エクセレントシティ瑞江パークフロント〈旧称：（仮称）エクセレントシティ瑞江Ⅱ〉

[物件比較中さん]

エクセレントシティ瑞江パークフロントについて知りたいです。
まだ、HPが完成していないようなので、どんな物件なのかなって気になります。
どうでしょうか。

URL：http://www.ex-ms.com/mizue2/index.html
所在地：東京都江戸川区南篠崎町4丁目401-4、5（地番）
交通：都営新宿線「瑞江」駅より徒歩6分
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階建

[1: 周辺住民さん]

フレンド公園の前にモデルルームを作っていますが、これがそれですかね？

[2: 匿名さん]

瑞江はもともと分譲マンションが出る数が少ないので、駅近希望なら買いですね。一之江や篠崎と比べたら駅前も便利ですし。南向きではないですが、そこは駅近なので。

[3: 購入検討中さん]

駅６分。
通勤通学考えたらありがたい距離ですね。
うちはマンション購入するなら10分以上は買わないつもりなので ここは検討したいですね。

[4: 匿名さん]

瑞江駅周辺は区画整理が終わりかけということもあり、戸建とマンションと新築・中古を含めて比較できそうですね。
建設データベースによれば「ExⅢ」も東瑞江に建築申請を出しているようなので、そことの比較もできるかもしれませんね。
価格的には少々狭めなので3LDKでも3000万円台の前半でしょうから、若いファミリー向けかもしれませんね。

[5: 匿名さん]

駅近で便利そうですが、日当たりを考えるとあまりよくないですね。
価格次第ですかね。。。瑞江はこれから色々建つと思うので価格の比較して検討します

[6: 購入検討中さん]

いろいろと瑞江以外でも物件を検討していますが、瑞江であれば駅６分で３ＬＤＫなら3,000万円台はほとんどないでしょう。来年入居の物件を見に行っても営業の方が言うのは、建築費がかなり上がっているとのことで・・・。

[7: 匿名さん]

去年販売してた駅５分のライオンズも60平米台で4000万以上だったからね。建築費上昇を考えても、今はそれ以上にはなるんじゃない？

[8: 購入検討中さん]

23区内で4000万くらいの駅近3LDKを望むなら、広さとか方位とか望んじゃ駄目でしょ。あくまで利便性！

[9: 物件比較中さん]

中古でも瑞江10分以内でも3LDKで3000万円前半なんかまずないですよ。（築年数が相当古きゃ別ですけど。）
1年前に完成したライオンズ（東瑞江かな?）でも駅10分で坪200万近かったけど見に行った時はオープンから3ヵ月位だったけどすでに完売近かったね。

[10: 周辺住民さん]

ライオンズとエクセレントシティとではブランドランクが違うので価格の比較は難しいかも。
この辺だと何年か前だけどコスモスイニシアが同ランクかな…。
とするとやはり3000万円後半中心かな…。
ところで、敷地南側隣接のアレは何？

[11: 匿名さん]

西向きで4000万超えるようなら、一之江のパークホームズの方がいいかな？駅近は魅力だけど、長く住む事考えたら日当たりや間取りは妥協したくないし。

[12: 匿名さん]

>11
一之江にパークホームズありましたっけ？
向きで考えるなら駅から遠くて良いならプレシスはどうですか？
　
資産価値ならどちらが高いのでしょうか？

[13: 匿名さん]

東向きの部屋はどうなんでしょう。うちは2LDKでいいので東向きがいいかな。

[14: 匿名さん]

瑞江は急行停車駅でもないし、方位なども考えて4000万以上すると高く感じてしまいますね。。
3000万後半くらいな考えてもいいですけどね。一之江の物件もこの前見てきてなかなか出来が良かったです。

[15: 周辺住民さん]

プレシスはまだ売れ残っているみたい。
担当のくちぐせが「逆に」。「南側の建物が気になるのであれば逆に東向きはいかがですか」だって。意味わからん。

ここも値段を付け間違えると大変。
ま、明日からモデルルームオープン。
訪問された方、教えてくださいね。

確かに南側の工場（？）が何なのか気になる。
あれのせいで南面にベランダを作れないとなるとひょっとして・・・。

狭めの3LDKが3500万円なら検討。

[16: 匿名さん]

瑞江は飲食店が多く、飲んで帰るときに駅から近いのはいいですね。
公園のまわりが暗いのはちょっと　心配ですが。。

[17: 匿名さん]

駅近なので西向きはしょうがないでしょうね。あとは価格次第。プレシスの南向きと価格が同程度であれば検討できるかな。

[18: 匿名さん]

この立地で4000万以下はほとんど無いでしょ？あっても1階じゃないかな？駅から近いけど、4000万オーバーで西向きをどうとるかだね。

[19: 購入検討中さん]

西向きで4000万はないですねー。その場合購入は考えます。環七通りの近くて騒音も気になるし
徒歩6分といってもやはり間取り、方位はとても大切だと思います。資産価値にも影響しますし。

[20: 匿名さん]

ここって環七近かったでしたっけ？

[21: 匿名さん]

柴又街道に面しているんですよね。
西向きは好き嫌いがありますけど、リセールバリューを考えると少し不利ですかね。
ところで価格帯は発表になったのでしょうか？

[22: 匿名さん]

値段好評されたと聞きました。
3000万内の部屋はほとんどなくどうやら45000万から5000万の間の物件が多いようです。
ものすごい強気で出てきましたね。西向きで45000万後半と聞いて驚きました。

[23: 匿名さん]

普通の一般家庭は基本永住目的で検討するから、いちいちリセールバリューなんて考えないよ！特に70平米以上の部屋はね。

[24: 匿名さん]

＞２２さん

どこで公表されてるのですか？営業の方が教えてくれたのでしょうか？

[25: 匿名さん]

知り合いの不動産屋が言うにはこれから新築の売り出し物件は2～3割は上がるだろう、と。建築費が上昇している分、郊外物件は特に厳しいでしょうね。

[26: 匿名さん]

リセールバリュー考えるなら西向きじゃアカンでしょ。

[27: 匿名さん]

リセールとか西向きとか、ここは駅近っていう絶対的な立地条件があるわけだから、相場的にみて3LDKで4000万オーバーは当たり前でしょ？4000万未満が上限で考えたいなら妥協の問題！4000万未満の予算や南向きにこだわるなら、それこそ妥協してプレシスやファーストシーンに行けば？って思うね。

[28: 匿名さん]

だから、どこに価格が載ってるなり？

[29: 物件比較中さん]

62平米3500万～
72平米3900万～
でした。チラシ入ってました！

[30: ご近所さん]

江戸川区などやめた方が無難。
江戸川区は様々な補助は多いが、その補助がなければ生活出来ない人が集まる場所。
特に子供教育に関しては妥協してはダメ。子供も親も、ば⚪️多いんだから。
ブルーカラーでなければ、資金プラスα出して土地柄重視で物件探すべし。
広さ、駅近より大事。

[31: 匿名さん]

先行販売があったみたいですけど、売れ行きはどうだったんですかね？

[32: 購入検討中さん]

天井が低くないですか？

[33: 匿名さん]

>>32

確かに。
背の高い方は手が届きそう・・・。
夜8時ごろに駅から現地まで歩いてみたけど、思っていたより暗かったです。夜の女性の一人歩きは厳しいかな？
電灯をもう少し多くつけてくださらないかしら。
それと、駅からの道も車やら自転車やらで結構危ないので、お子さんは要注意ですね。

[34: 購入検討中さん]

先日、モデルルーム見に行きましたが天井は2m45cmで、構造模型もあり2重床2重天井ですので普通ですね。私は低さは特に感じなかったかな。

[35: 購入検討中さん]

感じ方は人それぞれですかね？
賃貸の部屋より低いかなと。。。

二重床は合ってますか？

[36: 購入経験者さん]

二重床・二重天井ですよね。
賃貸の部屋よりも天井が低いという事はないですね。
タワーマンションの賃貸にお住まいであれば別ですが。。。
一般的だと思います！

[37: 購入検討中さん]

販売中の物件の割には静かな掲示板ですね。注目度がイマイチなのかな？瑞江でこの強気の価格帯・・・、今後のオプションを含めた実質値引きに期待かな・・・。

[38: 匿名さん]

確かに瑞江でこの強気の価格は・・・・売れ残りそうですよね。。。
今後の値引きに期待しましょう。

[39: 買いたいけど買えない人]

1割引いてくれたら検討。2割引いてくれたら即契約。

[40: 匿名さん]

価格重視ならプレシスに行けば？駅からは遠いけどね！完成したみたいだから結構値引くんじゃない？
ここは駅近の環境を重視する人が検討する物件だよ。

[41: 匿名さん]

知り合いの不動産関係の人に聞いたら
瑞江、篠崎エリアはこれから完成後販売する物件が
数件あるみたいです。
急がないのであれば実物みてから判断したいですね。

[42: 匿名さん]

販売開始したばかりなのにこの掲示板の書き込みがあまり盛り上がってない感じを見ると反応にぶい感じでしょうか。
閑散としてますね・・・

[43: 匿名さん]

道路307に面していますが交通量はどうでしょう。駅にも遠くはないですし買い物や病院などもあるので不便は感じないとお澪増す。キッチンからバルコニーに出られるプランもあると明るくていいですね。床下収納や食洗機があったり便利な設備もそろっていますね。。。

[44: 物件比較中さん]

これから出てくる物件は相当価格が高いからだそうです。一之江で見た物件の営業さんがモデルルーム費用削減のためと言ってましたね。

[45: ミラ～]

一度見に行って来ました！
まだ工事中でしたが・・・
凄く魅力的なマンションでしたが
工事中に一人亡くなってます・・・
もう一人は重傷だったみたいです.
目の前が小学校で　この前運動会から帰ってくる親御さんに
パンフレットを何人かで配ってました！
やっぱり売れないんだな～って・

[46: 購入検討中さん]

事故って本当ですか……。
詳細わかります？

[47: 匿名さん]

事故あったらニュース出ますよね？
嘘の書き込みですよね？
業者ですか？

[48: 契約済みさん]

45は、嘘ですね。悪意ある業者の書き込みでしょう。

[49: 匿名さん]

どれくらい残ってるか知っている方いますか？
売れ残ってそう・・・・

[50: 買いたいけど買えない人]

>>49
モデルルームの掲示板に「第一期完売」と貼ってありますが、心配しなくてもすぐに第二期が始まると思います。

[51: 匿名さん]

都営新宿線って、不便なイメージなんですけど、どうなんでしょう？

江戸川区はイメージ良いですよね！

あとは、モデルルーム見て、シンク回りがフラットなのが水が飛びそうで気になります。

購入された方や、見学された方、瑞江にお住まいの方や検討中の方、
アドバイス頂けると嬉しいです！

[52: ご近所さん]

この会社のHPによると瑞江Ⅲがもうすぐ発売開始みたいですね！
モデルルームはどこに作られるんですかね？
パークフロントは半分くらい残っているってホントですか？
人気のない掲示板なのでみなさんもっと情報交換しましょう！

[53: 買いたいけど買えない人]

瑞江は住んだことありますけど、買い物も学校も生活する上で必要なものはコンパクトに纏まっていて落ち着いた住みやすいところでしたよ。今は転勤で地方に居ますけどまた、東京に戻るのであれば瑞江に住みたいと思ってます。

[54: 購入検討中さん]

本当にこの掲示板人気なくて全然更新されませんね。。。
パークフロントは半分以上残るでしょうね、いくら駅地下とはいえ瑞江であの価格設定では売れ残ってしまうのでは？
私も値段次第では考えたいなと思いましたが、さすがにやめました。。今度建つエクセレントシティⅢに期待してます。

[55: 周辺住民さん]

>>54
多分、Ⅲの坪単価は230万円を超えてくるでしょう。そして売れ残りのパークフロントを「あなただけ特別に少し値引きしますので…」とか言って売るパターンですね。
坪単価230万用意できるなら江東区のベイエリアでもエクセレントシティより上のブランドのマンションにも手がとどきますね。
高過ぎ。

[56: 買いたいけど買えない人]

>>55
坪単価230万ってことはないと思う。もしそんな価格にしたら空気読めなさ杉。新浦安の相場より高いって・・・本八幡よりも高い・・・。
仮に坪単価200万として、75平米（22.7坪）で4,500万超・・・。坪単価200万でも新宿線大島駅らへんより高いか・・・。
瑞江は土地が坪130万くらいだから同じ予算で結構いいハウスメーカーで注文住宅が建てられる。
高過ぎ。

[57: 周辺住民さん]

近隣住民です。工事の騒音はしかたないと思っております。
しかし日中、工事中に職人さんの方の話し声が聞こえてくるのですが…。

くだらない。若いヤンキーの集まりですか。
また年配の職人さんは後輩を朝からやじりっぱなし。
聞こえてくるこっちが気分わるくなります。
どんだけダメな新人さんがいるのか、可哀想になるくらいです。
コミュニケーションが充分に取れているとは思えません。何度もミスをしてやり直している時もあり。
あんな野次の飛び交う現場で安全性のあるマンションが立つとは思えません。どこの現場でもこのなもんなのでしょうか？
購入を検討されている方は、1度購入前に現場に行かれてみてはいかがでしょう。

[58: 購入検討中さん]

なんか作業員でアジア系の方いますね。フィリピン？
壁越しに外国語が聞こえて驚きました。

[59: 購入検討中さん]

〉〉58です。
間違えました。
エクセレントシティ瑞江Ⅲの方でした