仮換地の物件

[ゆうぱぱ]

当方、2005年3月に新浦安でマンション入居予定です。
今、住宅ローン借り入れのため、銀行各行に問い合わせをしています。当地一帯は土地が「仮換地」のため、換地処分が行われるまで登記関係ができません。
（当然、抵当権も設定不可）
これがネックになって、ソニーＢＫと新生ＢＫには、門前払い（審査を受けるまでもなく）となってしまいました。
今、別の邦銀に照会中です。
「抵当権の設定は、換地処分後に必ずする」ということでもダメなんですかね。
確かに抵当権設定登記について法的な強制力は困難ですが…
（売買契約時に公庫の審査はとおっているので購入はできますが）

[20: １６]

以下、当方の公庫への問合せに対する回答です。ご参考までにどうぞ。
ということで、私は、ＭＴＦＧにすることにしました。本件の仮換地で融資実行時に敷地に抵当権登記できない点ついて、ＯＫもらえました。
当初、私が契約した5月頃、公庫の証券化ローンは3％後半で魅力が無かったので全然調べてなかったのですが、12月に入って魅力的な金利がでてきて調べてみたら。。。ということでした。


結論から申し上げますと、残念ながら、○○様がご契約された「シーガーデン新浦安」については、新型住宅ローンはご利用いただけません。
　「シーガーデン新浦安」の敷地は、都市基盤整備公団（現在は都市再生機構）が造成した土地区画整理地で、平成19年３月以降に予定されている換地処分までは、登記上の名義は都市基盤整備公団のままであり、換地処分後に一括して所有権をはじめとする権利変換を行う予定となっています。
それまでの間は、敷地に抵当権を設定することができません。
　公庫融資の場合は、融資金のお受け取りから換地処分が終わるまでの間に不測の事態が生じたときのリスクを公庫がとることとしているので、換地処分後速やかに公庫のために抵当権を設定していただくことを条件に融資ができます。
しかし、新型住宅ローンの場合は、住宅ローン債権を担保とした資産担保証券（ＭＢＳ）を発行することにより市場から貸し出しに必要となる資金の調達を行うという仕組みになっているため、民間（機関）投資家への担保となる資産（＝住宅ローン債権）を保全する観点から、融資金のお受け取り時に、物件に対して第１順位の抵当権を設定していただくことが条件となっています。
　「シーガーデン新浦安」は、融資金のお受け取り時に、敷地に第１順位の抵当権の設定ができないため、新型住宅ローンはご利用いただけないことになります。
　このような仕組みの違いがあることから、公庫融資と同じ取り扱いとすることができません。