中間省略登記ってどう思います？

[匿名さん]

ろうきんでローンの審査をお願いしていたのですが本日物件に問題があるので審査がおりませんでした。それは、中間省略登記を行っているということで、ろうきんはそのへんがとても厳しかったようです。大手の不動産会社だったのでそういった問題があるとは思っていなかったので驚いております。契約を済ませていますがなんだか気分が重くなっています。法律上のことで大変難しい内容です。なにかご助言を下さい。よろしくお願い致します。

[22: ２１]

２１投稿を修正します。
最後の行が違ってしまいました。

×　司法書誌
○　司法書士

[23: 匿名さん]

共有者持ち分１００分の１不動産会社・持ち分１００分の９９特定目的会社の割合なのですがそれはなにか意味があるのでしょうか？よろしくお願い致します。

[24: 匿名さん]

で、どうなったの？

[25: 匿名さん]

中間省略登記を禁止して儲かるのは誰だ？
不動産屋？　登記料を物件価格に上乗せするだけで損得なし。
消費者？　価格に上乗せされて損するだけ。
ヒント、○○書誌と○税。
怒れ消費者！

[26: 匿名さん]

もう一つあるで
　○行。借り入れ総額増やせるやん

[27: 匿名さん]

○友不動産って、そんなことしてるの？役所の不動産課に言ってください。○友不動産の営業権を剥奪しましょう。宅建業法違反で。

[28: 匿名さん]

ところで、この物件はあきらめたの？ちゃんと、解約できたの？教えて。

[29: 某不動産営業]

中間省略登記を本当にまだやっているのでしょうか？？？？？
大体重要事項説明の売主の表示はどうなっているのでしょうか？？？？？
仲介会社が中間省略を承知して売買契約書を作成していて、且つ売主も承知していたとしたら違約解約に該当しますよ。売主の所有権移転に関して義務違反になります。
マジでしたら本当にやばいです。結果が気になります。

[30: 匿名さん]

大改正前は重要事項説明でどう説明してたの？
大改正前はよかったんでしょ？
売主の表示は中間の業者で、登記の名義は前の売主にあるっていえば嘘じゃないね。

[31: FF]

　中間省略登記は宅建業法違反ではありませんね。国交省としては、少なくとも大改正まで問題ないと見ていたところです。大改正後に、国交省は司法書士会、不動産業界団体と協議したようです。国交省が監督する不動産の業界団体の契約書には、中間省略登記の合意がいまだに刷り込まれています。違法でないと見ているからでしょう。

　また、中間省略登記が犯罪ではないということは刑法学の通説です。犯罪でないものを犯罪と思って実行するのは「妄想犯」といいます。

　この点、登記法改正で原因証書を必ず付けるようになったわけですが、改正前でも付ける司法書士は結構いました。これをウソっていう人いますが、３者の合意で「はじめの売主から最後の買主に売り渡したという証書」作ってもウソにはなりませんよ。
　何人もの弁護士にききましたが、契約は両立しないものでも成立するのです。登記がまだなので所有権も実際移転します。二重売買が可能なのと同じ理屈です。それを登記するわけです。法律の世界ではイロハの話のようですが、司法書士の先生の多くはこれが理解できないのでしょうか。便宜として第３の契約をして、その証書をつくって申請するわけで、ウソにはならないのです。

　つまり、従来と全く変わっていないということです。中間省略登記を勧める不動産会社を責める向きもあるようですが、むしろ購入者にとっては良心的な態度だと思います。中間省略登記をしない場合、中間の登記１回分の登録免許税と司法書士の報酬を原価として価格に乗せるのは経済活動として当然のことです。なされた中間省略登記は判例により有効に扱われるので、中間省略登記をしてもしなくても、最終の購入者が登記の効力を受けることができます。

[32: 某不動産会社営業]

>>31氏がもっともらしいことを書いていますけど
>良心的態度だと思います。
って
中間省略防止は転売による不動産価格の釣り上げを防ぐひとつの方法でもあると思いますし、不動産業界の悪しき慣例となっていた部分にメスをいれたのですよ。
個人売主→不動産業者→個人買主
上記の場合に個人売主の印鑑証明書を利用して所有権移転を行うわけです。
そのことで登記上は個人売主→個人買主となります。
せっかく改正して転売屋さんが何社も入れない環境にしているのに、法的に問題はありませんって本気で言っている不動産会社や司法書士または弁護士がいるのでしたら終わっていますわ。
登記費用・不動産取得税一回分の経費上乗せより何社にも利益を上乗せできる環境
どちらが経済的で市場価格形成に適切かは明白だと思いますけど。

[33: FF]

　不動産価格高騰防止など経済政策のねらいで中間省略登記の禁止の法改正があったなんて初耳です（政府はデフレ対策で躍起）。単に原因証書を必ずつけるようにしただけの法改正です。だから原因証書をつければよいだけのことなのです。
　さて、プロ同士の転売の場合、現在はもっぱら「買主の地位の譲渡」という方法で登記を１回で済ますようになっています。従来からあった方法ですが、これにはすでに改正後に法務省のＯＫも出ています。そういう意味では転売の面でプロ間の取引の経済的な状況は同じと言えるでしょう。代替策があるのですから、中間省略登記を禁止しても転売の状況は変わらないのです。
　問題は、一般消費者との取引の場です。「地位の譲渡」はエンドユーザーとの取引では難しく使えないので、通常の中間省略登記ができるようにする必要があります。最後の場面で単に司法書士費用と登録免許税額の上乗せをするかどうかだけのミクロの問題ですね。

[34: 匿名さん]

>>原因証書

「登記原因証明情報」ですね。

ハンコ押した人が、「登記の原因」を「証明」するんですよ。

なにか中間省略が当然みたいな言い方をしている人がいらっしゃいますが、

今回の改正で何かが変わったからではなく、昔からダメですよね？

>>法務省のOK

勉強不足につき存じ上げません。いつの通達ですか？よければお教えください。

[35: FF]

>>今回の改正で何かが変わったからではなく、昔からダメですよね？
　昔からだめなら、なぜ司法書士会は組織的に中間省略登記の方法を初任者研修などで教えてきたのでしょうか。司法書士会の正式な書式に、中間省略登記のチェック欄まで設けている例もあります。中間省略登記の承諾書の書式を配布していた例もあります。これって「昔からダメ」って考えの方のとる行動でしょうか？
　急にやってくれなくなった、というほうが当たっているでしょう。
　当然のように昔からやっていたことについて、どのように説明するのですか？　悪いことをしていたというなら、過去のことについてきっちり処分するなり、けじめをつけないと全く説得力ないですよ。もちろん悪いことではないので、これからもそのままやっていただければよいだけです。
>>法務省のOK
　なお、「買主の地位の譲渡」については、改正後に東京法務局で正式に受理されたという例があるようです。これは権利変動が単一なので当然登記できるものです。いちいち通達など出すかどうか。

[36: 匿名さん]

中間省略登記ができなくなったとは初耳です。
できないのは、現在の登記名義人に何らかの問題があったのではありませんか？
不動産業者が仲介物件を自ら売り主や買い主になって、利ざやを稼ぐ場合、中間省略登記は経緯をうやむやにできるので、重宝されるのでしょう。

[37: 某不動産会社営業]

ＦＦさんは大変登記にお詳しいようですけど、中間省略登記は以前から法務省の立場では禁止で
すよ。ですから今回の法改正でも中間省略禁止と法務省はどこにも書いていないです。
21さんが答えている封殺という言葉がぴったりです。
お詳しいわりには基本的なことを御存じないのでしょうか？？
それとも現在も中間省略推進派の司法書士なのでしょうか？？
封殺しているにも係わらず、別に中間省略が脱法的に出来るんだったら、不動産業者さんも助かり
ますし余計な経費を抑えられるんですから良いのでは。
ただし、金融機関がついていけてないですよ。だから１のようなことになるのでは。。。

[38: FF]

　確かに、法務省はやってほしくないが、仕組み的に阻止できない。だから、いままでもこれからもできるわけです。
　この点、最高裁は中間省略登記に肯定的で、３者の合意があれば請求できるという判例を出していますね。
　この判例については、訴訟になったときだけの例外だという人がいます。でも、元々請求する権利があるから、その権利を裁判で認めるわけですよね。つまり最高裁は、裁判以外の場で中間省略登記を請求する権利を認めている。そう考えるのが素直な取り方です。
　不動産業界では法改正後、最高裁判所の元裁判官に、「判例に基づいて、中間省略登記は通常の申請で従来通りできる。」という講演をしてもらったようです。中間省略登記をする場合の「登記原因証明情報」の書き方まで、その場で解説があったとか。はじめのご質問の大手不動産会社が強気なのは、最高裁の立場に立っているという確信があるからでしょう。
　要するに、最高裁の立場では適法です。
　とどのつまり、中間省略登記の可否をめぐって、三権分立の行政と司法が根本的に対立しているのです。ですから、法務省サイドにつくか、最高裁サイドにつくかで考え方が割れるわけです。今まで司法書士会は最高裁サイドについていたのです。中間者に承諾書を書かせていたのも最高裁の判例に基づいています。
　私は、消費者の都合が一番良くなればと思っています。不動産会社から打診があったときに消費者が中間省略登記を望む場合はできる、そのようになったらといいと思っています。

[39: 匿名さん]

まず、売買契約を結んでも、登記しなくてもいい、という曖昧なことがあるから、いけないのです。法で登記を義務付けるべきだ。われわれとしては、買う前に登記簿で売主と持ち主が一致しているか、確認すべきだね。そして、そんな物件は買わなきゃいいんですよ。そして、ずっと、売れ残ればいいんですよ、そんな物件は。

[40: FF]

>>売買契約を結んでも、登記しなくてもいい、という曖昧なことがあるから、いけないのです。
>>法で登記を義務付けるべきだ。
　傾聴に値するご意見だと思います。その場合は、移転登記の登録免許税を１回１０００円とかね、同時に安くしていただきたいですね。売買したときに、しないでよかった登記を義務化するわけですから。
　移転登記は現行では本則で不動産評価額の２％。これが高すぎるのが根本問題なのです。諸経費の高さが商品の価格の高さにつながります。しわ寄せは消費者に来ます。売主の不動産会社がいくら税金高く払っても、買う物件がよくなるわけじゃあありませんからね！
　登記１回１０００円なら司法書士に手数料を払っても中間者は登記を喜んでやりますよ。むかしは５％でしたが、いろいろ特例はありますが、安くなったとはいえ本則２％は決して無視できる金額ではありません。これを１回１０００円というような「事務手数料」程度に下げていただく。ここらへんは、中間省略登記の推進派（私？）、否定派ともに手を握れる落としどころかもしれません。
　ただ、現実問題、にわかに国が登録免許税を実質的に手放すとは考えにくい。不動産登記の年間税収だけで法務省の年間予算以上の税収があるといいます。確か、検察庁の年間経費まで含めて登記の税収でまかなえていたはず。申告制とは違うので、集めやすい財源ということもあり政府には魅力のある部分・・・
　このように考えると、登録免許税をタダ同然にしてもらえるなら別ですが、いまのところ「登記しないで済ます権利」は必要なのではないでしょうか。

[41: 某不動産会社営業]

中間省略推進派のＦＦ氏に質問
法改正後に中間省略登記を行ったのですか？