都内で賃貸運営するには〈予算5000万円〉

[リーマン]

都内で賃貸に即回す前提でマンションを買おうかなと思いますが、皆さんならどのような条件の物件に目をつけますか？

新築/中古、ワンルーム/ファミリー、最寄り駅、駅徒歩、デベ、施工、などなど

予算は最大5000万円ほどで、賃貸期間は10年強。
子どもが独立したら我々夫婦2人で住むこともあり。

[3: 匿名さん]

場所が滅茶苦茶いい、できればターミナル駅至近（7〜8分以内）で
築30年以上で投資物件化してるオーナーチェンジ物件を二〜三戸買う。
◯築25年くらいから物件価格も賃料も横這い。
◯ボロくても場所がいいと賃料下げれば借り手はつく。
◯オーナーチェンジなら最初から満室
◯〜5000万の一戸だと空き家期間が痛い。
複数戸だと手間は増えるが、手間や空き家が気になるようなら内一戸手放せば済む
（その場合も築古だと新築ほどの価格変動がない）

二〜三戸買ってもワンルームじゃ夫婦では住めないと思うかも知れないが
◯築30年以上で場所が滅茶苦茶いいボロマンションなら、建て替え話がある可能性あり
決定すれば持分売ってキャピタルゲイン、夫婦二人で新築入居どちらも可能。

もちろん、容積率に余裕があって立地に底堅い需要がないと駄目です。
博打と思われるかも知れませんが、建て替えした原宿団地は
某野球選手が建て替え見越して複数戸買い占めてました（新築時の還元率二倍）。
ボロなら何でも良いわけではもちろんないので、物件選定は新築買うより大変かも。
建て替え話進行してる優良物件はほとんど売りに出ません（外苑ハウスとか）。
あと、話があっても決まるまでは持久戦ですから当面貸すつもりなら心労少ないかも。

ちなみに投資用で新築買うのは業者のいいカモです。
新築で取れる賃料は五年後十年後には当然取れません。
当方は上記条件の物件を所有してますが、総会で会うオーナーはいわゆる士師にプロだらけで
皆さん口を揃えて間違っても新築は買わないと言います。
あ、うちのマンションは最近めっきり売りに出てるの目にしなくなりました。

最後に、2020年で東京も人口減少開始です。
良くよく吟味しないと10年後には資産価値ガタ落ち、
下手したら負の遺産になり兼ねない危険性もありますので
迂闊に手を出されない方が無難かと（老婆心ながら）。
乱筆乱文失礼。良き物件に巡り合われることをお祈りします。