パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[41: 匿名さん]

そりゃ東京タワーだよ

[42: 匿名さん]

六本木ヒルズも？

[43: 匿名さん]

ここってＮＴＴの三の橋社宅だったとこですか？

[44: 匿名さん]

＃38ですが、言葉が足りなくて申し訳ありません。。

普段の生活（ソファーに座ってる状態など）からの景色だけですと、
こちらも空しか見えないかもしれません。

内覧会までは、実際の眺望がどうなるのか不明ですけれども、
バルコニーに出たり、窓の近くから外を見た場合だと、東京タワーや六本木ヒルズが見えるかもしれません。

眺望の点のみでいうと、
高台のタワーマンション高層階とこちらの低地の高層階とでしたら、
数年住むというだけならば、すごい違いはないのかもしれないな・・・と思った次第です。

[45: 匿名さん]

>30さん。住宅エコポイントもらえるんでしょうか？
他の物件で聞いた話では昨年の１１月で予算の８割を使ってしまっているため
予算が無くなり次第エコポイントも終了だそうです。
なのでこちらの物件の引き渡し時期にはもう終了している可能性大だと思いますよ。

[46: 匿名さん]

住宅エコポイントもらえます。

三井が物件単位で予約してあり、確保済みだと担当の営業の人から説明受けました。

てっきり、他社も同じと思ってたのですが、他社の物件のMRでは、No.45さんのお話と同じ話をされました　

[47: 匿名さん]

>43
そのようです。
社宅跡地だと地権者住戸ゼロというのが良いですね。

[48: 匿名さん]

suumoの広告がインパクトありますね・・・。
価格表全面掲載というのは他に無いのでは。

[49: 周辺住民さん]

すぐに全部売れちゃいそうですね．既に9割は売り切っているから勝ち組か？
ここまで安価で出されると，近隣の新築，中古ともに価格競争で迷惑に感じるぐらいでしょうね．売り切った後に，相場が戻ると思いますけど．

[50: 匿名さん]

定借は一般的にリセールが難点と言われてますが、
ここやプラウド南麻布などの人気物件ならリセールもさほど苦労しないかもしれませんね。
都心立地ということで、アベノミクスの恩恵もそれなりに期待できそうです。

[51: ビギナーさん]

ここは買った瞬間に収支がプラスという凄いマンション．ほとんどの新築マンションが負債なのに．

何がいいって，少なくとも住民あるいはオーナーは足し算と引き算が出来る上に，妄想に怯えない選ばれた大人達．妄想で騒ぐ輩がふるい落とされているだけでも買い．

もっとも，不動産屋さんも定借は避けたほうがいいと言うし，地代や解体費もかかるからリセールは微妙．色眼鏡で見る人が多いのも事実．　俺は値段が安い分，リセールもしやすいと思うけどね．若者の住宅に対する考えも変化しているし．

将来の評価額なんてわからんが，確かなのはこんな物件はもうそうそう出ないだろうということ．NTTの跡地，南麻布，地権者（地主ではない）住戸なし，清水建設＆三井，ミニバブルの時と違って不動産が低迷してた時の計画だから割安で作りは良い，公園脇，そしてなんと定借！

[52: 匿名さん]

確かに所有権はﾘｾｰﾙしやすいといいますが、将来の価値や売れるかどうかなんてわからないので、あてにはできませんね。

また、定借の欠点として指摘される解体費も、所有権でも将来発生するのは確かなので、建物の価値下落に織り込まれるはず。別の言い方をすると、定借の建物価値下落は解体費が別途積まれている分、所有権より小さいとも言えます。老朽マンション建て替えが本格化してくると、所有権マンションでも解体費負担の問題が顕在化すると思います。

51さんの言う通り、このマンションはそうそうでない希少物件なのも間違いないですね。

[53: ビギナーさん]

定借の50年は調度良い長さ．50年以上になると先払い地代が高くなって所有権との差が縮まる．
また，50年はマンション寿命の一つの目安．25〜30年でエレベーター交換などの大規模修繕が発生して，50年以上使うならもう一度かなりの大規模修繕が必要になる．修繕積立金が年々増す上に古くなる建物を誰が欲しがるのだろう？良い新築も出るだろうに．

ここは40年以後は大規模修繕の積立を行わなくていいから，むしろ修繕積立金は安くなるとう究極の物件．新築マンションは通常は30年程度の計画しかねられていないが，ここは40年目まで計算してある．（その後は惰性で十分に維持できる）

シャトーやビラシリーズなどの名門マンションでも築40年程度．そのうち，築50年のマンションが多数になった場合に，さらに莫大な維持費をかけて住もうという築古の良マンションはとても少ないことに気がつくはず．近所のシャトー建て替え計画なんていうのは極めて稀．再開発で税金が投下されればいいのだろうけど，それはマンションの寿命からは本末転倒．

定借にしろ所有権にしろ，50年程度を目安に日々寿命を刻んでいる．ちゃんとお墓を買ってあるかどうか．

[54: 匿名さん]

周辺の所有権の新築マンションは、
天井低かったり、下がり天井がひどかったり、狭くて斜めの間取り、狭いバルコニー、車寄せなしだから、
賃貸やリセールで内覧して比較した時に、こちらの印象をよいと思う人いそうです。
体積で考えてみるのも多少必要かもと思ったり。　

[55: 匿名さん]

周辺にそんな新築所有権マンション、ありましたっけ？

[56: 匿名さん]

バークリュクス白銀高輪の天井は悲惨でしたね。シングル向けマンションですが。

[57: 匿名さん]

新築物件探しにおいて、周辺と感じる感覚違いで申し訳ないのですが、
1LDKですと、パークコート六本木ヒルトップや西麻布、白金台のタワー、白金高輪駅周辺等の物件、住友の白金高輪2LDKは、デコボコ天井が気になります。

[58: 匿名さん]

敷地は5000平米あるし、地型も良いから、プランも良くなります。

[59: ビギナーさん]

パークコート六本木ヒルトップと比べられたら，格と値段で数段負ける．（あるいは逆に値段は勝ったとも言えるが．）
狭めの住戸は梁が邪魔になるし，ベランダが好きな人にはタワーはペケ．
格に住むわけではないので，立地，好き好き＆ホントにそのグレードが必要かってことかな．自分にとって．

[60: 匿名さん]

梁は仕方ないと諦めてたら、この物件は狭くても天井すっきり。
下がり天井2m、寝室ならまだしもと思ってたが、大きな梁下に寝るのも気にする人いるみたいで。気にしない人も多いですかね。
エリア違いで残念ですがPT新宿やPT東雲もすっきり天井、広いバルコニー。