35年固定と短期固定のミックス〜上手な使い方

[匿名さん]

2300万を本来なら全て35年固定で支払おうと考えていましたが、
金利の上昇を受け、ミックスで少しでも金利分を減らそうと考えています。
とは言え、そこまで冒険する余裕はないので今のところ
・1800万を35年固定
・500万を短期固定
にしようかと思っています。
悩んでいるのはこの金額の割り振りもなのですが、短期固定を1年・3年・5年のどれにするかです。
短期固定期間の決定には何を基準に考えたらいいのか、教えてください。

[2: 匿名さん]

低い金利で金利分を押さえようとすると、元本額が大きいほど
効果がありますよね。
500万ぽっちならしれてませんか？

[3: 匿名さん]

短期派の皆さんがよく言う
将来金利が上がっても、その時には元本が減っているから
耐えられる、という発想をどう思われますか？
その発想で行けば、1800万と500万が逆でもいいですよね？

[4: 匿名さん]

愚問だな
びびった時には全期間固定に決まってるぞ
要は安心料だと思わなければ

３５年間毎月の金利にビクビクしてすごすか

それとも決まった金額で金利を気にせずすごすかだ

そもそもその５００万の短期ってのは付け焼刃な気がするが

[5: 匿名さん]

短期派です。
個人的には、どの程度の金利上昇と突発事件に耐えうる収入と財産が
あるかでどうローン組むか決まるかと思いますけどね。

ローンの月額支払い額と自分が許容できるリスクから妥当なラインが
そのスレ主の分配であれば、それが最適なんじゃないんですか？

私は、総支払い額を減らすことしか考えてないのでデベ提携も使用せず
金利優遇と手数料削減の努力して、自分に最適になるように色々調査してますけどね。

[6: 主]

おおっ返信ありがとうございます。
言われるとおり500万程度を短期固定にまわすのは、
あんまり意味ない気もしますね。
でも、ちょっと↓見て。
2300万35年固定なら約94,000/月
に対し
1800万35年固定約71,000/月＋500万5年固定約17,000/月
合計88,000円
差額が6,000円/月　出るんですよ。
駐車場代になるくらいの額なので、ショボイとは思えないんですよね〜。
で、悩むのは短期固定を何年にするのかなんですよ。
どう思います？

[7: 匿名さん]

３年でしょ
あれば２年
理由は変動とほとんど同じ金利だから
３年だと少し高いけどね

[8: 匿名さん]

君には、子供が居るのかな？

家族のイベントに合わせて借りましょ。

[9: 匿名さん]

同じような悩みを抱えてます。
１１月実行予定。
２，５００万で超長期（３５年）と変動を検討中。
３：１の比率を考えてます。
０４さんの言われる安心料も加味するとこれくらいが限界かと思います。
毎晩のようにhttp://www.eloan.co.jp/home/index.htmlのサイトで計算してます。

[10: 匿名さん]

>>8と同じ意見だな。短期固定を何年にするのは生活によって違う。
繰上げペースとか1本完済しようと思えばできる時期とか。

うちは35年１本より、ミックスのほうが月々数千円高い。
でもうちの返済方法で総額を計算するとミックスの方が少ない。

[11: 匿名さん]

私はフラット１０００万、変動２５００万（短期固定）を考えています。
相談会で「変動は今金利低いし優遇で１．２％あるんで今のフラットの金利と２％ぐらい離れている。現状だと２％あがるのはだいぶ先（１０年ぐらい？）じゃないかな。その間に少額のフラットを優先で返しといたほうがいいよ。」
と言われましたんで、上がってきたら他の固定とかに変えればいいかなと。
そのころには固定もあがってるでしょうけど、、、。
変動は保障料高いですよね。フラットは団信（少額なら入らなくてもいい？？）あるし。
まだいろいろ悩んでます。
ご意見よろしくお願いします。
ちなみに来年３月実行です。

[12: 匿名さん]

確かに変動金利(短期）は安倍さんになっても上がる要因ないし，しばらくは今までどうりか？
変動を増やすのは賛成だと思います．
低金利に少しでもあやかれますし．

[13: 匿名さん]

>>11さん
私も、３月で金額もほぼ同じです。
最近になって、もうほとんど変動でいいのでは？と思い始めています。

ちなみに、私も優遇−１．２％ですけどフラットとの差は１．５％くらいじゃないですか？

[14: 匿名さん]

フラット１５００万の短期２年固定１５００万です。

わたしも金利差を考えてこの数値にしました。
フラットと変動の差が１％未満になるまでフラットのみ繰上げ返済する予定です。
１％未満になったら短期固定のみ繰り上げ返済する予定です。

まあ短期とフラットの差が１％未満になったからといって追い抜くのはいったいいつ？
っというぐらい先の話ですがね。

[15: 匿名さん]

私も来年３月実行です。
借入1900万で、フラット950万・短期3年固定950万で考えています。
私も14さんと同じ意見で、ある程度の金利差になるまではフラットの方を先に
返済したほうがお得だと思います。

でも、全ての人に当てはまるわけではないので、難しい問題ではあるとおもいます。。。

[16: 匿名さん]

>14さん
>まあ短期とフラットの差が１％未満になったからといって追い抜くのはいったいいつ？
>っというぐらい先の話ですがね。
ここがポイントなんですよね。
あがり始めたら早いというし。
繰上げを短期側にシフトしてから短期の元金が減るのと短期金利が上昇するのとの
追いかけっこで金利上昇に追い抜かれたら負けですよね。

私は小心者だから短期金利上昇が追いかけてこないかもしれませんが
短期から繰上げ追いつかれないように予めリードしておきます。

[17: 匿名さん]

変動があがって、短期固定が下がるそうな。
これってどういうことでしょうか？
短期固定有利？

[18: 匿名さん]

変動はこれから0.25ずつ上がっていくよ。
変動の超低金利時代は終わりました。

[19: 匿名さん]

＞１８さん
どれくらいのスパンでどこまで上がると考えてますか？
2年スパンだと
現在優遇きいて(2.6-1.2)1.4%
2年後：1.65
4年後：1.9
6年後：2.15
8年後：2.35
10年後：2.6
12年後：2.85
14年後：3.1
16年後：3.35
ここで現在のフラットと同レベル
さらに同じように上がっていっても、元金減ってるしだいじょうぶ？

やっぱ変動ないし１〜２年固定がいいのかな？

18さんのかんがえる上がるスパンとてっぺんはどんなかんじですか？

[20: 匿名さん]

仮にもっと早い間隔（1年）であがっても
せいぜい4.5％、優遇効いて3.3%。
フラットと変わりません。上がるまでの間差分を繰り上げに回せるし

[21: 匿名さん]

そうですよね。
変動で、最高４．５％もいくかわからないし、結構変動って得な気がする。

[22: 匿名さん]

安部さん次第ですね。

もっとも経済成長に見合った金利上昇なら大歓迎なんですが。

[23: 匿名さん]

教えてください。
35年固定で繰り上げ返済する場合、期間短縮と月々支払い減額（たてとよこ）はイメージしやすいんですが、短期固定の場合どうなるのでしょうか？

[24: 匿名さん]

↑のつづきで
長期と短期をミックスにしどちらか一方を払いきるのと
短期一本で同額繰り上げるのと
どれが効果的なのでしょうか？

[25: 匿名さん]

そりゃ金利次第だろ。
このままずーーーっと低金利が続けば短期一本が得に決まっとる。
あり得ないけど。
そしてこの辺が解らないから悩む。全てはリスク次第。

[26: 匿名さん]

↑よくわかんなくなってきました。すみません。
ミックスでどちらか一方を払い終えるというのは、一本の場合の月々支払い減額の繰上げと
同じことでしょうか？
たとえば3000を
長期1000
短期2000として
長期を期間短縮繰上げで10年で払い終えれば11年以降トータルの
支払いが低くなり、金利上昇にも耐えられると思います。
上記は短期1本で1000万を10年で繰り上げ（期間短縮ではなく
月支払い減額）した場合と同じことなのでしょうか？

[27: 匿名さん]

○固定って○年後はそのときの残金に対してその時の金利で再計算されるのでしょうか？
○年間の間に繰り上げ返済しておけば、その後の月の支払いは少なくなるのでしょうか？

[28: 匿名さん]

２６さんの疑問は
↑ということでいいでしょうか？
誰か回答お願いします。

[29: 匿名さん]

　　

[30: 最近ローンを考えだした素人]

3000万を
1000万を35年固定（3.22％、ボーナス0）⇒ 約4万/月
2000万を1年短期（現在優遇効いて1.0%、ボーナス月+10万) ⇒約4万/月
（※店頭金利5%-優遇=3.8%になったら7万円/月
　　店頭金利6%-優遇=4.8になったら8万/月）

繰上げは高金利/長期のほうを先にやるのが定石ですが、35年固定は腰をすえて払うと
決めて、1年固定の方を先に実施（30〜50万/年）し20年以内に終わらせる・・予定

全期間1年固定の場合7万/月で済みますが、まぁ1万は保険という事で・・・

みなさんどうでしょうか？

[31: 匿名さん]

↑の話に似てますが
前提条件：3000借り入れを35年長期で1000万、1年固定で2000のミックスとします。
①35年の方はボーナス月+10万しかつ50万/年繰上げ返済し1年固定はボーナス無しで35年を先に完済
②1年固定の方にボーナス月+10万しかつ50万/年繰上げ返済し、35年の方はボーナス無しで後回し

どちらがいいんでしょうかね？

[32: 匿名さん]

自分もミックスの方向で考えているのですが、割合で悩んでいます。
主人３３才年収６００万（少しづつ上昇）妻３５才年収３００万（ほぼかわらず）
子供は授かりたい。（１人もしくは２人）産休育休後復帰予定

借入は２８００万の予定で
１）３５年固定を５割、１０年固定を３割、２年固定を２割
２）３５年固定を４割、１０年固定を４割、２年固定を２割
という組み合わせ。
借入先金融機関での金利優遇は借入全期間１．２％優遇です。（短期固定のみ）

ボーナス返済なしで、年１回繰り上げ返済の予定。（手数料なし）
繰り上げ返済はその時期での金利の高いほうもしくは、短期の金利が上昇傾向なら
短期を優先して返済と考えています。

どうでしょうか？皆さんのご意見聞けると嬉しいのですが。

[33: 匿名さん]

1年固定が人気ですね。
1年後は、まだ金利が上昇しているかと思われますが、
その辺どうお考えですか？
私は、せめて3年固定くらいが安全かと思っています。

[34: 匿名さん]

3年でもあまり変わらない気がするよ。
だから少しでも安い金利を選択しておこうというのが1年固定の考え方でしょう。きっと

[35: 匿名さん]

＞34
安いのは1年間だけ。

[36: 匿名さん]

＞35
全期間1.2%優遇全前程では？

[37: 匿名さん]

>>36
自分もそうだと思いますね。