元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[202: 匿名]

>200
1年目でも保障料は全額は帰ってこないよ
元金でも元利でも毎月同じ額になるよう返済していくなら返済額は一緒ってのは同意

[203: 匿名さん]

>200
4000万借入0.725%の場合

元金35年保証料163,660円/1000万円
　月々119,404円～95,335円

元利35年保証料206,110円/1000万円
　月々107,860円

元利23年保証料163,780円/1000万円
　月々157,390円


実際の返済は定年までに完済でしょうから、
２３年での返済は実態に沿ってはいると思いますけど

長くかりて短く返す
返済の自由度という観点からは、イマイチですね。

[204: 匿名さん]

確か保証料の差を以前計算した人がいて、三千万借り入れで繰り上げで元利も元金も同じ額になるようにすると保証料の差は2万円くらいだったはず。過去スレ調べれば出てくると思う。

[205: 匿名さん]

２万じゃなくて、
２０数万違う計算になってたよ。

[206: 住まいに詳しい人]

> ２万じゃなくて、
> ２０数万違う計算になってたよ。

三千万の借り入れで、そもそも保証金は20万もいかないのに差が20数万になるはずないですよ。
過去スレ読み直してください

[207: 匿名さん]

元利均等で10年減税満額受けて10年後に一括繰上げした場合と元金均等で同じ事をした場合の保証料の差は確か2万。

10年後に一括繰上げしなかったとしても元利均等は返済額が少ない分の余剰金と減税分を繰上げした時点で元金均等より元本が減っており、繰上げした分、完済時期が短くなるので元金均等との差はさらに縮まる。

ポイントは10年経った時点での負担額が同じって所。

[208: 匿名さん]

＞124
＞125
の計算例のことでは？

[209: 匿名さん]

>>208

減税が加味されてない時点で意味が無い。
減税を満額受け取れないならばわざわざ10年後に繰上げする必要が無いので毎月ネットバンキングから元金均等と同じかあるいはそれ以上の繰上げを10年続ければ当然元利の方が有利になる。

[210: 匿名さん]

＞133
が、＞208 を考慮して、毎月繰上た計算では？

[211: 匿名さん]

双方誤解があるようですが、三井住友で3000万円35年のローンを元利で元金と同額になるよう毎月繰上げた場合、概算した結果およそ8万程度の保証料返却になります。
最初の差額は18万程度ですので、元金の方が保証料は10万程度安くなります。
結局3000万のローンを35年掛けて10万円ですので年利に直すと0.01％を切り、月々では238円とタバコすら換えない程度の差額で、誤差の範囲と言えます。
それより多く元利も元金も繰上げた場合は当然差が縮まってゆき、検算はしていませんが10年後に一括返済した場合は2万円程度でしょう。

実際には色々なルールによりありえませんが、仮に5年後金利が4％になったしますと、元金は元利より3万以上多く支払う必要が出てきますので、破綻の可能性が飛躍的に上がります。
要するに、残債の多い内に金利が上昇すると、元金は元利より選択肢が狭まるわけです。
だから、元利の方が自由度が高い、僅かに元金の方が支払は減るが差はほぼ誤差の範囲、と言う主張になるわけです。

[212: 匿名さん]

最強は元利で借りて月々の返済額を初回の元金での返済額程度に自動繰上げ設定。

当然、２ヶ月目以降、元金で借りるよりも多く返済するので有利になる。
５年くらいをメドに返済計画を見直し。
おそらく５年間何事も無ければ元本が結構減っているはずだから月々の返済額も減ってるはず。
金利や経済情勢、家庭の状況を見て自動繰上げ額を再設定。

通常は年齢とともに所得が上がっているはずなので何も無ければさらなる繰上げ上乗せでもいいし、
子供の学費や病気等しばらく出費が嵩みそうな感じならば自動繰上げ額を減額（それでも元本が減ってるからかなり有利）

というような事を５年毎に検討すればその時々の状況に応じて柔軟に対応出来る。

もちろん、元金でも同じ対応は可能だけど、そこで元金にした事によるメリットはゼロ。

[213: 匿名さん]

勘違いや思い込みは、誰だってあるから、
気にされなくても良いと思いますよ。

まぁ、何事も数字は誤差で片付けないで
正確に把握したほうが良いと思いますが

[214: 匿名]

元金の最大のメリットは強制力だな
天引きの積立貯金の効果が絶大なのと一緒
意志が強く確実に同額積み上げられるなら自由度の分元利が有利

ただ元利を元金にしたからといって破綻する人はどっち道ダメな運命だとは思う
元金だろうが元利だろうがその気になれば更に繰り上げ出来る位の余裕で組むべきだし、そうするなら大した差はない

[215: 住まいに詳しい人]

> 元金の最大のメリットは強制力だな
> 天引きの積立貯金の効果が絶大なのと一緒

だから、上記理由で元金にするぐらいなら、元利で期間を減らせばよいだけ
あなたがいう元金のメリットが期間限定になってしまいますよ。元利で期間を減らせば、最後まであなたのいうメリットが享受できるので、それは元金のメリットではない

[216: 匿名さん]

まとめると
4000万借入の場合

10年後元金差額分を一括繰上
保証料＋金利分ー保証料返金＝約２０数万

毎月差額15000円自動繰上
保証料ー保証料返金＝約１０万

返済期間を元利23年で借入
月々返済額が５万増えて、減税で享受できる額がー１０万

でしょうか？

保証料の返金額計算方法は、公開されて無いのでしょうか？

[217: 匿名さん]

保証料の変金額は保証会社によるからか、色々調べて見たけど明確な計算式は公開されていない様だね。

[218: 匿名]

>215
金額あわせで期間減らしたら元利のメリットが消えてんじゃん。あほらし

[219: 匿名さん]

横入り失礼。
変動でローンを実行し元本の多い初期に低金利を活用して軽減で繰上げるのは、期間のメリットを生かした金利変動や収入減に対するリスクヘッジが、最小コストで最大の効果を期待できるからだよね。
正直、低金利の今の元金と元利の差額程度の繰上げでは、ほとんどリスクヘッジにならないと思うけど。
一般に銀行審査金利は4％程度といわれているので、普通の変動の人は固定3％との差額程度は繰上げていかないと。

そう考えれば、強制力がメリットと言われても、全然メリットになっていないような。
強制力が欲しければ、自動繰上げの設定をするとか別の方法が必要では？

[220: 匿名さん]

＞219
うちは、元金均等返済ですが

定年までの２０数年程度で完済したいので
月々の返済額は11万ほどだけど、
返済口座へは毎月15万入金して
ボーナスからは20万ぐらい入金するようにしてます。
予定では、10年後減税分もあわせて
1000万ぐらい繰上返済と、修繕リフォーム

月々返済は6万ぐらいに減らすか、
期間短縮するか、決めたいと思います。
（ミックスローンなので、変動を残すか、固定1.8%を残すかも決めます）

返済方法や借入期間によらず、自分のペースで返すものだと思います

[221: 匿名さん]

>220
計画的なプランをお持ちのようですね。
勿論、
＞返済方法や借入期間によらず、自分のペースで返すものだと思います
はおっしゃるとおりであり、全く異論は有りません。

ただ、ローンのシステムに対する最小コストで最大のヘッジを行う最適解はいくつかありますよ。
その一つが、変動元利でローンを実行し固定3％との差額程度を毎月軽減で繰上げ、ないしは逆ザヤ期間繰上げ原資として貯蓄しておくと言う手法です。