新生銀行の住宅ローンについて

[匿名さん]

http://www.shinseibank.com/

ここの住宅ローンを３０００万５年固定３０年ローンで借りようと思っています。
積極的に繰り越ししていって万が一資金不足に陥った際繰り越しした分は貸越
できるのでガンガン繰り越し返済できそうと思っているのは私だけ？
ご意見お待ちしています。

[854: 新生を選んだ理由②]

理由①では、「保証料ゼロのメリットは金利メリットよりも大きいケースがある」ことについて書きました。しかし、実際に新生銀行を選ぶまでには紆余曲折もありました。今回は、新生銀行の繰上返済のデメリットについて書きます。

保証料ゼロの選択肢として残ったのは、「金利2.85％」の新生銀行と、「金利2.95％」の大手Ｘ銀行でした（Ｘは給与口座として長年利用していた銀行で、相談と審査の結果、保証料ゼロを提示してくれました）。初期費用はほぼ同じだったので、一見、金利が低い新生銀行の方がいいように見えます。しかしこの時点では、金利の高いＸ銀行に傾きました。それは、繰上返済の仕組みの違いからです。
新生銀行の繰上返済は、まずボーナス分の元金に回されます。ボーナス分を完済して初めて、月払の繰上返済が始まります。「月払」と「ボーナス払」別々のミックス・ローンだと考えると分かりやすいかも知れません。一方、Ｘなど普通の銀行では、「月払」「ボーナス払」全体に繰上返済が回されていきます。支払い期間は、全体として短縮されていきます。

シミュレーションでは、繰上げ金額を、次のような条件にして比較しました。
住宅購入を考え始めた時に、年間家計のうち、ローン返済に回せる最大予算（Ａ）がいくらか試算した経験がある方が多いかと思います。その予算内でローンを組めば、実際の年間返済額（Ｂ）はそれよりは少なくなります。予算と実際の支払額の差額（Ａ−Ｂ）を繰上返済にまわすというもので、家計に無理のないシミュレーションです。
なお、より現実に即すため、住宅ローン減税の半分程度も繰上返済にまわすと仮定しました。また、Ｘ銀行の場合は繰上返済手数料も加算してシミュレーションしています。

結果、新生銀行は、ボーナス払いが11年2ヶ月で終わる一方、月払いは17年2ヶ月かかりました。一方、Ｘ銀行は、16年１ヶ月でローンがすべて完済されます。支払総額でも、Ｘ銀行の方が1万円少なくなりました。金利の高いＸ銀行の方が、総支払額が少ないという逆転現象が生じたわけです。
もし繰上返済をしなければ、総支払額は、新生銀行の方が35万円も有利なはずでした。しかも新生銀行は、より多くの額を繰上返済に注ぎこみました（年間支払額＝Ｂが少ない分、繰上げ返済＝Ａ−Ｂが多くなる）。にもかかわらず、逆転されてしまったわけです。「ボーナス分優先の繰上返済」しか選択肢のない新生銀行は、金利が低いメリットを失わせ、繰上返済のメリットを最大限受ける機会を失わせてしまうのです。

もちろん、新生銀行はボーナス払が11年あまりで終わる訳ですから、ボーナス分の予算を、さらに繰上返済に回すことが可能です。これも試算しました。結果、ローン完済は、16年6ヶ月（依然Ｘ銀行より長い）。支払総額は、何とか15万円低くなりました。
しかし、もしＸ銀行のような普通の繰上返済メニューがあったなら、支払い総額は本来64万低くなる計算です。期間も15年10ヶ月で終わる計算です。それを考えると、「ボーナス分優先」のみという新生銀行の繰上返済方式は、一般的な選択肢があれば得られたはずの利益を、大きく失わせてしまうものだと言えます。

今回は、新生銀行の特殊な繰上返済の仕組みは、デメリットだということを書きました。それでもなぜ、私が新生銀行を選んだのか？　次回、記そうと思います。