３年固定が来年４月で終了です。残り３２年ローン・・・

[入居済み住民さん]

２００５年４月に入居し、３５年ローンがスタート。ちょうど２年終了。繰り上げ１００万１回実施。
新築で６３００万、当時の借り入れ５７９０万の状況。現在の年収１０００万、
当時は低金利だったため、３年間だけ固定にしましたが来年４月で終了です。
現在の金利が１．２５％ですが、ローン残は５４３０万・・・
このまま来年４月に同じ銀行（三菱）で１０年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに３７歳のサラリーマンで一馬力、子供２人（４歳・２歳）です。

[86: 匿名さん]

暇なので計算してみた。

分かりやすくする為に35年3000万ローンで1年目に150万円返済額軽減型で繰上返済。
2年目に150万円プラス返済額軽減型で浮いたお金を繰上返済（2年で300万円が余剰金の繰上））
3年目以降は返済額軽減型で月々の支払いとの差額分のみ繰上返済。
（返済額軽減でもも余剰金を1年ごとに繰上するので結局は月々の返済額は同じ）

結果総支払額は4000万円くらい。返済額軽減でも常に差額を繰り上げる事で結果的に7年短縮して
約28年で支払い終了
一度も繰上しないで35年間払い続ける人との差額は約900万円

余剰金300万円を年3%の利回りで必ず運用出来たとしても月々の返済額を変えずにコンスタントに
繰上返済したほうがお得になります。

残年 繰上金　　　元本　　　　差引元本　　利息　　　　月々　　返済差額
35　0　　　　　30,000,000　30,000,000　18,491,124　115,455　0
34　1,500,000　29,466,124　27,966,124　16,674,774　109,399　 6,056×12ヶ月= 72,672
33　1,572,672　27,438,740　25,866,068　14,908,900　102,952　12,503×12ヶ月=150,036
32　　150,036　25,354,537　25,204,501　14,031,449　102,165　13,290×12ヶ月=159,480
31　　159,480　24,683,148　24,523,668　13,172,641　101,324　14,131×12ヶ月=169,572
30　　169,572　23,991,810　23,822,238　12,333,389　100,426　15,029×12ヶ月=180,348
29　　180,348　23,280,568　23,100,220　11,514,589　 99,467　15,988×12ヶ月=191,856
28　　191,856　22,549,467　22,357,611　10,712,322　 98,400　17,055×12ヶ月=204,660
27　　204,660　21,788,807　21,584,147　 9,932,621　 97,261　18,194×12ヶ月=218,328
26　　218,328　21,008,433　20,790,105　 9,176,318　 96,046　19,409×12ヶ月=232,908
25　　232,908　20,208,405　19,975,497　 8,440,000　 94,700　20,755×12ヶ月=249,060
24　　249,060　19,379,114　19,130,054　 7,729,060　 93,261　22,194×12ヶ月=266,328
23　　266,328　18,530,389　18,264,061　 7,040,414　 91,668　23,787×12ヶ月=285,444
22　　285,444　17,652,711　17,367,267　 6,375,361　 89,907　25,548×12ヶ月=306,576
21　　306,576　16,746,256　16,439,680　 5,735,175　 87,957　27,498×12ヶ月=329,976
20　　329,976　15,811,308　15,481,332　 5,124,410　 85,852　29,603×12ヶ月=355,236
19　　355,236　14,857,745　14,025,509　 4,390,303　 80,747　34,698×12ヶ月=416,376
18　　416,376　13,416,945　13,000,569　 3,840,230　 77,964　37,481×12ヶ月=449,772
17　　449,772　12,400,021　11,950,249　 3,319,763　 74,852　40,593×12ヶ月=487,116
16　　487,116　11,356,450　10,869,334　 2,827,428　 71,289　44,156×12ヶ月=529,872
15　　529,872　10,277,506　 9,747,634　 2,367,277　 67,263　48,182×12ヶ月=578,184
14　　578,184　 9,173,685　 8,595,501　 1,940,380　 62,681　52,764×12ヶ月=633,168
13　　633,168　 8,046,213　 7,413,045　 1,547,777　 57,422　58,023×12ヶ月=696,276
12　　696,276　 6,896,685　 6,200,409　 1,190,480　 51,323　64,132×12ヶ月=769,584
11　　769,584　 5,727,249　 4,957,665　　867,719　　44,074　71,371×12ヶ月=856,452
10　　856,452　 4,531,676　 3,675,224　　582,535　　35,438　80,007×12ヶ月=960,084
9　　960,084　 3,323,413　 2,363,329　　335,851　　24,962　90,483×12ヶ月=1,085,796
8　 1,085,796　2,108,443　 1,022,647　　128,560　　11,964 103,481×12ヶ月=1,241,772
7　 1,241,772　　895,766　0