東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？ ２スレ目

[匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
が５００を超えていますので２スレ目を立てました。
目指せ金利０％！

[865: 匿名さん]

>>864
プラスアルファは一括で払うものではなく、金利に上乗せされます。
今、変動金利が2.8だとしたら＋0.3で、3.1%の金利となります。
上乗せ金利は最後までずっと変わりません。

概算で計算してみますね（ややこしくなるのでボーナス払いは除外）

現在の残債が3600万、残り28年として月の返済が15.6万(年187万)、
現在のローンで600万繰り上げ返済した場合、返済額は月15.3万(183万)、残り22年になります。

これを前提に、東スタの借り換えシュミレーションをすると、
固定５年3.65%(価格の8割のため金利プラス)、その後４％、年180万貯金として、0金利達成が９年後です。
確かに450万ほどメリットが出る計算になっています。

ですが、この計算は現在の銀行で繰上げ返済した場合が考慮されていません。
仮に現在のローンで毎年100万ずつ繰上げ返済をしたとすると、返済期間は13年ぐらいに短縮されます。
13年後には貯蓄額が当初250万＋年間80万で、合計1290万ですね。

では、東スタで13年後にどうなっているかというと……。
貯蓄額2590円、残債1334万ですから、この時点で全額返済したと仮定して1256万の貯金が残ります。
借り換え手数料云々を考慮するとほぼトントンといったところでしょうか？
(住宅ローン控除が何年もらえるのかとか、固定期間終了後、金利が多少あがる点は考慮していません)

もちろん、今の銀行で、無理して13年で返す必要はないわけで、
そうなると金利がかからない分、あとでゆっくり返せる東スタのメリットは出てきます。
でも、微妙な金額といえば、微妙な金額です。
お子様の教育費がこの先かかるなど、年180万の貯金が果たして妥当なのか不明だからです。

この程度しかメリットが出ないのであれば、
安全をとって、今のまま繰り上げ返済をされるほうがいいと考えます。
もしくは低金利で借りられる5年固定、10年固定に借り換えされるほうがメリットがあるかもしれませんね。