グランフォート岡本はどうなのでしょうか

[購入予定者]

グランフォート岡本の購入を予定しています。
あまり阪神間には詳しくないので情報がありましたら
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本3-55
交通：阪急神戸本線「岡本」駅徒歩7分
　　　JR東海道本線「摂津本山」駅徒歩7分

[2: 匿名さん]

[3: -----]

【巡回中です。荒らし投稿者の投稿を削除させて頂いております。管理人】

[4: 匿名さん]

[5: 匿名さん]

[6: 購入予定者]

02さん、03さん、ありがとうございます。
主人の転勤を機にマンション購入を検討しておりましたが、
私は大阪出身者で、阪神間で良いイメージといえば、芦屋・夙川・苦楽園という感じしか知らず
当初この辺りで探しておりましたが、義母の校区が良いので岡本！という一喝で、
岡本という地名を知りました。
現在はまだ子供がおりませんので、校区と言われてもピンとこないのですが
良い校区というのは良い教師がいる？それとも教育熱心の親が多い？ということ
なのでしょうか。

まだ完売はしていないようですが、MRに伺った際、残り5・6戸みたいなことを
おっしゃってました。現地も先日見に行ってみたのですが、まだ基礎工事中でした。
マンション購入はそういうものなのでしょうが、まだ建っていないものを購入する
というのはなかなか勇気がいりますね。

でも、子供にも環境が良く、値上がりが期待できる地域でしたら、自分なりにももっとよく
調べて前向きに検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

[7: -----]

【巡回中です。荒らし投稿者の投稿を削除させて頂いております。管理人】

[8: 匿名はん]

モデルルームのあたりの立地（住環境）は良いですが、現地はちょっと落ちますね。

[9: 匿名はん]

近くに住んでいる者です。阪急岡本駅から高低差なく歩いて行ける立地は便利そうですね。
北側のアパートは閉鎖棟もあり今後どうなるのか気になるところ。道路沿いとはいえ十二間
道路は静かで問題ないと思います。MR見に行きましたが、あと2部屋だそうです。

[10: 匿名はん]

岡本と言いながら西のはずれで、環境は微妙なライン。南側の公団住宅が気になる。

[11: 匿名はん]

１０さん、公団住宅は北側ですね。確かに気になります。西の棟は閉鎖、東の棟も入居者がまばらです。
夜歩いて雰囲気が気になりました。

[12: 10]

11さん
そうでした。あと南面東側のビルも眺望の妨げになりそうです。

[13: 匿名はん]

あと２戸という事は、ホームページの間取り、売れてしまってる部屋を、とっかえひっかえ
見せているんですね。いやな感じ・・・

[14: 匿名はん]

見てきました。１億超える部屋は早くに完売。５千万円代も完売。
残るは６千万台と７千万台の２戸。
間取りと価格のバランスが一番難しく、サラリーマンには手が届かず、億ション買える人
には物足りないというところでしょうか。ため息...。

[15: 購入者]

いろいろ迷って結局ここを購入しました。確かに値段は高いけど、岡本徒歩圏内で、山幹より北の
物件が、すぐに出るかとうかわからないんで。私のように転勤族の者には、すぐに賃貸で入居者が
募集できるというメリットはあると思います。キッチンのSieMaticも気に入っています。現在近くに
住んでいるので、よくよく周囲の環境を見て北の公団と南のビルも気になりましたが、この当りの物件
を探している場合は、いずれにしても周囲の高さと合わせた物件しか出てきません。
眺望がお望みなら、タワーをどうぞということになりますね。
もともとこの物件は７階建てにする予定が、周辺住民の反対運動に合い６階建てにして高さも低めに
抑えたそうです。営業トークもあるかもしれませんが、岡本近辺の地価は上がり始めているそうです。
金利が低く、地価も低いということで最終決めました。

[16: 匿名はん]

あと１戸だって。ほぼ完売とはやはり岡本のネームバリューと学区の力でしょうね。

[17: 匿名はん]

あと１戸がなかなか売れないね。億ションの残り物件というのはちょっと買いづらいやろな。

[18: 匿名さん]

いままで色々な販売会社のセールスマンと接してきたけど、大京は
が一番不愉快だった。買えない事はないが買ってなんかやるもんかって気にさせる。

[19: 匿名はん]

今日、横を通ったら完売御礼とでてました。
売れたのかな。

[20: 阪神電車男]

今日、自宅にキャンセル物件のチラシが入っていました。あの売れ残っていた物件でした。またまたキャンセルされたの？それとも完売御礼は嘘？？？使いずらそうな間取りではあるが（買えない貧乏人の遠吠え・・・）

[21: 匿名はん]

>20
大京に限らず、常套手段だよ　「完売御礼→キャンセル」
完売後のキャンセルということで希少価値を演出してるつもりらしい。
バレバレだけど

[22: 匿名はん]

皆さんご注意ください。
（東灘・芦屋近辺のマンションすべてに配信させていただいております。
　ご容赦ください。）
最近「アクアコーポレーション」と名乗る悪質業者が、
最近、東灘・芦屋近辺を徘徊しております。
私共のマンションでは、インターホンごしに業者の訪問を
断ったところ、ポストにイタズラされました。

[23: 購入者A]

購入者の皆さん。中間金の支払いも終わり、ほっとしたところの私です。今住んでいるマンションから建設現場が見えるので、
毎日楽しく眺めています。まったりと情報交換しましょう。

[24: 匿名はん]

>23
なんか、うざい

[25: 匿名はん]

>24
がんばれ。

[26: 匿名はん]

おや、キャンセル住戸か。それとも完売というのはフェイクだったのか。１億の部屋売れ残り。間取りが難しいのかな。

[27: 購入者B]

今ローンの組み立てに四苦八苦しています。低金利だと喜んでいたのですが,長期金利の上がり傾向で,

[28: 匿名はん]

一番安いお部屋はいくらぐらいですか？

[29: 購入者A]

>27

同感です。原油の値上がり、株上昇、企業の好況感と、金利が上がる要因ばかりです。
アメリカの景気減速による先行き不透明感を期待するしかないのかな。
３月実行ですが、個人的にはフラット３５が３％切ってればラッキーぐらいで思っています。
（甘いかなー）

>28
83.2平米で、5350万が一戸。6000万ー7000万が主流でしたよ。高いのは高いのですが、
岡本、摂津本山徒歩７分で、山幹と阪急の間で阪急駅にフラットで移動は好条件。
最近の摂津本山分譲マンションは元工場跡地というパターンが多いのですが、ここは
元日銀の寮ということで土地としても安心。
それと住吉川付近の西岡本のマンション（中古）もいろいろ漁りましたが、８０平米
築８年で4700万ぐらいと結構高い。しかも駅徒歩１４分。岡本近辺はどうやっても
高いということでしょうね。

[30: 匿名はん]

一番安くても5000万以上なんですね。
やっぱりサラリーマンはあまりいないのでしょうか？
大手企業にお勤めだったら購入可能な範囲なのでしょうか？

[31: 購入者B]

　どうでしょうね。全額自己資金,自己ローンで購入しようと思えば,年収1000万円くらいは必要なのではと思います。
私は親からの援助を仰いで，何とか購入にこぎつけた面がありますけど。後,上層階と下層階で，職種が分かれている
やに営業マンから聞いた覚えはあります。
　それはそうと，皆さんは住宅ローンを組まれるときに,全額フラット35を利用されるのでしょうか。一般のキャンペ
ーン金利にも魅力を感じているのですが,その利用にはどの程度のリスクがあるのかと考えてもいます。ローンについ
て明確に方針を決めて折られる方がいらっしゃいましたら,ご教示ください。（お金の話ばかりですいません。）

[32: 購入者A]

>31
こればかりは正解はありませんね。私の場合は全額フラットで３５年ローンで組んでいます。
読みとしては、これからインフレ傾向に転じる→金利が上昇です。が、もし超低金利が
このまま続いたら＊＊＊です。私の場合３０年超の長期で組むこと前提です。もし
１５年程度で完済のつもりならキャンペーン金利で銀行で借りるでしょう。先行きの金利
観が持てないなら、組み合わせることも可能です。考慮する上でひとつ重要なことは、
公庫で長期で借りておいて、ずっと低金利が続いた場合、銀行での借り換えは可能です。
ただ、最初銀行の低金利でスタートして金利が上がったからといって、公庫への借り換え
はできません。長期なら固定、短期なら変動ということで考えています。

[33: 購入者B]

やっぱりそうですか。銀行の人も,今の長期金利の傾向は当分続くと言ってました。このまま低金利が続いていく要素は
見当たらないですし,堅実に進めた方が良さそうですね。ご教示,ありがとうございます。

[34: 購入者A]

>33
どう致しまして。あくまでも自己責任でお決めくださいね。ラフルールのスレ読んでいたら、M井S友銀行がフラット
に金利を合わせると言っていたという真偽は定かではありませんが、書き込みがありました。実際銀行では支店レベル
でかなり金利のダンピングが行われるようです。団体信用保険等トータルで銀行の方が安くなることになるかもしれません
ので、私も近くの支店を回ってみるつもりです。こんなに金利を気にするような生活は、家を買うことになるまで想像でき
ませんでした。逆に言えば、短期固定だと、金利の上がり下がりに今後も一喜一憂するわけで、長期でリスクを固定して
しまう方が、気が楽ですわ。本当の勝負師は、短期固定超低金利で借りて、余裕資金で株と米国債を買って、値上がり益で
繰り上げ返済でしょうな。そんな度胸ありませんわ。

[35: 匿名はん]

ここのアンタッチャブル山崎似の営業マンがうざい。

[36: 購入者B]

三井住友銀行については，フラットに金利を合わせる旨，複数の支店から聞いたことがありまうす。ですから，団信
込みで比較すれば,保証料,繰り上げ返済の点を考えても,（現在の金利においては）フラット35よりも,三井住友の
超長期ローンがやや有利だと思います。ただ，団信が任意加入であれば,団信よりも格安の生命保険はありますし,短期
固定ローンとの組み合わせを考えれば,フラット35の方が使い勝手がいいことになりますね。優良住宅支援制度の申し込
みをされたのであれば,結局フラットの方が有利と言うことになるのでしょうか。もしよろしければ,また結果を教えてください。

[37: 購入者A]

>36
情報ありがとうございました。とりあえずフラット３５の審査（優良住宅支援制度つき）が通ったので、あとはぼちぼち銀行あたってみるつもりです。地価の公表ありましたが、岡本２丁目、９丁目共に値上がりしてましたね。ここの３丁目はよく分からないけど、上昇傾向にあるのは間違いないようです。

[38: 購入者B]

地価が上がるのは何となく嬉しいですが,固定資産税の行方が気になりますね。ただ,転勤の可能性があるので，
収益性も上がるのではと期待しています。
それはそうと，残りの一戸がなかなか売れませんね。他の最上階の物件と比べて,何か見劣りする点があるのでし
ょうか。あまり自分とは関係ないですが,気になっている今日この頃です。

[39: 購入者です]

グランフォート岡本のスレッドを見つけ、おじゃまさせて頂きましたが、
少々がっかりしてしまいました。ローンの話ばかり・・・即金で購入された方は
ここにはいらっしゃらないのでしょうか？ちょっと寂しいです。

[40: 私も購入者です]

即金で買いました。まあ、いい物件だと思いますよ。別にローンで買おうが、即金で買おうが関係ないという気もしますが。

[41: 購入者]

残りあと一戸がなかなか売れないようですなー。やはり住吉の野村不動産物件（ザハウス、プラウド）に比べたら見劣りするし、子なしの金持ちなら便利なタワー物件に行くわな。営業がんばれ。

[42: 匿名はん]

しかし、大京はもう少し工事の進捗状況等連絡くれてもいいのでは。マンションなんてこんなもんでしょうか？

[43: 購入者B]

工事の進捗状況は,工事現場の横に掲示されていますね。しばらく前の状況では,躯体工事が５階あたりまで進んでいて
１，２階は仕上げ工事や設備工事をしていたのではないかと思います。連絡はもらえないのは寂しいですが,行って見ると
結構いろんな状況が見えて,楽しめるものですよ。

[44: 匿名はん]

>43
どうもありがとうございます。ブログでも作って進捗状況アップデートして欲しいもんですね。
全員に郵送するのはお金がかかるだろうけど、工事横の掲示版に張っている情報をウェブ上で出すぐらいできるだろうに。
といっても始まらないんで明日行ってみます。

[45: 匿名はん]

44です。見てきました。もう5階ぐらいまでできていますね。MRも取り壊し。北側の団地がいつまであのままなのかが気になります。どなたか情報お持ちの方いれば教えてください。

[46: 購入者B]

北側の団地は，西側の棟が現在閉鎖されていて,取り壊しの上,新しい団地を建て替えると聞きました。そうすると，いずれ
東側の棟も建て替える運びになるのでは，と想像しています。

[47: 匿名はん]

あの貧乏臭い雰囲気で5000万以上というのはあきれますね。
購入を若干考えましたが辞めて正解でした。
道路のうるささも半端じゃないし。なんか中途半端ですわ。

[48: 購入者C]

私も楽しみでよく見に行きます。大分できていますね。
今は、家具や照明をどうしようか悩んでいます。
どこの新築でもそうでしょうが、図面だけじゃイメージが難しいですね。
モデルルームと同じ形ならイメージ湧きやすいですが
うちは違うので悩みます。

[49: 購入者B]

間取りもそうですが,モデルルームのオプションのイメージが強くて,出来上がった実際の部屋とは随分イメージ
の違いがあるんだろうなあ,という予感はしています。とりわけカーテンなんかも，モデルルームのイメージで
考えると,つい垢抜けしているというか,インテリアの先鋭を行くような感覚で選んでしまいそうな感じがして
いますね。先日のインテリア相談会では,結局表札しか注文しませんでした。今のところ迷っているのは,キッチンカウンター
下の収納スペースをどうするか,という点と,バルコニーのフロアリングをどうするか，という点です。
それはそうと，現地で完売御礼の表示が再び出ていましたよ。ＨＰにもつながりませんし,とうとう本当に完売
したようです。

[50: 匿名はん]

祝完売！でも本当かな？またキャンセル住戸発生！ってのは無しにしてよね。他のマンションで棟内モデルルーム見たことあるけど、紅白の幕と入り口に営業用の机があって、なかなか寂しい風景でした。完売なら嬉しいな。

[51: 匿名はん]

不確かで済みませんが、地元情報では資金繰りのつかない物件が数件出ているとか。土地柄や校区が抜群だから、新規の方も挑戦する価値があるかもしれませんね。

[52: 購入者B]

本当ですか。やはり長期金利の上昇などが影響しているのでしょうか。確かに契約後も，さまざまな費用の必要に
後で気づいたりして,苦しさは否めないですよね。でも，その地元情報はどこから出ているのですか。

[53: 匿名はん]

昨日見たら足場があらかた外れて外観を現していました。下の方のレンガ風の色と上のクリーム色とのマッチングは、ちょっと意外な感じ。（賛否両論ありそうな。）この周囲の物件では、総タイル張りがスタンダードにも関わらず、バルコニー内部の外壁が吹き付けだったり、ちょっとけちったか。いずれにせよ、いよいよ出来上がりが近くなってきましたね。

[54: 購入者C]

とうとう全部の外観が見えましたよ。
私も一部が見えていた時は、ちょっと意外な感じで、もっと濃い色の方が上品な感じがしたのですが
全体が見えると、まああれはあれでいいかなという印象を受けました。
自分の部屋の位置を確認して現実味を帯びてきました。楽しみです。

[55: 匿名はん]

キャンセル住戸出ているね。完成までには完売して欲しいよ。

[56: 匿名はん]

おそらく、ローン審査ではねられたんでしょうね。
5000万越えは頭金によりますが、年収1500万無いと貧乏暮らしになりますね。
確かに億単位と5000万が同居すると階層レベルは変わるのでしょうね・・
開業医か土地持ち、株等で大もうけしないと苦しい。
一般サラリーマンが手を出すと、ローン地獄が30年続いてしまいます。
もし、子供二人いれば3Lじゃ狭くなってくるし・・
ここらあたりの地価も底を打ったように見えるけどアメリカじゃ土地バブルでローン破綻者続出のようです。
2年後ぐらいには、日本も影響を受け金利上昇どころか再び道連れ不況になっているかも。
色々　物件探しているが　営業に強く聞くと　「正直5年後は分かりません」と言われてしまいます。

[57: 匿名はん]

祝完売！キャンセル待ちの方もいらっしゃるそうです。

[58: 購入者B]

やっぱり，外観のタイルの色は少し気になりますね。パンフレットでは，レンガ風のタイルは，もっと赤茶けた
感じだったけど。内覧会が近づいてきましたが,イメージの違う部分が他にもないかと気に病んでいます。
それはそうと,みなさんローンは決まりました？私は結局フラット３５を中心に借りることにしました。思っていた
ほど金利の上昇がなさそうなので（まだ油断できませんが），良かったと思っています。これから準備に大変ですが，
すこしずつ頑張っていこうと思います。

[59: 匿名はん]

外観は、瀟洒な佇まいを期待してたけど質感に重厚さが欠けた感じですね。慣れれば愛着が出るものかも知れませんね。ローンは金利に一喜一憂、ローン板が賑やかですよ。

[60: 匿名はん]

外観にはがっかり・・・。イメージと全然違います。

[61: 匿名はん]

ライオンズ岡本．って感じだね。

[62: 匿名はん]

タイルはイマイチだけど、外廊下がないのは本当にいいと思う。

[63: 購入者B]

明日から内覧会ですが,感想を交換しませんか。

[64: 匿名はん]

内覧会終わりました。内装業者が汚した部分が目についてショックを受けている方も多いかもしれませんが、基本的な造作は非常にきっちり仕上げていましたので、個人的には満足しています。M井S友建設はもともと評価が高いところです。

[65: 購入者X]

匿名はんに同感。内装の汚れ、細かいキズそれからクロスの浮き等気になる点が多くありました。
高い買い物だけにチェックはしましたが・・・・
その他の部分については満足してます。
それにしても地下の駐車場は寒かった。

[66: 匿名はん]

なんでここはエントランスに１個しかセキュリティがないのでしょうか？？

[67: 購入者B]

天井高の低さが気になりました。リビングなどのおりあげ天井で２．４ｍの高さになっている部分が狭く,
圧迫感を感じました。気のせいか，ドアの材質も，モデルルームのものより悪かったような気がしました。
北側の窓がかなり小さく,採光の問題も感じました。残念ながら,「普通のマンション」という感が拭えない
ですね。期待が大きかっただけに，ショックが大きかった,という感じです。

[68: 購入者X]

北側には6階建てのマンションの建設の計画があるとのこと・・・
いつかはと思っていましたが、こんなに早くとは。

[69: 匿名はん]

いや早く北側は高級マンションでも建って欲しいよ。今の封鎖されたあの雰囲気は好ましくないし。

[70: モデル訪問者]

>>67
角住戸のモデルルーム、図面より東側の窓辺の梁がかなり小さくなってた。
それを営業マンに指摘するとそうですかねーと他人事だった。
それで買うのやめた。
モデルは殆どオプション扱い。それは営業マンもいってた。
つまり、すべてオプションにしない限り「普通のマンション」ということ。

>>68
北側のマンション？高齢者向け賃貸住宅？はほぼ決まってると営業マンはいってたよ。
ＭＲできてすぐいったけど。

[71: 匿名はん]

北側は老人ホームになるんですか？
聞いていませんが。

[72: モデル訪問者]

老人ホームとはいってなかったが、高齢者が優先入居する公的賃貸住宅が建つと聞きました。
神戸市？が建てるから近隣に配慮した建物になる、規制一杯ではないでしょうとも聞いた記憶があります。

[73: 匿名はん]

いい情報ありがとう！庭がゆったりした物件が建ちそうで好感。

[74: モデル訪問者]

>>73
大京の営業マンのいったことだから信用されても困りますが。。。

[75: 匿名はん]

建築計画の看板が西側道路にありましたよ。今年4月着工だそうです。

[76: 購入者C]

本日、再内覧会でした。皆さんはいかがでしたか？私の所はまだ直っていない箇所があり、
再々内覧会もすることになりました。北側は6階建ができるようですね。

[77: 匿名さん]

[78: 匿名はん]

内覧会で指摘した所を直しに業者が入り、手直しした以外の場所に傷、汚れが新たにつくという感じです。マーキングの箇所は前回が百箇所以上でしたが3分の1に減りました。直らないところは無いので、楽観はしています。同行した建築家も指摘箇所は内装の傷、汚れがほとんどで基本的な大工仕事、特に床の造作は評価されていました。正直、対応で不満な部分もありますが、直してもらってナンボと割り切っています。

[79: 匿名はん]

　うちも再内覧会終わりました。すごくきれいに直してもらったと満足しています。

[80: 購入者Ｘ]

私も内覧会済ませましたが匿名はん同様新たな傷や汚れがありました。剥がれている所もありました。
普通は事前にチェックすると思うのですが？少し不信感があります。

[81: 購入者]

そうですよね。間に合わなかった面もあると思うのですが,内覧会のときは,少し準備不足があったように思います。
パンフレットではきれいなもみじがセンターコートに載っていましたが,実際には本当にもみじかな,という木が
植えられていましたし。ただ，再内覧会で改めて見直してみると,努力されている部分は感じられましたね。慣れも
あるのですが，やっぱりいいマンションだな，という気持ちが湧いてきました。