マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[201: 匿名さん]

「平穏」とは、具体的な騒音（DB）や、騒音、騒動の発生する回数（頻度）といった
具体的な実証データの他に、その状況によって住民の心の平安が脅かされ
不安な状況におかれ精神的苦痛を味わうことが客観的合理的に支持されうることも意味します。

翻って、営利目的の塾の経営それ位自体が専ら住居として使用しその他の用途に用いないという
規約にそもそも反しているとの解釈が裁判で支持されれば、具体的な証拠を出せという
論点以前の次元で塾の経営に問題があると判断されることになります。

そう言う意味で、具体的な被害を出せと繰り返すのは、根本の問題をすり替えて
開き直る行動という点で誠意がない態度であり、裁判においては逆に裁判官の心象を害するでしょうな。

もちろん、平穏が乱されているということを、人の出入りの回数、音、会話、その他具体的な数字で
提示すればより有利にはなりますが、規約違反により現に塾が経営されており、HPで宣伝活動が行われ
実態として営業活動が成り立っていることに疑いの余地がないという状況について、
複数の住民が苦痛を感じ、不安を感じ、結果、平穏を乱されていると主張すれば、それ自体で
もう実証はされているのです。

よって、裁判となり複数の住民が原告となって申し立てすれば塾は負ける確率が極めて高いでしょうな。

[202: 匿名さん]

それに、塾講師まで募集しているという事実はもはや「専ら住居として使用している」とはいえない有力な傍証となりえる。

一部の規制業種では、法令で定められる主たる業務以外を行ってはならないという規制があり、その他の業務については余剰能力の範囲内で行う付随的業務にとどめるよう厳しく制限されている。
例で言えば病院、銀行、一部教育機関など。

それでは、どこまでが付随的業務であり、どこまでが付随的とは言えず異なる業務を業として行っているか判断されるかという点は、先ほど言ったとおり余剰の範囲内という点が重視される。

本事案については、区分管理法における住居の使用の問題であり、上述の規制業務における付随的業務の範囲とは性質は異なるものの、余剰の範囲内であるかどうかという点は共通する判断基準であり、裁判においても解釈の難しい事例については類推適用して解釈する際に参考になる考え方となる。

とすれば、塾講師まで雇用して営業する塾はもはや完全な塾経営であり、住居として使用する余剰の範囲内たりえない。なぜなら、講師が住民自身であるからこそ、もっぱら住居として使用し、余剰の範囲内で塾をやるという論理が通用するわけであり、講師の募集を行った時点で、経営者がもっぱら住居として使用する範囲を逸脱したことは明らかであり、この点をもって、管理規約違反とすることが出来ると思料する。

という解釈になるかな。
※小生は某企業の法務部に勤務しています。

[203: 匿名さん]

>201
複数の住人が原告となる確率は低いのではないだろうか？
普通に考えてみれば、居住者にとって、居住者の知人が一度に複数くることと、塾の生徒が先の例と同じ数一度に来るのではなんら変わりはないと思う。
それが塾の生徒だと思うから不快になっているだけで、普通の居住者は、なにも知らず、ただ居住者の知人が遊びに来たと思う人がほとんどである。

[204: 匿名さん]

>201,202
ナイスです。見事です。
私も「規約にそもそも反しているとの解釈が支持される」と思うし、「具体的な証拠を出せという論点以前の次元」だと思います。

不特定の客相手の商売ならともかく、学習塾という地域性の高い職種だと、争いごとを起こすこと自体ビジネスに凄くマイナスだと思います。それに、万一、塾側が裁判に勝てたとしても、生徒が来なくなったら全く意味がありませんから。

[205: 匿名さん]

＞複数の住人が原告となる確率は低いのではないだろうか？

え？
これが私のマンションでおきた話なら、必要であれば私も原告に加わりますよ。

例えば個人のピアノ塾で、防音設備や生徒数なんかについて管理組合と十分協議した上ではじめたって経緯なら、
塾経営側に同情もしますが、スレ主の説明を読む限り、この話の塾経営側に同情する要素は一個もありませんので。

講師を募集してるとか、ありえないでしょ。

まあ、スレ主のケースでは管理組合理事会の総意で管理規約違反と決めていますので、
普通に管理組合が原告になる方向で話が進んでいることと思いますが。

[206: 匿名さん]

自宅で塾を開いたら、そこは住宅ではなくなるのか？答えはＮＯ。つまり、「専ら住宅として」に反していることにはならない。
それが、第１２条を根拠に規約違反を訴える人への答えとなります。

勿論、程度の問題はあるので、「居住の本拠地があるか」、「住宅としての平穏さがあるか」ということが問われます。
店舗に寝泊まりしているような状況であれば、規約違反と見做されるでしょう。

なお、講師が居住者かどうかは問題の本質とは関係ないと思われる。

[207: 匿名さん]

やはり、意見の分かれるところのようですな。

少し条件を変えて、例えば塾ではなくて、自宅でインターネット通販
の業務をすると規約違反なんだろうか？
※インターネット通販ではなくて、アフリエイトで金を稼ぐための
書込み等の作業でも営業業務の一環だからその想定でも可

少し忙しくなってきたので、お客への対応や発送業務をするために、
パートさんにお願いして1日数時間自宅に来て手伝ってもらっている
という状況になったら規約違反に該当するようになるのかな？

どちらのケースでも専ら住居であることは間違いなく、住居として
の平穏も保たれると思われるのだが。

[210: 匿名さん]

>209
住宅兼塾というのは戸建で一階が塾（専用スペース）で二階が住宅になっているような形態を言います。
店舗兼住宅なんていうのは個人商店では良くある形態です。
それに対して、住宅の一室（例えばリビング）で塾を開いても、そこがリビングであることには変わりません。形態は何も変わってないからです。

[211: 匿名さん]

>208
住宅で塾を開いただけでは、住宅としての用途を逸脱したとは見做されませんよ。
あなたの理屈だと、自宅の庭で家庭菜園をした、その庭は農地と見做されるのですか？
そこでできた野菜を知人に無償で譲っている内はセーフで、ネットで売ったらアウトですか？
庭は庭ですよね。

[212: 匿名さん]

このケースで、もし講師を外部から雇っておれば、ちょっとまずいでしょうね。でも、一般的には、家庭教師に毛の生えたような塾ならば許容範囲ではないでしょうか？

[215: 匿名さん]

単に管理規約に専ら住居とあるだけでなく、管理組合理事会の総意で管理組合違反と定めた以上、
スレ主のマンションでは、現時点では管理規約違反状態です。グレーではありません。

それを解消するためには、当該マンションの管理規約に関して管理組合理事会以上の権威を持つ機関に、
管理組合理事会の決定を否定させる必要があります。具体的には、管理組合総会か裁判所です。
管理組合構成員（マンション住民全体）ないし裁判官への証明は、塾経営者側の責任ですが、
後者はともかく前者が塾経営者側に加担する可能性はほぼ０でしょう。

塾経営者側の姿勢は、管理規約違反状態を自分から正す気はまるっきりなく、
管理組合側が強制力を伴う措置がとれるようになるまで放置する作戦です。
罰則がなければルールを守る必要などない、という思考が根底にあります。
このような相手との交渉は時間の無駄であり、相手側の一方的な利益となります。
主張内容がどんなにもっともらしかろうとも時間稼ぎの言い逃れにすぎませんので、
管理組合側は、相手の主張にまともにとりあわず、法的な手続きを急ぐべきです。

[216: 匿名さん]

>>215
管理規約の定めで付託されていないことを理事会で決議しても無効です。
この場合、管理規約で「専用部の使用方法は理事会で定めることができる」等が明記
されていること。
もし、それがないにも関わらず実力行使等を行った場合、理事会が規約違反をしてい
ることになります。

なお管理規約を変更するには、理事会ではなくて、総会を開催して、4分の3以上の
賛成を得る必要があります。

[217: 匿名さん]

216
管理規約には、専有部について専ら住居と明記されています。条項としてはこれで十分です。
生徒30人程度の塾なら大丈夫なはず、なんてのはその条項の解釈のひとつにすぎません。

管理組合は、当該マンションの管理規約に照らし合わせて、その塾を違反と判断したのです。
管理規約の解釈に関するオーソリティは、

　法的な判断（裁判）>管理組合の判断（総会）＞管理組合理事会の判断＞区分所有者の判断

です。所有者と理事会だけで争っている間は、理事会が正です。

異議があるなら所有者が、12条の解釈に関して総会で議題にかければよろしいでしょう。
あるいは、総会飛ばして裁判でも構いませんのでお好きなほうで。

[218: 匿名さん]

217のような理屈がまかり通るのであれば、理事たちはやりたい放題だな。

[220: 匿名]

12条の解釈次第で、OKにもなるしNGにもなる、と。

[221: 匿名さん]

>214
理解力に乏しいようで。

「自宅の庭で家庭菜園をしたらその庭は農地と見做されるか？」→見做されない。あくまでも庭（宅地）。

だが、あなたは農地だと主張してる。

同様に自宅の一室で塾を開いたらその一室は店舗と見做されるか？→見做されない。あくまでも住居。　

だが、あなたは店舗だと主張してる。

※どちらも、あなたの主張派間違っています。ボランティアでもお金を得ようと住居は住居です。店舗に改装したわけではありません。

[222: 匿名さん]

>>219
自作自演？

[226: 匿名さん]

>224
あなた方反対派、否定派が自宅で塾を開いたら店舗だと見做される（住宅とは見做されない）と主張してるかですか？

反対派、否定派は「専ら住宅として使用する」に反する＝住宅として使用していないと主張していますよね。
（>223は住宅兼塾だも断言しています。
）

誰がみても両者は同意ですよ。

その主張が違っているのです。

居住の本拠があれば住宅だと標準管理規約のコメントにもあります。

[227: 匿名さん]

自室で塾を開いたらそこは住宅ではなく店舗（商業施設）だ　

という主張を

庭で家庭菜園を行ったらそこは庭ではなく農地だ　

と例えてあげたのですが本当に理解力に乏しいようですね。

[228: 匿名さん]

放置していたが、227の主張は根本が間違ってるんですな。

自宅で塾を経営し、生徒が住居に通うことでその塾の営業拠点となっていることと
庭付き住戸の庭で農作物を作ることは、まったく比較対象にならない事象ですよ。

家庭菜園で作った作物をその自宅で販売開始し、HPで宣伝活動を行い、毎日固定した購入客がマンションをおとずれたら、
それは「野菜販売営業所」です。

農地かどうかというのは全く関係なく、営利目的の営業拠点となり、不特定多数の人が訪れ平穏が乱されること、
この一体的要素を総合的に判断してもっぱら住居として使用しているかどうかを判断することになるんですよ。

たとえば、
ケース１。
とある人間がマンションの住戸内で塾のテキストを日がな作って、それを他のテナントで経営する
塾で利用したとしても、それは自宅内で作業をしているだけで、規約に反する可能性は低いでしょうね。

それと同様に、
ケース２庭付き住居の庭でトマトを作って（もちろん肥料の匂いで他に迷惑がかかるといった
ほかの問題が生じていないことが前提）、それを誰かほかの場所で売ったからといって、それが
規約違反となる可能性は同様に低いでしょう。

同等に比較するならこのケース１とケース２を比較すべきです。

しかしながら、本事案は、
ケース３
「自宅を営利目的である塾の営業拠点として使用し、生徒が住居に定期的に通っており講師まで募集している」

という状況であり、

それと比較するなら、
ケース４
庭を農地にすることは全く関係なく、
「自宅で農作物を営利目的で販売し、購入者が定期的に住居を訪れる状況にし、しかも自宅が農作物販売所であることを
ホームページに掲載し、従業員まで募集している」

という状況と比較すべきです。


庭を農地にするのと同じだから、規約違反ではない、という反論は、全く的を射ておらず論理的整合性を著しく欠いています。

本事案は民法ですが、比較量刑の原則論から考えても全く比較対象ではない。
これ以上、「庭で家庭菜園を作る」ことと比較するようなくだらない主張はおやめなさい。

[229: 匿名さん]

そこに住みながら、不特定多数を対象とした店舗等に改装することなく、何らかの事業を
営んでいたとしても、「専ら住宅として使用している」ということに変わりないのだが
どうしてそれが理解できないのかな。

もし、事業を営むことが一切ダメだったら、在宅勤務すらも抵触することになりかねない
のだがそのあたりは想定しているのだろうか？

[230: 匿名さん]

＞２２８　
お詳しいようなので質問させていただきます。

まず住宅としての本拠があるかについてですが、

ＳＯＨＯなどのケースも考えると自宅専有部分を事業目的で使用すること自体は第１２条には抵触しないと思います。

これは着付け教室、ネイルサロン、ピアノ教室、学習塾などその事業の内容には関係ないと思います。
（ピアノ教室の場合の騒音など他の問題はない前提です。）

次に平穏さが損なわれたかどうかの判断ですが、

塾の場合、決まった子供が決まった時間に出入りするため、不特定多数の出入りとは考えられません。

また、塾とは関係なく、日に１００人を優に超える子供の出入りがあるマンション（ファミリー層の多い大規模マンションでは普通のことです。）

と、３０戸程度の小規模マンションで元々数人の子供しか出入りしていなかったマンションでは、

元々有していた平穏さ対する影響は大きくことなり、前者の場合、有意な差があるとは言えないとも考えられます。

ＨＰの件や講師募集の件は一旦おいておいて、此処までで規約違反に当たるかどうかの判断はどのように考えるべきなのでしょうか？

[231: 匿名さん]

住民以外の人を、営利目的で出入りさせた時点でマズイと思います。
友達を自宅に呼ぶのにお金を取って、招きいれたりはしないでしょうし。

ＳＯＨＯの場合、毎日複数の方が打ち合わせ等で来社される様であれば
問題も出て来るでしょうが、居住者が出向くケースが多いと思われます。

[232: 匿名さん]

↑こういう人がいるから話が見えなくなる。

[233: 匿名さん]

>>230
それ人様に教えを乞う態度じゃないでしょ。
持論を先に述べ論戦に挑みなさいな。

[234: 匿名さん]

論点を整理して考えたほうが良いでしょう。

規約の
「専ら住居として使用し、他の用途に用いてはならない」という部分を、
その部分だけで解釈するか、使用状況を外形的に見て影響度から総合的に判断するか、様々な解釈の仕方があります。

よって、実際の裁判の判例も実のところ、同じようなケースでも容認される場合や規約違反とされる場合もあります。

まず、本事案では、
・塾の指導に対価が生じており、ボランティアではない
・宣伝活動を行っており、「親しい親戚・友達を相手としているものではない」ことが明白である
・それを住戸の中で行っている

以上３点から、マンション住戸を営業活動の拠点として使用していることは間違いないと言えます。

よって、「親戚の子供を預かる」「ホームパーティーで多くの不特定多数の友人が出入りする」ことと比較すること自体無意味です。

あくまで、継続的営業活動を行う拠点として使用するケースと比較しなければなりません。

一方で、在宅勤務のケースもあります。
自宅で朝から晩までプログラムの修正を行うSEが規約違反になるでしょうか？
普通は問題にさえならないでしょう。でも、この場合も自宅で仕事をしていることにはかわりはないですよね。

しかし、大きな違いがあります。それは、自らが事業主となり、自宅を事業所として利用していることです。
そうすると、次にSOHOはどうか、ということになります。
たとえば他に自宅を持っていて、マンションの住戸はSOHOのオフィスにだけ使用しているのであれば、
厳密に言うと、規約違反なんですよ。いくら、そこに誰も訪ねてくることもなく、また、何らの騒音もなかったとしても。

でも、だれもそのことを知らず、広告もなくHPにもSOHOオフィスの場所など掲載していなければ、
実質的に被害が生じていないなら、だれもそれを規約違反だとして提起するにはいたらないでしょうね。

とすれば、本事案の大きな問題はなんなのでしょうか。
それは、やはり平穏が乱される可能性があることです。

マンション住戸を、自らが事業主となる営利目的の事業の拠点とし、そこに生徒を常時、継続的に招いていること。
HPにマンションを掲載していること。これについて複数の住民が苦痛を感じていれば、その時点で平穏が乱されているという可能性が高いと考えられます。

以上のように、本事案を他のケースと比較し、その特徴を確認したところで、再度、規約に立ち返えり、専ら住居として使用し、他の用途に用いてはならない、という規定に違反するかどうかを総合的に判断することとなるでしょうね。

そうすると、
・家庭菜園は営利目的の営業所として利用していないが、本事案は営利目的の営業拠点である
・在宅勤務は、自宅で仕事をしているが、別に本人が営む事業の事業所ではなく、また誰にも迷惑をかけてはいないが、本事案は自の事業所として営業拠点として使用している。

という違いから、家庭菜園や在宅勤務と同列にはならず、他の用途に用いているとされる可能性は高くなります。

なお、来客が多く平穏が乱される形でSOHOに使用していれば、当然ながら本件と同様に規約違反の可能性が高まります。

以上のとおり、少なくとも、家庭菜園、ホームパーティー、友達親戚の子供を何人もあずかる、というケースと比較することは全く無意味です。

[235: 匿名さん]

ＨＰに載せただけで平穏さが害されるでしょうか、凄く飛躍しているように感じます。

逆に善意だとしても定期的に多人数の子供を預かっていたとしたら、程度問題ですが平穏さが害される場合もあると思われます。

専ら住宅として使用するとは営業目的での使用を禁ずと同意ではありませんよね。

[236: 匿名さん]

一般論で言えば住宅で塾を経営しても、住宅としての用途を逸脱しているとは考えられない。

[237: 匿名さん]

社宅では、塾は勿論、ピアノ、活け花、着付けなどのお稽古事に使用していた人は退去させられましたよ。

[238: 匿名さん]

スレの冒頭にはっきり、

>最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、
>先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

って書いてあるんだけど。

[239: 匿名さん]

それって主の主観でしょう。
仮に客観的にみてもうるさかったとして、静かにさせるように申し入れをするのが普通で、いきなり規約違反だから止めろとしたのはまずかったですよ。
再三、静かにさせるように申し入れをしても、改善がみられなければ次の手段に出るべきでしたね。

[243: 匿名さん]

間違った対応が相手の態度を硬化させたのでは。

[244: 匿名さん]

暴力団がマンションを事務所として使っているとして、逮捕されてますね。

暴力排除条項を設定していると、暴力団を契約違反で追い出せる。

[245: 匿名さん]

塾の経営者は今後も同じマンションに住み続けるのかなぁ。
管理組合や他の住人と不仲になったことから居心地が悪くなって、自主的に退去することになりそうだけど。

[246: 匿名さん]

そんな柔な神経の持ち主だったら、こんな事態になっていないって。

[247: 匿名さん]

むしろ、規約違反で塾を廃業に出来なかったら、スレ主のほうが居づらくなるんじゃないの？

[248: 匿名さん]

>247
そんなことあるわけないじゃん。管理組合もスレ主の主張を認めているのだから。

[249: 匿名さん]

>245
マンション中の人が塾経営者と敵対しているとは思えない、この手の問題は受け止め方は色々だから、良いところ半々じゃないかな。

[250: 匿名さん]

>247
理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。

[251: 匿名さん]

↑>248でした

[252: 匿名さん]

そもそも住人の誰かが言ってたけど、スレ主は居住者じゃない可能性が大。ばつが悪くなってだんまりを決め込んでるようだし。だとしたら、これまでのやりとりってむなしくない？

[253: 匿名さん]

塾の生徒は塾にくる度にエントランスからインターホンを鳴らしてるのかなぁ。
塾経営者はその度にモニターで顔を確認してロックを解除してるの？
想像すると面倒そう。

[254: 匿名さん]

自分の住んでるマンションで子供向け塾（30人規模・講師募集中）を経営されて、
管理組合理事会からの規約違反の指摘も無視して塾経営を継続中。

そんな話を例えば総会で聞いて、理事会ではなく塾経営者側に肩入れする住民なんているのか？

[255: 匿名さん]

>>250
>理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。
塾の主張は最も効力のない区分所有者の判断に過ぎない。
理事会の判断が上。
覆す自信があるなら、裁判に臨めばよろしいのでは？

法的な判断（裁判）>管理組合の判断（総会）＞管理組合理事会の判断＞区分所有者の判断

[256: 匿名さん]

＞250
＞理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。
スレ主の主張は理事会に受け入れられた。
塾側の主張は理事会に退けられた。
もう、負けてるんです。

[257: 匿名さん]

>>254
>子供向け塾（30人規模・講師募集中）

講師募集中はまずいが、30人規模だと週6日として一日5人、それほど問題だろうか？

ちなみに関係者ではありません。

[258: 匿名さん]

＞＞２５６
＞もう、負けてるんです。

何に？

[259: 匿名さん]

>257
子供向け学習塾で、各生徒は週に1日しか通ってないなんて非現実的な計算されても困る。

[260: 匿名さん]

>>259

マンションだと一日5人くらいしか面倒見きれないでしょう？

それとも毎日30人通っているのですか？

[261: 匿名さん]

人数が多くなってきて面倒見きれないから講師募集かな？
経営者の息子も講師してるんですよね。

[262: 匿名さん]

スレタイの説明自体が、ご自身で述べているようにノイローゼ気味の感情的な説明なので、実態も要点も不明ですね。こういうところに投稿するのであれば、単なる嫉妬と思われないように、もう少し冷静に要点をまとめて投稿された方が良かったように思います。

[263: 匿名さん]

マンションを購入者の同居家族が暴力団であると、組員が来客として出入りするよ。

暴排規約があると『組員の出入りがある＝暴力団事務所』として使用したと逮捕されるよね。

塾も同じでしょ。生徒数ではなく塾として経営していたのは事実かどうか

[264: 匿名さん]

皆さんはご存知でしょうか？スレ主さんは３月7日以降、今現在に至るまで一度もレスを書いていません。おそらくスレ主さんが書かれた翌日に当該マンションの住人からのレスが何らかの影響を及ぼしていると思います。もしこのスレを読んでいるなら何らかのレスがあってしかるべきなのだが、皆さんからのレスの多さをみて自分のたてたスレの影響に驚いてしまったのかもしれません。若しくはこのスレ事態に何らかの間違いがあってレスが出来ないのかもしれません。それとももうこのスレを見ていない可能性もありますが・・・。どちらにしてもここはスレ主さんに登場してもらい、各レスで疑問に思っている事に答えてもらいたいです。そうじゃないと今の様にレス事態が同道巡りになってしまいます。
皆さんはどう思いますか？

[265: 匿名さん]

>>263
> 塾も同じでしょ。生徒数ではなく塾として経営していたのは事実かどうか
暴排規約と同等の塾の排除規則があるのならばね。

[266: 匿名さん]

>>265、そうですね。
住居専用とあれば、判例からも塾経営は負け。

[267: 匿名さん]

>>264さんの想像力には感心しますが、スレ主がいなくてもよくあるマンショントラブルですから閉鎖しなくて良いと思います。

[268: 匿名さん]

>>266
> 住居専用とあれば
あるの？
「専ら」は「専用」とは異なるよ。

[269: 匿名さん]

塾を経営してようとも住居は住居。

[270: 匿名]

>>269　言い張って終わりとか・・・・・説得力がなくなっているんだけど？

[271: 匿名さん]

このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。

事務所探しは大変でしょうが、探しなさい。

戸建てでも塾の営業許可は必要です。
住居用マンションで、隠れて営業するのは、管理組合以外でも問題です。

[272: 匿名]

>このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。
掲示板の独裁裁判長ですか？　マンションにより状況が異なるというのに。

[273: 匿名さん]

＞269
＞塾を経営してようとも住居は住居。
違うってば。
そういう場合は『住居兼塾』
『兼』は『専ら』に抵触しているのでアウト。

[274: 匿名]

そんな屁理屈を言ったところで、裁判では負けませんよ。

[275: 匿名さん]

どな方、この当該マンションの管理規約をご存知な方はいらっしゃいますか？
今、論点になっているのは
＞区分所有者は、その専用部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない
ですよね。しかし、スレ主のスレッドにも　＞＞１９　＞＞５４　＞＞６０　にも書かれてはいません。

それなのに＞区分所有者、その専用部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供したはならない

の　＜他の用途に供してはならない　が規約に文言として記されているのが分かるのでしょうか？

もし、規約に文言として記載されていれば塾の営業は完全にアウトになりますが、記載されていなければ塾の営業は大丈夫なのでは。全ては当該マンションの規約の中身だと思うのだけれど・・・。

[276: 匿名さん]

住居の一室を塾として使用することは
「住居として使用」の範囲を逸脱していことにはなりません。

[277: 匿名さん]

>275
その一文の有無は判断に影響ありませんよ。

[278: 匿名]

>そういう場合は『住居兼塾』
>『兼』は『専ら』に抵触しているのでアウト。
これでは裁判には勝てませんね。>275にしても勝てる材料は何もないですね。

[279: 匿名さん]

何かノイローゼっぽい投稿が続いているようだけれど、規約よりも現実に不公平や被害があるかとうかにかかっているような説明が、ネット上では多いようなんだけれど。

30人が毎日がやがやと夜間に二度出入りしたらまずいだろうけれど、５人位が静かに出入りすのは別に問題ないように思うが、どうなんだろうか。

[280: 匿名]

>271
>このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。
ノイローゼっぽい投稿の筆頭ですね。

[281: 匿名さん]

＞280
必死だね、
自分が同じマンションに塾経営者を見つけたら、即座に税務署に通報するよ。

[282: 匿名]

そうしたところで裁判と何か関係あるの？

[283: 匿名さん]

住居用マンションでの、塾やエステの開業によるトラブルは少なくありません。

[284: 匿名さん]

エステは塾よりも静かだが、問題はそこではない。

不特定の人の出入りがある防犯問題。他の居住者からの苦情がある。

管理規約違反（住居以外として使用）

仮に塾はよいとしたとする。
そうすると、マッサージは？エステは？託児所は？
結局、あらゆる業種を認めなければならなくなります。

マンション内で子供が傷害事件を起こした。マンション内の物を壊した。
経営者の責任で治療や修理をすることになっても、マンション内での事故に対する醜聞は消せない。

[285: 匿名]

＞自分が同じマンションに塾経営者を見つけたら、即座に税務署に通報するよ。
もしかして脱税ありきですか？納税くらいするでしょう？日本国民ですもの。

[286: 匿名さん]

住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

[287: 匿名さん]

収入を推測したり、脱税を疑ったりするって、あんまり品の良いことではないですね。

裁判に任せるより仕方ないでしょうね。

結果を見守りましょう。

[288: 匿名]

裁判で勝てないから脱税容疑？

いるんですよね。税務署の人間でもなければ、税理士でもない。薀蓄だけ好きな人が。
納税している人間を何をどうするというのでしょう？　
　

[289: 匿名さん]

住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

[290: 匿名さん]

>284
予め契約した子供が決められた時間に通っているのであれば、「不特定多数」とは考えせん。

[291: 匿名]

>>289 脱税容疑の次は、手続き話ですか？

[292: 匿名さん]

>住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

分譲マンションで個人事業をしているのならば、普通は個人事業主として確定申告すると思いますよ。脱税しているとは思いません。

[293: 匿名さん]

個人塾って、開業手続きを税務署でするものなの？

[294: 匿名]

規模によるんじゃないですか？　この塾の方が幾ら稼いでいるのか知りませんが。

[295: 匿名さん]

>>284　>>286

そういうこと。
事務所を認めても、人の出入りのある業種は認めないね。

エレベーターの利用や駐輪場の利用。汚れ。
事業所物件と居住物件では、使用も管理規約も違う。

居住物件で開業するのは、それら事業所としてのリスクやコストをを他の居住者へ負わせ、自分の利益をいかに多くするかという考えからだろう。

塾企業や賃貸を安易に分譲マンションで行い、無知なため税務署に開業手続きもせず脱税となる例もあるそうだね。

[296: 匿名さん]

個人事業の開業ですから、所得税法第229条に該当して届出が必要です。
○国税庁のHP
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm

もっとも、確定申告をきちんとすれば、特段のペナルティ等は無い模様ですが。

[297: 匿名]

子供を保育園に入れるために事業として届出を出して納税。
働いている証明にも使えますしね。
そういう情報も少し探せばネットにありますからね。

「個人事業＝脱税」とか、いつの時代の人なんだか？（笑）

[298: 匿名]

>>296　巷の「個人事業開業の書」の方が遥かに役に立ちますね。うまく立ち回って、タフに生きましょうよ（笑）

[299: 匿名さん]

初めから読むと既に解決済みスレッド。


>>10にある判例
>>295の説明で十分でしょう。

例の上野のマンションのにも学習塾がありました。
分譲住居専用マンションに学習塾を認証し、上野のマンションのようになると悲惨この上ない。

[300: 匿名さん]

>>299
結局ケースバイケースってことですよね？

一律に認められないというように書かれたサイトはないように思いますが・・・。

[301: 匿名さん]

ま、元々人の出入りの激しいマンションなら、塾の子供が増えたくらいでは有意な差は認められないでしょうね。　
大規模マンションで子供が１００人、２００人住んでいたら、そもそもうるさいから誤差の範囲。
逆に子供のほとんどいない小規模マンションで塾なんてやったら大問題ですね。

[302: 匿名さん]

>295
塾の場合は予め契約した子供が決まった時間に通ってくるので「不特定多数」とは言えません。

[303: 匿名さん]

＞３００、住宅用のマンションで塾経営を認めてるとしているサイトがあるのですか？

普通に考えたら、一部の金儲けのオーナーのために他の住宅オーナーが管理費や修繕費を支払うなど考えられないですよ。

それでなくても、自転車の問題は頭が痛い。
駐輪所に駐輪できないからベランダで保管した人の自転車が強風で電線に飛ばされた事件が台東区であったばかり。
塾なんかあると、よけいに駐輪問題できるだろう。
住民以外の自転車が、近隣に放置されマンション住民が悪く言われたり、マンション通路に止められたり。

エレベーターの使用回数が増えると修繕も増えるよ。
マンションは共同住宅なんだから金儲けはやめなさい。

[304: 匿名さん]

程度問題で認められるとしているサイトなら沢山あるよ。

エレベーターの使用回数がどんだけ増えるのかね？
元々１０００規模の住人のいるマンションで３０人増えたからといってどんだけ影響があんの？

ベランダに自転車とか訳の分かんないこと言っちゃってさ。

[305: 匿名さん]

住宅で塾を開くことは「住宅として使用」に含まれます。それだけでは規約違反とはなりません。　

[306: 匿名さん]

ヒステリックな住民の方が余程他の住民にとっては迷惑でしょう。管理組合の他の人たちも困っているのではないでしょうか？

[307: 匿名さん]

>>１０に判例がある。
裁判すれば簡単さ

[308: 匿名さん]

せいぜい頑張ってね。無理だけど。

[309: 匿名さん]

>>307
判例
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%88%A4%E4%BE%8B
では、「厳密な意味では、裁判所が示した判断全てを「判例」と呼ぶわけではなく、「一定の法律に関する解釈で、その法解釈が先例として、後に他の事件へ適用の可能性のあるもの」のみを「判例」と呼ぶ。」となっているように、判決があったとしても、判例と呼べるかどうかはわからないようですよ。こういうケースの場合は、毎回諸事情が勘案されるものとなるのではないでしょうか。それほど簡単ではないでしょう。

[310: 匿名さん]

>>309
> こういうケースの場合は、毎回諸事情が勘案されるものとなるのではないでしょうか。それほど簡単ではないでしょう。

その通り。
簡単な話であれば、スレ主もこんなところでスレ立てないし、塾側も弁護士を立てて質問状を送付
するようなことも無いですね。

[311: 匿名さん]

白黒つけるには訴訟しかない。

管理組合理事会は、規約を守らない管理組合員を放置すると、善意管理義務違反で管理組合員から訴訟されることもある。
マンションをスラム化させないためには規約を守るように、通告しても改善されない場合は、直ちに訴訟し、規約違反者の占有権を停止しマンションから追い出すことだ。

面倒だと規約違反者を放置していると、自分が訴訟される。又はスラム化しマンション価値が下がる嵌めにおちいる。

通常の分譲マンションは、管理と防犯と修繕の問題から居住部分と事業所部分をきっちり分けて販売している。
見極めて理事会が放置しているなら、早めに売り逃げるのがいい。

[313: 匿名さん]

傍から見る必要はありませんよ。当事者なのですから。
知りたければ、塾側に情報提供を求めれば良いことです。
管理人さんが生徒を確認して、オートロックを解除してくれるマンションもあります。

[314: 匿名さん]

尚且つ、それがその他一般の来訪者と区別がつかないのであれば、それが原因で平穏が損なわれたとは言えません。

[315: 匿名さん]

尚且つ、塾は規約違反ではありません。

[316: 匿名さん]

自分の考えや規約があればそれがすべて正しいと考えるとするのならば、投稿の必要がそもそもないでしょうね。このノイローゼになりかけの方の投稿の目的は何でしょうかね？

[317: 匿名さん]

本当ですね。

正しいと主張したいなら、裁判所で白黒付ければいいだけなのに。

[318: 匿名さん]

自分の考えが間違っていると考えつつ投稿する人など皆無では？

[319: 匿名さん]

恐らく、管理組合から経営停止の内容証明文書が届いてるのでは？
規約で禁止していると、管理組合から注意勧告を受けても塾を経営するのは、よほど金に困ってるのでしょう。

しかし、お稽古事なら分かるが学習塾？
通わせる親もどうなの？
成績アップするのかね？

[320: 土地勘無しさん]

スレ主がんばれ！
非常識住人に負けるな！

[321: 匿名さん]

>>320
実際の状況を知らずに、片側を応援するのはどうでしょうか？裁判所の判断に任せるしかないでしょう。

[322: 匿名さん]

管理組合が間違っているのだから、堂々と塾を続ければいいのです。
弁護士も立てているようですから、これかも堂々と戦って行きましょう。

[323: 匿名さん]

>>321さん

その通りで裁判ですね。
しかも、>>1〜 >>10で終わってる

[325: 匿名さん]

>>322さん、弁護士立ててとは貴女のことですか？

管理組合が間違っているのですか？
当事者がいらっしゃるとは、興味深い。

居住専用マンションでの起業トラブルはよくあることです。

今後の参考のためにも、理事会・管理会社板に是非いらして下さい。

[327: 匿名さん]

>324
情報提供を求めずして分からないと言っている時点で組合の責任放棄ですから、勘違いでも何でもありません。
規約違反ではない塾を勘違いで止めさせるのではなく、他の居住者との共存を図るのが組合の役割でしょう。

[328: 匿名さん]

>326
住宅の一部を塾として使用しても「専ら住宅として使用する」という規約には抵触しません。一般論として住宅としての使用の範囲と考えられるからです。

[330: 匿名さん]

管理組合がなぜあるかわかりますか？
区分所有法で定められていることわかりますか？

学習塾を経営するくらいなら、このくらいは常識のつもりで、レス付けて欲しいな。

[331: 匿名さん]

裁判官というのは、普通は白黒つけたがらないものなんだけれど。

普通は和解をまず勧めるでしょうね。具体的な被害があれば、被害がないようにすれば良い。それだけでしょう？

被害が軽微ならば裁判に持ち込むような事例ではないと思います。

ちなみに外野です。

[332: 匿名さん]

331さん、スレタイ読みましたか？
個人の価値観の問題ではなく、分譲マンションの区分所有法に反したモデルケースですよ。

理事会は、相手が営業をやめないなら、法的手続きで営業を停止させるしかない。

[333: 匿名さん]

営業を停止させるだけでなく、管理組合への損害賠償も計上できると思います。

ペット禁止マンションで、１階の区分所有者が庭で野良猫に餌をやり続けた事例の賠償金、結構な額でしたよね。

同じ扱いできるのでは？

[334: 匿名さん]

目論見どおりに行けば、今後マンションで塾を開こうとする人は居なくなるだろうね。
頑張れ理事会。
かなり困難な道のりだと思うけど。

[335: 匿名さん]

ここって、該当するマンションで塾を経営している本人が書き込んでる？
論調というか表現というか、文章の雰囲気がブログの文章と似てる書き込みがあるね。

仮にたった一人が塾を経営しても然程問題にならなくても、全住人が経営したとしたらエレベーターの待ち時間や共用部分の汚れ方とかが問題になると思う。
その場合、最初にはじめた人だけが認められるのかな。
取り敢えず自分さえ良ければ良いのかな。

嫌気がした人たちが去った後に、事業目的の人たちが入って来るのかな。
デリヘルの待機所やら何やらがひっそりと運営されたりするのかな。
そういった建物に魅力を感じる人が多ければ資産価値は上がるだろうし、もしかしたら逆かもしれない。

自分だったら、そんなマンションには住みたくないな。

[336: 匿名さん]

>>335
だったら戸建に住めば？

マンション内の他の住人の心配しなくてすみますよ。

問題はどう迷惑をかけるかではないですか？営業しなくてもノイローゼの住民が他の住民に迷惑をかけることもありますからね。私の隣人がノイローゼで、私の部屋に来る知人をいつもチェックしているようだったら、そういうマンションには住みたくないですね。

ちなみに外野です。でも、このスレ面白い。

[337: 匿名さん]

客観的に見るならば、塾を擁護する流れはどうにも不自然に感じますね。


それに、ちゃんと開業届だして税金払えばいいだろう、っていうやけくそみたいな意見の書き込みありましたが、
開業届だして営業してたら、もう、これは完全に「専ら住居」じゃないと思われます。
住んでいることだけでは「専ら住居使用」にはならないことは、これは判例ではっきり示されてますからね。


まあ、いざ自分の隣に塾ができて生徒が週30人も来たら、塾経営者でもないかぎり、大半は嫌だと感じませんかね。

擁護するなんて、まあ、対岸の火事でおもしろがってるか、当事者か、いずれかなんじゃないかと
邪推する人が上にもいましたが、当然の感想ではないでしょうか。

一つ塾を認めたら、平穏に営業してるといいはればネイルサロンでも商店でも開業できることになりますが、
はて、本気で、自分の左右上下にそんな住人が増えても当たり前だと。
また、マンションの資産価値にも影響がないと。
そう思われる方は、本当にいらっしゃるのでしょうか・・・。

繰り返しますが、この程度なら塾がOKというなら、固定客ばかりの会員制ネイルサロン、
お布施を持った信者が通い詰める＊＊＊＊法人事務所、など等で埋め尽くされてもいいということです。
どちらも、不特定多数でない、おとなしくしている、といえば塾と同じですから。

世間の常識的感覚って、どうなんでしょうな。不思議なものです。

[338: 匿名さん]

>330
区分所有法を語る輩がマンションでの塾経営を規約違反とは、こりゃおかしいや。（ちゃんと勉強したの？）

[339: 匿名さん]

スレ主とこは違うみたいだけど、公文とか学研とか、普通の住宅でするものでしょう。していたら住宅として使用していないという感覚はないですね。うちのマンションにもあるけど、通っている半数は内部の子供ですよ。

[340: 匿名さん]

>>330
まったくです。
理解出来ていればマンション内で塾なんか恥ずかしくて始められないでしょう。
区分を所有する意味さえも分からない。そう公言しているのと一緒だと思います。

[341: 匿名さん]

ここで詭弁をいくら並べても、現実では管理組合理事会から規約違反と宣言されている以上、
抗弁するなら裁判しかないね。

まあ、裁判でも９９％負けるけどね。
いや、講師まで募集してたんだから１％も勝ち目ないか。

それとも、総会に「塾経営は管理規約違反にあたらない。」って議題でもかけてみる？
笑いものになるだけだけど。

[342: 匿名さん]

私が当事者ならそうしてますがね。残念です。

[343: 匿名さん]

組合を名誉毀損と損害賠償で訴えられますね。

[344: 匿名さん]

>>337
>客観的に見るならば、塾を擁護する流れはどうにも不自然に感じますね。

本当にノイローゼではないの？

概ね周りに迷惑をかけなければ良いというのが、世の中の理解なんだけれど。被害がないものに損害を認められないでしょう。

生徒が週30人と言うのが、多いのか少ないのかわからないけれど、一日5人ならば許容範囲のように思います。私は関係者ではないですが、5人の子供が出入りしたことで、ノイローゼになったということであれば、診断書をとって、個人的に訴えればよいのではないですか？

確かに塾を止めさすことは正論かも知れないが、このような軽微なケースで管理組合が他の管理組合員を訴えるようなことをすれば、誰の得にもならないのではないでしょうかね？お互い疑心暗鬼になり、人間関係がぎくしゃくするだけだと思いますよ。他の管理組合員も、あなたの正論には反論できないだろうでしょうが、実際は迷惑を被っていなければ、面倒なことに巻き込まれたくないだけではないでしょうかね？

繰り返しますが、管理組合全体としての実際の被害の有無が問題でしょう。

ちなみに当方都内港区在住で、塾とは一切関係ありません。邪推は勘弁してね。

[345: 土地勘無しさん]

>343
そんなことできると思っていると恥かくよ！

[346: 匿名さん]

五月蠅かったら、塾は止めさせられるでしょうね。
ドスンドスンやって転居した塾を知っています。

[347: 匿名さん]

> 五月蠅かったら、塾は止めさせられるでしょうね。
やはり、争点はこれでしょうね。
塾じゃなくても、上階や隣接住戸で大きな音やドタドタ音を出していれば、当然の
ようにクレームが入って止めさせられるのと同様です。
そもそも外観上は、「子供が良く出入りする家」という話なので、受忍限度を大幅
に超えているかどうかは定かではありません。

[348: 匿名さん]

ほう、聞きしに勝る。
問題区分所有者ですね。
本当に区分所有法を知らないでマンション規約が間違いだとのたまわっておいでですね。

裁判の前に弁護士さんが、諭してくれるでしょう。
弁護士さんが、ついてくれればの話しですが、弁護士費用も惜しむ？

塾の事業所を手配する金を惜しみ、規約を無視しマンションで営業されているのでしょう。
しかし、そのことで住まいであるマンションまで失うことになるとは高くつきますね。

[349: 匿名さん]

住宅専用とされている分譲マンションで営業することが、争点です。

分譲マンションには、管理組合があり、区分所有法のもと運営される共同住宅です。

[350: 土地勘無しさん]

>344
>軽微なケースで管理組合が他の管理組合員を訴えるようなことをすれば、誰の得にもならないのではないでしょうかね

これを軽微というのだから恐れ入る．．
このマンションが規則無視の無法地帯になるかどうかの大きな分岐点ですよ。
管理組合にとってはマンションの今後が決まる重大な出来事です。

これで塾の営業放置となったら、他の部屋で別の営業が出てきたら絶対止められない。
そしたら実質営業ＯＫの商業用マンションのできあがり！！

表参道のマンションでの実話だけど、住居専用マンションに内緒でエステサロンができた。そしたら、人数こそ多くないが派手なねーちゃんが出入りするようになった。それにアロマか何かの臭いが立ちこめるようになった。ねーちゃんはともかく、臭いには凄くまいったよ。

[351: 匿名さん]

＞３４９
そのことは争点になりません。区分所有法上も、管理規約上も問題はないからです。

[352: 匿名さん]

問題ない？
ほぅ、そう思い込みしていると
管理組合と裁判で戦えない。

弁護士先生に相談してみなさい。奇特な先生がいらっしゃる。

[353: 匿名さん]

>351
あなたは塾経営者？

スレ主が　>54で
> 先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）を
> やめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で
> 当該塾経営者に文書で通知しました。

と述べているように、管理規約上問題ある、ことがはっきりしてるじゃん。

[354: 匿名さん]

>>348
> 弁護士さんが、ついてくれれば
すでに弁護士さんはついておられますよ。

>60　あたりのレスをご覧あれ。

[355: 匿名さん]

>>353
> 管理規約上問題ある、ことがはっきりしてるじゃん。
それ少し違う。
現理事会が、管理規約と照らし合わせて規約違反と判断したに過ぎない。
もし、裁判になった場合、そのまま規約違反と判断されるか否かは別。

区分所有法は、区分所有者の共同利益を守るとともに区分所有者の権利も
同じように守るから、理事会の一方的な見解だけでは決めることは困難。

[356: 匿名さん]

>マンションの管理規約違反についてのご相談です。
相談ですよね？

>管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。
先方が止めないのならば、裁判しなさい。和解がまず勧告され、できなければ、裁判官が判断するでしょう。

>ノイローゼになりそうです。
他に原因があるかもしれませんから、カウンセリングにかかるか病院に行きなさい。

[357: 匿名さん]

住宅専用の分譲マンションでのサロン営業。
特に学習塾、エステ、マッサージ、などのサロン営業をされると大変困ります。

管理組合は、住宅利用として保険に加入しています。
管理組合は、住宅利用として消防や警察、税務署に届けをしています。

管理組合は、住宅利用として清掃や点検などの管理をおこなっています。

管理組合は、住宅利用としと修繕計画を立てて積立ております。

住宅専用マンションを商業ビルとした場合、これら全て虚偽であり全面改正しなければなりません。

[358: 匿名]

上野のマンションは、エステとかマッサージ、学習塾と表して、売春してた部屋がいくつもあり一斉検挙。
そりゃ、まずいね。
マルチ投稿も止めようね。>>357

[359: 匿名]

>357
その根拠のない情報で塾を止めさせられるの？

[360: 匿名さん]

住宅専用マンションで塾を禁止する根拠？

>管理組合は、住宅利用として保険に加入しています。

>管理組合は、住宅利用として消防や警察、税務署に届けをしています。

>管理組合は、住宅利用として清掃や点検などの管理をおこなっています。

>管理組合は、住宅利用としと修繕計画を立てて積立ております。

>住宅専用マンションを商業ビルとした場合、これら全て虚偽であり全面改正しなければなりません。

[361: 匿名さん]

＞３５７
住宅で塾を開いても住宅として利用していることに変わりはありませんのでご心配なく。

[362: 匿名さん]

＞＞３６０
子供の理屈みたいだね。

[363: 匿名さん]

プライベート用の車を定期的に仕事で利用したとしても、業務用にならないのと一緒です。保険の料率も変わりません。

[364: 匿名さん]

（ご参考）

第98回　ありがちなマンショントラブル　Ｑ＆Ａ問答集（続編）
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0037030112007/

------
Ｑ６　ピアノ教室や学習塾の開講を規制することは可能か？

　そして最後、専有部分の使用方法についてトラブルになりやすい事例を紹介する。おそらく身に覚えのある読者もいることだろう。

　居住用のマンションであっても一定年数を経ると、居住者が自宅（専有部分）でピアノ教室や学習塾を開講し始めることがある。特に駅近のマンションでは、こうした傾向が強い。その際、何が問題になるかというと、マンション内に部外者（非居住者）が定期的に出入りするようになるため、防犯面やプライバシー面でほかの居住者に迷惑をかける可能性が出てくる。また、ピアノ教室では騒音の心配もあり、隣接住戸に迷惑をかけることになりかねない。そのため、今度はこうした心配を回避しようと専有部分の使用方法を規制する力が働くようになり、またしても住民対立が始まることになる。居住用マンションでピアノ教室や学習塾を開講することは、やはり問題なのだろうか？

Ａ６　問題の本質を明確にし、いたずらに過剰規制しない方がいい

　区分所有者には平等に、専有部分を自由に使用する権利が与えられている。よって、基本原則に立ち返れば、ピアノ教室や学習塾を開くことを制限できない。しかし一方、区分所有者にはほかの区分所有者に特別の影響を及ぼすような行為をしてはならない義務も負う。共同の利益を損ねる行為は禁止されているのだ。そのため、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、結果は大きく異なることになる。

　ここで改めて問題の本質を探ってみると、実は、開講する中身がどうこうというよりは、ほかの居住者へどの程度、被害が及ぶか、その“迷惑加減”によって規制の程度も変えなければ意味がないことが分かる。ピアノ教室は騒音を伴うので禁止だが、学習塾は大きな音が出る心配が少ないので認める……といった単純な議論では片付かないのだ。たとえピアノ教室であっても、十分な防音措置を施せば音漏れは防げる。管理規約で楽器演奏を制限しているマンションを見かけるが、住民の意志を伴わない一方的な規制は区分所有者の権利を損ねるだけだ。

　では、どうすればいいのか？ 繰り返しになるが、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、判断は分かれることになる。各管理組合によって考え方は様々だろう。十分に議論を重ねることに意味がある。最適な結論を導くプロセスが重要なのだ。世の中のムードに流されて、いたずらに規制を強化することは避けなければならない。「費用」対「効果」といった視点で、議論を深めることが欠かせない。
------

[365: 匿名さん]

>312
その理屈だと、マンションと言う場所は常に不特定多数の人が出入りしていることになりますね。
自分と家族以外はいつ、誰が出入りするかなんて予め分からないですし、マンション中の人の顔や名前を知っていないのが普通ですから。
他人から見れば、誰がマンションに住んでいる子供で、誰が外部から塾に通ってきている子供かなんて、区別は出来ません。
結局、影響はないのです。

[366: 匿名さん]

（ご参考）
区分所有建物の利用
http://ritsu.jp/lawtopics/hudousan/kubnsyoyu/riyou.htm
より抜粋
------
２　規約違反行為

・・・

(1)　制裁の態様
法（区分所有法6）により禁止されている事項以外の行為につき特に規約で禁止した場合，規約違反行為に対する制裁（その他の措置）の種類としては，次のものが考えられる。
ア　その行為の是正・中止又は原状回復のため必要な勧告をし，又は指示すること
イ　違反行為に対して違約金を課すること
ウ　その違反行為を停止し，その行為の結果を除去し，又はその行為を予防するため必要な措置をとることを裁判で請求すること。

(2)　制裁の限界
規約で，区分所有法6条違反行為であるが同法58～60条の要件に該当しないものや単なる規約違反行為について，区分所有者又は占有者に対して専有部分の使用を禁止したり，区分所有者に対し区分所有権の強制的売渡しとこれに基づく専有部分の明渡しを請求できる旨定めること(要件緩和)は，区分所有法が極めて厳格な要件のもとにこれらの措置を許容している趣旨に反するためできない(規約違反行為が実質的に上記厳格な要件を具備している場合はそれとして可能)。

------

一方、区分所有法
建物の区分所有等に関する法律
（昭和三十七年四月四日法律第六十九号）

最終改正：平成二三年六月二四日法律第七四号
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html

の「第七節　義務違反者に対する措置」では、
------
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
------
とある。

素人考えでは、第五十八条の「第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく」の「共同生活上の障害が著し」いかどうかが、争点になるのではないでしょうか。この立証義務は、訴訟を起こす管理組合側にあると思います。

頑張ってくださいね、訴える方も訴えられる方も・・・。他に解決法があればそちらを選ぶ手もあると思いますが。

[367: 匿名さん]

スレ主のマンションの管理会社はどこなのでしょうか？
管理会社のホームページに対処方法が記載されているものがあります。

管理組合に対する迷惑行為を是正するには、>>１０の判例にあるように、裁判でマンションから塾経営者を追い出すことです。

商業ビルが住宅専用マンションとして、行政手続きをすること
保険手続きをすることは、詐欺行為になります。

[368: 匿名さん]

>>３６３、削除依頼しましたか？
あなたは詐欺行為を大衆に行うように斡旋されるのですね。

[369: 匿名さん]

＞＞３６８
ノイローゼ的な投稿ですね。

表現の自由というのもあるのでは？

そういう細かいことに、目くじらを立てる人間が一人いるとマンション内の平穏がこわされるようにも思います。ちなみに>>363の投稿者ではありませんよ。邪推しないようにね。

[370: 匿名さん]

虚偽の申告をしなければ詐欺にはあたらないですが？

[371: 匿名さん]

>商業ビルが住宅専用マンションとして、行政手続きをすること
>保険手続きをすることは、詐欺行為になります。

そういう事例にはあたらないのではないのでは？商業ビルって何？

[372: 匿名さん]

住宅で塾を開いてもそこはあくまでも住宅であり、商業テナントではありません。

[373: 匿名さん]

>367
優秀な管理会社なら、このようなケースではどちらかに与するのではなく、中立かつ客観的な立場を取るでしょうね。

[374: 匿名さん]

マンション管理とビル管理では管理会社の担当は変わります。

管理内容が、全く違いますので
マンション管理としてはやっていけません。

[375: 匿名さん]

ご心配なく、マンションですから。

[376: 匿名さん]

住宅専用とされたマンション管理には、学習塾は入らないことを前提に管理委託契約が交わされております。

[377: 匿名さん]

病的な住人への対応も含まれておりません。

[378: 匿名さん]

※※ゼミナール、○○スクール、▲▲学院、等々所謂学習塾と個人が一般住宅で行う塾は別物。

[379: 匿名さん]

マンション学習塾では、「金儲けのためには規則を破れ」
「金儲けのためには、他人に迷惑を受けいれさせろ」
「金儲けのためには、住宅専用マンションで起業しろ」

「理論でかえせない相手には、『お前は、ノイローゼだ』といい放て」
と教えるようだ。

[380: 匿名さん]

>>379
論破されたからと言って、その内容はかなり拙いと思う。
少し頭を冷やして、自ら削除依頼をされることをオススメします。

[381: 匿名さん]

私は、管理組合が訴訟に持ち込んだのに拍手します。

住宅として購入したマンションなのに、塾なんか開業されたら迷惑ですよ。

一戸建てでもそれは同じでしょう。
昔、友人宅がクリーニング店からそろばん塾になり、騒音と駐輪問題で転居しました。
駅近くで商業地区でしたのに、苦情でアッサリ転居されて驚いた記憶があります。

[383: 匿名さん]

>382
>「住宅兼商業テナント」になります。

はい、完全な勘違いです。あくまでも「住宅」です。
ですから、「専ら住宅として使用」という管理規約には抵触しません。

したがって、営業停止の申し入れもその根拠に欠けるため、効力はありません。

[385: 匿名さん]

>>382
「住居兼商業テナント」って何？
テナントというのは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと
なんだけど、いったい何が言いたいの？

[387: 匿名さん]

>386
「兼」がお好きなようですね。しかしながらそれは素人の屁理屈ですよ。
住宅用か、事業用かの何れかであり、このケースでは住宅用なんですよ。

営業停止の申し入れをしても、相手は同意してませんよね。強制執行でもしますか？（笑）

その前に裁判になるでしょうがね。

[388: 匿名さん]

それで、提訴済みなんですよね、和解無理かな。
判決もらえたら教えてね、損害賠償も同時にですか。
まー、良い訳無いから。　裁判所の命令には従わないとね。

[389: 匿名さん]

割り込んでゴメンなさい。
>「住居兼商業テナント」って何？
>テナントというのは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと
区分所有者が意図して商業行為をしているならそれはそれで大問題です。

[390: 匿名さん]

389さん、そういった問題も管理組合理事会では管理会社のアドバイスで対応しています。

ローンに追われ管理費滞納、見届け起業や賃貸など管理組合への嫌がらせですることもあるようです。

[391: 匿名さん]

自らの所有物を収益の用に供することは当然の権利ですよ。

[392: 匿名さん]

結局は裁判結果をみるしかないわけでしょう？こういう場合、裁判官だって判断がわかれるでしょう。損害賠償請求ならば、損害額を算定する必要があるだろうが、いくらになるのだろうか？まさか、これで退去なんてことはないだろうし・・・。

自宅マンションで何かやって収入があれば、マンション規約に違反するなんてことを言いだしたら、株取引も禁じないとね。

まあ、普通の構造のマンションならば、リビングにおれば、他の住戸の人の出入りなんて気にならないはずだと思いますが、よほど安い造りのマンションなのでしょうか？

玄関ののぞき穴からいつも覗いて人数を確認したり、聞き耳をたてて煩いと言い出して、管理組合も揉めさすような隣人は願いさげですね。下手したら、郵便物もチェックされてたりして。

まあ、世の中には色々な価値観の持ち主がいるのですね。おお怖い。

[393: 匿名さん]

分譲マンションの賃貸っていうのは規約で許されるのかな？オーナーが直接居住しない収益目的の営業行為のようにも見えるが・・・。

[395: 匿名さん]

居住目的なら問題ないよ、区分所有法では賃借人を、その他の占有者って表現してるよ。
規約も法に沿って作られてるから良いでしょう。

[396: 匿名さん]

分譲マンションで区分所有者が賃貸住宅として貸し出しを初める場合、管理組合と税務署に届けが必要です。

[397: インチキ弁護士 Ｐ３]

裁判所の判断は区分所有法と該当規約に準づる判断かな。

この場合、専有部分の使用禁止請求とか区分所有権の競売請求なんかも弁護士に頼んでね。
使用禁止は簡単にＯＫだねー。　　競売は後々聞き訳無い子にお仕置きね。

[398: 匿名さん]

＞３９６
皆知ってるよ。　脱税しないし、確定申告もしますがねー。

[400: 匿名さん]

この塾、規模、人数や日数、営業時間など見ると間違いなく規約違反ですね。
少人数の個別指導位の規模なら裁判でも認められる可能性は有りますが、
これでは無理っぽいかな。
組合さんも次からは、もっと細かく規約に設定したら良いね。専ら住宅だけじゃなくね。
設定前に、司法書士で良いから聞いてからネ。