イニシア墨田押上ってどうですか？

[匿名さん]

イニシア墨田押上についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都墨田区向島1丁目30-16（地番）
交通：都営浅草線「本所吾妻橋」駅 A4出口より徒歩6分
　　　半蔵門線「押上」駅 A3出口より徒歩9分
　　　都営浅草線「押上」駅 A3出口より徒歩9分
　　　京成押上線「押上」駅 A3出口より徒歩9分
　　　東武伊勢崎線「とうきょうスカイツリー」駅 徒歩4分
　　　JR中央・総武線「錦糸町」駅 北口よりバス14分「とうきょうスカイツリー駅前」バス停下車徒歩4分
　　　北口よりバス14分「とうきょうスカイツリー駅前」バス停下車徒歩4分
　　　JR総武本線「錦糸町」駅 北口よりバス14分「とうきょうスカイツリー駅前」バス停下車徒歩4分
間取り：1LDK～3LDK
住戸専有面積：41.79m2～64.95m2

公式URL：http://www.i-sumidaoshiage.com/
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1: 匿名さん]

「とうきょうすかいツリー駅」が最寄なんですね
休日なんかは駅がものすごく混んでいそうです（汗）
平日の混み具合はどうなんでしょうか？
スカイツリータウンまで徒歩で行ける感じなので
買い物なんかは便利かなと思います
平日はのんびり買い物ができるといいのですけれど

[2: 匿名さん]

借地50年
賃貸アパート並みの間取り
総数32戸

いくらで売り出すか楽しみです

[3: 匿名さん]

場所悪いですね…
目の前(浅草側)に8階建てのマンションができるようです。
さらに逆側はスカイツリーに近すぎるため、眺望は期待できないでしょう。
価格次第で売れるのかな?

[4: 匿名さん]

そうなんですか
スカイツリーの眺望が良くないのなら考えてしまいますね
ですが、312店舗ある東京ソラマチに徒歩で行けるのは魅力的です。
不満は、駐車場が2台分しか置けないのはなんとかならなかったのでしょうか

[5: 匿名さん]

2さん3さんが書いたように、問題点もあるから要注意。

[6: 匿名さん]

借地権なのですか。
その分お安くなったりするんでしょうかね…
マンションって50年後ってどうなっているか想像もつかないので
そもそも所有権が良いのか借地権が良いのかすら判らないです。
難しいですね…。

[7: 匿名さん]

50年では短いですよ。70年ならともかく。
下手したら高齢者になったとき、存命中に住む家が無くなります。

[8: 匿名さん]

確かに。今の時代30代で購入しても、80代まで生きる可能性は十分にありますし。
年齢的な事を考えれば、それから先分譲を購入する事はなさそうですよね。
賃貸すら借りられるかどうか？
やはり高齢になった時に自分名義の家がある事は大切だと思います。

[10: 匿名さん]

旧法賃借権だから５０年後の更新は問題ないでしょうけど、そもそも地代がどの程度なのでしょうね？

[11: 匿名さん]

更新って、更新料を払うんですかね？
地代の交渉もあるでしょうし、
50年後近くなると管理組合で方針を纏めるのが大変そう。

[12: 匿名さん]

契約更新に当たっての更新料はあると思いますよ。
３年くらい毎に地代の改定もあるでしょうね。

[13: 匿名さん]

きっと、地代の値上げもありますよね。借地権付きマンションは
何かと問題が発生するというので、少し不安に思ったりしますが、
実際どうなのでしょう。デメリットばかりで、メリットって聞いたことがないので、
メリットがあれば聞いてみたいです。

[14: 匿名さん]

土地分の固定資産税がかからない。
所有権の物件に比較して安い。
メリットはこんなもんでは？

[15: 匿名さん]

>旧法・賃借権
>借地期間50年（2012年8月8日から2062年8月7日までの50年間）50年後は、50年毎の更新（更新料を伴います）
>地代月額：未定
更新料は発生するようですが、2年毎、1ヶ月分の賃貸と違いどれくらいの額になるのか予想もつきませんね～。
また地代の額も決まっていないようですが、モデルルームで尋ねればおおよその金額を打ち出していただけるのでしょうか。

[16: 物件比較中さん]

ここまでスカイツリーに近いマンションを見たのは初です。
逆に近過ぎないかな、全体像見えないぐらいの麓の立地ですよね、汗。
ソラマチを日常生活圏にできることは何だか先端を行っている感じ、今の人気が衰えずにこれからも活気を維持して欲しいです。
住めば平日に利用できるわけですから大混雑の週末を避けて独占堪能ですね。

[17: 周辺住民さん]

>>16さんはまだソラマチ来たことない方でしょうか。
あまり過剰な期待はなさらない方が後でがっかりしないかも、と思いますよ。
子どもと朝イチの水族館ほぼ貸切りすらだんだん飽きますし。

[18: 匿名さん]

近くに住んでいるとすぐに物珍しくなくなるでしょうね。
でもソラマチは普通に買い物に便利だと思います。
周辺は意外と思ったよりは渋滞はないですよ。
電車で来る方多いのと、
観光バスは駐車場に停められる時間が限られているからかもしれないです。

[19: 匿名さん]

何だか勝手にファミリー向けマンションと思い込んでいましたが、
間取りを見ると3LDKが64平米台とコンパクトな作りで、DINKS向けの
都市型マンションだったんですね。
借地期間50年という旧法借地権は、地主さんが代替わりすると地代が上がるとか？そういう心配もあるのですよね？

[20: 匿名さん]

観光でなく生活になるとソラマチでなくイオンやイトーヨーカドーとか百円ショップとか安売りスーパーが大事かな
ファミリーむけではないからいいのかな

[21: 匿名さん]

地代は３年毎の固定資産税評価額改定の度に上下すると思われます。

５０年後に必要なのは借地の契約更新料です。

[22: 申込予定さん]

他エリアでマンション見学行った時に営業（髪形が不自然。きっとヅラでしょう）やってた人が、この前に日曜に客としてきてました。社員の離職率高い会社なのでしょうかね。見間違えでしょうか。

[23: 匿名さん]

それは、潜入捜査ですね。

[24: No22]

他社の営業社員ではなく、昨年コスモスイニシアの埋立地方面で営業やってた気がします。人違？ぽっちゃり童顔で頭不思議。

[25: 匿名さん]

借地権について旧法と新法について調べてみましたが、
それぞれにメリットデメリットがあるみたいですね。
少なくとも老朽化して建物が全く使えなくなると、契約が存続できないみたいですが…。

借地権ということは、
土地に対する固定資産税はかからずに、建物部分のみ払えばいいという事ですよね？
建物と土地の価格の割合を確認しておいた方がいいんでしょうね。

[26: 匿名さん]

そういう税金の事ってよくわからないですよねぇ。
そもそも消費税だって建物にはかかるけど、土地にはかからないっていいますし。
所有権マンションの場合は、土地と建物の価格のバランスについて
事前に調べておいた方がいいと聞いたことがあります。
こちらのように借地権の物件だと、
賃料と建物の価格のバランスなのでしょうか？

[27: 匿名さん]

第1期の申し込みが先週末の9月7日(土)に終わりましたが、
好評につき第1期2次の申し込みも15時から行われたようですね。
これってどういう事ですか？
当初の予定数を超えて要望が入ったので、追加分として間を空けずに
8戸販売する事になったのでしょうか。

[28: 匿名]

建物の周りを囲っているものが、なくなっていました。
思っていたよりも白い！
とても明るい感じがするけど、汚れないかしら。。。

[29: 匿名さん]

んー、経年の汚れはありますよね、きっと。
外壁の高圧洗浄って恐らくあまりしないでしょうから、どうなってしまうかは心配ですね。
明るいイメージですごく良いなぁというメリットもありますけれど。
もうちょっとグレーというかくすんだ感じの色かと思っていました。

[30: 匿名さん]

管理の計画にもよるのでしょうけれど、外壁清掃ってどの程度で行われるのでしょうね？
そういうのをしているマンションって見かけたことがないので。
大規模修繕の時に私が今住んでいるところは高圧の洗剤水をかけて清掃してくれましたけれど…。
住んでいくうちにあまり気にならなくなるものなのでしょうか

[31: 匿名]

ここは人気がないな！

[32: 匿名さん]

十年単位で洗浄＋塗り直しになるんじゃないでしょうか。
今築10年の賃貸に住んでますが先日そんな風にやってました。
「白」が基調だと清潔感や存在感が出ますが色によるデメリットも
考えないといけないですね。
こちらは最終期で残り5戸になったんですね。立地も悪くないですし
借地期間が50年もあると普通の分譲のような感じで人気が出たのでしょうか。

[33: 匿名さん]

借地50年だと、
普通の所有権のマンションでも取り壊すかどうするか、みたいな話になってくるでしょうから
ちょうど良い期間のように思えますね
賃貸に出す時に地上権の又貸しが勝手に出来なかったり
リセールに出す時価格が下がってしまうというデメリットもありますが
それなりにメリットもあるので、
よく考えてみるといいかもしれないですね。

[34: 匿名さん]

普通の分譲と比べると価格が安めになるのはメリットでしょうね。
こちらは建物の価格はどれくらいの割合になるのでしょう？
それによって税金も変わってくるかと思います。
土地の利用権分が多い方が、まだ固定資産税も建物のみにかかってくるので良いかなとは思います。

[35: 物件比較中さん]

＞34
お部屋の価格に関しては予定では高くとも4000万未満のようですよ。
それにしてもこんなに手が出しやすい価格なのに本当に便利で、安さの理由が知りたいぐらいですよねえ。
私などは知らないままでも検討を進めたくなる勢いですが(笑)

階数があまりないので心躍らせられるような眺望などは無いと思っていますけど、無いから冷静に見れる、というのがメリットになっています。

[36: 匿名さん]

物件概要に2012年8月8日から2062年8月7日までの50年間の賃借権で、その後は更新料が伴うとあります。
一般的に賃貸の更新料は賃料の1ヶ月分程度だと思いますが、分譲の場合はどのような金額設定になるのでしょう？
この辺の金額を営業から伺っている方はいらっしゃいますか？

[37: 匿名さん]

地代が値上げされる可能性もありますし、更新料に関しては気になりますよね。
「新賃料の1か月分」が普通とのことなので、
その新賃料によってくるのでは？
その時の景気の状態によって変わってくるのでしょうえん。
詳しくはやはり聞いてみた方が良いと思います。

[38: 匿名さん]

50年たっても建物等を壊して更地にして返還しなくてもいいのですね。
それは良いかなぁと思います。
ただ50年以降の事が正直想像できないですよね。
建物自体どうなっているのか、とか、景気がどうなっているのか、とか…。
場合によっては定借で良かったということもあるでしょうし、
またその逆もあるでしょうし、予測が難しいです。

[39: 匿名さん]

押上で借地権なのに坪230万円って、絶対割に合わないですよ。
かつて話題となった港区の定借マンションは坪140万です。

[40: 匿名さん]

シティタワー品川の定借と、評価が上がりきった押上の旧法借地権を一緒にされても…
ただ地代がかかる割りにここは安くないのは同意。

[41: 匿名さん]

建物の高さ制限がある高度地区というのはいいですね。友人が購入したマンションの隣が駐車場
だったのが、住んで３年後に高いマンションが隣に建ってしまい眺望が変わってしまったと
話に聞いた事があるので、なるべくマンションの隣が駐車場の物件などはやめておいた方がいいのかな
なんて思っています。高い建物でなければいいのですがね。大横川親水公園、隅田公園など
身近に四季を感じられる公園が近くにあっていいですね。お散歩する機会が増えそうです。

[42: 匿名さん]

駅までも決して近くないので、もう少し安くならないものかしら…なんて思いますが。
50年目以降の事は私も想像がつかないですね。
今から50年前だって経済状況がまるっきり違っていましたから。

この辺りは確かに公園はあっていいですよね。
散歩は楽しそうです。

[43: 匿名さん]

11月1日から最終期の販売がはじまりますね。残りは5戸の模様です。
賃借権について質問ですが、50年後の更新時期に更新料を支払わない場合は、
賃貸と同じように退去という形になるのでしょうか。
つい自分の資産であるように感じてしまいがちですが、ある意味賃貸と同じと考えて良いのですか？

[44: 匿名さん]

物件価格の他に必要な費用は地代：3599円～5593円／月、地代準備金：2万1594円～3万3558円／一括。
管理準備金は不要？固定資産税は不要なんですよね。
最終期の登録期間が短いので、既に要望書が入っているのかと思います。
いよいよ完売も間近ですね。

[45: 匿名さん]

固定資産税はいらないんですね。
地代がかかるのかぁと思いましたが、そういう面では良いですね。
新築のマンションの場合は固定資産芸が期間限定で軽減されるみたいですけれど、
長い目で見れば…という感じになるのでしょうか。

[46: 匿名さん]

固定資産税がかからない代わりに地代がかかると・・・いうことですか。
どちらを払う方がお得なのかというところですよね。
固定資産税の増減に伴い、地代も変わってきそうな気がしますが。
地代自体は定借の更新時に代わるという考え方でいいのでしょうか？

[47: 匿名さん]

あら完売してるわ