変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[32: 匿名さん]

長期金利は将来の景気回復期待から上昇します。景気が良くなるならば株や不動産価格の上昇が期待出来るので債券を売って株や不動産を買う動きが活発になるからです。また、企業も景気回復期待が高くなると設備投資意欲が上がり、銀行も利回りの低い国債よりもリスクを取って民間への貸し出しを増やします。結果、債券が売られ、長期金利が上昇します。

このような経済活動が活発の状況を維持するには行き過ぎた経済の膨張を抑制しなければなりまさん。不動産価格や株価が実態と離れて急に上昇したりするとバブルを引き起こすからです。

それまで短期金利を低く抑える事で経済活動の活性化を後押ししていた中央銀行は今度は逆に経済活動を抑える為に金利を引き上げます。そうする事により、より持続的な経済成長を実現させるのです。

前述のように長期金利は期待感から上昇しますのでこれが期待外れならば当然実態経済も良くなっていないので経済を抑制する効果の有る利上げは当然逆効果です。当然長期金利も期待外れと市場が判断すれば下がって来ます。仕組みは簡単です。あなたが100万円株か国債に投資しようとしたとき、景気が良くなりそうと思えば株を買うでしょうし、景気が悪くなると思えば国債を買うでしょう。でも景気が良くなると思って株を買ったけど、そんなに良くならなそうだと考えを改めれば株を売って国債を買い直すでしょう。

また、ユーロのように信用不安から長期金利が上昇しても利上げは逆効果となります。同じように資源、エネルギー、食糧品などの値段高騰も経済に取ってはマイナスなので政策金利を上げる理由が有りません。

短期金利の元である政策金利は経済景気の調整弁です。中央銀行の完全な支配下に有ります。かたや長期金利は市場の思惑で動きます。中央銀行は影響を与える事は出来ますが完全なコントロールは出来ません。