元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[400: 匿名さん]

インフレ2％が恒常的に継続する経済情勢になれば、政策金利も2％になっているだろうし、変動金利は基本3％程度で一時的に5％いく可能性は0ではないだろうね。
でもそれが何時頃に起きるか、常識的に考えてその前には消費税10％は確実、経済対策や金融緩和もなくなっているはずだから、最短でも10年近くは掛かることが予想される。
リスクに備えるため最悪のケースを見越して85ヶ月目に2％、97ヶ月目に3％、109ヶ月目に4％、121ヶ月目に金利5％、後は毎年1％ずつ下がって133ヶ月目に4％、145ヶ月目以降は3％になったと仮定しよう。
例として3000万円35年今年10月実行、超長期固定は金利の最も安いフラットで最安値に近い1.8％、変動は元金と元利の初期0.775％、フラットは繰上が100万からだし団信も無い上安心感を買っている事から繰上げ無し、変動は約定返済額が固定3％の約定返済額より低い場合は固定3％との差額を毎月軽減で繰上げ、固定3％を上回っている時は約定返済額のままとする。

フラット
　総返済額：40,457,513　減税還付：2,695,410　最大返済：96,327
元利
　総返済額：39,975,058　減税還付：2,460,560　最大返済：115,455(変化なし)
元金
　総返済額：39,494,820　減税還付：2,460,242　最大返済：144,047(121ヶ月目)

一般的に銀行の審査金利は4％と言われているので、多くの人は固定3％との差額程度なら繰上が可能と考えれば、金利上昇リスクには対応できるが収入減リスクには無防備なフラットで借りる意味は、個人的には全く感じられない。
元金と元利の比較では最大3万近く返済額が上がるだけでなく、39ヶ月元利の返済額を上回る月がある。
元利より1万以上多く支払う月でも26ヶ月あるので、4％の査定金利でぎりぎりだった人は苦しいかもね。

まぁ、残債の多い返済初期にきちんと繰上してあれば元金でもそれほど急激な上昇は無いので、この程度なら許容範囲と言う人も多いだろうし、誤差の範囲と言えないことも無い。