city_select.html

[319: 周辺住民さん]

>>317 さん

318です。上記のURLに誤りがありましたので再掲載します。

http://map.bousai.metro.tokyo.jp/city_select.html

[320: 契約済みさん]

>>317
そもそも土砂災害指定地区って何でしょうか？
稲城市のハザードマップをみましたが、この立地は水害とは無縁のようです。
唯一、敷地の一部（鶴川街道側）が液状化の可能性があるエリアに入ってるようにみえますが、そもそもわずかばかり可能性がある、というだけでのようです。
ちなみに、他社のモデルルームってどこのマンションってどこのマンションですか？
よほど自信がないのでしょうか。
すんなり売れるマンションの営業マンは、他社のマンションの悪口なんて言いませんよ。
このマンションが目の上のタンコブ的な存在なのでしょう。

[321: 匿名さん]

317です。土砂災害地域が何かはわかりませんが、やめたほうがいい的な意味で言われました。
そのため湿度もひどいはずと言っていました。
ネガティブタイプの営業さんだったということですね。
実名は怖いので控えますが、同じ多摩エリアなので、ライバル感があったのでしょうか。

道路沿いということで別の懸念材料もあるようですが、水害とは無縁とのことで安心しました。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

[322: 契約済みさん]

>>321
ここを推すつもりは毛頭ないが、少なくともよそのネガ情報（しかもデマ？）を流す営業マンがいるマンションだけは買わない方がよいのは間違いない。
売れ行き順調なら、そんな営業トークは出てくるはずはないので、販売に苦戦している（人気がない）のでしょう。

[323: 契約済みさん]

契約者専用スレ作りました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524174/

[324: 匿名さん]

他所のマンションでは、競合物件を貶める為マイナスの情報を流したりするんですね。
それが事実ならありがたい忠告になりますが、根も葉もない虚偽の内容も織り交ぜるのはどうかと思います。
とは言え、大きな土砂災害を目の当たりにするとゲリラ豪雨のような集中豪雨が心配になりますが目の前の崖は本当に大丈夫でしょうか。

[325: 匿名さん]

崖と認識される急斜面について、大丈夫と言えなくなってきているのではないですか、これだけ雨が降ったりすると。見てくれ悪いですが、コンクリートで固めるとかしないと、今後は厳しいと思います。
眺望もいいかもしれないですが、災害からは免れたいです。

[326: 購入検討中さん]

ここって管理費高いのに、修繕積立金は安いんですね。
後になってすごく高くなるんじゃないかと心配になるんですが、安い理由は何かあるんでしょうか･･･

[327: 匿名さん]

管理費安いのは管理会社が困るからそんな設定しないけど、修繕積立金が安いのは管理組合が困るだけだから、売り易さ優先の設定をされたんだと思います。
この場合、入居後に急激に上昇するんでしょうね。

[328: 匿名さん]

普通ではないですか？
修繕一時金は安いと思いますが。

[329: 匿名さん]

修繕積立金が安いと、後で回収するときにまとまって払わなければいけない場合があるので、そこらへんは確認しておいたほうがいいと思いますよ。
月々の積立金が安いのは少し不安ですよね
管理組合がしっかりしていれば、それなりな価格になってくると思います。

[330: 匿名さん]

修繕積立金は、購入時と比べて、
5年後に１．５倍、10年後に２倍、15年後には２．８倍程度と、段々と上げていく計画のようです。

どこのマンションもそうなのかもしれませんが、将来に渡っての負担って、かなり大きくなりますよね。

[331: 匿名さん]

修繕積立金については、国土交通省から
ガイドラインが公表されているから
ここに限らず、マンションを買う前に
一度は目を通しておいた方が良いよ。

ガイドラインから、かけ離れた積立金が
初期に設定されていると、将来、大幅値上げとか
一時金徴収とかの可能性が高くなる。

[332: 周辺住民さん]

この物件を崖とか土砂災害とか書いてる人は全く現地見てないんだろうね。
真剣に検討している人は現地見て、全く惑わされないだろうけど。

[334: 匿名さん]

現地ちゃんと見てますよ。
斜面地ですよね。
今回どんな形で斜面地を仕上げるのですか？
適当に植栽して、はい、出来ました、ですよね。
最近は、大丈夫と思っていたところでも崩壊してるのですから、斜面地はできる限り避けたいです。

[336: 匿名さん]

適当には、本来適切と一緒ですけど。
植栽だけで大丈夫ですかと伝えたかっただけです。
それなりに育てば大丈夫ですけど、維持管理にお金がかかりますよね。
だから平地がよいと、私は考えます。

[337: 匿名さん]

>>336
管理費が異常に高いのは、崖のメンテ費用も含んでるんでしょうね。
崖地と平地、そりゃ平地のがいいに決まってます。
このマンションのマイナス要素であることには間違いないでしょう。
でもマイナス要素が一つもないマンションなんて存在しません。
全てが完璧なら、価格がマイナス要素になりますから。
ここは検討スレですから、メリットデメリットを意見交換する場です。
契約者に気を使って意見交換する場ではありません。
デメリットを付かれて不快に思う契約者は見に来ない方が身の為です。

[338: 匿名さん]

平地がいいなら検討対象外なんだから退場したらいかがですか？
埋め立て地で検討してください。絶対平地ですよ。

[339: 匿名さん]

だからぁ、自分の契約したマンションを悪く言われて、平常心でいられなくなるのなら、覗きに来ないこと。
ここは検討スレなのですから、契約者は退場したらいかがですか？となる。どっちもどっち。

[343: 匿名さん]

なんで埋立地で検討しなきゃならんの。
平地の物件はいくらでもあるよ、城西エリアに。
極端すぎるよね、視野が狭い。

[353: 匿名さん]

いやあー、東京都下のオーベル３物件はすべて長谷工物件なのですね、驚いた。
大成は金出して、売ってるだけなんですね。

[354: 匿名さん]

だから、、、ここは検討スレだからね。
マイナス情報書き込まれたからって、そんなにカリカリするのはお辞めなさいよ。契約者さん。
自分のくだした結論に自信があれば、どうこう言われようとどこ吹く風だと思うけど。
よっぽど迷いがあるのか、痛いところをつかれたか、かな？
ちなみに私は地元住民で、元検討者です。
結局他を買い、近い将来若葉台を去ることになりましたが、そのマンションの検討スレもああでもない、こうでもないと色々書かれてます。
でも、間違った情報でなければ、なんとも思いませんよ。
ここでよく書かれてる、直床であること、天井高が低いこと、崖地であること、管理費が高いことは、間違いなくここのデメリットですが、他にメリットもあるんだから、いいじゃないですか。
この場で契約者が感情的な発言をすればするほど、このマンションの品位は下がりますよ。

[357: 匿名さん]

自走式の駐車場がいいですね。若葉台だと自走式のマンションが多いのかな？
115戸に対して101台分あるみたいですけど、このあたりだとどの位埋まるんでしょうかね

[358: 匿名さん]

若葉台公園が近い立地。
あそこ自体には緑しかないけど隣にバーベキュー場があるんですよ。
この界隈の人達は使って楽しんでるみたい。

それと少し前に行った時は立地の近くにコジマだかヤマダだかがあったような。
かなりの大型店舗。
空いてたのは大きすぎてこう見えただけなんだろうなと。

駅周辺も綺麗だし道路も綺麗。
自然も多い。

良い地域だと思います。

[359: 周辺住民さん]

土砂災害地域ではないけど、すぐ下の鶴川街道は、液状化はするよ[液状化 稲城市]で検索して見て

[360: 物件比較中さん]

確かに敷地の一部（崖部分？）が液状化の可能性があるエリアに入ってますが、地歴として液状化した実績はないようですね。
建物が建ってるところはどうにか大丈夫そうですが、もし本当に崖が液状化しちゃったらどうなっちゃうんですかね。

[361: 匿名さん]

直床の実態
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-410.html?sp

[362: 匿名さん]

修繕積立金の料金設定は売主が売りやすいように設定しているだけで、
管理組合が見直す必要があるという事なのですね。
>330さん
>5年後に１．５倍、10年後に２倍、15年後には２．８倍程度と、段々と上げていく計画のようです。
ローンの支払いだけでなく、将来的に値上がりした管理費・修繕積立金の支払いする余裕はあるか、十分検討しなければいけませんね。

[363: 匿名さん]

久々にモデルルームに行きました。
びっくりするほど売れてました！
１期の２次とかでかなり出ちゃったみたいですね。
これから２期とは信じがたいくらい赤花がついていました！
立地とか直床とか懸念もいろいろあるけど、駅徒歩５分とかが魅力なのでしょうか。
そもそも戸数もそんなに多くないせいか、意外とうまっていてびっくりしました！！！

[364: 匿名さん]

>>363さん
そんなに売れてましたか！
こちらは総戸数が115戸ですが、現在残っているのはどれくらいですか？
マンションは立地を買えと言う言葉もありますが、やはりみなさん
駅近という環境が決め手となって決断されているのでしょうか。

[365: 匿名]

二重床といっても、種類がたくさんあるのでしょうか？ 広告と営業マンからは良い情報しか入らないので、掲示板を参考にしています(別地区ですが)二重床、二重天井だけど子供の足音響くうるさいと、よく見かけます。
逆に直床でも荒れてないマンションもあります。

[366: 匿名さん]

二重床のほうが逆に音が反響すると聞いたこともあります。
足音の種類にもよるのでしょうか。

[367: 匿名]

知り合いが直床マンションで上下階音が気にならないと言っていました。最近のはクッション材が入ってるとか。どちらの床のが良いと決めつける前に調べる必要がありそうです。

[368: 匿名さん]

直床と二重床、下への騒音の観点では一長一短。
それ以外の点で直床は終わってる。

[369: 匿名さん]

マンションは気密性が高く二重床の内部は空気が循環せず太鼓みたいに響きうるさいと書いてありました。将来リフォームする場合は二重床が良いそうです。

[370: 匿名さん]

>>363
なんでそんなに売れているのに、第２期は１０月下旬なんですか？
安い部屋が売れて、高い部屋が沢山残っているんですよね。
これからが正念場です。

[371: 匿名さん]

崖のメンテ費用ってどうなのかな。

[372: 匿名さん]

100m2の広い部屋は1期でほとんど売りだして、かなり売れているようでしたよ。
角部屋以外の100m2は、角部屋の100m2より同じ広さでもかなり割安という利点もあるようでした。
角部屋は少し高くても相応に人気あるようでしたよ。
1期の時点で、80m2弱の部屋は価格が安い分、倍率もすごいみたいでした。
若葉台の新築は今はここしかないし、それなりのニーズはあるみたいですね。

[373: 匿名さん]

はいはい、ナイスフォローです（笑）。関係者の方ですね。

[374: 匿名さん]

372さんのおっしゃってる事は本当ですよ。実際に一期販売の100m2の部屋は、ほぼ完売してますし。先日ギャラリーに足を運んだ時に見たら、みな売約済みになっていました。まあ、本当に検討されてる方は、売約状況は既にご存知でしょうけど。

[375: 匿名さん]

低層マンションだとエレベーターが停まっても楽に階段の昇降ができるのでいい。
高層マンションだと階段での昇降が大変だと聞きました。
忘れ物を取りに戻るのも許容範囲ですが、タワマンの友達は面倒だから忘れ物は取りに戻らないと話していました。

[376: 匿名さん]

高さ制限の地域等で建った低層マンションは戸数が少い傾向でしょうか。
エレベーター等管理費が高そうなイメージなので比較はしてみたいと思います。

[377: 匿名さん]

玄関側の道路は駅方面に通ってると思いますが、交通量がどのくらいかご存じの方いますか？
スピード出して走るような道路ですか？トラックなどは多いのでしょうか。
バルコニー側の鶴川街道は割と離れているようですが、玄関側の道路はすぐですよね。
空気はどうなのでしょうか。

[378: 匿名さん]

>>377
それは私も気になって、見に行ったことがあります。
玄関側の交通量は昼間でも多くはありませんでした。夜も12時頃に行きましたが、本当に静かなものでしたよ。
ただし、もうすぐコーチャンフォーがオープンします。そうしたら車の流れも変わるのかもしれませんね。

[379: 匿名]

エレベータが停まるといっても１基ごとに順番に点検するので大丈夫ですよ。前に済んでるマンションがそうでした。でも１基しかない場合は完全に使えないので困りますよね(ベビーカーや車椅子の方は自宅待機なのか？)

[380: 匿名さん]

オープンキッチンは、調理中も家族の姿が見えて
明るい家庭というイメージでとっても良いのですが、
揚げ物などをしたら、リビング全体が臭いなどしみつかないかなって
不安な部分もあります。気にし過ぎでしょうか?

[381: 匿名さん]

近くに大型の商業施設ができることで、どんなことが懸念されるでしょうか？
周辺道路が混雑するだろうけど、近ければ便利だな程度に考えていたのですが、
なにかデメリットになるようなことってありそうですか？

[382: 匿名さん]

今年の4月にアクロスプラザがオープンしてヤマダ電機、かっぱ寿司などが入っていますが、
来年の4月13日には「アクロス若葉台イースト」(仮)がオープン予定だそうです。

以下の店が出店予定となっているようです。
・JSSスイミングスクール
・喫茶店「高倉町珈琲」
・七輪炭火焼き肉「味ん味ん」
・ドラックストア「ウエルシア薬局」
・ペットショップ「PETFOREST」
・美容室「Colour Jacques」
・他にも2店舗

今週はコーチャンフォーもオープンしましたし、駅の周りが大きく変わりますね。

[383: 購入検討中さん]

オーベル若葉台ヒルズ良いところですね！

若葉台もマンションも気に入ったので購入を考えているのですが、駐輪場のことで悩んでいます。

駐輪場のラックは下段でも30kg以下の自転車しか置けないとのことで、電動アシスト付子ども乗せ自転車が置けないことになります。

自転車屋に聞いてみてもカゴ等を付けて重量30kgを切る電動アシスト付子ども乗せ自転車はないと聞いたので実質平置でしか置けないことになります。

ファミリー向けのマンションであることと周辺に坂が多い環境を考えると、115戸に対して平置自転車置場が14台というのは少ない気がしてます。

担当の方に聞くと、入居説明会までは希望者の数が不明で、抽選になって外れた場合は諦めてくださいとのことでしたが、他のマンションの話を見ると抽選は確実かなと。

やっぱり抽選にかけるしかないんでしょうか…。

[384: 購入検討中さん]

電動自転車を停めるスペースは悩みますね。実際に平置きのみ駐輪可能の台数が何台あるのか分からないのが現状でしょうし。私もオーベルを検討していますが、このマンションで生活する事を第一に考えるか、自転車置場を優先させるか少々考えております。100点のマンションって、ないですね。

[385: 匿名さん]

子供イス付き自転車で生活してるので手放すのは出来ません。

抽選に外れなかったら部屋契約ってできますか？

契約しないと抽選権利がないのならきついので、やめようかな。

[386: 購入検討中さん]

やはり同じ悩みを持ってる方がいらっしゃるんですね。

384さん
私も同じ事を考えていました。
マンションの中の生活と自転車を含めた環境での生活、どちらを優先させるかですよね。高い買い物なので妥協したく無い気持ちもありますが、やはり100点は難しいですね。ちなみに、平置駐輪場は14台のようです。

385さん
駐車場、駐輪場含めて契約後の抽選とのことでした。抽選の結果で考えたい気持ちは私も一緒ですが難しいんでしょうね…。

敷地が限られた中での話なのと、子ども乗せ自転車を使う期間は限られているので、何とも言えないところもありますが、平置きを増やすのは難しくても電動アシスト付き子ども乗せ自転車をおけるようなラックがあればと思ってしまいます。

せめて希望者がどの程度いるか確認するなどしてもらえるだけでも気持ちが違うんですけどね。

[387: 契約済みさん]

このあいだ近くを通ったので工事現場を見学しましたが、２階や３階はタイル貼りも完了していて順調に進んでいるようです。
近隣にはコーチャンフォーもオープンしましたし、入居が今から楽しみです！

[388: 匿名さん]

自動車免許がない方は自転車ないと子供と手を繋ぎながら買い物大変ですよね。
他マンションの方ですが１階を契約して玄関前に停める方が多数。駐輪場のお金を節約か？ほぼ全戸が自転車や三輪車停めてるそうです
抽選に外れたから仕方ないと言えば「停めるな」とは言えないでしょうね。

[389: 購入検討中さん]

他のマンションの事情を教えていただき、ありがとうございます。

電動アシスト付子ども乗せ自転車まで考えるのは贅沢なんでしょうね。

もう少し将来のことを考えると収容台数が多いほうが置き場がなくて困る…という状態は避けられるでしょうし。

いろいろと皆様の意見をいただいたのを参考にさせていただきたいと思います。

[390: 匿名さん]

>>388
玄関前の共用廊下に自転車を置くのは管理組合で許可されていなければ、例え抽選でハズレた場合でもダメだと思います。

[391: 契約済みさん]

>>390
ですね。管理規約違反です。といってもうちも悩んでますが。
値段は高いですが、30㎏以下も売っているようです。抽選後に買う自転車決めようと思ってます。

[392: 匿名さん]

管理規約、入居前はみんながそう思ってるんですが、現実を知っておいた方が参考になりますよ。
新築マンションにお友達多いのですが、傘、三輪車、生協空箱など私物置いてる方ばかりです。特に角部屋と１階はそれがしたくて部屋選んでる(自転車も置ける)
正論ですし掲示板には書けても、実際は近所の方に「ルール違反です」とは言えないでしょう？ 長いおつきいで、うまくやっていきたいから。その辺りが原因でしょうか。

[393: 購入検討中]

現在分譲マンションに住んでいますが、自転車なんて置いている方いませんよ。
ベビーカーや三輪車でさえ、一時的に置くくらいです。
管理規約を守らないのを前提に考えるのはいかがなものかと思います。

[394: 匿名さん]

共用部分について、公営住宅と見間違えるような
ずさんな状態の分譲マンションも、確かに見かけますね。
同じレベルの方が住んでいると言うことなのでしょう。

>>392さんの紹介されているようなマンションばかりが
「現実」ではありません。

[395: 契約済みさん]

>>392
購入済みの立場ですみませんが、ルール違反をあおる方、はじめからルールを守らないと宣言されるかたにはマンション購入検討の資格はないと思います。
しかも管理組合、管理会社通じてクレーム言われて、逆に住みにくくなるのはあなただと思います。

[396: 匿名さん]

玄関前にポーチがあるなら、多少物置いても構わないが、
すぐ廊下だと他者に迷惑だし、緊急時の危険が増します。

駐輪場が必要な郊外のマンションで駐輪場が無いのは欠陥マンションだね。

[397: 匿名さん]

どこのマンションですか？素敵ですね。最初から全世帯がパーフェクトに規約守ってるのは理想だし嬉しいですね。私もルールは守りたいタイプなので。ところで、３９３さんは１階から最上階まで、全ての階段を歩いたのか？ずいぶん暇な方？角部屋の死角まで私物を置いてるかチェックは大変でしたでしょう。個人的にはあまり細かい方が近所だと疲れます。

[398: 匿名さん]

うちはポーチとトランクルーム付き。廊下しかないマンションと比較したら玄関前広さは３〜４倍あると思う。
それによっても感覚が違い話も噛み合わないだろう。置きたくても置けないし。

[399: 検討中の奥さま]

こちらは浴室乾燥はついていますか？
モデルルームで確認しそびれました(汗)

[400: 匿名さん]

>>399
ありますよ。
モデルルームに行かれたなら、もらった図面集の後ろの方に書かれていると思いますよ。