変動金利は怖くない！？その８

[匿名さん]

変動金利は怖くない？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない？！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！？その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

[62: 匿名さん]

↑これが結論じゃないかな。

[63: 匿名さん]

変動が「10年金利が上がってない」と過去を持ち出すと
固定は「未来はわからない」と反論する。
固定に「じゃ、そういうこと言うの実際に金利上がってからにしてくれ。
そん時は土下座でもなんでもするから」
と言うのはだめですか？

[64: 匿名さん]

>ただ、当然全て同時に上昇するわけでは無いと思うので時間差が生じた際にも絶えられるだけの
>余力は必要でしょう。

だから余力は変動で借りて3%分の支払とあれほど・・・

[65: ビギナーさん]

その3%の支払いって、どれぐらいの上昇なら耐えられるわけ？

[66: 匿名さん]

↑しつこいね

[67: 匿名さん]

＞皆様

未払い利息について、どのようにお考えですか？

[68: 匿名さん]

固定3%で借りたつもりで変動1%以下で借りて約2%上昇分の返済増額分を常に繰り上げ返済か貯蓄に
まわしておけば実際に政策金利があと2%上昇して変動が3%になっても月々の返済額は増加していない。
ただ、貯蓄もしくは繰り上げ返済額が減るだけ。しかし、変動が3％以下の状況では常に繰り上げか
貯蓄をしているわけだから、3%以下の金利期間が長ければ長いほど、完済時期が早くなるかもしくは
貯蓄が増える。しかし初めから長期固定3％で借りてしまっては何も変わらない。

って何度も出ていると思いますけどね。

>未払い利息

上記のやり方ならば変動金利が優遇後3％越えない限り未払い利息は発生しない。（厳密には発生しても
繰上げで相殺できる）

さらに3%以下の変動期間が長ければ長いほど、元本が大きく減らせるので金利上昇リスクが低くなる。
最終的に20年で完成出来るのならば21年目以降金利上昇リスクがゼロになるわけですからね。

って何度も出ていると思いますけどね。

確か固定さんもこの変動で借りて3％換算の返済をしていく方法について否定的な意見はなかったと思う。
というか変動で借り入れるならば最低限このくらいは出来る余裕が無いと辛いと思う。

でも、固定さんも否定しないこの方法をなぜ固定さんが取らないのか？と疑問に思うんだけど、
理由を考えると
・短期間の内に変動が優遇後3％越えると思ってる（変動にするメリットが無い）
・35年間支払額を固定出来る安心感を取ったが、35年間負債が残るリスクまで考えなかった。
（これを言うと固定も繰り上げするとの意見が出ますが、それならば変動もさらなる繰上げって話に
なるのであくまで固定変動を同じ条件と考えて比較するのが正しいと思うので）
・変動にして返済額が低くなった分を繰り上げや貯蓄に回さず浪費してしまいそうだから。
・とにかく金利動向を気にしたくない（結果35年間負債が残るリスクがある）
・変動は危険だという固定概念があって、そもそも検討すらしなかった。

固定さんの変動ギリギリ論は置いといて、有る程度余裕のある人で金利動向を気に出来る人ならば
当然、固定、変動の比較シミュレーションをやると思うんですが、そうすると変動の選択はとても
魅力的だと思うですが、どうでしょう？

[69: 匿名さん]

そのとおり！

自分はミックスですが…

[70: 匿名さん]

>>68
＞固定3%で借りたつもりで変動1%以下で借りて約2%上昇分の返済増額分を常に繰り上げ返済か貯蓄に
＞まわしておけば実際に政策金利があと2%上昇して変動が3%になっても月々の返済額は増加していない。
だれも、そんなことを考えてローン組むことは考えないよ。
極稀な人（つまり、あなたのようなマニア）だけ。

あれば、あるだけ使ってしまうんだよ。

[71: 入居済みさん]

68さんへ

私は全固定30年2.65％です。

私は素直に変動金利がよかったと認めます。

なぜやらないかという返答は、前にも書きましたが変動だとプランが立てにくいということもありましたが重要なこ

とはそこまで知識がなかったです。おそらくここをよく読んでいれば変動にしたと思いますが、契約後でしかもリー

マン破綻前でしたので、まだ政策金利を日銀が上げるのを踏みとどまっていた時期でしたからさすがにこれからじわ

じわ上がるだろうと予測したので固定を6月にはほぼ契約が決ってました。

でもよく理解していれば9月までは変更可能でしたしね。惜しいと思いますが2.65％も安いので自分としては納得で

きます。68さんみたいに繰り上げ返済をやる固い意志があれば大丈夫だと思います。

ただし金利上昇時返済額が一緒のために勘違いする人はこの先何人か出てくるでしょうね。

[72: ７０]

>>68
うち、あっちこっちに不動産もって賃貸経営しています。
自宅なんかは、物件価格の８％くらいの財形住宅ローン（５年固定の変動、元金均等払い）としています。
確かに変動ローンです。

お金や財産はいっぱいありますので、固定金利のローンはかなり安いレートで３０年とかを組めるんです。
１億円程度のローンを組んで、金利が変動だと、金利の状況によってかなり大きなリスクをしょう事になります。

事業用の資金は、金利分が全額経費になりますので、多少高い金利でも税金が少なくなるから、何も問題ないのです。（固定３％でも、所得税３０％住民税１０％で、実質１．８％となります。）
自宅用の資金は、出来るだけ自己資金で賄うのが常識。年間所得が３０００万円を超えてしまって住宅ローン減税を受けられない人もいます。
全然、視点が違うんですよ。

[73: 匿名さん]

>>70

あなたは
>・変動にして返済額が低くなった分を繰り上げや貯蓄に回さず浪費してしまいそうだから。
て感じですか。

>>72

結局何が言いたいのかさっぱり分からないんですが、ただの自慢ですか？

[74: 匿名さん]

＞７０

どんだけ意志弱いんだよ！

[75: ７０]

>>73
何が言いたいの？
一般的に、殆どの人がマニアみたいに「変動と固定の差額を貯蓄しておいて、返済する」などということはしないということ。
実際、そのような投稿が出ているじゃない。

自分は、自宅用は５年固定の変動ですけど、元金均等払いです。
金利に関わらず、元本の減少になります。
（財形住宅ローンは、そのような仕組みですからね。住宅財形をやっていた残高があったから正規の払い出しをしただけのローンです。）

自慢じゃなくて、余裕があるなら無理して変動のリスクなんかとる人は少ないということです。
マニアは、儲かると思ってやるようですけど、それは投資の判断の問題です。

あと、「大幅に金利上昇した場合、固定金利でも変更される場合がある。」という指摘ですが、実際に固定金利で大幅に金利上昇した時期に「金利見直しをして、金利を上げてください。」の勧告をされた時がありました。２０年くらい前だったかな。
断った人はそのまま、認めた人は上がった。
勿論、断りました。そのままの金利が継続でした。

[76: ７０]

75投稿の補足説明です。

財形住宅ローンは、元金均等払い以外に元利均等払いもあります。
余裕がありますから、元金均等を選んだだけです。
仕組うんぬんは、「住宅財形を正規に払い出す」方にかけています。
正規払い出し以外は、５年分の金利に遡って税金とれますからね。

「自慢じゃなくて」以降の２行は、ローン一般に関する考えです。
今までに住宅ローン（更地ローンも含む）で３回くらい組んでいます。
３０年近く前は８．４％の固定ローンで、この当時は変動ローンなど無い時代でした。
金に余裕があれば、銀行がスワップなどを利用した期間固定や、純粋な変動は組まないですね。

[77: 匿名さん]

どう見てもあんたのがマニアックのような？

つか他の固定も引いてないか？

[78: ７０]

>>77
何がどういうふうにマニアックなの？

[79: 匿名さん]

70みたいな人は固定にしろ変動にしろローン組むことさえ危ない。

[80: ７０]

>>77
勿論、金利が７％代だった時で、変動ローンが選択できた時は、純粋な変動ローンを組みましたよ。
平成４年頃に２つ組んで、８０００万円くらい。
どんどん元本減りました。
今は３％台の固定金利に組み替えて、あと７年くらいのローンね。
固定には拘りませんけど、今のような低金利では余裕があれば固定ローンだね。

大体が、金利が安いからって、それを貯めて計画的に繰上するなんて、大半の人は考えていないよ。
結果として資金余裕が出来て繰上しようという人は、かなりの確率でいるけど。
物事に対するアプローチが違うのだよ。

既に１０数回、アパートローンや住宅ローンを組んだんで、マニアではありませんけど、返済経験があるから、お話している次第です。

[81: 匿名さん]

つか住宅ローン返しながら繰り上げや貯蓄するのはさほどマニアックじゃないだろ。
余剰金を使っちゃう人のがマレなんじゃね？