変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[822: 匿名さん]

>820
金融緩和では市場から国債を買い上げる規模を増やします。つまり銀行は買った(もしくは保有中の）国債を日銀に売って、現金を手にすることができる。現金なので使い道はもちろん自由です。この時に魅力的な投資先があれば投資にまわるし、なければ国債を買って少しでも利ざやを手にする方向になります。本来はこの利ざやを融資でなくても賃金や国内のためになることにまわせばそれはそれでプラスなのだけど海外投資にまわったりリーマンショックの穴埋めに使ったらプラスの効果は表れにくい。

それから短期でお金を流すのも一定期間以上やるなら意味があります。次の日には返さなきゃいけないような資金でも、貸せば返済はあるわけで、たくさんの人にお金を貸せばその人たちからまとまった返済がある。その返済額の合計が日銀への返済にまわせるだけあれば、自転車操業みたいに金をまわせて儲けることも可能。借りる時の金利は政策金利として日々固定されてるので、短期資金ではあるけどある程度の長期資金として使えるということ。金利が半年ごとの見直しの変動金利なら政策金利の見直しがあって調達コストが上がっても利上げで対処できるのでこの金が使えます。

さらに貸した人が予定より早く返してくれれば銀行の資金繰りは目論見よりよくなるので、銀行が繰上返済をしやすい環境にしてるのもそのためです。できるだけ長く低金利を維持するためにも繰上返済を皆が積極的にするのは多少効果ありますよ。

それから最近では株式やREITも間接的に日銀は市場から買い上げてます。これは株式市場と不動産市場の下支えになる効果があるので、底が見えやすくなって投資しやすくなる効果を狙ってのこと。国債の買いオペに比べれば規模はずっと小さいので効果があるか疑問視する声もありますが一定の評価はされています。