元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[18: 匿名さん]

過去スレより。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407
1810万円35年のローンで、

元利が10年後に全額繰上した場合に戻る保証料は、
保証料 \-373,059
返戻保証料 \153,156
→約41％

元金が10年後に全額繰上した場合に戻る保証料は、
保証料 \-296,225
返戻保証料 \82,754
→約28％

保証料の戻り率を同じと仮定して、3000万35年0.775％変動のローンで今年10月実行、減税を12月元本の1％を満額取れる優良住宅とし30万まで減税、固定3％との差額を10年間貯蓄、121ヵ月後に差額分を軽減繰上げした場合を想定する。
なお本来は毎月減るはずの返済分を繰上原資から減らさずに計算する。
なお当初の保証料は三井住友銀行を例として、元利618,600、元金489,870、初期の差額は128,730とする。
※以前の三井住友銀行の保証料から値下がりして、差額が16万ちょっとから13万弱に減っていましたので修正します。

元利の場合120ヶ月後は、
元本金額：22,241,578
繰上原資：4,065,480
控除合計：2,642,936
→比率約18％
∴41％*18％=7.4％
従って保証料の戻りは618,600*0.074=45,776

元金の場合120ヵ月後は、
元本金額：21,428,571
繰上原資：3,287,546
控除合計：2,599,996
→比率約15％
∴28％*15％=4.2％
従って保証料の戻りは489,870*0.042=20,575

10年後の保証料差額は、128,730-(2,642,936-2,599,996)-(45,776-20,575)=60,589となる。
ここから先の保証料の戻りは推測だけど元金はほとんど無し、元利もほとんど期待できないだろうから、差は縮まっても1～2万程度かな。
参考までに、このまま3％の差額を毎月繰上だと元利は287ヶ月、元金は286ヶ月で完済。

なので、>11の保証料戻りは、
＞3000万35年の例で保証料差額は、一切繰り上げしない場合で13万前後、10年後一括繰上だと数千円～数万円、固定3％との差額を10年間は貯蓄して10年後に繰上、以降固定3％との差額を毎月繰上で4～5万程度、元利より元金の方が得。
と修正しておく。
最初の保証料差額が3万ちょっと下がったために以外と大きな差額が出てたね。